★광주·전남 아파트 분양시장 투어 : ① 상무지구 한신휴플러스 분양현장

[신대지구장]

2011년 상반기 아파트 분양시장은 양극화가 뚜렷하게 나타난 시기였다.

서울을 비롯한 수도권 분양시장은 비수기였지만, 부산·광주·대전·세종·순천·목포 등 지방시장은 호황기를 맞았으며, 대형 보다는 중소형이 인기를 끌었다.

그렇다면 부동산 전문가들 조차 찬·반 양분된 2011년 하반기 분양시장은 어떨까? 

2011년 6~7월에만 4,000여 가구가 넘게 쏟아지는 광주·전남 분양시장을 돌아보며 우리지역 분양시장 전망을 분석해 보고자 한다.

먼저, 그 첫번째 순서로 6월 22일 모델하우스를 오픈한 광주 상무지구 한신휴플러스 현장을 찾았다.

이 아파트 입지는 신도시가 조성된지 15년여가 지난 상무지구 인근에 위치해 있으며 지하철 상무역 1번 출구에서 3분거리에 있는 초역세권, 운천저수지, 백석산 등 자연친화적인 입지 여건 등을 장점으로 꼽았다. 그리고 지하 2층~지상 10·15층 5개동에 총238세대가 들어서며, 전용면적은 85㎡(옛 36평형) 192세대와 109㎡(옛 43평형) 20세대, 124㎡(옛 48평형) 26세대 등으로 구성되었다.

그러나, 문제는 분양가다. 

전용면적 85㎡ 1층이 2억2896만~2억3396만원, 2층 2억4059만~2억4559만 원, 기준층 2억5166만~2억5466만원, 최상층 2억8012만원이다. 전용면적 109㎡는 1층 3억507만원, 2층 3억2025만원, 기준층 3억3207만원, 최상층 3억7192만원이고 124㎡는 1층 3억3977만원 2층 3억5667만원, 기준층 3억6983만원, 최상층 4억2161만원이다. 여기에 별도 발코니 확장비로 평형에 따라 900만~1200만원 정도가 소요된다. 

그렇다면, 평형별 기준층 최고가를 감안해 발코니 확장비 1,000만원을 계상해 더해 보자.

85㎡(36평형)의 경우 2억6466만원으로 평당 7,351천원, 109㎡(43평형)의 경우 3억4207만원으로 평당 7,955천원,  124㎡(48평형)의 경우 3억7983만원으로 평당 7,913천원이다.

단적으로 30평형대 분양가가 평당 7백만원을 상회하고 40평형대의 경우 8백만원에 육박한 것으로 지나치게 과도하다는 생각을 떨쳐버릴 수가 없다. 모델하우스를 찾아 단지규모와 실내 인테리어, 조경 등 모든 것을 감안해도 지나치다는 생각이 앞섰다.

신도시가 조성된지 2년여가 지나고 상무지구에 비해 정주여건 등에서 결코 뒤지지 않는 수완지구에 6월말부터 분양 예정인 여타 건설사 아파트의 평당 650~660만원대(발코니 확장비 포함) 분양가와 대비되는 대목이었다.

하지만, 광주지역 아파트 공급이 부족해서일까? 평일임에도 불구하고 모델하우스를 찾거나 분양상담을 받는 이들이 눈에 띄게 많았다. 결과는 오는 6월 28일(1순위), 29일(2순위), 30일(3순위) 나올 것이다.

물론, 필자의 분석과 달리 이 아파트의 분양이 성공할 수도 있다. 그리고 실수요자 중심의 청약과 계약이 이루어진다면 거품이라고 할 수도 없다.

다만, 이 아파트가 분양에 성공할 경우 광주·전남 아파트 분양가가 조만간 아니 2012년경 평당 800만원대에 도래할 것이란 의미를 부여할 수 있다. 

부동산전문가들의 아파트 분양시장 찬·반 전망 속에서도 날로 치솟는 분양가에 어떻게 대비해야 할지 곰곰히 생각해 볼 필요가 있다.

연일 공공요금이며, 생필품값, 기름값, 건축자재값이 치솟고 있는 상황에서 아파트 버블현상이 나타날까 전전긍긍하면서 우리는 어떻게 대비해야 할까?

문제는 투기심리 억제다. 진정 실수요자 중심의 아파트 분양시장이 호황기를 맞는다면 여러 면에서 권장할 만한 일이다. 하지만 그 반대일 경우 대단지 중심의 아파트가 일시에 매매시장에 나올경우 문제는 적지 않다. 

순천 신대지구 또한 예외는 아니다. 지난 중흥s클래스 1·2차 분양성공에 힘입어 오는 10월 3차가 그리고 뒤이어 임대아파트며 여타 아파트가 분양될 것이다.

아무쪼록, 투기보다는 실수요자 중심의 분양시장이 형성되길 바란다. 이는 개인뿐 아니라 신대지구 발전을 위해서도 필요한 전제조건이다. 

