▦리모델링이란 무엇인가.
리모델링(remodeling)은 낡고 오래된 아파트나 주택, 대형건물 등을 현대감각에 맞게 최신 유행의 구조로 바꾸어 주는 개보수작업을 말한다. 선진국의 경우 리모델링 비중은 전체 건설시장의 30퍼센트를 웃돌고 있으며 이웃 일본 또한 70퍼센트에 육박한 것으로 알려져 있다.
한국에서도 지난 1990년대 초반부터 서울 강남의 저층아파트를 중심으로 유행, 재건축이 힘든 고층아파트나 단독주택으로까지 확산되었다. 요즘은 신축 못지않는 최신공법을 이용하여 필로티(pilotis)구조로 주민의 기대에 부응하는 다양한 변신을 만들어내고 있다. 반포미도는 이미 2004년부터 34평 1차아파트 주민 중심으로 리모델링추진위원회를 결성하여 적극적인 준비를 하고 있다. 2006년에는 두차례 주민설명회까지 가졌는데 건설사를 곧 선정할 예정이다.
▦리모델링 가능한 아파트는.
20년(2007년부터 15년)이상 경과한 아파트가 대상이다. 그러나 재건축 판정을 받은 아파트는 증축을 수반하는 리모델링이 불가능하다. 즉 안전진단 결과 구조분야에서 D급 또는 E급을 판정을 받은 단지는 증축을 포함하는 리모델링이 제한된다. 하지만 재건축 추진을 위해 형식적으로 안전진단을 받아 재건축을 추진중인 단지는 안전진단을 다시 받아 리모델링을 할 수 있다.
▦리모델링 시 증축허용 면적이 주거전용면적의 30%까지라는 데 각 평형별로 얼마나 늘어나는 것인가.
증축허용면적은 전용면적을 기준으로 한다. 전용면적 ▦18평형은 5.4평, ▦25.7평형은 7.7평, ▦30평형은 9평까지 증축이 가능하다. 그러나 일반적으로 말하는 아파트 평형인 분양면적(전용면적+주거공용면적)을 기준으로 하면 증축가능면적이 더 넓어진다.
▦계단실, 엘리베이터실과 같은 주거공용면적이나 발코니 면적에 대해서는 규제가 없나.
주택기능의 회복을 위한 계단실, 엘리베이터실, 복도, 주차장과 같은 공용면적과 발코니와 같은 서비스 면적의 증가에 대해서는 제한이 없다. 다만, 건축법에 따라 동간거리, 사선제한 등과 같은 규제를 받게 된다. 또 지하주차장 면적에 대한 규제 역시 없다. 예를 들어 34평 아파트(전용면적 25.7평)라면 전용면적은 25.7평의 30%, 즉 7.7평까지 증축이 가능하며 주거공용면적(계단실 등)을 3평가량 늘릴 경우 면적은 34평형에서 45평형으로 늘어나게 된다. (기존의 발코니 면적을 전용면적으로 흡수하고 복도식일 경우 기존의 복도 면적(미도는 4.2평)까지 전용면적으로 흡수하면 11평이상 늘어날 수 있다. 더욱이 건물관리대장에 있는 누락면적까지 합하면 15평이상까지 가능하다)
▦층 수를 높이는 것은 가능한가.
2005년 9월 14일부터 시행되는 새로운 주택법에 따라 1층을 필로티로 설치할 경우 최상층을 1개 층을 늘릴 수 있다. 필로티 1층에는 주민공동생활시설로 피트니스센터 및 화원, 산책로, 독서실, 휴게실, 정보검색실, 주민회의실 등이 들어설 수 있다. 또한 주차시설로도 이용할 수는 있지만 주차시설이 지하로 들어가면 지상공간 녹지율도 40%이상이 되기에 반포미도같이 공원을 낀 아파트단지는 최상의 녹지공간을 만들 수 있다.
▦필로티 구조로 층 수를 높일 때 기존의 1층은 어떻게 되나.
주택법 시행령에 의거 공여자 취득 우선의 원칙이 합당하다고 보고 기존의 1층은 최상층으로 가게 될 것이다. 즉, 공여(제공)된 부동산의 소유자에게는 취득의 권리가 주어지기 때문이다. 그러나 주민간 별도의 합의 사항이 있으면 그것에 따른다.
