시공사(두산-현대엔지니어링) 가계약서

[카페지기김성봉]

※ 이 자료는 2019.12.15. 임시총회 책자 213∼237 페이지에 게재된 내용에

    많은 오탈자 등의 문제가 있어 법령과 서울시 정비사업 표준계약서 등을

    참조하여 수정 정리한 것임을 밝혀둡니다. 붉은 색 부분이 책자와 다른 부분

    입니다.

공사도급 (가)계약서(안)

(부산 문현3구역 재개발정비사업)

시행자 : 문현3구역 재개발정비사업조합

시공자 : 두산건설(주), 현대엔지니어링(주)

문현3구역 재개발정비사업 도급(가)계약서

문현3구역 재개발정비사업조합(이하 “갑”이라 한다.)과 두산건설 주식회사와 현대엔지니어링 주식회사(이하 “을”이라 한다)는 문현3구역 재개발정비사업에 필요한 사항을 정하기 위하여 상호간에 아래와 같이 약정하고, 이를 증명하기 위하여 본 계약서 3통을 작성하여 “갑”과 “을”이 기명날인 한 후 각각 1통씩 보관한다.

- 아 래 -

사업의 명칭 : 문현3구역 재개발정비사업

사업의 위치 : 부산광역시 남구 문현동 557번지 일대

사업부지 면적 : 약 138,570㎡ (약 41,917평)

사업의 내용 : 관할 지방자치단체장이 인가한 건축시설의 신축공사

“갑”과 “을”은 「도시 및 주거환경정비법」·「주택법」·「주택건설 기준 등에 관한 규정」·「주택 공급에 관한 규칙」 등 관련 법규와 조합의 「정관」을 준수하여 계약조건에 따라 당해 재개발사업이 성공적으로 완료되도록 상호 신의와 성실의 원칙에 따라 이 계약을 이행하기로 한다.

년 월 일

주 소 : 부산광역시 남구 고동골로 78번길14, 2층(문현동 어령빌딩)

명 칭 : 문현3구역 재개발정비사업조합

조 합 장 : (인)

주 소 : 서울시 강남구 언주로 726 주 소 : 서울시 종로구 율곡로 75

명 칭 : 두 산 건 설 주 식 회 사 명 칭 : 현대엔지니어링 주식회사

대표이사 : 이 병 화 (인) 대표이사 : 성 상 록 (인)

공 사 계 약 조 건

제1장 총 칙

제1조 (목적)

이 계약은 부산광역시 남구 문현동 557번지 일대 문현3구역 재개발정비사업에 관하여 “갑”과 “을”의 지위·권리·의무 등을 규정함으로써 상기 재개발사업의 성공적인 완성을 목적으로 한다.

제2조 (공사범위)

“을”이 시공할 공사범위는 “갑”이 제공한 대지상에 관할 지방자치단체장이 최종 인가한 사업시행계획서상의 아파트 및 부대·복리시설 등의 건축으로 한다. 단, 사업시행인가조건공사·기부채납공사·단지외부공사는 제외한다.

제3조 (당사자 지위 및 사업원칙)

① “갑”은 사업시행자 겸 도급인이고 “을”은 시공자 겸 수급인으로서 「도시 및 주거환경정비법」 등 관계법령에 따라 그 책임과 의무를 지며, 본 사업이 성공적으로 완료되도록 상호 신의와 성실의 원칙에 따라 계약을 이행하도록 한다.

② 이 계약과 관련하여 “갑”의 조합장(“갑”의 정관(규약)에 의한 조합장 직무대행자 포함)은 조합 및 조합원 전체를 대표하며, “갑”의 조합장이 본 계약과 관련하여 한 행위는 조합의 행위로서 조합의 권리·의무를 성립시키는 것으로 간주한다. “갑”의 조합원은 “갑”을 통해서만 이 계약과 관련된 “갑”의 권리를 행사할 수 있으며, 이 계약에 의한 “갑”의 일체의 권리를 직접 “을”에게 행사할 수 없다.

제4조 (사업시행 방법)

① “갑”은 “갑”과 “갑”의 조합원이 소유하고 있는 부산광역시 남구 문현동 557번지 일대 문현3구역 재개발정비사업에 필요한 토지를 “을”에게 제공하고 공사계약금액을 지불하며, “을”은 “갑”이 제공한 토지에 관할 지방자치단체장이 승인한 설계도서, 계약서 등의 내용에 따라 건축시설을 시공한다. 이 경우 “갑”에게 제공하는 토지라 함은 “갑”이 완전한 소유권(가압류, 가처분, 가등기, 제한물권, 등기된 임차권 등의 일체의 부담이 없는 소유권) 및 대지사용권을 확보하여 “을”의 공사착공·분양 등 제반 사업일정에 지장이 없는 상태의 토지를 말한다.

② “갑”의 조합원의 이주에 필요한 자금 및 사업추진에 필수적인 사업경비는 “갑” 또는 “갑”의 조합원을 차주로 하여 “을”이 추천하는 금융기관을 통해 “갑”이 조달함을 원칙으로 한다. 이때 “갑” 및 “갑”의 조합원은 제40조 및 제41조의 규정에 따라 이주비 및 사업경비의 원금과 이자(이하 “원리금” 이라 한다) 등 대여원리금을 상환하여야 한다. 다만, 사업경비의 경우 부득이한 경우에 한해 “갑”과 “을”이 협의하여 “을”이 “갑”에게 대여할 수 있다.

③ “갑”은 “갑”의 정관·사업계획 등을 확정·변경할 경우 “을”과 협의하여야 하며 “을”은 “갑”의 정관내용이 관련법규에 위배되거나 근본적으로 본 계약의 목적을 달성하는데 지장을 초래할 가능성이 있다고 판단될 경우 “갑”에게 그 변경을 요구할 수 있다.

제5조 (사업재원 및 공사범위)

① “갑”은 제4조 제1항의 토지를 “을”에게 제공한다.

② “을”은 제4조 제1항의 건축시설을 시공함에 있어 다음 각 호를 수행한다.

1. 건축공사(아파트, 주차장 및 부대시설)

2. 단지내부 토목공사(대지조성, 흙막이 공사, 터파기공사 포함)

3. 조경공사

4. 전기공사

5. 설비공사

6. 정보통신공사

7. 지하주차장

8. 철거공사 및 잔재처리

9. 시공보증수수료, 하자보증수수료

10. 안전관리비, 품질관리비, 입주관리비, 하자보수비

11. 구역 내 도로, 전기, 통신, 상하수도, 가스 등 간선시설설치

12. 예술장식품 설치

13. 모델하우스 건립비 및 운영비, 일반분양 경비 및 광고홍보비의 부담(단, 모델하우스 설치 여부·시기 등 모델하우스에 대한 전반적인 사항은 “갑”과 “을”이 협의하여 결정하며, 일반분양 경비 및 광고홍보비의 금액 범위는 분양 당시의 경제 상황 및 지역 여건과 “갑”의 의견 등을 참작하여 “을”이 결정한다. 단, 이로 인한 공사비의 증액이 요구될 시 “을”은 “갑”에게 사유를 명기하여 증액을 요청할 수 있고, “갑”과 “을”은 협의하여 증액키로 한다.)

14. 상가 등 복리시설의 구획별 상하수도공사 및 전기통신공사 등 관련공사

15. 시공상의 하자 또는 부주의가 직접적인 원인이 되어 발생한 피해로 인한 민원의 처리 및 그 비용의 부담

제6조 (공사계약 금액)

① “을”은 제5조 제2항의 공사를 시공하는데 있어 ㎡당 도급단가를 일백이십팔만오천육백이십오원(￦1,285,625)으로 하되, 상기 건축시설을 시공하는 공사비는 “갑”이 2016년 6월 28일 시공사 선정 현장설명회에서 제공한 설계도서와 일반토사 100%의 토지상태를 기준으로 한다. 단, 특수토목공사비(암반이나 연약지반에 대한 공사), 설계변경 및 토지면적의 증감은 제외된 금액이며, 특수목적공사비, 설계변경 및 토지면적의 증감에 대하여는 추후 “갑”과 “을”이 협의하여 결정한다. 한편 국민주택규모 초과분의 아파트 및 부대복리시설에 대한 부가가치세는 별도로 한다.

② 제1항의 공사비는 제25조 제2항 및 제26조의 마감자재를 기준으로 하며, “갑”의 조합원이 그 마감자재를 상회하는 품질을 요구할 경우 제1항의 공사비와는 별도로, 이에 대해서는 제25조 제2항 단서에 의한다.

③ 다음 각 호의 비용은 상기 제1항의 공사비에 포함되지 않으며, “갑”이 부담한다.

