스크랩 [전원주택 연재1 - 4 ] 트랜드 읽어야 전원생활 성공

[해목]

자료출처: ♡ 한아름 공인중개사 富로그♡

[전원주택 연재1]  트랜드 읽어야 전원생활 성공

 

주5일근무제와 조기퇴직, 명예퇴직 등이 일반화 되고 노령인구가 증가하면서 굳이 도시에 남아 있을 필요가 없는 사람들이 많아짐에 따라 전원주택 선호도는 점점 높아지고 있습니다.

이런 추세에 따라 전원주택 수요가 전원생활 수요로 옮겨가고 있으며 전원주택을 투자 개념에서의 접근했던 수요도 실수요자로 바뀌고 있습니다.

불과 몇 년전만 해도 전원주택은 수도권 일부지역에 한정해 돈이 많거나 나이든 사람 일부의 관심사항이었습니다. 사두면 언젠가는 오르겠지 하는 생각에서 전원주택을 선택하기도 했습니다.

그러나 지금은 지역이나 직업, 나이, 경제력 등에 큰 구애를 받지 않고 대중화되는 추세입니다. 젊고 평범한 직장인들도 주말주택을 짓고 있으며 전원주택에서 생활합니다. 투자목적보다 실제 살겠다는 생각에서 접근하는 사람들이 많아졌습니다.

이런 전원주택 트랜드를 읽어 투자하는 것이 실패하지 않는 전원주택 투자의 방법입니다.

실수요자 중심으로 바뀌는 전원주택

실수요자들이 증가함에 따라 자신들의 주머니 사정에 맞는 전원주택을 찾고 있습니다. 과거 전원주택들은 넓은 터에 50~60평 규모가 대부분이었습니다. 60평을 넘어버리면 건축허가를 받아야 하므로 건축신고로 최대평수인 59.9평으로 짓는 집이 많았습니다. 하지만 이렇게 넓은 터에 지은 큰 집은 관리하기 힘들고 관리비도 많이 듭니다. 급하게 팔아야 할 상황에서도 매매는 매우 힘들어 투자비 이하에 털고 나오는 상황이 발생할 수도 있습니다.

이런 여러 가지 이유들로 인해 쓸데없이 큰 평수의 전원주택들에 접근은 조심스럽게 해야 하며 자신들의 라이프스타일에 맞는 적당한 규모를 선택하는 것이 좋습니다.

최근 소규모 전원주택들이 많이 등장하고 있는데 10평 이하의 소형주택, 옮겨 다닐 수 있는 이동식주택, 심지어 방갈로와 같은 형태의 주택도 등장하고 있습니다. 전원주택이 실수요자 중심으로 바뀌는 두드러진 현상입니다.

펜션이 붐을 일으킨 이유도 이런 실수요자들의 입맛에 딱 털어지는 상품이기 때문입니다. 전원주택을 짓고 살고는 싶은데 마땅히 할 일도 없다고 생각했던 사람들에게 전원생활을 하며 할 수 있는 일이 있다는 것이 구미를 당겼습니다.

실제 경치 좋은 곳에 전원주택을 짓고 사는 사람들을 만나보면 펜션이란 상품이 없었기 때문에 도심을 떠나 전원주택을 짓겠다는 결정을 쉽게 할 수 있었다고 말합니다.

강원도 영월에서 펜션을 운영하는 K(58세)씨의 경우도 펜션이 이었기 때문에 전원주택을 쉽게 결정할 수 있었습니다.

전원주택을 짓겠다고 경기도 가평과 양평을 수도 없이 다녀보았지만 막상 결정을 내릴 때 쯤이면 너무 적적하겠다는 생각이 들어 망설였습니다.

그러다 펜션이란 상품이 생겨나면서 전원주택에서의 무료함을 달랠 수도 있도 용돈도 벌 수 있겠다는 생각이 들어 곧바로 실행에 옮겼습니다.

지역도 경기도에서 벗어나 서울에서는 멀지만 경치가 좋아 펜션 입지로 알맞은 강원도를 선택하게 되었습니다.

전원주택보다 전원생활에 도움되는 정책

정부의 정책을 읽어내는 것도 전원주택 투자 실마리를 풀 수 있습니다.
전원주택 실수요가 점점 늘어남에 따라 정부에서는 이런 수요를 농촌으로 끌어들이기 위한 정책들을 만들어 내고 있습니다. 공동화되고 있는 농촌을 전원생활을 통해 활성화시켜 보겠다는 복안입니다.

우선 농지를 도시민들이 쉽게 구입할 수 있도록 정책적인 배려를 하고 있습니다. 지금까지 농지는 농사를 짓는 사람들 즉 농민만이 소유할 수 있도록 하는 것이 농지에 대한 법률과 정책의 근간이었습니다.

 

이것이 도시민들에게도 개방이 되고 있는데 가장 대표적인 것이 300평 이하의 농지를 주말농장용으로 도시민들이 구입할 수 있도록 한 것입니다. 주말농장은 부재지주 중과는 물론 각종 세금중과에서도 벗어나 있습니다.

또한 농사를 짓기에 적당하지 않은 한계농지는 까다로운 허가절차 없이 집을 지을 수 있도록 하고 있습니다.

도시민들이 농촌에서 살 수 있는 안락한 환경을 만들어주겠다는 차원에서 일정 가구 이상의 도시민들이 모여 만든 전원마을엔 기반조성을 정부차원에서 해주겠다며 나서고 있습니다. 도시민들이 농촌에서 휴식을 취할 목적으로 주말농장을 조성하는 것에도 정책적인 지원을 해주고 심지어 전원생활자금대출 제도도 만들겠다고 합니다.

세제에 대한 혜택도 빠지지 않고 있습니다. 농어촌지역에서 대지 200평 이하, 면적 45평 이하, 기준시가 7천만원 이하의 주택은 취득 후 기존 주택을 양도할 때는 양도세를 면제해 주고 있습니다.

또한 농촌지역의 주말농장에 33㎡ 이하의 주택을 짓기 위해 농지를 전용할 때는 농지보전부담금을 감면해 줍니다. 농촌에 집을 마련할 때 자금부담을 줄이는 쪽으로 제도를 마련하고 있습니다.

도시민들이 전원생활을 위해 도시에 안착할 수 있도록 하기 위해 정부에서 도시민들을 대상으로 전원생활교육을 시키겠다고 합니다.
이런 제도들이 아직 시행 초기라 행정적으로 매끄럽지 못한 부분도 있지만 전원주택을 만들 때 이런 정책과 제도의 지원을 통하는 것도 경비를 줄일 수 있는 방법입니다.

올인 하지 말고 팔 때 생각해야

이런 시장의 변화에 맞는 전원주택 투자는 소형이며 반드시 팔 때를 생각해 투자를 해야 합니다. 전원주택을 지을 때는 대부분의 사람들이 평생 살겠다는 생각으로 집을 짓습니다. 하지만 그것이 쉽지 않습니다.

