강남재건축, 한남뉴타운, 성수전략정비구역 어디에 투자할까요?

[민권식]

안녕하세요! 소장 민권식입니다.

부동산 투자의 시작과 끝은 '한강'을 읽는 것이라 할 수 있겠습니다.

그렇다면 한강의 핵심이라 할 수 있는 것은 바로 '한강공원'이겠죠.

이 한강과 한강공원 일대 중에서 '현재가지 대비 미래가치 비율'이 가장 클 것으로

분석되는 지역이 바로 성수전략정비구역/한남뉴타운/강남재건축입니다.

너무 세밀한 분석은 글 자체가 아주 길어지고 루즈해질 수 있기 때문에

우선적 추천지역인 성수전략정비구역을 위주로해서

나머지는 간략하게만 짚어보도록 하겠습니다.

(1:1 상담을 원하시면 이 세 지역을 현미경분석해드리겠습니다.) 

가장 먼저 추천0순위 지역인 성수전략정비구역입니다.

성수지구와 접해있는 표준지아파트 트리마제, 아크로서울포레스트, 갤러리아포레, 서울숲

부영 등의 가치는 과거 큰 사회적 이슈화 되었던 분양가는 물론,

현재가치 아파트 평당 가격마저 평당 1억원이고,

'공급의 극희소성 가치'를 대입해볼때 미래가치는 현 평당가하고는 비교가 안될 정도입니다. 

 cf. 성수지구 48층 초고층아파트의 녹지비율/건축비용/아파트가격

1. 녹지비율

15층, 25층, 35층, 48층.. 한 단계씩 아파트가 고층화될수록

높지 비율은 높아지게 되며 이것을 다르게 표현하자면

성수지구의 녹지비율은 30% 이상이 될 것으로 예상되어지는 바

아파트의 가치를 더욱더 높여줄 미래지향적 친환경 테마파크단지라는 얘기입니다. 

2. 건축비용

일반아파트 건축비용 평당 480만원,

초고층아파트 건축용은 평당 600만 원 이상

(물론 이 데이터는 과거사례를 기준으로 한것이고

앞으로 지어질 아파트의 평당 건축비용은 이보다 더 커질 것으로 예상됩니다.) 

3. 아파트의 가격

행적구역상 동일한 지역이라하여도

과거에 지어진 일반 아파트와 최신식 초고층 명품커뮤니티 아파트의 가격은

굉장히 커질 것으로 예상됩니다.

(성수지구의 건립세대는 8247세대준 조합원수는 4228명)

한남뉴타운을 구역별로 간략히 비교분석하는 것 조차 글이 너무 장황해지기 때문에

이번 글에는 기본적인 데이터만 소개해드리겠으며,

추후 더 자세한 분석글을 업데이트할 것을 약속드립니다. 

- 총 12321세대 건립에 조합원수 7500세대, 층고는 23층

그리고 너무나도 잘 알고계실 강남재건축입니다.

재건축사업은 구조적으로 자기사업부지의 용적률이 이미 반영되어 있어서,

전용면적이 늘어나지 않는 태생적 한계가 있긴 합니다.

따라서 고층명품아파트 사업으로 진행하여야 수익구조가 만들어 질 수 밖에 없는 현실입니다.

기존 재건축사업의 기부체납방식은 재건축사업 지역 주변 도로, 공원과 같은

공공 부지를 사업부지에 편입하여 관에 기부체납하고 ,

그 비용이 크면 용적률 인센티브 등을 협의하는 형식이라 할 수 있습니다.

문 정권 부동산 규제에 초과이익환수, 분양가상한제, 임대아파트의무적용 등등 

기부체납이 전에 비해 2,3배 이상 증가한 상태이기 때문에

현재 상태라면 수익구조를 맞추기 어려운환경이라 할 수 있겠습니다.

또 대선이 국민의힘 당으로 넘어간다해도

여의도 민주당 국회의원 180석을 넘어서기는 쉽지 않을 듯합니다.

데이터를 기반으로 한 투자지역을 선택하시기 바라며

개인적인 사견이 많이 들어간 만큼 참고만 하셨으면 좋겠습니다.

맨투맨 1:1상담은 언제든지 환영합니다.

이상 민권식이었습니다.

감사합니다

[민권식]

추천해 주세요