1 |
부동산학의 성격과 연구분야 |
※부동산학의 연구목적은 인간과 부동산의 관계 개선이다.
부동산학의 성격
‣ 실천과학 ‣ 종합과학
‣ 응용과학 ‣ 경험과학
‣ 사회과학 ‣ 규범과학 - (부동산 이용을 바람직한 방향으로 유도)
※틀린지문 - 순수과학/자연과학/가상과학/추상적학문
부동산학의 연구분야
결정분야 |
정책/투자/금융/개발 |
결정지원분야 |
중개/마케팅/관리/감정평가/컨설팅 등 |
기초분야 |
부동산특성/부동산수학/부동산공법/부동산시장/부동산세금 |
연계핵심문제
부동산학의 학문적 성격에 대하여 잘못 기술한 것은?
➀ 부동산학은 부동산활동의 능률화 및 그 응용기술을 개척하는 응용과학이다.
➁ 부동산학은 구체적인 경험과학이다.
➂ 부동산학은 자연현상에 영향을 받으므로 자연과학이라 할 수 있다.
➃ 부동산학은 구성원들의 바람직한 이용방향을 제시하므로 규범과학이다.
➄ 부동산학은 부동산의 법률적· 경제적· 기술적 측면을 보는 종합 사회과학이다.
☞ ③자연과학은 자연현상만을 연구하는 학문이다.
다음 부동산학의 연구 분야 중 부동산 결정분야가 아닌 것은?
➀ 부동산금융
➁ 부동산관리
➂ 부동산투자
➃ 부동산정책
➄ 부동산개발
☞ ②부동산관리는 결정지원분야이다.
2 |
부동산학의 접근방법 |
부동산학의 접근방법
분산적 |
경제학/법학/공학 관점에서 개별적으로 부동산학을 다루는 방법 |
중점적 |
부동산의 3가지측면(기술적, 경제적, 법률적 측면)을 분리하여 그 한 측면에서만 각각 별도로 접근하는 방법 |
종합적 |
부동산의 복합개념으로 접근/system접근법 우리나라의 부동산이론을 정립하는데 기여한 연구방법 부동산문제의 해결수단이 다양한 것은 종합적접근방법 때문임 |
법제도적 |
소유권 등의 법적인 측면에서 접근하는 방법 부동산이 국민경제에 미치는 영향을 고려(부증성 고려) 정부의 규제나 개입이 전제됨 |
행태과학적 |
인간의 욕구/동기/심리적 차원에서 접근 사회학적 접근 |
현상학적 |
토지 자체에는 아무런 가치도 부여할 수 없다. 토지와 인간과의 연관성 강조 |
의사결정적 |
개방화와 규제완화의 추세에 맞음 합리적이고 자율적인 의사결정을 존중하는 방법 대규모 임대부동산에 유리한 접근방법(이익의 극대화 추구) |
※현재 우리나라는 법제도적 접근방법에서 의사결정적 접근방법으로 변해가고 있다.
연계핵심문제
토지는 부증성으로 인하여 공공성이 중시된다는 관점의 부동산학 접근 방법은?
➀ 종합식 접근방법 ➁ 중점식 접근방법
➂ 의사결정적 접근방법 ➃ 현상학적 접근방법 ➄ 법•제도적 접근방법
☞ ⑤부증성 때문에 소유권의 확립이 더 절실히 필요하며, 정부의 개입이나 규제가 강화된다.
부동산학의 접근방법 중 기초분야, 지원분야 , 결정분야로 나누어 접근하는 방법은?
➀ 분산식 접근방법 ➁ 중점식 접근방법
➂ 종합적 접근방법 ➃ 행태과학적 접근방법 ➄ 의사결정적 접근방법
☞ ⑤여러 분야로 나누어 접근하는 것은 자율성이 강조되는 의사결정적 접근방법이다.