용인 양지의 K(45세)씨는 2년 전 58평 전원주택을 지어 살며 서울로 출퇴근을 하고 있습니다. 서울과 가까운 곳으로 경치가 좋고 주변에 양지리조트와 지산리조트가 있어 스포츠광인 그에게 더 없이 좋은 지역이라 평생 살겠다는 각오로 땅을 찾았고 집을 지었습니다. 그래서 부지와 집에 비용을 많이 들였고 집도 일반적으로 선호하는 목조주택 형태가 아닌 자신의 취향에 맞는 외관을 선택했습니다.

그런데 살다보니 예기치 못한 불편함이 생겼습니다. 옆집과의 트러블인데 땅의 경계에서부터 도로 사용하는 부분까지 매사를 옆집에서 간섭을 하는 바람에 다투게 되고 그러다보니 살고 싶은 생각이 없어져 팔고 이사를 가야겠다고 결정을 했는데 매매가 쉽지 않습니다.

이유는 우선 평생 살겠다는 생각으로 터와 집에 너무 많은 투자를 하여 덩치를 키워놓았고 자신의 취향만 의식해 집을 만들었기 때문에 매매의 대중성이 떨어집니다. 투자된 비용이 너무 아까워 진퇴양난을 겪고 있습니다.

전원주택에 사는 사람들을 만나보면 의외로 팔고 싶다고 말하는 사람들이 많습니다. 이유를 들어보면 땅값이 많이 올랐기 때문에 팔아서 재투자를 하겠다는 사람들이 있고 살다보니 마을이나 주변 사람들이 마음에 들지 않아 다른 곳으로 가고 싶다는 사람도 있습니다.

 

또 가족들과 너무 멀리 떨어져 살기 때문에 적적해 자녀들이나 친지들이 가까이 있는 곳으로 옮겨가겠다는 이유도 있으며 막상 살아보니 힘들어 도저히 못살겠다고 보따리를 싸는 경우도 있습니다. 개중에는 이민을 간다든가 직장을 옮기든가 하는 개인적으로 급한 상황이 생겨 팔아야 할 때도 있습니다.

전원주택을 선택할 때 그곳에서 뼈를 묻겠다는 생각으로 접근하는데 반드시 팔 때를 생각해야 합니다. 그렇기 때문에 자신의 모든 것을 올인 하여 덩치를 키우지 말아야 합니다. 덩치가 크면 전원주택은 우선 팔기 힘들고 앞으로 점점 그렇게 될 것으로 보입니다.

연습을 한다는 기분으로 서서히 단계적으로 접근할 필요가 있으며 확신이 섰을 때 과감한 투자를 해도 늦지 않습니다.

여수에 사는 K(57세)는 여수에서 나고 자랐으며 직장생활도 그곳에서 하고 있습니다. 퇴직을 한 후에는 전원주택에 살겠다는 생각으로 터를 찾아 강원도 원주나 횡성 등지를 돌아다니고 있습니다. 약 200평 정도 터에 30평 정도 집을 지어 노후를 보내겠다는 생각입니다.

지금 살고 있는 여수는 바닷가라 경관이 좋고 또 나고 자라 익숙한 곳인데 굳이 강원도 지역을 찾는 이유는 자녀들이 서울에서 직장생활을 하고 있고 앞으로 서울생활을 계속할 것으로 보여 자녀들 가까이에서 노후를 보내고 싶다는 계산에서 입니다. 서울에서 가까운 원주와 횡성 등지에 터를 찾고 있는데 혹 적응에 문제가 있을까 두려워 우선은 작게 시작할 생각합니다.

전원주택 터를 정할 때는 가족들에 대한 배려도 충분히 고려해야 합니다. 특히 자녀들과 너무 멀리 떨어져 있어 노후에 자녀들 얼굴이라도 한번 더 보기 위해 혹 급한 일이 생겼을 때 자식들이 좀 더 쉽게 올 수 있도록 하기 위해 자녀들 가까이 거처를 정하는 것도 좋고 실제 이런 생각을 하는 사람들이 많습니다.

전원주택 투자에 특히 중요한 것은 욕심을 내지 말며 부담되는 땅이나 집은 피해야 한다는 점입니다. 욕심을 앞세워 땅도 크게 집도 크게 시작하면 땅과 집에 치여 살게 됩니다.

신림동 아파트에 살다 일산의 전원주택단지로 이사한 S(44세)씨는 맞벌이를 하면서 전원주택 청소하는 것도 힘들지만 100여평 정원을 가꾸는 것이 힘들다는 것을 새삼 깨닫고 있습니다. 서울로 출퇴근을 하면서 전원주택의 잔디마당을 가꾸는 것이 보통 어려운 것이 아닙니다. 특히 잡초 뽑는 일은 중노동이고 시간투자도 많이 해야 합니다. 옆에 20평 정도의 텃밭도 있는데 관리가 안 돼 잡초밭입니다.

욕심을 내 전원주택을 만들며 일에 치여 빨리 싫증을 느낄 수도 있고 전원에 매여 사는 생활이 될 수도 있습니다.

 

 

[전원주택 연재2]  전원주택 전세 살기

경기도 일산에 살던 S씨(44세)는 재작년에 전원주택을 지었습니다. 전원주택을 마련하기까지 서씨가 투자한 시간은 4년입니다.
원래 서울 신림동 아파트에 살았는데 마당이 있는 집에서 살고 싶어 전원주택을 계획하게 되었습니다.

목적지는 전원주택으로 결정을 했지만 어디서부터 시작해 어떻게 가야할 지에 대한 감이 잡히지 않았습니다. 특히 나고 자란 서울의 아파트를 떠나 시골 전원주택에 산다는 것에 대한 거부감이 많은 아내를 설득하는 것이 쉽지 않았습니다.

그래서 생각해낸 것이 ‘전세로 먼저 살아보기’였습니다. 우선 살아보고 마음에 들면 전원주택을 본격적으로 짓고 살기 불편하다면 다시 아파트로 U턴 하자는 것이었습니다. 이렇게 생각을 정하자 아내도 적극 협조해 주었습니다.

전세를 먼저 살아보겠다고 마음을 정하자 가장 먼저 해야 할 일은 어느 지역으로 가야 할지를 정하는 것이었습니다. 출퇴근을 계산했을 때 가장 알맞은 지역으로 떠오른 것이 일산이었습니다. 신도시라 아파트 단지들이 많은 일산은 기반시설이 좋은 곳으로 전원주택의 교두보로 삼기에 안성맞춤이란 생각이 들었습니다. 일산은 아파트 단지만 있는 것이 아니라 조금만 벗어나면 주변으로 전원주택들이 많아 전세를 얻기도 쉬웠습니다.