몇해 前 광주·전남 아파트 분양가가 생각난다. 평당 5백만원임에도 불구하고 비싸다고 아우성일 때가 있었다. 그런데 이제 7백만원.... 그리고 조만간 800만원...머지않아 1,000만원을 예상해 볼 수 있다.

오늘자 조선일보 경제면 기사가 생각난다. 

"울고 싶은 '하우스푸어'(house poor·집 가진 '가난뱅이')… 더 울고픈 '하우스리스'(houseless·집 없는 빈곤층)"

서울을 비롯한 수도권 중심의 기사지만 남의 일만은 아닌듯 싶다. 

광양만권경제자유구역 배후도시이자 명품신도시를 꿈꾸는 "순천 신대지구"와 여기에 입성하려는 많은 이들의 현명한 판단과 성공적인 투자가 있기를 바란다.

아래는 오늘 방문한 "상무 한신휴플러스" 언론 보도와 조선일보 기사이다.

그저 부동산 투자의 옥석을 가리는 참고자료로만 활용하길 바란다. <끝> 

상무 한신휴플러스 모델하우스 ‘북적’

■ 서구 마륵동...전용 85·109·124㎡ 구성
■ 분양권 전매 가능...초역세권·녹지 등 입지 ‘호평’

궂은 날씨도 분양열기를 식히지 못했다. 장마가 시작된 22일. 광주 서구 마륵동 상무 한신휴플러스 모델하우스는 ‘내 집 마련’을 꿈꾸는 시민들로 발 디딜 틈이 없었다.

상담창구는 상담객으로 꽉 들어찼고 샘플하우스는 내부구조와 배치, 마감재 등을 살피는 방문객들로 붐볐다. 오전부터 길게 줄을 선 방문객은 장대 같은 장맛비가 쏟아지는 오후까지 이어졌다.

한신공영 관계자는 “비가 많이 와 걱정을 했는데 생각보다 많은 방문객이 다녀갔다”며 “모델하우스 개관 하루 동안 3000여 명이 방문했다”고 밝혔다.

최근 건설사들이 잇달아 신규분양을 준비 중인 가운데 한신공영이 ‘상무 한신휴플러스’ 모델하우스를 개관하고 분양에 나섰다. 지난 3월 GS첨단자이2차 분양 이후 4개월 만의 신규 공급이다.

상무 한신휴플러스는 지하 2층~지상 10~15층 5개동에 총 238세대가 들어선다. 전용면적 85㎡(옛 36평형) 192세대와 109㎡(옛 43평형) 20세대, 124㎡(옛 48평형) 26세대 등으로 구성된다.



분양가는 전용면적 85㎡ 1층이 2억2896만~2억3396만 원, 2층 2억4059만~2억4559만 원, 기준층 2억5166만~2억5466만 원, 최상층 2억8012만 원이다.

전용면적 109㎡는 1층 3억507만 원, 2층 3억2025만 원, 기준층 3억3207만 원, 최상층 3억7192만 원이고 124㎡는 1층 3억3977만 원 2층 3억5667만 원, 기준층 3억6983만 원, 최상층 4억2161만 원이다.

분양조건은 계약금 5%에 중도금 전액 무이자 지원하며 입주시 잔금을 내면 된다. 입주예정일은 2013년 5월이다.

이 아파트는 광폭 발코니를 도입해 공간 활용도와 서비스면적을 극대화한 게 특징이다. 거실 발코니는 2.43m, 안방은 2.53m다.

일반 아파트 발코니가 1.5m로 제한된다는 점을 감안하면 발코니를 확장할 경우 안방이나 거실의 공간이 최대 1m 가까이 넓어지는 셈이다. 발코니 확장비는 별도로 평형에 따라 900만~1200만 원 정도 소요된다.

단지 구성도 양호하다. 단지 내에 입주민 편의시설인 피트니스센터를 설치하고 홈네트워크, 홈시큐리티 시스템 등을 도입한다. 또 필로티와 데크주차장을 통해 지상주차공간을 최소화하고 조경면적을 넓힌다.



특히 입지여건이 뛰어나다. 지하철 상무역 1번 출구에서 3분 거리에 있는 초역세권, 운천저수지, 백석산 등 자연친화적인 입지 여건 등이 장점이다. 

광산구 신창동에서 왔다는 강모(43) 씨는 “상무지구이고 역세권이라는 점이 마음에 든다”며 “상무지구에서 최근 중소형 아파트 분양이 없었는데 분양가도 크게 높지 않은 것 같다”고 말했다.

양산동에 사는 김모(41) 씨는 “광폭발코니 때문인지 거실과 안방 공간이 넓다”며 “운천저수지와 백석산이 가깝다는 것도 장점이다”고 말했다.

건설사들이 잇따라 분양을 준비중인 가운데 상무 한신휴플러스는 이후 분양 예정 아파트의 바로미터라는 점에서 주목된다.