3 |
부동산활동의 일반원칙 및 능률원리 |
구분∙비교
부동산활동의 일반원칙 |
감정평가의 특별원칙 |
능률성(효율성) 안전성(능률성과 상충됨) 경제성(수익성 추구) 공정성(사회성 강조) |
능률성 안전성 전달성 합리성 |
능률성의 원리
이전의원리 |
기계에게 모두 이전 |
보족의원리 |
사람이 할 수 없는 부족한 부분만 기계가 보충 |
분담의원리 |
분업화 |
연결의원리 |
업무의 유기적 연결 |
표준의원리 |
규격화/단순화 |
분발의원리 |
사기양양/동기부여/생산성향상 |
연계핵심문제
능률성을 높이기 위한 원리에 대한 설명으로 틀린 것은?
➀ 제품을 규격화하여 대량생산에 용이하게 만드는 것을 표준의 원리라 한다.
➁ 컨베이어벨트 시스템은 연결의 원리를 도입한 것이다.
➂ 사원들의 후생복지를 향상시키는 것은 분발의 원리이다.
➃ 분업화하여 자기분야의 숙련도를 높이는 것은 분담의 원리이다.
➄ 사람이 할 수 없는 부족한 부분을 기계가 하는 것은 이전의 원리이다.
☞ ⑤부족한 부분만 기계가 보충하는 것은 보족의 원리이다.
다음의 부동산 활동 중 능률성을 높이기 위한 방법으로 옳지 않은 것은?
➀ 업무의 분업화 ➁ 공정의 연결화
➂ 제품의 다양화 ➃ 상품의 단순화 ➄ 상품의 규격화
☞ ③제품을 다양하게 생산하면 능률성이 떨어진다.
4 |
부동산의 개념 |
부동산의 복합개념의 구분
물리적개념(유형) |
경제적개념(무형) |
법률적개념(무형) |
부동산을... 자연(부증성) 공간(영속성) 위치(부동성) 환경(인접성/부동성) 으로 보는 것 |
부동산을... 자산 자본 생산요소 소비재 상품으로 보는 것 |
<협의의 부동산> 민법상조항 토지와 정착물만을 의미 |
<광의의 부동산> 특별법상조항 협의+준(의제)부동산 |
※준(의제)부동산 - 동산인 것도 있지만 등기(등록)을 하기에 부동산처럼 취급함
(공장재단/광업재단/자동차/선박/항공기/중기/어업권/입목 등)
유사개념과의 비교
부동산의 복합개념 |
복합부동산 |
복합건물 |
3가지측면의 종합적이해 |
(토지+건물) |
주상복합 건물 |
현장자원과 상품자원
현장자원 |
상품자원 |
자연상태(현대에서 더욱 중시됨) 비생산성. 비대체성. 비가역성 소득증가시 수요증가(수요예측곤란) 희소성으로 인해 소득의 탄력성이 큼 |
인위적인 개발된 토지(농경지/택지) 용도전환으로 공급증가 가능 현장자원보다 공급 면에서 풍부 시장논리가 적용됨 |
입목과 명인방법에 의한 입목의 차이점
입목(수목의 집단) |
명인방법에 의한 수목의 집단 |
입목법 적용 토지주와 입목주가 동일 입목에 대하여 (소유권+저당권) 인정 |
관습법 적용 토지주와 입목주가 다름 수목소유권○/ 수목저당권× |
연계핵심문제
부동산을 물리적 개념인 공간으로 볼 때 연결되는 토지의 특성은?
① 부동성 ② 부증성 ➂ 영속성 ➃ 개별성 ➄ 인접성
☞ ③공간으로 본 토지는 소멸되지 않고 영원하기에 영속성이다.
부동산의 개념에 관한 설명 중 옳은 것은?
① 경제적 가치가 있는 광의의 부동산을 인정하는 것은 경제적개념이다.
② 부동산은 등기함으로써 공신의 효과를 얻는다.
③ 협의의 부동산과 의제부동산을 합쳐서 복합부동산이라 한다.
④ 어업권은 토지에 관한 규정을 준용하지 않는다.
⑤ 부동산학에서 부동산의 개념은 부동산활동의 범위를 확정시킨다.
☞ ①법률적개념, ②공시, ③ 복합개념, ④의제부동산이므로 준용한다.