그렇게 하여 2년 계약으로 전원주택을 전세로 임대해 살기 시작했습니다. 처음에는 불편했지만 살면 살수록 아파트보다 훨씬 좋은 것들이 많았습니다. 우선 정신적, 육체적 건강이 좋아졌고 가족끼리 어울릴 수 있는 시간이 많아졌습니다. 주변에 친인척들도 자주 찾아와 교류할 수 있는 기회도 많아지는 등 주변과의 대인관계도 좋아졌습니다.

2년을 살아 본 후 전원주택을 짓기로 결심했습니다. 부지를 구하고 집을 짓는 시간이 필요해 다시 2년간 전세를 더 살기로 하고 부지를 적극적으로 알아보기 시작했습니다.

마침 주변에 분양하는 전원주택단지가 있어 200평 땅을 구입해 53평 전원주택을 지어 4년 전세를 산 후 5년차부터 자신의 전원주택으로 이사를 했습니다.

전세로 살면서 급매로 나온 땅 매입해 재테크

용인 양지의 전원주택에 사는 K씨(44세)도 전세를 먼저 살아보고 전원주택을 지은 케이스입니다. 분당에 살면서 직장이 있는 용인까지 출퇴근을 하였는데 직장 가까이로 집을 옮겨야 겠다는 생각을 하다 전원주택을 계획하게 되었습니다.

막상 전원주택으로 옮길 생각은 했지만 분당의 아파트를 처분해서까지 전원주택을 짓겠다는 결정을 내기는 쉽지 않았고, 아파트를 처분하지 않으면 용인에 전원주택을 마련하기 어려웠습니다. 그래서 선택한 것이 분당 아파트를 전세 놓고 그 자금으로 용인에 전원주택을 전세 얻는 방법이었습니다.

분당 아파트 전세금으로 용인 전원주택 전세를 얻고도 자금은 많이 남아 재테크 용도로 사용했습니다. 전세로 얻은 집은 아들을 위해 지은 전원주택에 아들이 들어오지 못하자 전세로 내놓은 것이라 가격은 매우 쌌습니다.

전세를 살다보니 주변 부동산에 대한 정보를 얻기 매우 쉬웠습니다. 전원주택단지로 개발해 놓은 부지 180평이 급매물로 나오는 것이 있어 싼 값에 구입할 수 있었습니다.
김씨는 전세를 살다 살기에 적당하다는 생각이 들면 구입한 부지에 집을 짓고 그렇지 않으면 가격이 올랐을 때 팔겠다는 두 가지 복안을 가졌습니다.

그렇게 3년을 살다보니 전원생활이 마음에 들었고 가족들도 더 이상 아파트에 살기 싫다고 하여 본격적으로 전원주택을 지어 살게 되었습니다.

자신에게 맞는지 먼저 살아보고 결정

'전원주택을 짓고 싶은데 막상 결정을 내리려니 자신에게 맞을지 자신이 없다'
'전원주택에서 살고 싶은데 자금이 부족하다'
이런 사람이라면 전원주택을 전세로 얻는 방법을 생각해 볼 수 있습니다.

전원주택 전세매물은 개인이 쉽게 찾기 힘들지만 발품만 조금 판다면 심심찮게 만날 수 있습니다. 특히 전원주택 전세매물은 보통 공개적으로 임차할 사람을 구하는 것이 아니라 주변에 아는 사람들에게 알려 전세를 놓는 것이 일반적이라 매물 정보를 얻기는 쉽지 않습니다. 정해진 가격도 없이 주인의 여건에 따라 정해집니다.
개중에는 관리만 잘 해주면 되는 전셋집도 있을 정도로 가격은 매우 저렴합니다.

아파트는 일반적으로 매매가 대비 전세가의 비율이 50~70% 정도 되지만 전원주택은 그렇지 않습니다. 좋은 조건의 전원주택 매물은 나오기 무섭게 임자가 나섭니다. 그래서 전세가 목적이라면 원하는 지역의 지역부동산업소는 물론 슈퍼, 이장집 등을 정보원으로 활용해 전세가 나오면 곧바로 연락을 취할 수 있도록 해야 합니다.

이렇게 전원주택 전세를 얻어 살게 되면 유리한 점들이 많습니다. 앞서 얘기한 S씨의 경우처럼 전원주택을 지어 살고 싶은데 자신이 없을 경우 자신에게 맞을지를 먼저 연습해 보고 주변상황들도 미리 파악해 적응하는 기회가 될 수도 있습니다.

어떤 지역을 택해 들어가든 예기치 못했던 여러 가지 문제가 생깁니다. 자신이 생각했던 환경이 아닐 수 있고 또 지역에 따라서는 주민들과 예상치 못한 갈등이 생길 수도 있습니다.

많은 투자를 하여 전원주택을 지었는데 이런 갈등을 겪는다면 투자한 것이 있기 때문에 쉽게 포기할 수도 없습니다. 이런 경우에는 진퇴양난을 겪어야 할 것입니다. 전원주택의 전세살기는 이런 것들을 미리 체크해 볼 수 있는 좋은 기회가 됩니다.

또 전원주택을 전세 얻어 살다보면 그 지역정보에 빨라 전원주택을 마련할 수 있는 기회가 훨씬 빨리 올 수 있고 저렴하게 전원주택을 마련하는 기회가 됩니다. 이것은 곧 재테크의 한 방법이 될 수도 있습니다.
한마디로 전원주택 전세살이는 전원주택 마련의 베이스캠프가 됩니다.

전원주택 전세 살기 주의할 점들

전원주택을 전세 얻을 때 고려할 사항들이 많습니다. 가장 중요한 것은 당연한 얘기겠지만 얼마나 편하게 살 수 있는 집인가를 확인해야 할 것입니다.

하지만 전원주택에서는 당연한 사항들을 검토하는 것도 쉽지 않습니다. 전문가가 아니면 보이지 않는 것들이 너무 많기 때문입니다. 우선적으로 체크할 사항이 전기, 전화, 오폐수시설 등이 제대로 시공돼 있는지 작동에는 문제가 없는지 등입니다. 이런 것들이 문제없이 잘 갖추어져 있어 전세로 사는 동안 불편함이 없어야 합니다.

만약 전세를 얻은 집이 수도나 전기, 보일러 등에 이상이 생겨 자주 고쳐야 한다면 문제가 아닐 수 없습니다. 아파트에서 보다 훨씬 경비가 많이 들고 비쌉니다. 조경도 직접 해 살아야 한다면 조경에 드는 비용도 부담이 아닐 수 없다. 전세를 사는 동안 집을 관리하는데 드는 비용을 염두에 두어야 합니다.