분양사무소 최창도 본부장은 “5년 만의 상무지구 분양이라는 점과 뛰어난 입지여건, 상대적으로 낮은 분양가 등 때문에 수요자들의 반응이 좋다”며 “순위 내 청약이 가능할 것으로 보고있다”고 전망했다. 문의 062-371-4114

울고 싶은 '하우스푸어'(house poor·집 가진 '가난뱅이')… 더 울고픈 '하우스리스'(houseless·집 없는 빈곤층)

"대출이자 늘어 집이 웬수"… "전·월세금 올라 돈이 웬수"
1분기 월세 5.2% 올라… 집 없는 이들 불안불안

서울 공덕동에 사는 직장 생활 3년차 김모(30)씨는 올해 초 은행에서 3000만원을 대출받았다. 집주인이 1억7000만원인 전세금을 3000만원 올려달라고 요구했기 때문이다.

대출 당시 금리는 연 5%대. 최근엔 금리가 7%까지 오르면서 김씨의 생활은 더욱 빠듯해졌다. 월급 250만원에서 매달 대출 원리금을 갚고 나면 남는 것은 70만원대가 고작. 좋아하는 영화도 못 보고, 술·담배·외식을 모조리 끊었다. 점심은 구내 식당에서 먹고, 도시락을 싸 가기도 한다. 김씨는 "결혼도 해야 하는데, 대출금 갚느라 결혼 자금 모을 여력도 없다"며, "집 없는 설움을 날마다 느낀다"고 말했다.

지난해 하반기 큰 폭으로 오른 전셋값 때문에 한 차례 고통받았던 이 '하우스리스 푸어(houseless poor·집 없는 빈곤층)'들이 최근 금리 인상으로 이중의 고통을 겪고 있다. 전세금 인상분을 은행 대출로 해결한 사람들이 많기 때문이다. 게다가 최근 전·월세값이 다시 들썩인다. 대출을 받아서 집을 산 집주인들이 금리 인상으로 늘어난 금융비용을 세를 올려서 해결하려는 움직임이 적지 않기 때문이다. '하우스리스 푸어'들은 이래저래 불안할 수밖에 없다.

 실제 올해 1분기 월세 변동률은 지난해 같은 분기 대비 5.2%가 올랐다. 개포주공5단지 전용 83㎡ 아파트는 지난해 전세금이 2억8000만~3억2000만원 선이었다. 반(半)전세일 경우 보증금 1억원에 월세는 100만원대였다. 그러나 올해는 전세금이 3억5000만~3억7000만원으로 오르면서, 월 임대료도 보증금 1억원에 월세 140만원으로 덩달아 올랐다.

◆그렇다면 하우스푸어는?

집이 있다고 해서 집 문제에서 자유로운 것은 아니다. 금리 압박과 전세 시장 불황으로 하우스 푸어들도 고달픈 게 요즘 현실이다.
중소기업에 다니는 직장인 박모(42)씨는 요즘 집에 들어가기가 싫다. 아내와 얼굴을 마주하면 부부싸움 벌이기가 일쑤다. 요즘엔 '집이 웬수다'라는 말을 입에 달고 다닌다. 싸움의 원인은 지난해 산 주택 때문. 5억6000만원에 산 서울 용산구 청파동 다세대주택(전용면적 92㎡)은 지은 지 12년 된 낡은 건물로 고갯길 위에 있어 교통도 불편하다. 하지만 내집 마련의 꿈을 이룰 절호의 기회라고 생각해 은행에서 2억원 주택담보대출을 받았다. 아내가 망설이자 "재개발 가능성도 있고, 집값이 오를 테니 미리 사 두면 좋다"라고 설득했다.

그런데 결과는 정반대였다. 부동산 시장침체로 집값은 오를 기미가 안 보인다. 대출 당시 5.2% 수준이던 금리는 최근 1%포인트 넘게 올랐다. 월 100만원씩 물던 이자 비용 역시 갈수록 부담이 추가되고 있다. "매달 60만원씩 받던 용돈도 15만원이나 깎였어요. 기름값, 식비 빼면 친구들이랑 막걸리 한잔하기조차 부담스럽죠."

월 300만~400만원씩 버는 박씨는 중산층에 속한다. 안정적인 직장도 있다. 그런데도 생활에 여유가 없다. 주택 원리금 상환부담 탓이 크다. '하우스 푸어(house poor·집을 가진 빈곤층)'의 비극인 셈이다. 현재 전국의 하우스푸어는 약 156만9000가구(549만1000명)에 이르는 것으로 추정된다. 전국 약 1691만7000가구 중 9%에 해당하는 셈이다.

지난달 '현대경제연구원'은 '하우스푸어의 구조적 특성' 연구 보고서에 하우스푸어의 조건을 이렇게 정리했다. '주택을 갖고 있고, 주택을 마련하기 위해 대출을 받았으며, 원리금 상환으로 생계에 부담을 느끼고, 실제로 가계지출을 줄이는 가구'.

올 상반기 주택 매매변동률은 서울이 -0.1%, 경기 0.3%, 인천 -0.53%를 기록했다. 반면 한국은행이 지난 10일 기준금리를 0.25%포인트 전격 인상해 기준금리가 3.25%로 오르면서 부동산담보대출 금리는 6%대가 됐다. 집값은 내리고 금리는 오른 것이다. 하우스푸어의 고통은 그만큼 클 수밖에 없다.