1. 기부채납시설공사․외부진입도로공사 등 대상 사업부지 외부에서 시행하는 공사비

2. 석면처리(조사․처리․감리), 지중매립폐기물처리, 수목 제거 및 이식 공사 비용

3. 단지대지경계선 외부 인입공사 및 시설관련 공사

4. 토지 및 건축물 조세

5. 단지 내․외부 지장물 이설비용(상하수도․전기통신 등) 및 신설공사비

6. 설계변경에 따른 추가공사비

7. 시공상 직접 원인이 되어 발생하는 민원 이외의 민원처리비

8. 관할관청의 인가조건 등 설계도서에 명기되지 않은 사항

9. “갑” 또는 “갑”의 조합원 명의로 부과되는 제세공과금(채권매입비, 법인세, 사업 소득세, 등록세, 취득세, 면허세, 재산세 등)

10. 부가가치세(국민주택규모초과 아파트, 상가, 유치원 공사용역에 대한 부가세 포함)

11. 상가의 냉난방 급탕공사비

12. 각종 등기(보존등기, 이전등기, 말소등기 등) 비용

13. 각종 심의조건 및 사업시행인가 등 인허가상 조건의 이행을 위한 별도공사비

14. 이주비 금융비용, 중도금 금융비용, 유이자 사업비 금융비용

15. 제14조 제1항의 사업경비, 대여금

16. 각종 분담금(전기, 가스, 상하수도 등)

17. 발코니 확장/섀시 공사비

④ 제1항의 공사비는 아래와 같은 기준에 의하여 산정된 것이며, 사업시행인가 이전에 설계변경 등으로 동 기준이 변경될 경우에는 제1항의 공사비를 변경하여야 하고, 특히 면적 증감이 있는 경우에는 설계시공면적에 따라 ㎡당 단가로 정산하기로 한다.

1. 사업 규모 (2018.6. 건축심의된 설계도면 기준)

용 적 율 : 265.20%

세 대 수 : 2,772세대

건축연면적 : 404,457㎡(122,348평)

2. “을”이 계약금액의 증액을 요구하는 경우에는 계약금액 조정내역서를 제출하여 야 한다.

제7조 (물가변동으로 인한 계약금액의 변경)

① 상기 제6조 제1항의 공사단가는 2016년 7월 착공을 기준(입찰참여제안서상)으로 한 금액으로 실제 착공시점이 변경될 경우 한국건설기술연구원 발표 건설 공사지수 중 주택건축지수 변동률 기준을 적용하여 공사단가를 조정하며, 관할 지방자치단체장이 최종 사업시행인가(변경인가 포함)한 건축시설의 연면적에 조정된 공사단가를 곱하여 공사도급금액을 조정한다.

② “을”이 계약금액의 증액을 요구하는 경우에는 계약금액 조정내역서를 제출하여야 한다.

제8조 (공사기간)

① 공사기간은 사업시행구역 내 거주자들의 이주완료와 사업부지 내 지장물 철거 및 잔재처리가 완료된 후 관할관청의 착공신고서 접수일로부터 31개월로 한다. 단, 천재지변, 민원사항 및 인허가 사항의 변경으로 공사기간을 연장할 필요가 있을 경우 이에 상응하는 만큼 공사기간을 연장하기로 한다.

② 공사완공일은 최초의 준공인가일(사용허가나 임시사용승인을 포함하며, 준공 인가의 의미는 이하 같음)로 하되 “갑”의 귀책사유로 인하여 준공인가(사용허가 포함)가 지연될 경우에는 “을”의 공사완료 통지일로 한다.

제9조 (계약이행 보증)

① “갑”과 “을”은 계약의 이행을 보증하기 위하여 “갑”은 “갑”의 임원을 연대보증인으로 세워야 하고, “을”은 착공신고 전에 공제조합 또는 보험사업자가 발행한 시공이행보증보험증권 등 도시 및 주거환경정비법령이 정하는 시공보증서를 “갑”에게 제출하되, 그 보증서의 보증금액은 공사도급금액의 30%로 한다.

② “갑”의 연대보증인이 사망 또는 파산 등으로 인하여 보증인의 자격을 상실한 경우에는 다른 연대보증인으로 교체하여야 하며 교체된 연대보증인은 종전 연대보증인의 의무사항을 승계한다. 또한 교체된 연대보증인은 즉시 본 도급계약서의 연대보증인란에 기명날인 하여야 한다.

③ “갑”의 연대보증인은 “갑”의 계약의무 불이행에 따른 채무 및 “갑”과 “을” 간의 계약의 무효나 취소 등으로 인한 부당이득반환의무․대여금채무 등 “갑”의 “을”에 대한 모든 채무에 대하여 각각 “갑”과 연대하여 책임을 지며, 연대보증의 범위는 구역 내 소유물건 중 대표물건에 한정한다.

제10조 (인·허가 업무의 주관)

당해 사업과 관련한 인·허가 등 제반업무는 사업 시행자명의로 “갑”이 주관하되 “을”은 이에 적극 협조하여야 한다.

제11조 (공부정리 등)

미동의자의 소유권정리, 제측량에 의한 지적정리, 소유권 이외의 권리(저당권․임차권․지상권 등) 정리, 건축물의 준공 후 보존등기 및 기타 공부정리는 “갑”의 책임과 비용으로 처리한다.

제2장 이주 및 철거

제12조 (거주자의 이주)

① 사업지구 내 거주자(세입자를 포함한다. 이하 같다)의 이주(동 거주자가 거주하던 건물의 명도 포함)는 최초 이주비 대여일로부터 9개월 이내에 “갑”의 책임 하에 완료하여야 하며, “을”의 철거 및 공사 착공에 지장이 없도록 하여야 한다.

② 거주자의 이주 시 전기료, 수도료, 전화료, 기타 제세공과금 등의 미납금은 “갑” 및 “갑”의 조합원 책임으로 정리하여야 하며, “갑”은 해당 건물에 대한 상수도․전기․가스 등의 공급중지와 관련한 제반조치를 취하여야 하고 “을”은 이에 대하여 적극 협조하여야 한다.

③ 사업기간 동안 사업부지 및 건물에 대하여 부과되는 제세공과금은 “갑” 또는 “갑”의 조합원이 부담한다.

제13조 (지장물의 철거)

① “갑”은 본 사업구역 내 지장물 철거를 제12조 제1항의 이주기간 이내에 시행하여야 한다.

② 지장물의 철거 또는 시공 중에 발생되는 수목․골재․폐자재 등 부산물에 관한 제반권리는 “갑”에게 귀속된다.

③ “갑”은 본 사업부지 내의 통신시설, 전기시설, 급수시설, 도시가스시설 등 공급시설 및 기타 지장물에 대하여 당해 시설물 관리권자와 협의하여 “을”의 공사진행에 지장이 없도록 처리하여야 한다.

제3장 사업경비 등

제14조 (사업경비)

① 본 계약상의 사업경비는 다음 각 호와 같으며 “갑”은 “갑”의 책임과 이자 부담으로 금융기관으로부터 직접 차입을 통해 아래의 사업경비를 조달하는 것을 원칙으로 하되, 부득이한 경우 “갑”과 “을”이 협의한 별도의 대여조건에 따라, “을”이 “갑”에게 대여할 수 있다.

1. 조합운영비(조합사무실 임차보증금 및 임차료 포함)

2. 교통․환경 영향 평가비

3. 설계용역비, 정비사업자용역비

4. 지질조사비, 측량비

5. 일반분양분 보존등기비(건물분 취득세 및 등록세, 법무사 등기수수료)

6. 일반분양 분양보증수수료

7. 기본이주비(무이자이주비) 금융비용

8. 감정평가비

9. 각종 총회비용

10. 법무, 회계, 세무 등 용역비 일체

11. 감리용역비

12. 광역교통시설부담금, 학교용지부담금

13. 소송비 등의 재판 비용(인지대, 송달료, 감정비, 재판 업무의 변호사 위임 비용과 성공보수비 등)

14. 채권매입비

15. 각종 부담금 및 분담금

16. 국공유지 불하비 및 제세금, 재결공탁금 및 협의매수금 등

17. 세입자 주거대책비(영업보상비용 포함)

18. 상․하수도, 전기, 가스 시설부담금 및 원인자부담금

19. 본 계약 이전의 기투입비용

20. 행정대집행 절차이행비

21. 민원처리비(“갑”의 책임에 속하는 경우)

22. 지장물 이설 공사비

23. 범죄예방 및 이주관리 용역비

24. 기타 사업추진에 따른 필수비용 및 이 조항에 명시되지 아니하였으나, “갑”과 “을”이 협의하여 정한 비용 중 “갑”이 “을”에게 대여를 요청하는 비용

② “갑” 또는 “갑”의 조합원 및 “을”은 사업경비 조달에 필요한 제반서류의 구비 및 그에 따른 절차를 각각 이행하여야 한다.

③ “갑”이 “을”로부터 금원 대여를 받을 경우 “갑”은 다음 각 호의 서류를 “을”에게 제출하여야 한다.