직장 때문에 대전으로 이사를 가게 된 P씨(36세)는 전원주택을 전세로 얻어 살게 되었습니다. 그런데 가스보일러인 것을 모르고 전세를 얻었다 겨울에 난방비를 엄청나게 부담해야 했습니다. 규모가 작은 집에서는 LPG가스도 큰 부담이 되지 않지만 전원주택의 경우, 특히 겨울이 길고 추운 곳에서는 기름보일러보다 가스보일러가 난방비 부담이 훨씬 많고 고장도 잦았습니다.
또 하나 문제가 있었습니다. 집 주변엔 조경이 안 돼 있어 정원을 아름답게 하고 싶어도 내 소유의 땅이 아니다보니 투자가 쉽지 않습니다.

전세로 전원주택에 살면서 가장 크게 갈등하는 것이 바로 전세로 얻은 부지에 대한 투자가 쉽지 않다는 것입니다. 꽃 한 포기 나무 한 그루를 심어도 내 땅이 아니라 집 주인만 이익이 됩니다.

전원주택에 사는 재미는 집과 정원을 가꾸는 것이고 그것이 집의 가치와 땅값은 올리는 일이며 재테크를 하는 길인데 전세는 그러한 맹점이 있다는 점도 염두에 둬야 합니다.
 

 

또한 토지대장과 건축물대장 등의 서류를 확인해 무허가 주택은 아닌지 담보로 제공된 주택은 아닌지도 알아보아야 하고 도로는 문제가 없는지를 알아보아야 합니다.

 

[전원주택 연재3]  전원주택지 마련 세가지 방법

 

전원주택용으로 땅을 구입하는 방법들은 매우 많습니다.

 

하지만 크게 구분해 보면 ▲대지를 구입한 후 집을 짓는 방법이 있고 ▲농지나 임야를 구입해 전용을 받는 방법과 ▲택지를 조성해 놓은 단지 내의 필지를 구입하는 방법이 있습니다.

각각 장단점이 있고 챙겨보아야 할 점들도 다릅니다.

농지전용받을 때 건폐율과 대지경계 특히 주의

농지나 임야를 구입해 대지를 만드는 것을 전용이라 하는데 농지인 경우 농지전용, 임야의 경우 산지전용이란 말을 씁니다. 농지나 임야는 대지와 비교해 훨씬 가격이 저렴하지만 전용비용이나 도로여건, 토목공사 조건, 지하수와 오폐수 처리문제, 민원문제 등을 갖추다 보면 대지로 돼 있는 땅보다 더 많은 비용이 들 수도 있습니다.

전용행위는 직접 서류를 작성해 관공서를 찾아다니며 할 수 있지만 까다롭기도 하고 귀찮기 때문에 대부분 측량설계사무소나 토목설계사무소 등에 대행을 맡겨서 합니다. 직접 쫓아다녀서 할 수 있다면 그만큼 비용을 줄일 수 있다는 장점이 있습니다.

전용이 가능한 땅은 일반적으로 관리지역내의 토지입니다. 농림지역이나 보전임야, 기타 규제사항이 있는 토지는 전용이 까다롭고 아예 전용을 할 수 없는 경우도 많습니다.

개인이 농지전용을 받을 수 있는 최대 면적은 300평입니다. 농지를 대지로 전용을 해놓으면 가격이 높아집니다. 그러므로 전용을 받을 때 면적에 욕심을 내는 경우가 많습니다.
최대면적인 300평 전부를 받게 되는데 이때 주의할 점은 그만큼 집도 크게 지어야 한다는 것입니다.

횡성군 서원면에 전원주택을 지은 이원중씨(54세)는 30평 정도의 주말주택을 짓겠다는 생각으로 토목측량설계사무소에 맡겨 전용을 받았습니다. 관리지역 농지의 건폐율(대지에 대한 건물면적의 비율)이 40% 이하라는 것은 알고 있었기 때문에 문제가 없을 것이라 생각했습니다.

그러나 건폐율이 40%이하지만 농지전용을 해주면서 건폐율 20% 이상의 집을 짓도록 하고 있었기 때문에 문제가 생겼습니다.

결국 300평 전용허가를 받아 건폐율을 맞추다보니 60평의 집을 지어야 했습니다. 결국 창고와 데크 등을 무리하여 짓고 나서도 모자라 설계변경을 해야 했습니다.

또 양평군 양동면에 집을 지은 하태성씨(43세)는 전용받은 부지의 경계를 잘 못 알아 골치 아픈 일을 당했습니다.

회사일로 서울에 있으면서 건축업자에게 맡겨 집을 지었는데 집을 짓는 사람이 경계를 잘 못 알아 부지에서 벗어나게 집을 지었습니다. 이후 준공검사를 받기 위해 서류를 접수하였더니 대지 경계에서 벗어났다며 벗어난 부분만큼 집을 허물라고 하여 수습하느라 골머리를 앓아야 했습니다. 다행히 추가 전용을 받을 수 있어서 해결할 수 있었습니다.

대지를 구입하면 곧바로 건축행위를 할 수 있으므로 일반 농지나 임야에서와 같이 전용이란 복잡한 절차를 거치지 않아도 됩니다.
하지만 대지를 찾기가 쉽지 않고 가격도 비쌉니다. 집이 지어져 있는 곳이든가 아니면 예전에는 집이 있었는데 헐어버린 곳 등은 일반적으로 대지입니다.

농촌 빈집구입, 대지인지 지상권은 없는지 확인 필수

농촌에 빈집을 찾는 사람들이 많은데 이런 땅은 대부분 대지이기 때문입니다. 잘만 고르면 적당한 수리를 한 후 전원주택으로 사용할 수도 있습니다.

또 농촌 빈집의 경우 부지의 평수가 비교적 적기 때문에 큰 돈을 들이지 않아도 됩니다. 일반적으로 집값은 쳐주지 않고 땅값만 지불하면 됩니다.

이런 땅은 이미 사람이 살던 곳이기 때문에 기반시설이 어느 정도 확보돼 있고 옛집의 정취를 느낄 수도 있으며 지역주민과도 쉽게 융화될 수 있습니다. 하지만 주의할 점들도 많습니다.

우선 그럴듯한 빈집이 딸린 좋은 대지 매물을 찾기 힘들다는 것입니다. 좀 괜찮은 것들은 이미 임자가 있습니다. 특히 수도권에서 빈집이 있는 대지매물을 찾는 것은 하늘의 별 따기만큼이나 어렵습니다.

매물로 나오는 것들은 동네 한가운데 있어 진입로가 불편하고 옆에 축사가 있어 환경이 안 좋은 경우가 많습니다.

수도권에서 멀면 멀수록 괜찮은 매물을 찾을 수 있는데 주의할 점들도 많습니다.

우선은 빈집이 있다고 하여 모두 대지로 생각하면 큰 오산입니다. 시골에 집이 있는 땅이라 하여 모두 대지는 아닙니다. 지적 정리가 정확하게 되지 않아 농지나 임야에 집이 있는 것들도 많기 때문에 반드시 토지대장과 건물등기부등본 등의 서류를 확인해 보아야 합니다.