▦리모델링 절차는 어떻게 되나.
먼저 입주자대표나 소유자 등이 리모델링 추진을 제안하면 주민들의 동의를 받아 안전진단, 건축심의 등을 받는다. 이후 주민 5분의4의 동의를 받으면 조합설립인가를 받을 수 있다. 행위허가를 받으면 이주 및 착공, 사용검사 등을 거쳐 리모델링을 완료하게 된다.
▦늘어나는 면적에 대한 취득ㆍ등록세 및 공사비 부가세는 어떻게 되나.
국민주택규모(25.7평이하)에서 30%까지 증축하는 것은 부가세를 면제되도록 관계부처가 협의승인중이다. 예를 들어 25.7평 이하 아파트를 늘리는 리모델링의 경우 공사비가 1억이 들었다면 부가세 1,000만원은 감면해준다.
서울시는 중앙정부와는 별도로 리모델링 아파트에 대해 등록·취득세 감면을 추진 중이다. 또 현재 3천만원인 지원자금을 5천만원으로 늘리는 방안을 추진 중이다. 5년 거치 5년 분할 상환의 조건도 완화할 계획이다.서울시 주택기획과은 명목뿐인 지원책이 아니라 실질지원책이 될 수 있도록 조치할 계획이다.
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Q1. 현재 받고있는 동의서에 날인 혹은 사인을 하면 리모델리을 승인하는 법적 효력을 갖습니까?
A1. 그렇지 않습니다. 지금 받고있는 동의서는 주민들이 어느정도 리모델링사업에 관심이 있는지 그 정도를 알아보기위한 사전 조사의 단계입니다.
리모델링이 어떤 절차로 진행이 되는지, 리모델링을 하면 어떤 장잠과 단점이 있는지,리모델링를 하는데 비용은 어느정도나 드는지 일반 주민수준에서는 구체적이고 정확한 답변을 하기가 어렵습니다. 이를 위해서는 시공사의 사업설명회가 필요합니다. 사업설명회가 열리면 관심있는 시공사로부터 주민들에게 위의 궁금한 사항들에대해 좀더 구체이고 명확한 설명과 답변을 얻을 수 있습니다. 바로 이런 사업설명회를 요청하기위해 주민들이 리모델링사업에 어느정도 관심이 있다는 근거자료로서 동의서 혹은 연명부가 필요한 것입니다. 물론 사업설명회 이후에도 리모델링에대한 메리트가 없다는 의견이 우세하다면 현재 동의서에 날인하셨더라도 최종 동의를 거부함으로서 리모델링 사업에 대한 의견을 번복하실 수 있습니다.
Q2. 사업설명회는 왜 필요합니까?
A2. 위에서도 언급했듯이 일반 주민의 지식과 정보로서는 리모델링에 대한 궁금증을 모두 명확하게 해결 할 수 없습니다. 리모델링 사업이라는 것이 아직 정착되지 않은 분야이여서 너무도 많은 정보와 설들이 여러경로를 통해 떠 다니고 있습니다. 공신력있는 시공사의 전문가를 통해 이런 여러 가지 정보들증 무엇이 진실이고 무엇이 잘못된 정보인지를 가려내며, 또한 리모델링에대한 장단점을 파악하여 좀더 정확한 정보를 토대로 자신의 재산권 행사(리모델링 사업에대한 찬성, 반대)를 결정할 수 있습니다. 게다가 이 단계까지는 별도의 비용이 들지않기 때문에 사업설명회를 듣고 리모델링사업에대한 결정을 한다고해도 주민입장에서는 손해볼 일이 전혀 없습니다. (사업설명회때 다과비 정도는 각출해야 할지 모르겠네요 ^^)
Q3. 사업설명회는 어떻게 진행됩니까?
