APT발코니 확장 합법화 기준 정보-2005.12월 합법화실시

[월드인테리어]

발코니란? 건물 외부에 붙어 난간이나 낮은 벽으로 둘러싸인 곳을 말합니다. 흔히 베란다로 불리는 공동주택의 거실 바깥 공간은 위 층이 있어 지붕이 있는 것 같고 창문을 설치해 건물 내부에 있는 것 같지만 정확하게는 건물의 외부에 설치된 발코니입니다. 발코니가 전용면적에 포함되지 않는 것도 건물 외부에 설치된 것이기 때문입니다.

확장 합법화

아파트 발코니는 입주민의 40%이상이 구조 변경하여 거실이나 침실로 확장 사용하고 있으나 개인공간에 대한 단속이 사실상 불가능하여 묵인되어 왔습니다.
이에 대하여 발코니 확장을 정부에서 2005년 12월 2일에 합법화 하면서 불법 구조변경에 따른 위법논란을 종식시키고, 입주자 필요에 따른 다양한 발코니 사용을 가능하게 함으로써 주거의 질적 향상이 가능하게 되었습니다.

주요내용

①발코니를 "입주자의 필요에 따라 거실ㆍ침실ㆍ창고 및 화분대 등으로 사용하는 건설교통부장관이 고시하는 구조의 공간"으로 정의하여 사실상 구조변경을 허용 하였습니다.

②현행 채광을 위한 벽면에 간이화단을 설치하는 경우 2미터까지 예외적으로 허용하던 규정을 1.5미터로 통일하여 불법발생의 여지를 제거 하였습니다.

③ 이미 건축허가를 신청하였거나 건축허가를 받은 주택과 준공검사(주택법상의 사용검사, 건축법상의 사용승인)를 받은 주택도 간이화단이 설치된 부분의 구조변경이 가능하도록 하는 경과조치를 두어 위법발생을 방지 하였습니다.

④ 단독주택의 경우 4면 모두 발코니를 설치하여 개조할 수 있는 점을 고려하여 2면에 한하여 발코니를 설치할 수 있도록 허용 하였습니다.

시행일

2005년 12월 2일 합법화되어 2006년 1월부터 적용 되었습니다.

적용대상

① 1992년 6월 이후 허가 아파트 모두 허용 됩니다.

② 1992년 6월 이전 허가 신청된 아파트의 경우 확장을 원하면 건축사나 구조기술사의 안전 확인을 받아야 합니다.(주택 발코니 하중 기준이 현행 ㎡당 300kg에 못 미치는 180kg 이어서 안전상의 문제 제기됨)

발코니 확장 평균 예상 비용

평당 시공비 70~100만원 예상하여 600~1000만원 내외 입니다.

발코니 확장 취득세

* 아파트 구입 시점에 따라 발코니 확장 취득세의 기준이 달라집니다.

① 새로 분양을 받아 입주전에 발코니 확장을 한 경우에는 취득세 과표기준에 포함 됩니다.
② 기본 아파트 발코니를 신,개축한 경우에는 취득세 과표기준에 포함되지 않습니다.

평당 확장 가능한 발코니 면적

전용면적	18평	25.7평	33평	42평
확장가능면적	5~6평	6~8평	9~10평	11~12평

안전기준요약

• 대피공간

- 넓이: 세대별 2m2이상 또는 옆세대와 공동으로 3m이상
- 갑종방화문, 내화구종, 준불연재료이상 사용
- 폭 0.9m2, 높이 1.2m이상 개폐가 가능한 창(피난에 장애가 없는구조)
- 휴대용 손전등 또는 비상전원에 연결된 조명설비 설치
- 대피공간을 설치하지 않는 경우
- 아파트 외 단독, 다가구, 다세대, 연립주택
- 3층이하의 층
- 한 세대가 2개이상의 계단을 사용하는 복도형/타워형
- 세대간 경계벽이 경량 칸막이인 경우

* 그러나 위의 사항들은 입주예정자가 시공자와 계약만 하면, 시공자가 공
사해야 할 항목들이므로 입주예정자는 별도의 조치가 필요없습니다.

* 기존아파트(2005년 12월 2일 전에 건축허가를 신청하거나 허가를 받을 경우)의 경우,
위에서 요구한 기준과 상관없이 확장하지 않은 발코니나 방에 방화문만 설치하면 대피공
간으로 인정합니다.