현황도로가 있다고 하여 안심할 수도 없습니다. 도로가 다른 사람 땅인 경우도 많습니다.

지상권에 대한 확인도 필수입니다. 다시 말해 땅주인과 건물주인이 같은 사람인지를 확인해 보고 집이 다른 사람 것이라며 지상권을 별도로 해결해야 합니다. 땅을 구입하고 난 후 건물에 대한 권리를 주장할 수 없으므로 건물을 다시 사야 합니다.

허물어지는 집이라도 지상권을 주장하여 터무니 없이 많은 돈을 요구합니다. 보통의 농가주택은 낡고 오래되었기 때문에 건물 값은 빼고 토지 값만으로 계약을 하는 것이 일반적인데 지상권이 있으면 집에 대한 가격도 별도로 쳐주어야 합니다.

빈집의 경우 텃밭이 딸려 있는 경우도 많습니다. 지목이 대지인 경우를 빼고 텃밭의 평수가 303평이 안되면 사더라도 소유권이전이 안됩니다. 농지는 303평 이상이라야 농민으로 인정받아 이전등기를 할 수 있습니다.
단 임차를 포함하여 303평 이상이면 가능하고 주말농장용으로는 구입이 가능합니다.

이상한 소문이 있는 집도 피하는 것이 좋습니다. 오래된 농가주택은 사연들이 많습니다. 전에 살던 사람이 패가망신해 떠난 집이라든가 아니면 나쁜 소문이 도는 흉가라면 살면서 신경 쓰일 것입니다.

전원주택단지, 기반공사 여부와 공유지분 챙길 것

전원주택단지로 택지를 조성해 분양하는 땅을 구입하면 신경 쓸 일이 적습니다. 농지나 임야를 구입하는 것보다 비싸지만 개발업체가 전용허가를 받아 복잡한 절차를 마무리지어놓았기 때문에 곧바로 집을 지을 수 있습니다. 또 마을이 형성되기 때문에 외딴집보다 외롭지 않다는 장점도 있습니다.

필지별로 150~250평 정도가 일반적이며 수도권 주변의 전원주택들은 대부분 전원주택단지형으로 개발됩니다.
단지형으로 전원주택지를 구입할 때는 우선 구입 후 소유권을 확보할 수 있는 지를 꼼꼼히 챙겨보아야 합니다. 전원주택단지는 개인이나 회사 명의로 분양하는데 자금력이 부족할 경우 분양 후에도 공사가 지연돼 기반시설조성은 물론 등기이전 등에 문제가 발생할 수 있습니다.

특히 땅을 자신의 소유로 완전하게 만들어놓지 않은 상태에서 분양을 하는 경우도 많습니다. 이런 경우에는 기반조성 공사를 하는데 문제가 없는지를 체크해야 합니다. 도로포장과 식수와 오폐수에 대한 처리 등에 대해 알아보아야 합니다. 그러므로 자본력 및 경험이 있는 개인이나 회사가 개발 분양하는 곳이라야 믿을 수 있습니다.

지주와 분양하는 사람이나 회사, 시공사가 일치하는 단지가 좋은데 다를 경우에는 분양 중 혹은 공사 중에 시공사나 분양회사가 도산할 경우, 소유권에 문제가 생길 수 있습니다.
또 분양 전에 해당토지에 대한 사전정보와 사업계획에 대한 가능성을 관할 행정기관에 문의하는 것이 좋습니다. 개발에 따른 규제가 워낙 많고 복잡하기 때문에 분양을 받은 후 집을 짓지 못하는 경우도 있기 때문입니다.

이천의 전원주택지를 분양받는 이순철씨(53세)는 단지를 분양받은 후 곧바로 집을 지었습니다. 단지 내에서는 가장 먼저 지은 셈입니다. 이후 분양받은 사람들이 하나씩 띄엄띄엄 집을 짓기 시작하였는데 조용히 살려고 들어온 전원주택단지가 거의 2년간 공사판으로 변해 불편하기 짝이 없었습니다. 아직도 터만 닦아놓고 집을 짓지 않은 부지가 있어 앞으로 얼마나 더 공사장에서 살아야 할지 불만입니다.

이렇게 현장공사에 대한 부분도 염두에 두어야 합니다. 아파트와 같이 일률적으로 집을 지어 동시에 입주하는 것이 아니고 개인에 따라 필요할 때 집을 짓는 것이 전원주택단지입니다.
또 분양받은 사람들의 성향들도 중요하게 생각할 부분인데 같은 단지에서 함께 생활해야 할 사람들이기 때문입니다.

특히 중요한 것은 공유지분에 대한 부분입니다. 도로와 공원 등을 공유지분으로 하여 분양면적에 포함시킬 경우 실제 개인이 사용할 수 있는 면적은 그만큼 줄어듭니다. 예를들어 분양면적이 250평일 때 도로와 공원으로 50평이 포함돼 있다면 실제 사용 가능한 면적은 200평 뿐입니다. 이렇게 공유면적이 포함돼 있는지 공유면적을 뺀 순수한 면적인지를 확인해보는 것도 중요합니다.

 

[전원주택 연재4] 좋은 땅 구하는 방법

 

전원주택 용도로 땅을 구입한다면 일반적인 투자와 다른 각도에서 보아야 합니다.

투자가 목적이라면 그 땅의 값이 얼마나 오를 것인가가 우선 고려사항이겠지만 전원주택이라면 얼마나 살기 좋은 환경인가를 보아야 합니다.

물론 살면서 땅값도 오를 수 있고 살기도 좋은 곳이라면 더 없이 좋은 조건이겠지만 이런 곳은 웬만해서는 찾기 힘들고 설령 있다고 해도 가격이 만만치 않으며 경쟁도 치열합니다.

하지만 살기도 좋고 투자가치가 있는 전원주택지는 있는 것이 아니라 만드는 것입니다. 자신이 얼마나 노력하느냐에 따라 이런 땅을 만들 수 있습니다.

도로와 민원에 문제없는 땅

 

전원주택지를 선택할 때는 우선 자신이 좋아하는 곳의 땅을 찾게 됩니다.

강원도를 좋아하든 충청도를 좋아하든, 연고가 있는 지역이든 없는 지역이든 하여튼 자신이 좋아하는 지역을 고르게 되고 그 곳 땅을 구입하게 됩니다.

전원주택 부지를 마련하는 방법에는 전원주택단지를 조성해 놓은 땅이나 이미 대지로 되어 있는 땅을 구입하는 방법이 있고 농지나 임야를 구입하여 전용을 받은 후 전원주택을 짓는 방법이 있습니다.