1. 금전소비대차 계약서

2. “갑”의 이사회 결의서 및 대의원회 회의록과 총회 회의록 등 위 금원 차용을 위 해 “갑”이 「도시 및 주거환경정비법」과 정관에 규정된 절차를 거쳤음을 증명할 수 있는 자료

3. 사업경비와 관련된 제반 증빙서류

④ “을”은 다음 각 호에 대하여 입찰참여 제안서 내용에 따라 무상으로 지원한다.

1. 시공사선정총회비용 중 “갑”과 “을”이 총회비용 정산전까지 협의한 사항

2. 조합원 이사비용 : 세대당 200만원(부가되는 제세공과금은 제외)

제15조 (이주비의 대여)

① “갑”의 조합원 이주비는 기존 재산권의 채권확보 범위 내에서 “갑”과 “을”이 협의하여 아래의 세대당 이주비에 준하여 정한다.

1. 기본(무이자) 이주비 : 세대당 평균 일금 7,000만원 (￦70,000,000원)

2. 추가(유이자) 이주비 : 담보대출 범위 내

② “갑”의 조합원 이주비는 “갑”과 “을”이 협의하여 “갑”의 조합원이 이주비를 금융기관으로부터 직접 차입하기로 하며, “을”은 이주비 차입에 필요한 금융기관의 업무협약 등의 지원을 하여야 한다. 기본 이주비 이자는 “갑”의 사업경비로 처리하고, 추가 이주비의 이자는 “을”이 알선하는 금융기관의 대출약정에 따라 해당 조합원이 부담한다.

③ 이주비 대여는 관리처분 총회 결의 및 본계약 체결 후 대여하는 것을 원칙으로 하되 최초 이주비 대여 시기는 “갑”과 “을”이 상호 협의하여 결정한다.

④ 이주비를 대여하기 전에 “갑”은 “갑”의 조합원의 건축물 및 토지의 소유관계, 거주자의 이주계획, 소유권 이외의 권리설정 여부, 공과금 완납여부 등을 확인하여 대출 금융기관 또는 “을”이 채권을 확보하는데 지장이 없도록 협조하여야 한다.

⑤ 이주비 대여 시 “갑”은 이주비 대여와 관련된 제반서류(금전소비대차 계약서, 이주비 차용금증서, 근저당권 설정 관련서류, 지장물 철거동의서 및 위임장, 각서 등)를 “갑”의 조합원으로부터 징구하여 “을” 또는 “을”이 알선한 금융기관에 제출하여야 한다.

⑥ “갑”의 조합원이 이주비를 대여 받고자 할 경우에는 소유토지를 담보로 제공하고 “을” 또는 금융기관을 채권자로 하는 금전소비대차계약을 체결하며, 이주비 총액의 130%를 채권최고금액으로 하는 제1순위 근저당권을 설정하여야 한다. 이 경우 근저당권 설정 및 해지에 따른 비용은 “갑” 또는 “갑”의 조합원이 부담한다.

⑦ “갑”은 제1항의 이주비를 수령하는 조합원 중 다음 각 호에 해당하는 경우에는 제6항에서 정한 채권최고액에 해당하는 약속어음과 차후 분양받을 건축시설의 담보제공 각서 등을 교부받아 “갑”이 보증의 뜻으로 배서한 후 공증하여 대출 금융기관 또는 “을”에게 교부한다.

1. 국공유지 점유연고권을 가진 무허가건물 소유 조합원으로서 근저당권 설정이 불 가능한 경우

2. 종전재산 감정평가액이 제6항에서 정한 채권최고액에 미치지 못하는 경우

3. 관계법령에 의하여 근저당권을 해지하여야 할 경우

제16조 (조합운영비의 대여)

“을”은 조합운영에 필요한 경비를 본 (가)계약체결 월(시공사선정 월)부터 준공 후 3개월까지 매월 이천삼백만원(￦23,000,000원)범위 내에서 “갑”에게 무이자로 대여할 수 있다. 단, 70개월 초과 시 유이자 대여로 전환한다.

제17조 (이자부담)

① “갑”이 금융기관 또는 “을”로부터 사업경비를 대출·대여 받을 경우 제14조 제1항의 제1호 내지 제14호의 사업경비는 무이자로 하고 무이자 대여한도는 400억원으로 하며, 그 이외의 사업경비는 유이자로 대여하기로 한다.

② 제14조 사업경비에 대한 이자 및 연체료는 “갑”과 “을”이 협의하여 선정하는 금융기관의 대출 이자율 및 연체료율을 적용한다. 다만, 금융기관이 선정되기 전 발생한 유이자 사업경비의 이자부담은 향후 대여은행의 이자율 및 연체료율을 원칙으로 적용하되, 금융기관을 통하지 않고 “을”이 직접 대여하게 되는 경우에는 “갑”의 상환시점의 “을”의 금융거래 이자율(국민은행의 PF조달금리)을 적용한다.

③ 제15조의 이주비에 대한 이자 및 연체이자의 이율 및 납부시기 등은 선정된 이주비 조달 대출 금융기관과 약정된 이자율 및 연체료율을 적용한다. 단, 금융기관이 선정되기 전 발생한 이주비에 대한 이자부담은 향후 대여은행의 이자율 및 연체료를 적용한다.

④ 위 제1항과 제2항의 유이자 조건부 대여금의 이자계산기간은 “을” 또는 대출금융기관이 “갑” 또는 “갑” 의 조합원에게 대여한 익일부터 상환일까지로 한다.

⑤ 금융기관으로부터 이주비를 대여받은 “갑” 또는 “갑”의 조합원이 금융기관에 매월 납부하여야 할 소정의 이자를 납부하지 아니하여 “을”이 이를 대납한 경우에는 당해 “갑”의 조합원은 대여 금융기관 연체율을 적용한 연체료를 “을”에게 별도로 납부하여야 한다.

제18조 (사업경비의 대여중지 등)

① “갑” 또는 “갑”의 조합원이 제12조, 제20조, 제24조 등 이 계약에서 정한 제반사업 일정(이주완료, 관리처분계획, 분양업무, 조합원 및 일반분양 등)을 정한 기한 내에 완료하지 못하거나 공사계약금액의 지급을 지연할 경우 “을”은 “갑”에게 1개월 이내의 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간이 경과하여도 이행이 완료되지 않을 경우 제반 사업경비의 대여를 중지할 수 있다.

제4장 건축시설의 분양

제19조 (분양업무)

① 아파트 및 부대복리시설의 분양(조합원 및 일반 분양)과 관련된 업무는 “갑”과 “을”이 협의하여 “갑”의 위임을 받아 “을”의 비용으로 “을”이 대행하며, “갑”은 이에 적극 협조하기로 한다.

② 조합원분양, 일반분양과 관련하여 분양시기, 분양가격, 분양방법 등은 “갑”과 “을”이 합의하여 결정한다.

③ 관리처분계획에 의한 보류건축시설물의 분양은 “갑”의 규정에 따라 분양하며 분양방법, 절차 등은 “갑”과 “을”이 협조하여 결정한다.

제20조 (조합원 분양)

① “갑”은 사업시행인가 고시일부터 60일 이내에 개략적인 부담금 내역 및 분양신청기간 등 「도시 및 주거환경정비법」과 동법 시행령이 정한 사항을 토지등소유자(조합원)에게 위 법령이 정한 절차에 따라 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 「도시 및 주거환경정비법 시행령」이 정하는 사항을 “갑”의 사무소 소재지에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 이 경우 분양신청기간은 그 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하되, 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단되는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위 이내에서 연장할 수 있다.

② “갑”은 위 분양신청기간 동안 조합원들로부터 분양 신청을 받아야 하며, 그 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 철회하거나 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 조합원에 대해서는 그 해당하게 된 날부터 150일 이내에 현금으로 청산하여야 한다.

③ “갑”의 조합원이 분양받을 건축시설의 가액이 종전자산 권리가액과 차이가 있을 경우 그 차액(이하 “조합원 부담금”이라 한다)을 청산하여야 하며, 그 청산금의 납부 또는 지급시점의 방법 등은 다음 각 호와 같고, “갑”은 조합정관(또는 관리처분계획서) 및 분양계약서에 이를 명시하여야 한다.

1. “갑”의 조합원의 부담금 납부방법, 납부일정 등은 다음과 같다.

구 분	계약금	중도금	잔금
납부일자	계약시	공사기간을 6회 균등분할한 시점	실 입주일 또는 입주지정 만료일 중 선 도래일
납부금액	부담금액 × 10%	부담금액 10% × 6회	부담금액 × 30%

2. 공사진행결과에 따라 제8조 제1항의 공사기간이 단축되어 입주일이 앞당겨질 수 있으며, 이 경우 “갑”의 조합원은 미도래된 중도금과 잔금을 실입주일 이전에 납부하여야 한다. 단, 이 경우 선납할인은 적용하지 아니한다.

