[아울렛]전국 패션 몰과 아웃렛 몰 개발 열기 여전-성공 쇼핑몰의 필요 충분조건은?

[샵마지기]

[아울렛]전국 패션 몰과 아웃렛 몰 개발 열기 여전-성공 쇼핑몰의 필요 충분조건은?
패션지오 07.10.

전국 패션 몰과 아웃렛 몰의 개발이 지속되고 있다. 전국에 걸쳐 180여 개의 쇼핑몰이 형성되어 있는 가운데 올 하반기 들어 오픈 했거나 오픈을 계획하고 있는 점포 수 만도 30여 개가 넘고 2008년 오픈을 준비하는 곳도 10개 이상으로 파악되고 있다. 현재 10%대의 머무르고 있는 쇼핑몰의 성공적인 오픈과 활성화 율을 높이기 위해 뉴 쇼핑몰들이 선행해할 것은 무엇인지 알아봤다.

국내 아웃렛은 지난 92년 자연발생적으로 생긴 서울 문정동의 한 매장을 시작으로 형성된 로데오거리와 94년 2001 아울렛 당산점이 효시다. 98년 IMF 이후 본격적인 성장을 거듭한 아웃렛은 용인 죽전과 일산 덕이동으로 대표되는 상설할인타운과 원신아울렛(현 W몰)과 마리오 아울렛 등 몰(Mall) 형태로 발전했으며 최근에는 엔터테인먼트 쇼핑몰과 쇼핑센터, 명품 아웃렛으로 발전하고 있다. 그동안 단기 개발 이익을 위한 부동산 논리에 의한 양적 팽창을 이루었다면 이젠 진정한 패션 유통의 한 축을 담당할 수 있도록 질적 성장이 가속화되어야 할 것이다.

‘우후죽순’ 양적 팽창에서 질적 성장 할 때

본지 조사에 의하면 9월말 현재 전국에 걸쳐 패션 몰과 아웃렛 몰(아웃렛 타운 포함)은 서울권이 동대문 20개를 포함 60여 개, 경기도 50여 개, 충청도 17개, 경상도 30개, 전라도 8개 등 총 180여 개(오픈 예정 포함)가 형성돼 있다. 지난해 조사한 215개에 비하면 다소 줄어든 수치로 절대 비교하기는 어렵지만 폐업하거나 제대로 운영되지 않는 패션 쇼핑몰이 많아졌다는 반증이기도 하다.

이 중에서도 성공적으로 운영되거나 활성화된 쇼핑몰은 10%대에 불과하다. 하지만 과거의 실패를 거울삼아 새로운 방식을 도입한 패션 쇼핑몰 개발은 계속되고 있다.

올 하반기 들어 오픈 했거나 오픈을 계획하고 있는 점포 수 만도 30여 개가 넘는다. 또 2008년 오픈을 준비하는 곳도 10개 이상으로 파악되고 있다.

지난 6월5일에는 진주에 백화점식 아웃렛 몰인 애니몰이 오픈 했으며 7월에는 청주 라마다플라자와 안성 프리미엄아울렛이, 8월31일에는 포항 그랜드애비뉴가 오픈 했다.

추석 특수를 노리는 9월은 오픈이 가장 활발해 반포의 엘루체가 9월7일 오픈 했고 광주의 구 프라이비트는 여성 전문몰 프로미스로 12일 리뉴얼 오픈 했다. 14일에는 용인 죽전의 테마몰 에비뉴몰과 이대의 예스에이피엠, 청주의 에버세이브가 그랜드 오픈 했으며 문정동의 모즈이십일과 수원의 더 세이가 각각 리뉴얼 오픈 했다. 이밖에 예산홍성패션타운과 성선여대의 오스페, 평택의 판타지아가 오픈할 예정이며 10월 이후에는 부산 경성대 CJ스파크, 청주 파비뇽 아울렛, 병점 우즈베리, 아산 부티크, 부천 소풍, 부평역 스타빠루뚜, 명동의 타비뚜(구 하이해리엇) 등이 각각 오픈을 준비하고 있다.

부티크, 룩스, 타비뚜, 파비뇽, 올리브스퀘어, 스타빠루뚜 등 출점

이중 충남 서북부 광역 최대의 브랜드 아웃렛 타운을 형성하는 아산의 부티크 패션 타운은 대규모 택지개발지구가 인접해 있으며 아산, 천안, 예산, 홍성, 당진 등 인근 132만여 명의 고객 유입이 가능해 발전 가능성이 높게 점쳐지고 있다.