전원주택단지와 같이 대지를 구입할 때는(전원주택단지라 하여 모두 대지가 아니므로 주의해야 함) 집을 지을 수 있는 환경으로 만들어 놓았기 때문에 번거롭지 않아 좋지만 가격이 그만큼 비쌉니다.
반면 농지나 임야를 전용 받아야 할 때는 땅값 자체는 싸지만 구입 후 번거로운 절차를 거쳐야 합니다.

토지를 구입하기 위해서는 현장답사가 필수입니다.

‘토지이용계획확인서’ ‘토지대장’ ‘지적도’ 등의 서류도 떼어보고 현장을 찾아 축사, 공장 등과 같은 환경오염시설을 확인해야 합니다.
특히 ‘토지이용계획확인서’에 관리지역으로 표시돼 있으면 일단 집을 짓거나 기타의 개발행위가 가능하다고 보면 됩니다.

농림지역이나 보전임지, 자연공원보호구역, 수질보전특별대책지역, 군사시설보호구역 등은 개발에 해당되는 내용의 제한을 받으며 토지거래허가구역에서는 거래를 할 때 허가를 받아야 합니다.

서류상으로 확인을 하였다 하더라도 현장답사는 필수입니다.

서류와 현장은 차이가 나기 때문에 현장을 확인한 후 결정해야 합니다.

땅을 구입할 때는 여러 가지 고려사항이 있지만 가장 중요한 것은 진입로입니다.

부지에 닿는 도로가 있는가를 확인해야 하는데 이때 현황도로만으로는 부족합니다.

현황도로가 있다고 하더라도 지적도 상에 도로가 있는지를 알아보아야 하고 도로에 자신이 없을 때는 관공서를 찾아 담당 공무원과 상의해 보아야 문제가 없습니다.

물을 얻을 수 있는지에 대해 알아보는 것도 중요합니다.

지하수를 얻을 수 있는 곳인지 그렇지 않다면 동네 우물을 사용할 수 있는지에 대해 알아본 후 땅을 구입해야 합니다. 만약 물을 얻을 수 없다면 집을 짓고 난 후에도 큰 문제가 생깁니다.

K씨의 경우 물을 구하지 못해 갖은 고생을 했습니다.

땅을 구입해 집을 지으려고 지하수를 찾아보니 자신이 산 부지에서는 물을 구할 수 없었습니다.

일반적인 전원주택에서보다 더 깊이 팠지만 지하수가 나오지 않아 하는 수 없이 동네우물을 부탁했습니다.

하지만 동네에서는 물이 모자란다는 이유로 함께 물을 사용하는 것을 허락하지 않았습니다.

할 수 없이 뒷산 봉우리 몇 개를 넘어 물을 구해오는 수밖에 없었고 그렇게 구한 물도 겨울에 얼지나 않을까 조마조마하며 살고 있습니다.

물이 중요한 만큼 전기에 대한 고려사항도 필수입니다.

기존마을과 많이 떨어져 있는 오지의 땅을 살 때는 전기를 끌어오는데 문제가 없는 지에 대해 꼭 확인해 보아야 합니다.

200m 이내의 거리는 간단한 설치비만으로 전기를 사용할 수 있지만 200m를 넘으면 1m당 51,700원씩의 가설비가 추가됩니다.

거리가 멀면 멀수록 많은 비용이 듭니다.

자칫 잘못하면 배보다 배꼽이 더 클 수 있습니다.

정선에 전원주택을 지은 B씨의 경우 마을과 떨어져 있는 산동네 경관이 마음에 들어 구입했는데 막상 집을 지으려고 보니 전기가 필요했지만 가설비가 너무 많이 들어 포기했습니다.

결국 발전기를 전기대용으로 사용하고 있으며 그것도 시원치 않아 이따금 촛불로 밤을 납니다.

민원사항에 대한 고려사항도 필수입니다.

전원생활을 목적으로 전원주택을 겠다고 마을에 들어가면 원주민들이 가만히 두지 않습니다.

마을기금을 요구할 때가 많고 그것이 여의치 않을 때는 도로를 막고 길을 주지 않아 주민과 싸우게 됩니다.

강화도에서 전원주택을 지은 A씨의 경우 전원주택을 짓기 위해 레미콘 트럭이 드나들기 시작하자 주민들이 도로를 막고 마을 기금을 요구해 50만원을 주게 되었고 이후 몇 차례 비슷한 건으로 마을사람들이 돈을 요구해 300여만을 주었다고 합니다.

이런 것들을 원만히 해결하지 못하면 매사에 민원이 생깁니다.

경기도 광주에서 전원주택을 짓기 위해 땅을 구입한 후 마을사람들의 요구에 응하지 않았다가 골치 아픈 적이 있습니다.

밭가에 나무를 베었는데 마을 주민이 벌목으로 민원을 제기해 시청을 몇 번을 불려다녀야 했습니다.

토목공사비에 문제가 없는지도 알아보아야 합니다.

경관만 보고 땅을 사게 되면 경사가 급한 땅을 사게 됩니다.

또 움푹 꺼진 땅을 살 수도 있는데 이럴 경우에는 집을 지을 때 토목공사 를 많이 해야 하고 그만큼 경비를 많이 들이는 수밖에 없습니다.

즐거운 마음으로 쓸고 닦을 수 있는 땅

 

전원주택을 짓겠다는 목적으로 땅을 사는 것은 투자를 위해 구입하는 것과 마음가짐부터 달라야 합니다.

투자가 목적이라면 당연히 땅값이 오를 수 있는 곳이 우선입니다.
땅값이 오를 때를 기다렸다가 곧바로 팔고 나올 수 있는 땅을 구입해야 합니다.

그런 땅을 찾다보면 당연히 개발계획이나 도로망, 도시계획 등을 따라가야 합니다.

권리관계에 문제가 없는지 등기사항만 확인하고 구입한 후에는 신경쓸 것 없이 두고 있다 보면 언젠가 땅값이 오르고 그러면 임자가 나타나 “얼마를 줄 테니 팔라”고 합니다.

그때 프리미엄을 붙여 팔면 됩니다.

그 땅을 쓸고 닦고 광내고 할 필요도 없이 돈만 오가면 모든 것이 해결됩니다.
하지만 전원생활이나 노후를 즐기기 위한 목적으로, 구입한 땅에 전원주택을 지어 살겠다는 생각으로 땅을 구입한다면 자신의 취향에 맞는 땅을 골라야 합니다.

액세서리 구하듯 땅을 구하는 것이 좋습니다.

귀걸이를 좋아하는 사람은 다른 액세서리보다 귀걸이에 신경을 쓰고 시계에 신경을 쓰는 사람은 액세서리로 고가의 시계를 구입하는데 망설이지 않습니다.

비싼 돈을 주고 구입을 해도 그만큼 마음은 넉넉합니다.

꼭 그것이 당장은 필요한 것은 아니지만 가지고 있으면 기쁘고 그래서 만져도 보고 닦아도 보고 남들에게 자랑도 하는 액세서리 같은 땅이 전원주택용 땅입니다.