A3. 일정비율이상의 주민이 “리모델링추진”(리모델링사업자체를 승인한다는 것이 아닙니다)에 동의한다는 근거자료(동의서 내지는 연명부)를 시공사에 제시하고 사업설명회를 요청하면 관심있는 시공사에서 주민들을 상대로 사업설명회를 열게 됩니다. 이때 작성된 동의서가 리모델링사업추진위원회 승인 동의서여서 추진위원장이 선출 되었다면 시공사 측에서 더 신뢰를 하겠지만 그렇지 못한 경우 입주자 대표나 동대표가 시공사에게 요청을 하게 됩니다. 사업설명회는 주민의 동의율과 사업규모, 기타 현황등에따라 많은 시공사가 참여할수도, 1개사만 참여할수도 있습니다. 이 단계의 사업설명회 에서는 아 주 구체적인 리모델링의 방안이 제시되지는 않습니다. 리모델링의 개략적인 설명과 장단점, 주민들의 궁금증에대한 답변등이 주가 될것이며, 이를통해 주민들에게 리모델링에 대한 올바른 지식을 전해주고 해당 시공사의 이미지 개선을 도모할 것입니다.
만약 사업여건이 좋다고 판단되어 여러 시공사가 사업설명회를 연다면 시차를 두고 하루에 한 업체씩 나누어 시공사별로 개최하거나, 하루에 여러업체가 순차적으로 하거나, 드물기는 하지만 공동으로 주민설명회를 개최하기도 합니다. 공동개최는 확률이 희박하기는 하지만 어차피 구체적인 자료 (도면이나 투시도 등)를 제시하지 않는 설명회 이기 때문에 가능하다고도 합니다.
Q4. 그럼 리모델링사업에대한 법적 구속력을 갖는 최종 동의는 언제하게 됩니까?
A4. 사업설명회를 개최한후 리모델링에 찬성하는 주민의 수가 조합설립을 위한 비율 이상이 된다고 판단될 경우 리모델링사업추진위원회 혹은 리모델링사업조합 설립동의서를 작성합니다. 추진위원장(혹은 조합장)과 추진위원이 자천 타천으로 추천되고 투표등을 통해 선출되며 리모델링사업을 추진하는데 있어 주민들의 대표권을 부여받게 됩니다. 추진위원회설립 동의때 부터는 어느정도 자신의 결정에 책임감을 가지셔야 합니다. 리모델링 사업이 가능한 법적비율 이상의 동의를 득했다는 전제하에 사업이 추진되기 때문입니다. 만약 주민의 동의율이 아주 좋아 바로 조합설립이추진된다면 조합설립동의부터는 법적인 구속력을 갖는다고 보아야 할것입니다. 리모델링사업추진위원회 (혹은 조합)가 결성되면 리모델링에대한 주민들의 의견을 설문둥을 통해 수렴하고 이를 근거로 시공사와 실무적인 접촉을 하게 됩니다. 주민들의 동의서와 설문결과등을 토대로 시공사에게 구체적인 사업설명회를 요구하고 시공사는 다시한번 사업성을 판단하여 사업참여 여부를 결정한후 참여할 업체는 구체적인 사업준비를 시작합니다. 이단계에서는 리모델링후 어떤형태의 집이 될것인지에대한 구체적인 도면작업이 동반됩니다. 주민들의 욕구를 충족시키기 위하여 업체별로 최소 2~3개 이상의 방안을 마련할 것이며, 예상되는 구체적인 공사비도 제시될 것입니다. 이를 토대로 주민공청회와 투표등의 절차를 거쳐 가장많은 주민들에게 선호받는 안을 제시한 시공사가 사업파트너로 결정이되고 조합측과 실질적인 사항을 조율하며 허가등의 실제적인 사업이 진행됩니다.
아마도 조합설립 추진위원회나 조합이 설립되면 일정액의 조합비를 부담해야 할것으로 예상됩니다. 다만 조합설립의 시기는 여건에따라 약간 유동적이긴 합니다.
Q5. 리모델링을 하게되면 면적이 얼마나 늘어나는가?
A5. 현재 법규에 의하면 전용면적은 기존면적의 30%까지 확대가 가능하고 공용면적은 특별한 제약이 없습니다. 용적율, 인동간격, 도로사선등의 기타 건축법규에 위배되 않는 선에서는 30%이상도 증가가 가능합니다. 반대로 경우에 따라서는 30%보다도 적게 늘어날 수도 있습니다. 하지만 사업파트너로 선정되기 위해서는 시공사와 설계사측에서 최대한 면적을 늘일수 있는 방안을 연구할 것입니다.
그렇다면 22평 저층형 아파트의 경우 전용 18평이 23.4평으로 늘어나고 공용면적 증가를 더하면 29평~30평이 될것으로 예상됩니다. (분양면적 기준)