일반적으로 부동산의 개념은 물리적, 경제적, 사회적, 법·제도적 개념으로 나눌 수 있다.
부동산의 경제적 개념과 거리가 먼 것은?
① 생산요소 ② 자산 ③ 자본 ④ 공장재단 ⑤ 소비재
☞ ④공장재단은 법률적 개념이다.
부동산의 개념에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은?
① 부동산은 등기함으로써 공시의 효과를 갖는다.
② 공장재단이나 광업재단은 부동산에 준하여 취급된다.
③ 민법조항에 의하여 준(의제)부동산도 부동산처럼 취급된다.
④ 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물로 정의된다.
⑤ 부동산에 관한 권리는 거래의 대상이 될 수 있다.
☞ ③광의의 부동산은 민법상의 조항이 아니라 특별법상의 조항이다.
다음 설명 중 틀린 것을 고르시오?
➀ 부동산의 복합개념 중 물리적개념(기술적개념)은 유형적 측면이다.
➁ 법률적, 경제적 개념은 무형적 측면이며 이는 부동산 활동과 관련이 있다.
➂ 등록된 공장재단은 일괄처분 및 개별처분 모두 가능하다.
➃ 토지는 일반적으로 생산재이나, 국립공원이나 휴양지는 소비재가 될 수 있다.
➄ 관습법상 명인방법을 갖춘 수목의 집단은 소유권과 저당권의 객체가 될 수 있으
나, 입목법에 의해 입목 등기한 수목은 저당권의 객체는 될 수 없다
☞ ⑤명인방법에 의한 수목은 타인의 토지에 심어진 것이기에 저당권의 객체가 되지 못한다.
상품자원과 비교할 때 현장자원의 내용이라고 보기 어려운 것은?
➀ 자연으로서의 가치이므로 정부의 정책적 배려가 필요하다.
➁ 보존될 토지로서 공공재적 성격을 띠며 심미적, 생태적 가치를 지닌다.
➂ 수요의 소득탄력성이 크며 여가, 레저, 문화와 밀접하다.
➃ 규모의 경제와 선택수요, 결정의 비가역성을 띤다.
➄ 상품자원에 비하여 현장자원은 그 수가 많고 다양하다.
☞ ⑤현장자원의 희소성 때문에 소득의 탄력성이 크고. 정부의 배려가 필요하다.
5 |
정착물 |
※정착물 - 본질은 동산이지만 부동산에 고정되어서 쉽게 이동할 수 없는 것
동산이지만 정착물로 인정받으면 부동산의 일부가 된다.
정착물의 구분기준(오직 4가지뿐)
물리적 부착방법 |
제거시에 건물에 손상이 없으면 동산/있으면 정착물 |
물건의 성격 |
주물과 종물(주물이 정착물이면 종물도 정착물) |
당사자의 설치의도 |
합리적 판단이면 족하지 명확할 필요는 없다. |
거래당사자 간의 관계 |
합의사항 |
※정착물의 경제적 가치나 설치비용은 정착물 구분기준이 아니다.(빈출)
정착물로 인정되지 아니하는 것
임차자정착물(원칙)
경작자수확물(학설대립)
가식중인 수목
정착물로 인정받으면...
매매시 - 부동산의 일부가 되기에 매수인 것이 됨
임대차 - 임차인이 설치한 것 일지라도 임대인 것이 됨(ex: 외벽페인트)
정착물 여부가 불분명하면...
매매시 - 매수인 것이 됨(이해법: 지출자보호)
임대차 - 임차인 것이 됨(이해법: 약자보호)
연계핵심문제
정착물에 관한 다음 설명 중 틀린 것을 고르시오?
➀ 다년생 식생물은 정착물로 보나 매년 경작물은 정착물로 보지 않는다.
➁ 임차자 경작물 일지라도 계약초기에 합의시에는 임대인 것으로 인정된다.
➂ 정착물여부가 불분명시 동산으로 인정되어 임대인 것이 된다.
➃ 정착물로 인정받으면 부동산의 일부가 되기에 매수인 것이 된다.