액세서리도 여러 가지 유형이 있습니다.

처음 구입할 때는 별로였는데 볼수록 정이 가는 것이 있는가 하면 처음 '혹' 해서 구입했는데 금방 싫증이 나는 것도 있습니다.

남들 눈에는 별 볼일 없지만 자신의 눈에는 억만금을 주고도 바꾸지 않을 정도로 마음을 뺏기는 것도 있고 남들은 좋아하는 것이지만 자신의 취향에 맞지 않는 것도 있습니다.

겉으로 보았을 때는 좀 아니다 하는 것이지만 정성으로 닦아놓으면 광이 나기도 하고 그렇게 애지중지 보살피다 보면 남들이 탐을 내 비싸게 흥정을 걸어오기도 하고 그러다 상황이 안 좋아 팔게 되면 임자만 잘 만나면 주변의 비슷한 것 몇 배를 받을 수 있습니다.

물론 두고두고 가보로 물려갈 생각을 할 수도 있습니다.

자신의 취향과는 별도로 유행에 따라 액세서리를 구입했다면 유행이 지난 후에는 쓸모가 없어집니다.

금방 싫증을 느껴 얼마 못 가 쓰레기통에 버리든가 아니면 필요하다고 하는 사람에게 헐값에 주는 수밖에 없습니다.

투기 대상으로만 여겨지던 땅이 액세서리가 되고 있습니다.

그런 땅을 찾는 사람들은 전원주택 실수요자들이고 전원생활을 원하는 사람들입니다.

삶의 질이 향상되고 국민소득이 높아져 경제적으로나 시간적으로 여유가 생기면 땅을 액세서리처럼 간직하고 즐기려는 사람들이 점점 늘어날 것으로 보이며, 액세서리 같은 땅을 찾는 사람들도 많아질 것입니다.

전원주택을 투자한다면 액세서리 같은 땅을 사든가 액세서리가 될 수 있는 땅을 사야합니다.

먼지를 뒤집어쓰고 있어 처음에는 그것이 나한테 맞는 것인지, 내가 쓸고 닦을 정도의 가치가 있는 땅인지를 모르지만 먼지를 떨어내고 나면 나에게 소중하고 귀중한 물건이 될 수 있습니다.

내 마음에 드는 액세서리라야 정성을 들여 쓸고 닦게 되고 그런 노동 자체도 힘들지 않습니다.

결국 그것이 액세서리의 가치를 올리게 됩니다.

굳이 투자에 맞추어 말한다면 이것이 안정적인 미래형 토지투자의 최고 방법이 아닐까 여겨집니다.

좋은 땅은 만들어 진다

 

전원주택을 목적으로 땅을 찾는 사람들은 하나같이 그림 같은 땅을 원합니다.

뒤에는 산이 있고 앞에는 강이 흐르는 그리고 집 옆으로 계곡이 하나쯤 있는 언덕 위의 그린 듯이 아름다운 곳을 찾습니다.

하지만 그림같은 땅을 찾는 것은 하늘의 별따기 만큼 어렵습니다.
원래 생긴 것이 그렇게 환상적인 땅이 있기도 하겠지만 그런 땅은 주인이 있든가 아니면 비싼 값을 치러야 내 것으로 만들 수 있습니다.

대부분의 사람들은 현재 아름다운 곳들도 과거에도 그랬을 것이라고 여깁니다.

과거에 볼품없는 땅이었다는 사실은 모르고 있고 생각하려고도 하지 않습니다.

땅은 현재 상태보다 가꾸어 놓았을 때를 생각해야 합니다.

현재는 잡목과 잡풀들이 우거져 있고 푹 꺼져 있는 볼품없는 땅이지만 움푹 꺼진 곳은 흙으로 채우고 잡목과 잡풀들을 제거한 후의 모습을 볼 수 있는 혜안이 있어야 좋은 땅을 구할 수 있습니다.

볼품없는 땅을 헐값에 구입한 후 적은 비용을 들여 가꾸어 놓은 후 다시 매매하여 이익을 챙기는 사람들도 있습니다.

길이 없는 맹지의 임야를 아주 싸게 구입하여 길을 내고, 계곡도 살려내고, 마당에는 계곡물을 끌어들여 연못을 만듭니다.

자연 상태 그대로 지형을 살리고 제멋대로 자라던 나무들은 정원수로 다듬어 놓습니다.

이렇게 완전히 다른 땅으로 만들어 놓은 후에는 구입가격의 몇 배 가치가 있게 됩니다.

원래 좋은 땅은 흔하지 않습니다.

좋은 땅들은 대부분 만들어 지고 그러한 예는 얼마든지 있습니다.

중요한 점은 가꾸는데 많은 비용이 드는 땅도 있으므로 비용을 적게 들여 가꿀 수 있는 땅을 찾는 것도 노하우입니다.

[전원주택 연재5] 전원생활자를 위한 정부 정책

 

전원생활을 꿈꾸는 도시민들이 늘면서 정부에서는 관련 정책들을 만들어 가고 있습니다.

농지제도가 개편되어 300평까지는 도시민도 농지를 구입할 수 있고 2006년부터는 농지전용시 전용부담금도 크게 줄었습니다.
이전에는 대체농지조성비가 평당 3만4천원이었는데 농지보전부담으로 이름이 바뀌면서 공시지가의 30%로 조정되었습니다.
한계농지(진흥지역 밖의 경사도 15%이상, 집단화도 2ha미만인 농지)는 농지조성비가 전액 면제(2003년 1월 1일부터)되는 등 투자 여건도 개선되었습니다.

앞으로 정부는 주말주택을 건축하기 위한 절차, 소요비용, 관련세금 등에 관한 홍보와 함께, 농촌주민과 정착 도시민들의 융화를 위한 교육프로그램 등을 운영해 나갈 계획입니다.

특히 다양한 전원주거공간을 도시민들에게 제공하기 위해 전원단지 및 주택 개발과 농촌마을종합개발사업 추진, 농업테마공원 조성, 수변공간 조성 및 활용, 레저산업 유치 등의 사업을 적극적으로 펼쳐 나갈 방침입니다.

정부의 이러한 정책들을 잘 이용하면 전원주택으로 가는 길이 훨씬 수월해 질 것으로 보입니다.
도시민과 도시자본의 농촌유치 차원에서 전원주택에 관심을 보이고 있는데 앞으로는 보다 다양한 정책들이 만들어 질 것으로 보입니다.

맞춤형 전원주거단지 조성

도시민들이 모여 20~50호 규모의 전원주거단지를 조성할 경우에는 정부에서 지원을 해 줍니다.
이 사업은 민간주도형 전원주거단지와 시·군주도형 전원주거단지 등의 방법으로 사업을 추진하게 됩니다.