④ “갑”은 제24조 규정에 의한 관리처분계획수립 후 “을”과 협의하여 조합원 분양계약기간을 정하고, “갑”의 조합원별 동·호수 추첨 및 분양계약을 완료하여야 한다. 단, 동·호수 배정은 조합원이 우선함을 원칙으로 하되 구체적인 방법이나 절차 등은 정관 및 관리처분계획이 정하는 바에 따라 “갑”과 “을”이 협의하여야 한다.

⑤ 계획된 공사일정이 당초 중도금 납부일정보다 현저히 늦어지는 경우 “갑”과 “을”은 협의하여 제3항 제1호의 중도금 납부일정을 조정할 수 있다.

⑥ “갑”의 조합원이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 “을”은 동 조합원에 대해 그가 대여 받은 후 상환하지 않은 이주비 대여원리금 상당의 지급을 미리 구할 수 있고, 당해 토지 및 건물 처분에 대하여는 “을”이 금전청산 여부를 결정할 수 있으며, “을”이 금전청산을 하는 것으로 결정할 경우 “갑”은 당해 토지 및 건물 지분에 대하여 금전청산을 하여야 하고, 그 경우 동 토지 및 건물지분에 해당하는 신축 시설(토지 지분 포함)은 일반분양 한다. 단, 이때 분양계약기간 만료일 다음날부터 해당 세대 일반분양 계약체결 시까지의 연체료는 해당 조합원이 부담하고, 금전청산 시 이를 공제하고 지급하여야 한다. “갑”은 이 계약 체결 후 지체 없이 이러한 계약조건을 “을”의 정관(규약)에 반영하여야 하고, 관리처분계획의 수립 시에도 이를 반영하여야 하며, 이를 위해 “갑”의 총회의 결의가 필요한 경우에는 이 계약 체결 후 처음 개최되는 총회에서 결의되도록 하여야 한다.

1. 조합원이 제4항의 분양계약기간 내에 분양계약을 체결하지 않거나 분양계약금을 납부하지 아니하여 30일 이상의 유예기간을 정하여 2회 이상 최고하여도 이행하 지 않을 경우

2. 상기 제3항 제1호의 규정에 의한 조합원 부담금 납부일정에 따른 중도금을 2회이 상 납부하지 않거나, 잔금을 입주지정기간만료일로부터 1개월 이내에 납부하지 아니 하여 30일 이상의 유예기간을 정하여 2회 이상 최고하여도 이행하지 않을 경우

⑦ “갑”은 “갑”의 조합원이 상기 제3항의 조합원 부담금을 납부하지 않는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제58조에 의거, 시장·군수에게 그 부담금의 징수를 위탁하여야 하며, 이때 소요되는 비용은 “갑” 또는 해당 조합원이 부담한다.

⑧ “을”의 책임이 아닌 사유로 준공검사를 받지 못하여 사용허가로 입주하는 경우에는 주택공급에 관한 규칙 제60조에도 불구하고 “갑”의 조합원 및 일반 분양자는 실입주 시 혹은 입주기간 만료일 중 먼저 도래하는 날까지 잔금 전액을 납부하여야 한다.

제21조 (일반분양)

① “갑”의 조합원에게 분양하고 남은 건축시설은 일반분양하며 분양시기․분양방법․분양절차 등은 주택공급에 관한 규칙에 따른다. 관리처분계획 수립 및 일반분양 시 적용할 아파트 및 부대복리시설(단지 내 상가) 등의 분양가격은 사업시행인가 도서 및 관리처분계획 수립시 협의할 구체적 마감자재 내역을 기준으로 분양성을 충분히 고려하여 “갑”과 “을”이 협의하여 결정하되, 미분양 발생으로 발생하는 추가분양경비 등은 “갑”이 부담한다. 단, 분양대상 복리 시설의 분양시기는 “갑”과 “을”이 협의하여 조정하되 준공 6개월 전에는 분양하여야 한다. 또한 “갑”은 관리처분계획 수립 시 미분양대책에 따른 별도의 금원을 사업비 항목으로 별도로 책정하기로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 가격산정에도 불구하고 입주자모집 공고 후 4개월 이후 40%, 7개월 이후 20%, 12개월 이후 10%의 아파트 미분양이 있을 경우 상기 미분양대책에 따른 재원을 사용할 수 있으며, 일반분양 개시 후 12개월 이후 아파트의 미분양이 있거나 공사완료 시점까지 아파트 및 상가 등의 미분양이 있을 경우 “갑”은 “을”에게 처분권한을 위임하여야 하며, “을”은 미분양 아파트 및 상가 등을 처분하여 공사비 등 미수채권에 충당할 수 있다. 다만, 소유권 보존등기일까지 미분양분이 잔존할 경우 “갑”은 위 건축시설 등에 관하여 보존등기와 동시에 “을”이 선택하는 바에 따라 “을”에게 채무금액의 130%를 채권최고액으로 하는 1순위 근저당권을 설정하여 주거나 “을”을 제1순위 우선수익자로 하는 담보신탁등기를 “갑”의 비용으로 조치하여 주어야 한다.

제22조 (채비건축시설의 분양)

① 관리처분계획에 의한 채비건축시설의 분양대상, 분양방법, 분양절차, 분양대금징수 등은 「주택공급에 관한 규칙」에 따른다. 채비건축시설은 “갑”의 명의로 분양하며, 채비건축시설 중 공동주택이 20세대 미만인 경우 총회에서 결의한 방법으로 분양하되, 분양계약 체결, 분양대금 징수 등 분양에 따른 일체의 업무는 “갑”과 “을”이 협의하여 진행하며, 분양대금은 “갑”과 “을”의 공동명의로 시중은행에 개설된 계좌로 납부 받아 관리한다.

② 상가 등 분양시기 및 공사비 상환

1. 상가․유치원 등의 분양은 관계법령에 의한 분양절차 및 승인을 받아 시행하되, 그 분양시기는 “갑”과 “을”이 협의하여 결정하되, 제21조 제1항에 정한 시기를 준수한다.

2. 상가․유치원 등의 분양계약서상 공급자는 “갑”의 명의로 하되 분양계약 체결, 분양대금 징수 등 분양에 따른 일체의 업무는 “갑”과 “을”이 협의하여 진행하며, 분양대금은 “갑”과 “을”의 공동명의로 시중은행에 개설된 계좌로 납부 받아 관리한다.

제23조 (보류건축시설의 분양)

관리처분계획에 의한 보류건축시설의 분양은 정관규정에 따라 분양하며, 분양방법․절차 등은 “갑”과 “을”이 협의하여 결정한다.

제24조 (관리처분계획)

① “갑”은 사업시행인가 고시가 있는 날로부터 6개월 이내에 “을”과 협의하여 공사비 및 사업경비의 원리금 등이 부족하지 않도록 관리처분계획을 수립하여 관리처분총회일 기준 2개월 이내에 관리처분계획에 대한 인가를 득하여야 한다.

② 동 사업으로 건설되는 토지 및 건축시설의 가격은 관계법령 및 시·도 조례의 규정에 따라 “갑”과 “을”이 협의하여 결정한다.

③ 관리처분계획의 수립은 “갑” 또는 “갑”이 지정한 정비사업전문관리업자가 수행한다.

④ 관리처분계획 이후 “갑”은 분양권이 있는 조합원 중 청산조합원이 전체조합원의 10% 이상 발생될 경우 및 사업추진비 증가 등으로 인해 “을”의 공사비 및 대여금 등의 상환에 차질이 예견될 경우 “을”은 “갑”에게 관리처분계획 변경을 요청할 수 있고 “갑”은 이사회 및 대의원회 의결을 거쳐 3개월 내에 관리처분계획을 재수립하여야 한다.

제5장 공사의 기준

제25조 (공사의 기준)

① “을”의 공사기준은 제4조 제1항 대지에 관할 지방자치단체장으로부터 인가 받은 사업시행계획 설계도서에 의한다. 단, 설계변경․공사규모변경 등이 있는 경우에는 이를 반영한 설계도서가 공사기준이 된다.

② “을”이 시공하는 아파트 마감수준은 입찰제안서에 첨부된 마감자재 내역을 적용한다. 단, “갑” 또는 “갑”의 조합원 및 일반수분양자가 별첨 마감내역 수준을 상회하는 마감사양 등을 희망할 경우 이로 인해 추가되는 공사비는 “갑” 또는 “갑”의 조합원 및 일반수분양자가 부담하기로 하고 동 추가공사비는 제6조 제1항의 공사비와는 별도로 “을”의 추가 공사비수입으로 한다. “갑”은 이러한 계약조건을 분양계약서에 반영하여야 한다.

③ 조합원 분양분의 마감수준은 일반분양분과 동일수준으로 한다. 단, 조합원 추가품목은 제외한다.

④ “을”은 필요에 따라 “갑”에게 2차 설계사의 선정 또는 기존 설계사의 변경을 요청할 수 있으며, “갑”은 특별한 사정이 없는 한 “을”과 협의하여 설계사를 선정 또는 변경하기로 한다.