➄ 손상없이 제거가 가능해도 건물의 효용에 지장을 주면 정착물로 인정된다.
☞ ③불분명하면 동산으로 인정받아 임차인 것이 된다.(약자보호)
부동산의 정착물에 관한 설명 중 틀린 것은?
① 제거하여도 건물의 기능 및 효용에 손실이 없는 물건은 동산으로 취급한다.
② 정착물은 당사자들 간의 합의나 쓰임새, 관계 등에 따라 주물 또는 종물로 구분될 수 있다.
➂ 정착물은 토지와 다른 부동산으로 간주되는 것과 토지의 일부로 간주되는 것으로
나뉜다.
④ 정착물은 사회·경제적인 면에서 토지에 부착되어 계속적으로 이용된다고 인정되
는 물건이다.
⑤ 매년 경작을 요하지 않는 나무와 다년생식물 등은 부동산의 정착물로 간주되지
않기 때문에 부동산중개의 대상이 되지 않는다.
☞ ⑤다년생 나무와 식물은 정착물로 인정받기에 부동산이므로 부동산중개의 대상이 된다.
6 |
이용상황에 따른 토지의 분류Ⅰ |
나지의 구분 - (우리나라는 나지를 갱지로 봄)
갱지 |
저지 |
건축물이 없는 땅 공적제약만 존재 허가만 얻으면 건축가능 감정평가상의 독립평가에서 쓰임 |
건축물이 없는 땅 공적제약+사적제약 사적제약 - 지상권/지역권/전세권 허가받아도 사적제약으로 건축 불가 |
지문)나지는 지목이 대(垈)로 설정된 토지 중에서 지상에 건축물이 없는 토지이다.(×)
- 대(주거용+상업용)외에도 학교용지나 공장용지를 위하여 비워둔 땅도 나지이다.
건부지와 공지의 구분
건부지 |
공지 |
건축물이 서 있는 땅 |
건폐율 규정으로 비워둔 땅 |
ex)토지면적 100평. 건폐율 60%인 경우, 60평은 건부지. 마당 40평은 공지가 됨
※건부지는 철거비용이 소요되기에 나지보다 저렴하다(건부감가 발생)
예외)개발제한구역과 정부가 건폐율을 강화하면“건부증가”발생
대지와 부지의 구분
대지(垈地) |
부지 |
건축법상의 용어 주∙상∙공 건축물 모두 건축 가능 지적법상의 지목인 대(垈)와 다르다. 대(垈)는 주거용∙상업용만 건축 가능 대지(건축법용어) = 택지(감평용어) |
더 넓은 의미의 땅(대지포함) 철도부지 하천부지 수도부지 등 부지 > 대지 > 대 |
전환지의 구분 - (암기법: 큰후보/작은이행)
후보지(大분류) |
이행지(小분류) |
임지 ⇔ 농지 ⇔ 택지 반드시 지목변경이 수반된다. |
전 ⇔ 답 ⇔ 과수원 반드시 수반되는 것은 아니다.(△) |
※후보지나 이행지는 전환중인 토지에만 사용하는 용어임(완료된 토지에는 쓰지 않음)
후보지나 이행지의 감정평가시 전환 후의 용도로 가격 산정함(느릴 때는 전환 전)
7 |
이용상황에 따른 토지의 분류Ⅱ |
현재 건축이 가능한가의 여부에 따른 구분
대지(袋地) |
맹지 |
자루모양의 토지(자루“대”) 현재 건축가능 |
진입로가 없는 토지 건축불가(지역권 설정해야 건축가능) |
※건축이 가능한“대지”의 가격이 건축이 불가능한“맹지”의 가격보다 높다.