부평역의 스타빠루뚜와 병점 우즈베리는 패션 전문점을 표방, 특히 여성 고객을 집중 공략한다는 전략이다. 오는 11월 오픈을 준비하고 있는 청주 파비뇽은 오픈후 다양한 이벤트를 계획하고 있어 향후 활성화에 기대가 모아지고 있으며 영등포 역세권에 대규모 초현대식 주상복합 SK리더스뷰 내에 오픈 하는 원스톱 멀티플렉스 쇼핑몰 룩스(LOOX)는 CGV 8개관과 서울 유일의 초대형 워터파크가 입점해 고객 유치가 더욱 용이할 것으로 예상된다.

일일 유동인구 150여 만 명의 국내 최대의 패션상권 명동에 지난 2006년 4월 구좌식 개인 투자자를 모집해 오픈한 하이해리엇이 새로운 쇼핑문화를 제시하는 선진국형 원데이 테마 쇼핑몰 타비뚜(Tabby.2)로 이름을 바꾸고 별도법인 타비뚜(대표 신의균)를 설립해 오는 12월 대대적인 리뉴얼 오픈을 준비하고 있다.

타비뚜는 지난 90년대 동대문식 구좌개념의 쇼핑몰에서 탈피한 선진국의 테마형 패션 쇼핑몰로 변신 중으로 패션 & 뷰티 테마의 쇼핑과 체험공간으로 국내 소비자에게는 만남의 장소, 외국인에게는 관광명소의 메카 이미지를 구축해 대한민국 패션 1번지 명동의 랜드 마크로 거듭날 예정이다.

그 밖에 올해 연말까지 안성 공도패션아울렛과 동탄 에이스타운이 오픈하며 중국 위해시에는 중국 최대 규모의 한국문화 및 상품을 소개하는 위해 영풍 한국 상품 쇼핑타운이 문을 열 계획이다.

2008년에는 1월말 서산의 현대타임스퀘어를 시작으로 2월 용인 마북의 올리브스퀘어, 부산 덕천의 폴라렉스 아울렛 등 10개가 오픈 한다.

경기도 용인시 기흥구 마북동 구성사거리(용인 면허시험장 인근)에 오픈 하는 아웃렛 쇼핑타운 올리브스퀘어(Olive Square)는 편리한 접근성과 탄탄한 배후를 자랑한다.

올리브스퀘어는 건축주가 100% 임대함으로써 임차인의 부담을 최소화할 방침이다. 또 조경에 신경 써 ‘공원 같은 휴식을 주는 쇼핑타운’을 지향하고 500여대의 동시 주차가 가능한 넓은 주차장을 확보해 쇼핑의 편리성을 더욱 배가 시킬 방침이다.

한편 롯데는 오는 2008년 상반기 경남 김해시 장유면에 롯데아울렛 1호점을 오픈하기 위해 아웃렛 사업부를 구성하고 실무 작업을 벌이고 있다. 롯데아울렛은 일반 대중 브랜드를 중심으로 구성될 전망이며 지역적 특성을 살려 부산, 경남권 소비자와 일본 쇼핑객을 타깃으로 할 예정이다.

업무 제휴, 명품 아웃렛 경영 방식 늘어나

최근에는 위탁 경영 방식이 활성화되고 있다. 초기 밀리오레, 디자이너클럽, 에이피엠 등이 지방에 진출하면서 간판과 제품만 제공하고 체계적인 관리 시스템과 운영 노하우는 전수하지 못해 대부분이 한계에 부딪쳤던 것과는 달리 패션 기업과 금융권 그리고 운영관리 노하우를 갖춘 전문사가 만나 새로운 시너지를 창출하고 있다.

지난해 3월4일 오픈한 구로의 패션아일랜드는 국내 대표적인 패션 기업으로 꼽히는 한섬과 F&F, 보그레머천다이징, 톰보이, 대현, 슈페리어 등과 패션 전문 마케팅 컨설팅사인 브라이트유니온(대표 한창우) 등이 뭉쳐 1백억 원의 자금으로 설립한 (주)패션아일랜드를 통해 구로의 SJ아울렛을 인수, 리뉴얼 오픈한 쇼핑몰이다. 패션아일랜드는 현재 마리오와 W몰과 함께 구로를 대표하는 성공적인 아웃렛 몰로 안착했다는 평이다. 성공요인으로 유명 브랜드의 유치가 쉽게 이루어진 것과 전체 관리 운영을 쇼핑몰 전문 디벨로퍼인 브라이트유니온에서 맡아 위탁경영했기 때문이다.