⑤ “갑”은 설계도서를 인허가 기관에 제출하기 전에 “을”에게 사전 통지하기로 하며, “을”은 설계도서와 관련한 의견을 제시할 수 있고 “갑”은 특별한 사정이 없는 한, “을”의 의견을 반영하기로 한다.

제26조 (건축자재 사용 및 검사 등)

① “을”은 설계도서에 표시된 건축자재를 사용하기로 한다. 단, 자재의 품절․품귀 등 부득이한 사유가 있는 경우에는 “갑” 과 “을”이 협의하여 공사비의 인상을 수반하지 않는 법위 내에서 동등이상의 유사한 제품을 사용할 수 있다. 단, 자재교체에 따른 공기 연장은 불가함을 원칙으로 하고 공기 연장으로 추가적으로 발생되는 제반 비용은 “을”이 부담한다.

② “을”은 공사수행과 관련하여 필요한 경우(특히 자재교체 등) “갑”에게 입회 및

검사를 요구하여야 하고 “갑”은 이에 응하여야한다.

제27조 (공사감리 등)

① 본 공사의 감리는 「주택법」 등 관계법령과 「주택건설공사 감리업무 세부 기준」 등에 따른다.

② “을”은 공사진행실적 및 추진계획을 공사감리자의 확인을 받아 매월 “갑”에게 통 지하여야 한다.

제28조 (공사감독원 등)

① “갑”은 계약의 적정한 이행 확보 및 공사감독을 위하여 자신을 대리하여 “을”의 수행공사에 대하여 감독업무를 수행할 자(이하 “공사감독원”이라 한다)를 선임하여 “을”의 공사 수행을 감독할 수 있다.

② “갑”은 제1항의 규정에 의하여 공사감독원을 선임한 때에는 그 사실을 즉시 “을” 에게 통보하여야 한다.

③ “갑”은 “을”이 시공한 공사 중 설계도서에 적합하지 아니한 부분이 있을 때에는 이의 시정을 요구할 수 있으며, “을”은 지체 없이 이에 응하여야 한다. 다만, 설계도서에 적합하지 아니한 공사가 “갑”의 부당한 요구 또는 지시에 의한 경우에는 “갑”이 그에 대한 책임을 진다.

④ “을”은 “갑”이 선임한 공사감독원의 감독 또는 지시사항이 공사수행에 현저히 부당하다고 인정될 때에는 “갑”에게 그 사유를 명시하여 시정 등 필요한 조치를 요구할 수 있다.

제29조 (현장대리인)

① “을”은 「건설산업기본법」에 의하여 본 공사에 해당하는 건설기술자를 현장대리인으로 지명하여 “갑”에게 통지하여야 한다.

② 현장대리인은 공사현장에 상주하여 현장의 관리와 공사에 관한 모든 사항에 대하여 “을”을 대리하여 처리한다.

③ “을”의 현장대리인은 관계법령과 승인된 설계도서 및 계약조건을 준수하여 공사를 수행하여야 한다. 단, 이를 적정하게 수행하지 않을 경우 “갑”은 “을”의 현장대리인의 교체를 요구할 수 있으며 “을”은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.

제30조 (공사의 하도급)

① “을”이 본 공사를 제3자에게 하도급하고자 하는 경우에는 「건설산업기본법」 및 「하도급거래공정화에 관한 법률」에서 정한 바에 따라 하도급 하여야 하며, 하수급인의 선정, 하도급계약의 체결 및 이행, 하도급 대가의 지급에 있어 관계법령의 제규정을 준수하여야 한다.

② “갑”은 하도급업체 선정이 부당하다고 판단 시 서면으로 부적격 사유를 적시하여 하도급자 변경 또는 계약내용 변경을 요구할 수 있다.

제31조 (공사기간의 연장)

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 경우에는 그 사유 발생 시부터 그 사유가 소멸된 때까지의 기간만큼 공사기간이 연장된다.

1. 천재지변, 전쟁, 내란 등 불가항력의 상황이 발생한 경우

2. 15일 이상 계속된 우천이나, 이에 준하는 기상이변이 있을 때

단, 전체층수의 골조공사가 완료되었을 경우는 그러하지 아니하다.

3. “갑”의 귀책사유 또는 본 계약의 불이행 및 자재의 품귀, 문화재 발굴 등 “을”의 귀책이 아닌 사유 등으로 공사가 중단 또는 지연되는 경우

4. 제32조의 사유로 공사의 착공을 하지 못하거나 공사가 중단 또는 지연된 경우

② 제1항의 규정에 의해 공사기간이 연장되는 경우 이에 따르는 현장관리비 등 추가비용은 “갑”이 부담한다.

제32조 (공사계약의 변경)

① “갑”이 사업시행인가 후 설계․공사규모 등을 변경하고자 할 때에는 사전에 “을”과 협의하여 변경하여야 한다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 사유가 발생한 경우 공사기간은 제31조에 따라 변경되고, “을”은 「도시 및 주거환경정비법」 등 관계법령과 건설업계의 일반 관행에 적합한 범위 안에서 “갑”에게 설계 및 공사계약금액 등 공사계약조건의 변경을 요구할 수 있으며, 이 경우 “갑”은 정당한 이유가 없는 한 공사계약조건의 변경에 응하여야 한다.

1. 조사한 지질과 상이한 과도한 암반 및 연약지반 등의 현장조건(지반조건, 파일의 길이, 폐기물의 수량 차이) 발생시

2. 설계서의 내용이 공사현장의 상태와 일치하지 않거나, 불분명한 부분, 누락된 부분, 오류가 있는 부분이 있는 경우

3. “을”의 귀책사유와 관계없는 중앙 또는 지방 정부의 정책변경이나 행정명령, 민원 등 불가피한 상황이 발생할 경우

4. 공사현장의 시공과 관련하여 예기치 못한 상태가 발생되거나 주위의 진정 등 인위적인 장애 등 돌발사태 발생시

③ 위 제2항 각 호의 1에 해당하는 사유가 발생하여 공사의 착공이나 속행이 어렵게 될 경우 “갑”은 “을”의 공사수행에 차질이 없도록 조치하거나, 공사를 일시 중지하도록 할 수 있고, 또한 “갑”이 “을”의 공사수행에 차질이 없도록 조치하지 못할 경우 “을”은 “갑”의 비용부담으로 직접 그 차질을 해소시키거나 그 차질이 해소될 때까지 공사를 일시 중지할 수 있으며, 이로 인하여 발생되는 “을”의 기 투입비용 및 추가 투입이 필요한 비용은 “갑”이 부담하여야 한다.

제33조 (공사계약금액의 조정)

① “을”은 다음 각 호에 해당되는 경우 그 사실을 “갑”에게 서면통지하고, “갑”과 “을”은 제2항의 기준 및 제32조 제2항의 규정에 따라 제6조의 공사계약금액을 조정한다.

1. 2016년 7월부터 실제착공일 까지 물가변동이 있는 경우

2. 제32조에 의한 공사의 변경이 있는 경우

3. 기초공사 중 설계변경에 의해 기초공사 및 골조공사의 변경이 이루어질 경우

4. 제6조 제4항의 기준이 변경된 경우

5. “을”의 책임이 아닌 사유로 사업시행계획변경, 시공변경, 마감재변경, 착공지연, 공기연장, 공사중단 등으로 인하여 “을”의 제반 비용이 추가 발생한 경우

6. 정부정책 변경, 주택관련 제반 법령 변경 등 “갑”의 귀책사유가 아닌 사유로 인하여 사업조건의 변경이 불가피한 경우

② 제1항의 사유로 인하여 공사량 및 공사비의 증감이 발생한 때에는 다음 각 호의 기준에 의하여 공사계약금액을 조정하되, “을”은 공사계약금액의 변동에 대한 명확한 근거를 제시하여야 한다.

1. 증감된 공사비는 제6조의 규정에 의한 공사계약금액상의 단가를 변경 적용하여 결정한다.

2. 입찰제안서의 마감자재 내역에 포함되어 있지 아니한 신규 비목의 단가는 설계변경 당시를 기준으로 산정한 단가로 한다.

제34조 (공사의 시정명령)

“을”이 관계법령과 인가된 설계도서 또는 계약조건을 위반하여 건축시설을 시공하는 경우 “갑”은 이의 시정을 요구할 수 있다.

제35조 (계약의 해제 또는 해지)

“갑”은 다음 각 호에 해당하는 사유가 발생하여 “을”이 계약을 이행할 수 없다고 판명된 경우에는 60일의 계약이행기한을 정하여 서면으로 통보한 후, 동 기한 내에 이행되지 아니한 경우 동 계약의 전부 또는 일부를 해제 또는 해지할 수 있고, 계약의 전부가 해지 또는 해제되었을 때에는 “을”은 당해 공사를 즉시 중지하고 모든 공사기구들을 공사장으로부터 철거하여야 하며, 이로 인하여 발생하는 손해는 “을”이 배상한다. 이 경우 “갑”은 “을”로부터 차입한 제반 대여원리금과 기성부분의 공사금액 및 “을”이 투입한 기타의 사업경비 등을 정산하여 3개월 이내에 지급하여야 한다.