정부에서는 보조지원을 통해 도로, 상하수도, 하수처리시설 등 기반시설을 지원하며 지자체에서는 토지매입 알선 등의 행정처리를 지원하게 됩니다.
토지 매입, 단지 내 토지이용계획수립 및 분양, 건축은 수요자가 전담하며 단지조성 후 입주자는 자신의 취향에 따라 주택을 건축할 수 있습니다.

세대당 대지 100~300평의 규모로 조성될 예정이며 부지에는 주택건축과 정원, 텃밭, 주차장, 녹지공간, 운동시설 등의 시설을 할 수 있습니다.

개발에 제한이 없고 주거단지 조성에 적합한 지역이면 어느 곳이나 가능하고 시군에서 사전에 선정하거나 수요자의 신청에 따라 선정할 수 있습니다.
정부의 지원조건은 규모에 따라 2~3년간 10~20억원 수준이며 도로, 상하수도, 하수처리장 등 기반정비시설을 할 수 있도록 지원합니다.
가구당 3천만원의 주택신축 자금융자도 가능합니다.

체재형 주말농원 조성

20호 규모의 거주·숙박시설을 갖춘 농원을 조성하면 정부에서는 보조금으로 도로, 상하수도, 하수처리시설 등 기반시설을 지원합니다.
도시와 인접하고 접근성이 용이한 지역에 도시민들이 가족단위의 취미영농을 하며 여가를 보낼 수 있도록 일정 규모의 거주·숙박시설을 갖춘 농원을 조성할 수 있습니다.

취미형 주말농원, 휴양체류형 주말농원, 사원복지형 주말농원 등 다양한 형태로 개발된다.

기존 농지를 활용해 주말농원과 체재시설이 겸비된 체재형 주말농원을 조성해 임대하게 됩니다.
체재시설은 단독주택 형태로서 33㎡(10평)규모(4인 가족 기준)로 합니다.

사업을 시행하는 사람은 농기구보관창고, 급수대, 주차장, 공동화장실, 공동광장 등 공동이용시설을 정비 확충해 분양 임대 등 다양한 형태로 운영할 수 있습니다.

운영 중인 주말농장을 체재형 주말농장으로 개발이 가능하고 친환경농업을 실천하며 도농교류가 활발한 지역이나 기존마을과 연접하여 20호 규모의 주거시설 조성이 가능한 지역 등에서는 체제형 주말농장사업을 해볼만 합니다.

주거시설 부지조성과 도로, 상하수도 등 기반시설을 할 수 있도록 3년간 10억원 이내의 보조가 이루어지며 호당 3천만원 이내의 융자도 가능합니다.

은퇴 농장 조성

도시은퇴자 등이 농촌에서 지역주민과 어울려 쾌적한 전원생활을 하면서 건강한 노후를 보낼 수 있도록 은퇴자용 농장과 주거단지를 조성할 경우에도 지원해줍니다.
주택임대형 은퇴농장, 실버농업형 은퇴농장, 종합복지형 은퇴농장 등의 종류가 있으며 주택은 임대하거나 분양하는 방식으로 개발이 가능합니다.

농장은 필지당 66~330㎡(20~100평) 규모로 하고 도시민들이 농사를 지으며 건강을 되찾고 영농소득은 생활비에 충당할 수 있습니다.
이 사업은 세대별 입주자 중 최소한 1인은 55세 이상이라야 가능하고 토지 매입, 분양·건축은 수요자가, 기반시설은 국가에서 지원합니다.

지자체 또는 사업자가 시행시 토지매입, 입주자 모집, 분양, 운영관리를 전담하게 됩니다.

사업대상지구는 농지가 인접하여 주거단지 조성이 적합한 지역이면 가능하고 기존마을과 인접해 생활편익시설 이용이 원활한 지역이면 됩니다.
농지일 경우에는 밭작물 위주 재배가 가능한 지역이라야 합니다.

대상지구는 시·군에서 사전에 선정하거나 수요자 요청으로 선정할 수 있습니다.
규모에 따라 3년간 10~20억원 수준을 보조해 진입로, 상·하수도, 용수시설 등 기반시설 정비하며 가구당 3천만원 이내의 주택신축 자금 융자도 가능합니다.

금융상품 개발 지원

전원주택, 농촌형민박, 동호인 전원마을조성 등을 통해 농촌에 정착할 경우 토지 및 주택구입, 신·개축 소요자금을 대출해줄 예정입니다.
최고 1억원까지 대출이 가능합니다.

이를 위해 농협에서는 ‘전원생활자금대출 및 전원생활예금’ 등의 금융상품을 개발해 전원생활을 희망하는 사람들을 지원하게 됩니다.

△ 전원주택 자금대출

시 단위 이상지역에 주택(대지 1,000㎡ 이내, 주택 연면적 200㎡ 이내)을 소유한 사람이 읍면 단위 지역에 소재하는 주택을 구입하거나 리모델링, 신축(대지 및 농지구입 포함)할 경우 지원합니다.

△ 농촌형민박사업 자금대출

주소제한 없이 전원주택자금대출 대상자격에 해당되는 사람이 농어촌민박사업을 하고자 할 경우 지원하게 됩니다.

△ 동호인 전원마을조성 자금대출

동호인(20~30세대)이 서로 공동 투자하여 농촌지역에 전원마을을 조성하고자 할 경우 토지 및 주택 구입, 신개축자금을 지원합니다.

한계농지 이용방법

도시민이 한계농지를 구입해 전원주택은 물론 콘도미니엄이나 호텔, 실버타운 등을 쉽게 지을 수 있습니다.

한계농지란 '농업진흥지역 밖의 농지 중 영농조건이 불리하여 생산성이 낮은 농지'를 말하며 평균 경사율이 15% 이상의 구릉지거나 집단화된 농지규모가 2㏊ 미만인 농지, 광업권이 기간만료 또는 취소로 소멸된 광구의 인근지역 농지로 토양오염 등으로 인해 농업목적으로 사용하기에 부적당한 농지 등을 말합니다.
한마디로 농사를 짓는데 한계가 있는 농업생산성이 떨어지는 농지입니다.

2004년 이전에는 지방자치단체나 농업기반공사, 농협, 임협 등만 한계농지를 개발할 수 있었고 주택, 문화체육시설, 축산단지, 양어장, 관광농원 등의 시설만 할 수 있었습니다.
하지만 2004년부터 개인이 개발할 수 있게 되었고 전시장, 박물관, 호텔, 콘도미니엄 등 관광시설과 병원, 실버타운 등 노인복지시설, 기타 농어촌지역 개발에 필요한 시설을 설치할 수 있도록 했습니다.

한계농지정비지구 지정도 과거에는 지자체의 농정심의회 심의와 농림부 장관의 승인을 얻어야 했지만 현재는 지자체장의 승인만 얻으면 가능합니다.