이랜드(대표 박성수) 역시 지난해 말 서북부 최대 규모의 복합 쇼핑몰 팜스퀘어를 10년간 임차, 운영하는 계약을 체결함에 따라 은평구 상권 변화에 관심이 모아졌다.

올 5월에는 광주 프라이비트를 프로미스디엔아이(대표 함경빈)가 인수해 여성 전문전몰 프로미스로 9월12일 오픈 했으며 대전 세이백화점 운영사인 세이디에스(대표 손기근)가 우림건설과 경영 제휴를 맺고 구 수원 디자이너클럽을 패션 전문점 더 세이로 오픈 했다.

그동안 몇몇 대형 패션 몰과 아웃렛 등에서 층별 MD의 한 방법으로 외국 명품 아웃렛을 입점 시켰으나 성공 사례는 찾아 볼 수 없다. 하지만 지난 6월1일 여주프리미엄아울렛이 대규모로 오픈, 영업을 시작함으로서 국내 프리미엄 아웃렛 시장이 본격적인 태동을 시작했다. 성장 가능성에 대한 의견이 분분한 가운데 여주프리미엄아울렛의 초기 영업 상황을 보면 ‘통할 것이다’는 쪽으로 답을 할 수도 있을 것이다.

양재동에 위치한 하이브랜드도 해외 명품 직영 아웃렛 몰 사업을 진행하고 있다. 해외 명품 직영 아웃렛 몰은 기존 병행 수입 형태가 아닌 해외 유명 브랜드들의 한국지사에서 직접 운영하는 신 유통 사업이라는 측면이 특징이다. 이를 통해 프리미엄 제품을 합리적인 가격으로 선보이는 동시에 정품 판매에 따른 제품 신뢰도를 높인다는 전략이다.

지난 9월7일 서초구 반포동 구 현대백화점 반포점 자리에 이탈리아 명품관 엘루체가 오픈 했으며 2001아울렛, 해운대로데오, 세정아울렛, 아이파크몰, 애플플라자, 뉴코아아울렛 등에도 병행수입을 통한 명품 아울렛이 입점해 있다. 패션 유통의 새로운 돌파구로 명품 아웃렛이 자리 잡는다면 이미 영업 중인 패션 아웃렛 몰들이 해외명품 아웃렛 코너를 신설, 강화할 것으로 점쳐지고 있다.

부동산 개발 논리 아닌 아웃렛의 본 취지 살려야

IMF 전후로 아웃렛이 본격적인 유통의 한 축으로 자리매김하면서 아웃렛의 제1 명제는 ‘유명 브랜드를 저렴한 가격에 판매하는 곳’으로 소비자들에게 인식되어 왔다.

아웃렛이 생겨난 데는 IMF위기가 한 몫을 했으며 소비자의 가벼운 주머니 사정 역시 아웃렛이 발전할 수 있는 한 계기가 됐다. 하지만 모든 아웃렛이 다 잘되는 건 아니었다. 전체 아웃렛 중 장사가 잘되는 곳은 몇몇에 불과하고 대부분의 아웃렛은 그랜드 오픈과 초창기 1~2년 동안은 고전을 면치 못해 왔다.

아웃렛의 입점 방식은 몰과 타운마다 서로 다르다. 현재 분양, 임대에서 수수료 매장과 임대 수수료 복합 매장 등 여러 가지 형태로 운영되고 있다. 아웃렛 매장에 입점해 있는 브랜드들은 전체 10% 안팎의 성공적으로 운영되고 있는 아웃렛들이 수수료 운영방식을 택하고 있어 이를 선호하고 있다.

마리오아울렛, 모다아울렛, 애플아울렛, 김포공항아울렛, 오렌지카운티 등 백화점식 운영 관리를 지향하는 아웃렛들은 수수료 방식으로 점주 혹은 본사와 계약한다. 입점 주는 임대보증금과 월 임대료 없이 장사를 할 수 있지만 월 매출액 중 일정 부분을 쇼핑몰에 할애해야 한다.

수수료 방식의 쇼핑몰의 강점은 체계화된 통합 관리가 가능하고 전체 쇼핑몰의 활성화를 위한 의사 결정이 용이하다는 것이다. 물론 수수료 방식이 모두 좋은 성과를 얻을 수 있는 것은 아니다. 상권에 적합한 MD구성, 고객관리, 지속적인 홍보와 마케팅이 동반돼야 가능하다. 특히 쇼핑몰 활성화를 위해 일관성 있은 관리 시스템이 무엇보다 중요하다.