1. “을”이 정당한 사유 없이 약정한 착공기일을 경과하여도 공사를 착수하지 아니한 경우

2. “을”의 책임 있는 사유로 인하여 공사기간 내에 공사를 완성할 가능성이 없다고 객관적으로 판단되는 경우

3. 기타 “을”이 계약조건을 위반함으로써 계약의 목적을 달성할 수 없다고 객관적 으로 판단되는 경우

“을”은 다음 각 호에 해당하는 사유가 발생하여 공사의 계속 수행이 불가능하다고 객관적으로 판명된 경우에는 60일의 계약이행기한을 정하여 “갑”에게 서면으로 통보한 후, 동 기한 내에 이행되지 아니한 경우 공사를 중지하고 동 계약의 전부 또는 일부를 해제 또는 해지할 수 있다. 이 경우 “갑”은 “을”로부터 차입한 제반 대여원리금과 기성부분의 공사금액 등을 지체 없이 정산하여야 한다.

1. “갑”의 귀책사유로 종전 토지․건물평가 후 1년 이내에 관리처분계획 인가를 득하지 못할 경우

2. “갑”이 제12조 제1항에 따른 이주를 완료하지 못할 경우

3. “갑”의 귀책사유로 공사기간이 3분의 1이상 지연되었을 경우

4. “갑”이 정당한 사유 없이 본 계약을 이행하지 않거나, 계약사항에 정한 협의에 불응하여 공사의 계속적인 수행이 불가능하다고 객관적으로 판단되는 경우

5. 본 사업과 관련하여 “갑” 또는 “을”에게 소송 등이 제기되어 사업의 중단이 불가피한 경우

6. 입찰시 “갑”이 제공한 도면과 사업승인 도면이 설계변경 되어 사업성이 저하된 경우

7. “갑”의 귀책사유로 인해 사업시행인가 등 인허가 일정을 달성하지 못한 경우

8. 기타 “갑”이 계약조건을 위반하여 약정목적을 달성할 수 없다고 객관적으로 판단되는 경우

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 계약이 해제 또는 해지된 경우에는 “갑”과 “을”은 지체 없이 기성부분의 공사금액 및 대여원리금 등을 정산하여야 한다.

④ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 계약의 해제 또는 해지로 인하여 손해가 발생한 경우에는 상대방에게 그에 대한 배상을 청구할 수 있다.

제36조 (재해방지 및 민원)

① “을”은 공사 현장에 안전표시판을 설치하는 등 재해방지에 필요한 조치를 취하여야 하며 공사로 인한 모든 안전사고에 대하여는 “을”의 책임으로 한다.

② 본 공사와 관련하여 “을”의 시공상 직접적인 하자 또는 부주의로 인하여 발생한 민원과 제3자에게 끼친 손해는 “을”의 책임 및 비용으로 해결하되, 일조권이나 조망권, 사생활 침해, 인접도로의 통행제한, 인접건물의 공사수행방해, TV난시청 등 공사 시공과는 무관한 간접피해에 관한 분쟁 및 민원은 “갑”의 책임 및 비용으로 처리한다.

③ 건축물 및 시설의 인계 전에 발생한 공사시공과 관련된 인적·물적 손해에 관하여는 “을”이 보상․배상 및 원상복구의 책임을 진다.

④ “을”은 재해방지를 위하여 특히 필요하다고 인정될 때에는 미리 긴급조치를 취하고 이를 “갑”에게 통지하여야 한다.

⑤ “갑”은 재해방지 기타 공사의 시공상 부득이 하다고 인정될 때에는 “을”에게 긴급조치를 요구할 수 있다.

⑥ 제4항 및 제5항의 규정에 의한 응급조치에 소요된 경비는 공사시공과 직접적인 관련이 없는 근원적 사항인 경우 “갑”의 책임으로 해결하며, 기타 사항은 “갑”과 “을”이 협의하여 부담한다.

제37조 (기성부분에 대한 손해의 부담)

① 건축시설의 기성부분에 대하여 “을”은 선량한 관리자의 주의 의무를 다하여 관리하여야 한다. 단, “을”의 주의의무가 부실하였다고 판명되었을 경우에는 “을”이 부담한다.

② 건축시설의 준공인가(사용허가 포함) 전에 천재지변, 기타 불가항력으로 인하여 건축시설의 기성부분이 파손 또는 멸실되거나 이 계약에 따른 공사와 관련하여 불가항력으로 제3자에게 피해가 발생한 경우 그로 인한 손해는 “갑”과 “을”이 균등하게 부담하기로 한다.

제38조 (지체상금)

① “을”은 정당한 사유 없이 제8조에 의한 공사기간 내에 공사를 완공하지 못한 때에는 제2항의 기준에 따라 지체상금을 부담하여야 한다. 다만, 제31조 및 제32조에 의하여 공사가 지연된 경우에는 그러하지 아니하다.

② 제1항의 지체상금은 매 지체일수마다 제6조의 공사계약금액에 1,000분의 1을 곱하여 산출한 금액을 “갑”에게 납부하거나, “갑”이 “을”에게 지급할 공사비에서 공제한다. 단, 지체상금 총액은 공사비 총액의 100분의 3을 초과하지 아니하는 범위 내로 하되, 「도시 및 주거환경정비법」 제83조 규정에 의거 이미 준공검사(사용허가 포함)를 받은 부분의 공사비는 본 항의 지체상금의 산정기준이 되는 공사비에서 제외되며, 지체상금 총액은 공사비 총액의 100분의 3을 초과하지 아니하는 범위 내로 한다.

제6장 도급공사비 지급 및 사업경비 등의 상환

제39조 (공사비 등의 충당)

“갑”은 “갑”의 조합원의 부담금, 일반분양 수입금, 임대아파트 매각대금, 조합부가가치세 환급금, 공탁금, 부대·복리시설의 수입금, 기타 수입금 등으로 도급공사비, 사업경비, 대여원리금 등에 충당한다.

제40조 (도급공사비의 변제 및 대여금의 상환)

① 제39조의 “분양 등 수입금”은 입금되는 일자를 기준으로 “갑”이 “을”에게 지급해야 될 전체 공사금액에 달할 때까지는 입금액을 공사비 변제에 우선 충당하되 매 월말 세금계산서를 발급하여 정산하기로 하며, 잔여금에 대해 유이자 대여원금, 무이자 대여금 원리금, 기타 비용의 순서로 충당하기로 한다. 한편, 조합의 대여원리금의 상환 만료일은 입주기간 만료일로 하며, 조합원 대여원리금의 상환만료일은 입주일 또는 입주기간 만료일 중 빠른 날로 한다. 다만, 위 대여원리금의 상환지연 시 조합 및 조합원의 대여금은 제17조에 정한 기준에 의하여 산정된 각 연체원리금을 함께 상환하여야 한다.

② “갑”은 전항의 조합원부담금, 일반분양대금, 수령한 사업경비 및 제반 연체료를 징수하는 즉시 공사비 및 대여원리금(이자, 연체이자 포함) 전액이 완납될 때까지 징수의 전액을 징수 즉시 “을”에게 지급하여야 한다.

③ 조합원 및 일반분양자의 분양대금 납부 지연으로 인한 연체료, 계약해지로 인한 위약금 등은 “을”의 선 투입 공사비에 대한 금융비용에 대응하여 공사비와 별도로 “을”에게 귀속한다.

④ 분양대금 등의 은행예치로 발생되는 이자는 공사비 등의 상환 전에는 “을”, 공사비 등의 상환 후에는 “갑”에게 귀속하고 입주기간 만료일로부터 3개월 이내에 정산한다.

⑤ “갑”이 이 계약서에서 정한 기간을 경과하여 공사비 및 제반 사업경비 등의 상환을 지연할 경우 연체기간에 대하여 제17조의 연체료율을 적용한 연체료를 “을”에게 지급하기로 한다.

⑥ 추후 “갑”과 대출 금융기관 사이에 체결된 업무협약이나 대출약정 등의 내용 중 이 계약과 다른 내용이 있는 경우라고 하더라도 “갑”이나 “을”이 이 계약에 따라 권리나 의무를 행사 또는 이행하더라도 대출금융기관의 권리가 침해되지 않는 때에는 이 계약을 적용한다.

제41조 (이주비 상환)

① “갑”의 조합원이 대여 받은 이주비의 원리금의 상환일은 입주일 또는 입주기간 만료일 중 이른 날로 한다. 다만, 유이자 이주비의 이자 납부시기 및 방법은 “을” 또는 대여 금융기관과 당해 조합원이 체결한 금전소비대차계약서 등에 정해진 시기 및 방법에 따른다. 또한 “갑”의 조합원이 원할 경우 이주비의 일부 또는 전부를 조기 상환할 수 있으며, 구체적인 상환방법은 해당 조합원과 “을” 또는 대출 금융기관 사이의 약정에 따른다.