필지와 획지의 구분
필지 |
획지 |
법적단위(소유권개념) 동일한 면적단위는 아님 관공서나 등기소에서 사용 매매/교환시 중요시됨 |
실제용도 개념(경제적 사용개념) 면적 중시 이용/개발/감정평가에서 사용 경제생활에는 획지가 더 중요시됨 |
※하나의 획지에 여러 개의 필지가 존재할 경우(획지>필지) - 일괄평가
하나의 필지에 여러 개의 획지가 존재할 경우(필지>획지) - 구분평가
암기법)일획/구필
휴한지와 공한지의 구분
휴한지(휴경지) |
공한지(유휴지) |
좋은 의미로 놀리는 땅 지력상승목적(ex: 인삼밭) |
나쁜 의미로 놀리는 땅 투기목적(규제대상) |
법지와 빈지의 구분
법지 |
빈지 |
법적으로는 소유권을 인정받으나 경제적 실익이 없는 땅 도로 옆 경사면 또는 축대 |
법적으로는 소유권이 없으나 경제적 실익이 있는 땅 해안가 옆 농토 |
※법지는 필지이고, 빈지는 등록되지 않은 토지이기에 필지 개념이 없다.(O)
만조위선까지의 땅, 즉 갯벌을 빈지라 한다(×) - 갯벌은 바다이지 토지가 아니다.
홍수로 유실되거나 하천으로 변해서 쓸모가 없어진 땅은 법지이다.(×) - “포락지”
경사면 축대의 소유권은 하부 주택의 소유자에게 인정된다.(×)
법지와 포락지의 공통점과 차이점
공통점 |
차이점 |
경제적 실익이 없다는 점에서는 동일 |
법지는 개인에게 소유권이 존재 포락지는 포락되면 국가에 귀속 등기부와 상관없이 국가소유가 됨 |
연계핵심문제
다음 용어설명 중 가장 적절하지 않은 것은?
① 후보지는 부동산의 용도적 지역이 상호간에 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다.
② 지역권은 자기 토지의 편익을 위해 타인의 토지위에 설정하는 권리이다.
③ 나지는 지목이 대(垈)로 설정된 토지이다.
④ 필지는 하나의 지번을 가진 토지로서 등기의 한 단위를 의미한다.
⑤ 대지(垈地)는 지목법상의 대(垈)와는 다른 개념이다.
☞ ③나지에는 건축물이 없다.
토지위에 정착물이 존재하지 않고, 공법상의 규제는 받지만 사용, 수익상의 제약(지상권 등)을
받지 않는 토지를 무엇이라 하는가?
① 대지 ② 나지 ③ 빈지 ④ 소지 ⑤ 필지
☞ ②정확한 답은 일본식 용어인 갱지이다. 우리나라는 나지를 갱지의 의미로 본다.
획지의 개념에 대하여 가장 타당한 것은?
① 하나의 지번으로 등록된 법적 단위이다.
② 현재의 용도에서 타 용도로 전한중인 토지를 말한다.
③ 타인의 토지에 막혀서 건축이 불가능한 토지를 말한다.
④ 소유권 및 권리변동의 기준이 되는 단위이다.
⑤ 타 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일단의 토지이다.
☞ ⑤획지는 경제적 이용단위이기에 가격수준이 비슷한 일단의 토지를 획지라 한다.
필지의 개념에 관한 다음 설명 중 옳지 않은 것은?
① 토지의 법률적 등록 단위이다.
② 소유권 개념이다.
③ 권리변동 관계의 기준이 된다.
④ 하나의 토지의 면적 단위이다.
⑤ 반드시 하나의 지번만을 갖는다.
☞ ④필지마다 면적이 동일한 면적단위는 아니다.
다음 중 매매시 시장성과 가격이 가장 높은 것은?
➀ 나지 ② 택지 ③ 건부지 ④공 지 ⑤ 법지
☞ ①나지는 건축물이 없기에 거래가 용이하며 건부지에 비하여 가격도 높다.
표준지 가격공시의 기준이 되는 것은?
➀ 나지 ② 필지 ③ 건부지 ④ 법지 ⑤ 후보지
☞ ①표준지 가격을 정할 때는 나지로 상정한 독립평가를 한다.
감정평가시 기준이 되는 것은?
➀ 택지 ② 필지 ③ 획지 ④ 법지 ⑤건부지
☞ ③감정평가는 경제적 가치를 평가하는 것이기에 획지를 평가하는 것이다.
나지를 감정평가 할 때 가장 많이 고려해야 하는 토지의 특성은?