대피공간의 설치 예

(자료: 건설교통부)

		복도형	계단실형/타워형	기타
대피공간 불필요				-인접 세대와 경계벽에 파괴하기 쉬운 경량구조 설치 -경계벽에 피난구설치
		<2개의 직통계단 사용으로 2방향 피난 가능한 경우>
3㎡의 공동공간또는 세대별 2m의 대피공간선택가능	3㎡의 공동공간설치		< : 피난방향, : 대피공간> <인접세대를 통한 2방향피난 가능>
	2㎡의 개별공간설치			2㎡의 개별공간은 별도 공간 추가설치없이 방화구획된 다용도실 공간 등 사용가능

• 방화판 또는 방화유리

-확장한 발코니 전면에 화업의 확산을 방지하기 위해 설치 합니다.
-창호 여부 턱을 포함하여 90CM 이상 설치 합니다.
-방화판 또는 방화유리는 기존 난간에 끼워서 간단히 설치 가능 합니다.
-스프링클러가 있을 경우 방화판 또는 방화유리는 불필요 합니다.

1.건축법 시행령 | 2.발코니등의 구조변경절차 및 설치기준 | 3.발코니 관련 해설기준

건축법 시행령 일부개정령 (대통령령 제19163호)

건축법 시행령 일부를 다음과 같이 개정한다.

제2조제1항에 제15호를 다음과 같이 신설한다.

15. “발코니”라 함은 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망,휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간을 말한다. 이 경우 주택에 설치되는 발코니로서 건설교통부장관이 정하는 기준에 적합한 발코니는 필요에 따라 거실,침실,창고 등 다양한 용도로 사용할 수 있다.

제46조에 제4항 및 제5항을 각각 다음과 같이 신설한다.

④공동주택 중 아파트로서 4층 이상의 층의 각 세대가 2개 이상의 직통계단을 사용할 수 없는 경우에는 발코니에 인접세대와 공동으로 또는 각 세대별로 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 대피공간을 하나 이상 설치하여야 한다. 이 경우 인접세대와 공동으로 설치하는 대피공간은 인접세대를 통하여 2개 이상의 직통계단을 사용할 수 있는 위치에 우선 설치되어야 한다.

1. 대피공간은 바깥의 공기와 접할 것
2. 대피공간은 실내의 다른 부분과 방화구획으로 구획될 것
3. 대피공간의 바닥면적은 인접세대와 공동으로 설치하는 경우에는 3제곱미터 이상, 각 세대별로 설치하는 경우에는 2제곱미터 이상일 것
4. 건설교통부장관이 정하는 기준에 적합할 것

⑤제4항의 규정에 불구하고 아파트의 4층 이상의 층에서 발코니에 설치하는 인접세대와의 경계벽이 파괴하기 쉬운 경량구조 등이거나 경계벽에 피난구를 설치한 경우에는 대피공간을 설치하지 아니할 수 있다.

제119조제1항제3호다목을 다음과 같이 한다.
다. 주택의 발코니 등 건축물의 노대 그 밖의 이와 유사한 것(이하 “노대등”이라 한다)의 바닥은 난간등의 설치여부에 관계 없이 노대등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 공제한 면적을 바닥면적에 산입한다.

부 칙

제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.

제2조(기존 건축물의 발코니 구조변경에 대한 경과조치)

①이 영 시행 전에 건축허가를 신청한 경우와 건축신고를 하거나 건축허가를 받은 주택에 설치된 발코니(종전의 제119조제1항제3호다목의 규정에 의한 간이화단 부분을 포함한다)의 경우에는 제2조제15호의 개정규정에 의하여 거실,침실,창고 등으로 사용할 수 있다.

이 경우 1992년 6월 1일 이전에 건축신고를 하거나 건축허가를 받은 주택에 설치된 발코니를 제2조제15호의 개정규정에 의하여 거실,침실,창고 등으로 사용하고자 하는 경우에는 건축사 또는 건축구조기술사의 구조안전점검을 받은 후 구조안전확인서를 당해 허가권자에게 제출하여야 한다.

②이 영 시행 전에 건축허가를 신청한 경우와 건축신고를 하거나 건축허가를 받은 공동주택 중 아파트에 설치된 발코니를 제1항의 규정에 의하여 거실,침실,창고 등으로 사용하고자 하는 경우에는 제46조제4항 및 제5항의 개정규정에 적합한 대피공간 또는 경계벽을 설치하여야 한다.

다만, 실내의 다른 부분과 구획된 바닥면적 2제곱미터 이상의 실의 출입문 또는 실내와 접한 부분에 전면 유리창이 설치되지 아니한 발코니의 출입문에 제64조의 규정에 의한 갑종방화문을 설치하는 경우에는 제46조제4항의 개정규정에 의한 대피공간을 설치한 것으로 본다.

제3조(바닥면적의 산정방법에 관한 경과조치)

이 영 시행 전에 건축허가를 신청한 경우와 건축신고를 하거나 건축허가를 받은 건축물의 노대등에 대한 바닥면적의 산정방법에 대하여는 제119조제1항제3호다목의 개정규정에 불구하고 종전의 규정에 의한다.