② “갑”은 이주비를 대여 받은 “갑”의 조합원이 권리의 일부 또는 전부를 양도하는 등으로 인해 조합원지위의 승계가 있게 될 경우 그 승계인이 기존 조합원의 대여조건에 따라 이주비 상환의무를 승계하도록 하여야 한다. 이 경우 “갑”은 조합원명의변경절차 이행 전에 이주비 상환의무 승계사실을 확인하여 “을” 또는 금융기관의 채권확보에 지장이 없도록 주의의무를 다하여야 한다.

제42조 (자금관리)

① “을”이 “갑”이나 “갑”의 조합원으로부터 지급 또는 상환 받을 공사비와 대여금 등의 상환 확보를 위해 “갑”과 “을”이 공동명의로 개설한 예금계좌로 조합원 분담금과 일반분양대금(상가 등 복리시설의 분양대금 포함) 등을 수납하여 이를 “을”이 관리하기로 하고, 동 계좌의 입금액은 입금 다음날 “을”의 계좌로 자동 이체토록 처리하며, 입금내역은 “을”이 “갑”에게 보고토록 한다. 단, “갑”은 정당한 사유가 있을 경우 위 공동명의 계좌에 있는 예금의 인출을 거부 할 수 있으며, 이 경우 “갑”은 인출을 거부한 날로부터 10일 이내에 “갑”의 이사회 승인을 얻은 후 그 회의록을 첨부하여 “을”에게 서면으로 통지하여야 한다.

② “갑”이 위 기한 내에 이사회의 승인을 얻지 못하거나 “을”에게 이사회 회의록을 첨부한 서면통지를 하지 않은 경우에는 위 인출거부는 즉시 효력을 상실한다. 위 규정사항의 이행확보를 위해 분양계약서(조합원 공급계약서 포함. 이하 같음)상 분양대금(조합원 분담금 포함, 이하 같음)의 납입 계좌를 “갑”과 “을”의 공동명의 계좌로 표기하며, “분양계약서상 명기된 계좌로 입금되지 아니하는 어떤 다른 형태의 입금도 이를 정당한 입금으로 인정하지 아니한다.”는 내용을 동 계약서에 명기한다.

③ 상기 제1항의 조합원 부담금 및 일반분양대금(임대아파트 매각대금, 상가 등 복리시설의 분양대금을 포함한다) 등의 입금액으로 “을”의 공사비 및 사업경비 대여금(금융기관 직접 대여금 포함) 상환처리 시 공사비와 사업경비 대여금의 상환순서는 제40조 제1항의 순으로 상환처리 한다.

④ 불가피한 사유로 “분양 등 수입금”이 “갑”의 단독명의 계좌로 입금되는 경우에도 “갑”은 입금되는 즉시 “갑”과 “을”의 공동계좌로 이체하여야 한다.

⑤ “갑”이 제1항 내지 제4항에서 정한 계약조건을 위반할 경우 “을”의 계좌로 미입금된 금액에 대하여 위반일로부터 “갑”과 “을”의 공동계좌 입금일 까지 기간 동안의 연체료율은 제17조 규정을 준용하여 공사대금 외에 “을”에게 별도 지급하여야 한다.

⑥ 조합원 부담금, 일반분양대금, 수령한 사업경비 및 제반 연체료 등의 은행예치로 발생되는 이자는 공사비 등의 상환 전에는 “을”, 공사비 등의 상환 후에는 “갑”에

게 귀속한다.

제43조 (연체료 징구)

① “갑”이 이 계약서에서 정한 기간 내에 공사비 및 제반 사업경비 등의 상환을 지연할 경우, 연체기간에 대하여 제17조의 연체료율을 적용한 연체료를 “을”에게 납부하여야 한다.

② “갑”의 조합원이 제41조에 의한 이주비의 상환을 지연할 경우 연체기간에 대하여 각각 제17조의 연체율을 적용한 연체료를 “을” 또는 대출 금융기관에게 납부하여야 한다.

제44조 (채권확보)

① “갑”의 조합원이 입주기간 만료일부터 60일까지 대여 받은 이주비와 부담금 등을 완납하지 아니하는 경우 “을”은 “갑”의 조합원이 분양받은 건축시설에 대한 채권을 “갑”의 책임 하에 확보하기로 하며, 이에 대한 세부방법은 본 사업의 사업시행인가 후 추후 협의한다. 이에 따른 비용은 “갑”의 책임 하에 해당 “갑”의 조합원 부담으로 한다.

② “갑”의 조합원이 입주지정 기간만료일 후 소유권보존등기 가능 시까지 이주비의 원리금 및 부담금 등을 완납하지 아니하는 경우 “갑”은 “을”과 사이에 채권 양도․양수 계약을 체결하여 “을”에게 분양대금 채권 및 기타 해당 조합원에 대한 “갑”의 채권 일체를 양도하고, 그 즉시 해당 조합원에게 확정일자 있는 증서로써 채권양도통지를 하여야 하며, “갑”의 조합원은 그가 분양받은 아파트의 소유권보존등기와 동시에 “을”에게 “을”의 선택에 따라 그 아파트에 관하여 미납금액의 130%에 해당하는 금액을 채권최고액으로 하는 근저당권을 설정하여 주거나 “을”을 제1순위 우선수익자로 하는 담보신탁등기를 하여 주어야 하며, 이에 따른 비용은 “갑” 및 해당 조합원이 연대하여 부담한다.

한편, “갑”은 위 절차이행을 위하여 준공예정일 이전 60일이 되기 전에 조합원 총회를 개최하여 이러한 내용을 의결하여야 한다.

③ 일반분양(상가 등 부대시설 포함)을 받은 자가 입주기간 만료일(또는 보존등기 접수일 중 빠른 날)까지 분양대금을 완납하지 아니하는 경우 “갑”은 채권 양도․양수 계약을 체결하여 “을”에게 분양대금채권 및 기타 일반수분양자에 대한 일체의 채권을 양도하고, 그 즉시 해당 수분양자에게 확정일자 있는 증서로써 채권양도통지를 하여야 하며, “갑”은 이전등기와 동시에 “을”에게 미납대금의 130%를 채권최고액으로 하는 1순위 근저당권(또는 담보신탁)을 설정 등 “을”이 요구하는 채권보전조치가 가능하도록 협조하여야 한다.

④ “갑”은 준공검사일(사용허가일 포함)까지 미분양된 아파트 및 상가에 대하여는 “을”에게 소유권이전, 1순위 근저당권, 가등기, “을”을 1순위 우선수익자로 하는 담보신탁등기 등 “을”이 요구하는 채권보전조치를 취하기로 한다.

⑤ “을”의 채권보전을 위한 소유권보존 및 근저당설정 등의 등기업무는 “을”이 선정한 법무사가 처리하며, 이를 위하여 “갑” 또는 “갑”의 조합원은 각자 인감날인 및 제반서류 일체를 “을”이 요구하는 즉시 “을”에게 제공하여야 한다.

⑥ 채권보전을 위하여 소요되는 비용은 “갑” 또는 “갑”의 조합원 중 동 채권에 관한 주된 채무자의 부담으로 한다.

⑦ “갑”은 그 소속 조합원이 이 계약이나 “을”과 사이의 별도 계약에 의해 “을”에게 부담하는 의무를 그 조합원과 연대하여 이행할 의무가 있다.

⑧ 이 계약상 “갑”의 조합원이 “을”에 대해 이행하여야 하는 것으로 규정된 사항의 이행확보를 위해 “갑”은 그 정관(규약)에 “조합원은 조합과 시공사 간의 계약상 조합원이 시공사에 대해 이행하여야 하는 것으로 정해진 사항을 이행할 의무가 있으며, 시공사는 직접 조합원에 대해 위 사항의 이행을 청구할 수 있다”는 내용을 규정하여야 한다.

제45조 (명의 변경)

① “갑”의 조합원 분양계약자의 명의변경은 제반 대여 원리금총액(이자, 연체료 포함)을 “갑”과 “을” 공동으로 조합원 또는 양수자로부터 징수하여 “을” 또는 대출 금융기관에 상환하거나 채무인수 절차를 마친 후에 관계법령에 따라 이행한다.

② 일반분양분에 대한 명의 변경은 관계법령에 따른다.

제7장 준공검사 및 입주

제46조 (준공검사)

① “을”은 관계법령, 관할 지방자치단체장이 인가한 설계도서, 계약서 등의 기준에 의거 공사를 완료하였을 경우 공사감리자의 확인을 받아 준공검사신청 예정일 7일 이전에 준공검사의 신청에 필요한 구비서류를 “갑”에게 제출하여야 하며, “갑”과 “을”은 협의하여 관할 지방자치단체장에 대한 준공검사(사용허가 포함) 신청 및 입주자 사전점검을 실시한다.