임대 분양 방식의 쇼핑몰이 성공하기 위해서는 오픈 이후에도 체계적이고 지속적인 쇼핑몰 통합관리가 뒷받침되어야 한다. 대표적인 쇼핑몰로는 대구 더블럭과 부산 해운대로데오와 패션카운티 지존, 광주 세정아울렛, 수원 프리미엄아울렛 등이 있다.

최근 분양 임대 방식을 취하고 있는 몇몇 아웃렛들은 그동안의 시행착오를 거쳐 분양방식의 단점을 보완하기 위해 오픈후 일정기간 동안 통합관리에 대한 사항을 의무적으로 이행하도록 계약서에 명기하고 있다.

유명 브랜드 유치와 체계적인 운영 관리가 관건

마리오, W몰, 패션아일랜드, 김포공항아울렛, 하이브랜드, 오랜지팩토리, 모다, 퀸스로드, 지더샵, 애플, 해운대로데오, 세정 등은 전국에 분포되어 있는 180여 개의 아웃렛 몰 중에서도 각 지역을 아니 국내 아웃렛 몰을 대표하는 곳으로 꼽힌다.

매년 상하반기 MD 시기가 되면 수많은 쇼핑몰이 오픈을 준비한다. 전국적으로 10%에도 못 미치는 낮은 성공률을 위해 각 쇼핑몰들은 얼마나 브랜드 파워와 완성도를 높여 그랜드 오픈하느냐와 1~3년차의 운영 관리가 가장 중요하다.

운영 방식도 분양식에서 수수료 방식 등 다양하지만 실질적으로 성공한 아웃렛은 수수료 방식이 많다. 분양 방식으로 시작된 아웃렛은 최근 브랜드 몰로 용도를 변경하거나 인수, 해외자본 유치 등 여러 가지 방법으로 자구책을 마련하고 있지만 활성화를 위해서는 대규모 자본과 시간이 필요할 전망이다.

전국의 수많은 패션 몰과 아웃렛 몰은 백화점이나 대형마트, 상설타운 등과 경쟁하면서 유통 채널의 한 축을 이루기 위해 발버둥 치고 있지만 일부를 제외하면 나머지는 비효율 영업에 힘겨워하고 있다.

본지 조사에 의하면 지난해와 올 상반기 수도권에서 문을 닫은 패션 쇼핑몰 만해도 10여 개에 달하고 전국적으로 보면 20개 이상의 패션 쇼핑몰이 영업을 중단했거나 용도를 패션 몰 이외의 것으로 변경했다. 건물만 크게 지어 놓고 브랜드 유치에 어려움을 겪거나 특히 운영 점주 모집이 되지 않아 시작도 해보지 못하고 주저앉는 경우도 허다하다.

업계에서는 그랜드 오픈만 잘해도 성공이라고 한다. 하지만 그보다 더 중요한 것은 오픈후 2~3년 이상의 철저한 운영관리라 할 수 있다. 그동안 분양 혹은 오픈만 해 놓고 관리는커녕 방치하는 식의 시행사나 대행사들로 인해 패션 업계에서는 아웃렛 몰에 대한 불신의 벽이 높아 졌다.

패션 몰과 아웃렛 몰에 대한 불신을 없애고 국내 유통의 주류가 되기 위해서 선결해야 될 사항이 있다. 유통전문가로 구성된 강한 운영 관리사가 시행사의 개발 단계에서부터 함께 참여해 지역 상권과 트렌드에 맞는 국내외의 대형 테넌트를 유치할 수 있어야 한다. 아울러 가족이 함께 즐길 수 있는 시설과 식음료 컨텐츠를 대량 확보 해 입점 주들을 리드하고 그들과 이익을 공유하며 상생할 수 있는 상황을 만들어야 한다.

패션 몰과 아웃렛 몰이 단기적으로 패션 브랜드가 단순한 매장의 오픈이라는 생각을 버리고 제대로 된 아웃렛 매장에 입점, 질 좋고 다양한 상품을 저렴한 가격으로 소비자들의 니즈를 충족시켜 나가야 할 것이다. 특히 시행사와 분양을 위한 시행이 아니라, 장기적으로 시행자, 분양자, 테넌트, 지역소비자, 운영관리사가 함께 윈윈해 지역 상권 활성화의 근간이 되어야 한다는 인식의 전환이 필요한 시점이다.

향후 패션 몰과 아웃렛 몰이 국내 패션 유통의 한 축으로 자리매김하고 더욱 발전하기 위해서는 초기 개발단계에서부터 부동산 디벨로퍼와 패션 유통 전문가들의 의견이 모아져야 할 것이다.