이 경우 부칙 제2조제1항의 규정에 의하여 구조변경된 부분의 경우에도 구조변경이 되지 아니한 것으로 보아 종전의 규정에 의하여 바닥면적을 산정한다.

자주뭍는 질문!

발코니는 꼭 확장해야 하는 건가요?

불법확장 시 어떻게 되나요?

- 발코니를 불법 확장하면 건축법을 위반하게 됩니다. 위반사항에 따라 이행강제금이 부과되는데, 대피공간 미 설치 시에 시가 표준액 3%에 해당하는 금액이 부과됩니다.

- 주택법에 의해 행위허가등 절차 미비시 고발조치(1년 징역 또는 1천만원 이하 벌금)될 수 있습니다

- 건축물대장에 위반건축물로 등재되어 매매 등 재산권 행사에 제한을 받습니다.

- 확장공사로 인한 결로, 누수 등으로 이웃집에 하자 발생 시 원인제공자가 되어 모든 책임을 지게 됩니다.

- 그러나 무엇보다도 불합적으로 늘어나는 난방비 등은 세대주민 전체가 부담을 하게 되므로 이웃에 대한 배려차원에서 불법확장은 하지 말아야 할 것입니다.

단독주택인데 발코니 확장을 하려면 어떻게 하나요?

- 공사 중인 경우 발코니 확장은 건축주가 설계자나 시공사와 계약을 맺어 추진합니다. 확장 공사 후 감리자가 감리완료보고서에 기준에 맞는지 여부를 확인하여 허가관청에 제출하면 완료됩니다.

- 공사가 완료된 경우 발코니 확장은 소유자가 건축사와 계약하여 안전기준에 적합하게 확장공사를 한 후, 신고서를 작성하고 확장 전/후 도면을 첨부하여 허가관청에 신고만 하면 됩니다. 이 때 허가관청은 별도의 사용승인 등이 필요 없으며 신고 수리 후 대장상 표시변경만 하면 절차가 완료됩니다.

아파트에서 발코니 확장은 준공전이 좋은 가요 아니면 준공후가 좋은 가요?

- 준공 전 변경은 입주자가 별도 조치할 사항이 없는 등 절차가 간단하고, 원래 설치된 마감재 철거비용을 절감할 수 있으며, 하자보수 등 A/S를 받을 수 있고, 주민간 소음분쟁 등을 피할 수 있는 이점이 있습니다.

- 준공 후 변경은 현재의 집에서 일정기간 거주 후에 자신의 라이프스타일에 맞춰 필요한 부분을 변경할 수 있으나, 소음분쟁 등이 있을 수 있어 다른 입주민들의 동의절차가 필요한 것입니다.

아파트인데 발코니 확장을 하려면 어떻게 하나요?

- 공사 중 변경은 입주예정자가 시행사와 개별적으로 계약을 맺으면 가능하며, 이후 절차(사업계획변경승인, 경미한 변경 등의 신고)등은 시행사가 실시하므로 간단합니다.

- 공사 후 변경은 입주자가 해당 동의 입주민 2/3이상 동의를 얻어 관할 관청에서 허가를 받을 후 공사가 가능합니다.

아파트를 준공 전 구조변경을 하기 위해서는 다른 입주들의 동의도 필요한가?

- 준공 전 구조변경을 하기 위해서는 반드시 구조변경을 하고자 하는 해당 세대의 입주예정자와 시행사가 계약을 맺는 조건으로 공사가 가능합니다.

- 그러나 별도의 다른 입주예정자 동의를 얻는 등의 절차는 필요 없습니다.

다른 입주민의 2/3이상 동의는 확장하려는 세대별로 받아야 하나요?

- 입주민 동의는 해당 동의 '발코니 확장가능여부'에 대하여 한 번만 받아놓으면, 이후 확장하려는 세대는 개별적으로 받을 필요가 없습니다.

- 입주민 동의는 해당 동 입구에 동의서를 게시하거나 반상회, 입주자대표회의 등을 통해 관리사무소가 대행하여 받을 수 있습니다.

- 허가를 받으려면 미리 받아둔 '동의서'와 함께 '사유서'(발코니 확장사유)를 작성하고 허가관청에서 보관중인 준공도면에 공사내역(비내력벽 철거나 바닥난방설치, 대피공간 등 위치표시)을 표시하여 제출하면 됩니다. 만일 '92.6.1일 이전 허가를 받은 아파트라면 건축사나 건축구조기술사의 구조안전확인서를 하나 더 첨부하면 됩니다