② 관할 지방자치단체장의 준공인가(사용허가 포함)를 받음과 동시에 “을”은 건축시설의 시공에 대한 의무를 다한 것으로 보며, “을”의 귀책사유가 아닌 사유로 인하여 “을”이 공사를 완료하고도 준공검사(사용허가 포함)를 받지 못하는 경우에는 그로 인해 초래된 피해 등의 결과에 대해 “을”은 책임을 지지 아니한다. 단, 하자보수 및 의무관리 등 주택건설 관계법령에서 정한 사항은 관계법령의 규정에 따른다.

③ 제8조 제2항의 공사완공일 이후 공사목적물의 유지․관리를 위해 투입되었거나 투입되어야 할 제비용은 “갑”이 부담하여야 하며, 공사완공일 이후에 발생하는 천재지변, 기타 불가항력에 의한 손해 및 “을” 이외의 자의 귀책사유로 인해 발생한 손해에 대하여는 “을”은 책임을 지지 아니한다.

제47조 (건축시설의 인도)

① “갑”은 준공인가(사용허가나 임시사용승인 포함)를 받은 날 또는 “을”의 공사완료통지일 중 빠른 날로부터 30일 이내에 공사 목적물을 인수하여야 하며, 인수과정에서 공사목적물을 보수하여야 할 사항이 있을 때에는 “을”에게 이를 통지한 후 공사목적물을 인수하되 “을”은 지체 없이 보수하여야 한다.

② 공사비와 사업경비의 미지급 등이 있을 경우에는 “을”은 완성된 건축시설에 대하여 인도거부 및 유치권의 행사를 할 수 있으며, 건축시설에 대한 보존등기 절차에 협력하지 않을 수 있다.

③ “을”은 본 건축시설을 인도할 때까지 선량한 관리자로서의 주의의무를 다하여야 한다.

제48조 (입주)

① “갑”과 “을”은 늦어도 입주예정일 30일 전까지 구체적인 입주 개시일자 및 입주지정기간을 지정하여 조합원 및 일반수분양자 등에게 통지하기로 하며, “을”은 입주 시 필요서류 및 홍보용 각종 자료제작 등 각종 계획수립과 제반사항을 준비 및 확인한다.

② “갑”과 “을”은 건축시설을 분양받은 조합원이나 일반수분양자가 입주하는 경우 청산금 및 이주비, 분양대금 등의 원리금, 연체료 등의 완납여부를 미리 확인하여야 하고, “갑”은 “을”의 서면에 의한 승낙 없이 이를 완납하지 아니한 자의 입주를 허용하지 않아야 한다.

③ 신축건물의 전기료, 수도료, 가스료 등의 공과금이나 관리비 등의 부담은 입주지정 개시일 부터 KEY 불출일 까지는 “을”이, 그 이후부터는 입주한 조합원이나 일반수분양자가 이를 부담하되, 입주기간 만료일 이후에는 입주여부에 관계없이 해당 입주자가 이를 부담한다.

제49조 (하자관리)

① 건축시설의 하자보수 범위․기간, 하자보수보증금 예치, 사업주체의 의무관리 등에 대하여는 「주택법」 등 관계법령에 적합한 범위 안에서 “갑”과 “을”이 협의하여 결정한다.

② “갑”은 준공인가(사용허가나 임시사용승인 포함) 완료 즉시 “을”과 협의하여 관리사무소를 개설·운영하여야 한다.

③ “갑”의 조합원이 준공인가(사용허가나 임시사용승인 포함)된 건축시설에 입주한 후 이를 임의 변경하여 발생되는 하자에 대하여 “을”은 책임지지 않는다.

④ 입주 후 원활한 하자보수 등을 위하여 “갑”은 설계업체에 준공인가 완료일 이전에 준공관련 도서 일체(CD 포함)를 요청하여 “을”에게 제출하기로 한다. 또한, 이러한 내용을 반드시 설계계약에 포함시켜야 한다.

제8장 기타 사항

제50조 (분쟁 및 소송)

① 본 계약에 관하여 분쟁이 발생할 경우, “갑”과 “을”이 협의하여 해결하되, 쌍방 간에 원만히 해결이 되지 않을 경우 관할 시․도 건설분쟁조정위원회에 분쟁의 조정을 의뢰할 수 있다.

② 제1항에 의하여 분쟁의 조정이 원만히 해결되지 않을 경우 법원에 소송 등의 재판을 청구할 수 있으며, 재판에 대한 관할법원은 본 사업부지 소재지를 관할하는 법원으로 한다.

제51조 (설계계약 등)

① 설계계약은 “갑”의 책임 하에 “갑”이 업체를 선정하여 체결하는 것으로 하며, “을”은 원활하고 효율적인 사업추진을 위하여 설계협의, 인허가 진행, 설계변경, 준공도서 제출 등 필요한 사항이 설계계약(변경계약 포함) 조건에 반영될 수 있도록 “갑”에게 요청할 수 있고 “갑”은 이에 협조하기로 한다.

② 구조․토목․조경 설계업체는 구조안전 확보 등을 위하여 중요한 분야이므로 구조 및 토목 안전에 대한 상호 검증을 위하여 “갑”은 설계업체가 설계 진행시 “을”과 협의(프로그램 Data 제공 등)할 수 있도록 적극 협조하기로 한다.

제52조 (계약 외의 사항)

본 계약서에 명시되어있지 않은 사항은 「도시 및 주거환경정비법」, 「주택법」, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」, 「주택공급에 관한 규칙」, 「민법」 등의 관계법규에 따라 처리하되, 기타 세부실무 내용에 관하여는 “갑”과 “을”이 합의하여 처리하거나 별도의 특약을 정할 수 있다.

제53조 (채권의 양도)

① “갑”과 “을”은 이 계약서 체결로 인하여 발생한 권리 및 의무 등을 제3자에게 양도하지 못한다. 단, 상대방의 서면에 의한 동의를 얻었을 경우나 “을”의 본 공사의 이행을 위하는 경우에는 그러하지 아니한다.

② “을”이 「자산유동화에 관한 법률」에 의거 금융기관 또는 SPC(특수목적법인)나 다른 회사로의 양도 및 담보의 제공은 가능하며, 이 경우 별도의 동의 없이 통지로써 갈음할 수 있다.

제54조 (이권개입 금지)

① “갑”은 “갑”의 조합원이나 “을”과 사이에 조합정관에 명시된 것 이외의 이면계약이나 약속을 할 수 없다.

② “갑” 또는 “갑”의 조합원은 “을”이 시공하는 공사와 관련하여 어떠한 이권개입이나 청탁도 할 수 없다.

③ “을”은 동 공사와 관련하여 “갑” 또는 “갑”의 조합원 및 임원에게 부당한 금품이나 향응 등을 제공할 수 없다.

제55조 (계약의 효력)

① 본 계약은 “갑”이 총회의 사전 승인결의를 받은 것으로서 기명․날인과 동시에 효력이 발생한다.

② 본 계약은 “갑”의 대표자(조합장) 및 “갑”의 임원 등의 변경과 “을”의 컨소시엄 구성사 변경이나 대표자 변경에 영향을 받지 않는다.

제38조 제2항- 법 개정으로 인해「도정법」 제54조 대신에 제83조로 변경

제41조 제2항-

2019.12.15. 총회책자 213∼237 페이지 내용:

② “갑” 은 이주비를 대여받은 “갑” 의 조합원이 조합원의 지위나 권리의무, 이 계약에 의한 재개발사업에 제공될 부동산을 양도하는 등으로 인해 조합원지위의 승계가 있게 될 경우 그 승계인이 기존 조합원의 대여조건에 따라 이주비 상환의무를 승계하도록 하여야 한다. 이 경우 “갑” 은 조합원명의 변경절차 이행 전에 이주비 상환의무 승계 사실을 확인하여 “을” 또는 금융기관의 채권확보에 지장이 없도록 주의의무를 다하여야 한다.

서울시 정비사업 표준계약서:

② “갑”은 이주비를 대여받은 “갑”의 조합원이 권리의 일부 또는 전부를 양도할 경우 기존조합원의 대여조건에 따라 이주비를 승계하여 주어야 한다. 이 경우 “갑”은 조합원명의변경절차 이행전에 이주비 승계사실을 확인하여 “갑”의 채권확보에 지장이 없도록 주의의무를 다하여야 한다.

수정된 가계약서:

② “갑”은 이주비를 대여 받은 “갑”의 조합원이 권리의 일부 또는 전부를 양도하는 등으로 인해 조합원지위의 승계가 있게 될 경우 그 승계인이 기존 조합원의 대여조건에 따라 이주비 상환의무를 승계하도록 하여야 한다. 이 경우 “갑”은 조합원명의변경절차 이행 전에 이주비 상환의무 승계사실을 확인하여 “을” 또는 금융기관의 채권확보에 지장이 없도록 주의의무를 다하여야 한다.