➀ 부동성(비이동성) ② 용도의 다양성
③ 부증성 ④ 개별성
⑤ 사회. 경제. 행정적 위치의 가변성
☞ ②나지는 토지이용의 최유효이용 원칙에 의하여 용도의 다양성이 고려되어야 한다.
다음 후보지와 이행지에 대한 설명 중 옳은 것은?
➀ 후보지라고 해서 반드시 지목이 변경되는 것은 아니다.
② 공업지역이 주거지역으로 변해가는 과정에 있으면 후보지이다.
③ 공유수면이 매립되고 있으면 후보지가 된다.
④ 이행지는 후보지내에서 이루어지는 것으로서 지목변경이 없을 수도 있다.
⑤ 지역분석시 이행 후 보다는 이행전의 지역요인을 더 세밀히 살펴야 한다.
☞ ④후보지는 반드시 지목변경이 수반되며, 이행지내에서는 지목변경이 일어나는 것과 일어나지
않는 것이 있다. 공유수면 매립은 변경 전에는 토지가 아니었기에 후보지라 하지 않는다.
토지는 지상물의 유무 또는 용도에 따라 분류된다. 잘못된 설명을 고르시오?
➀ 법지에 비하여 빈지가 활용이익이 크며 경사면의 축대는 윗집 소유가 된다.
② 이행지란 용도지역 내에서 전환중인 토지로서 수익향상을 위하여 전답이 과수원
으로 변해가는 것을 이행지라 한다.
③ 유휴지는 바람직하지 못하게 놀리는 땅을 말하며, 휴한지는 지력상승을 위하여
농지를 정상적으로 쉬게 하는 땅을 말한다.
④ 소지란 개발되기 이전의 원 상태 그대로인 땅을 말하며, 포락지란 지반이 침하하
여 절토된 땅을 말한다.
⑤ 하나의 토지에는 다수의 용도구역 및 용도지구가 지정될 수 있기에 효과적인 보
존과 개발을 할 수 있다.
☞ ⑤하나의 토지에 용도구역 지정은 오직 하나만 가능하다. 용도지구는 중복 지정이 가능하다.
8 |
지목 |
※토지는 용도(목적)에 따른 지목상의 분류와, 현재 이용상황상의 분류로 구분된다.
지목이란
‣ 토지를 용도에 따라 분류한 것
‣ 지형에 따라(×). 성질에 따라(×)
‣ 현재 28개 지목(최초18개)
‣ 최근 분리 지목 - 주유소용지. 주차장. 창고용지. 양어장(암기법: 주차창양)
‣ 28지목에 포함되면 “지목‘이고 포함되지 않으면 ”형질“이라 함
‣ 지목의 지정목적 - 효율적 토지이용 및 과세의 기준
지목설정원칙
‣ 지목국정주의
‣ 지목법정주의
‣ 1필1목의 원칙(1필지의 지목에는 반드시 1개의 지목만 쓴다)
‣ 주지목추종의 원칙(다수의 지목에 해당될 때는 주된 용도의 지목을 쓴다)
‣ 영속성의 원칙(영속적으로 쓸 지목을 부여한다. 임시사용×)
‣ 사용목적추종의 원칙(애매할 때는 향후 사용목적을 판단하여 정한다)
지목의표기
‣ 오직 한글로만 표기
‣ 토지대장. 임야대장에는 정식명칭을 기재(ex: 과수원. 목장용지)
‣ 지적도. 임야도에는 지목부호만 기재(ex: 과. 목) - 기재공간이 좁기에
‣ 지목부호는 “두”음. 앞 글자 하나만 따서 쓰는 것이 원칙이다.
그런데 공장. 공원, 주차장. 유원지 와 같이 중복되는 단어가 들어가는 지목
이 존재하기에 두음이 아닌 차음으로 지목부호를 삼는 경우가 4가지 있다.
※공장용지. 주차장. 하천. 유원지(암기법: 장차천원)
1필지성립요건
※지목을 부여받기 위하여서는 1필지로 인정받아야 한다. 그 성립요건이다
‣ 지번 부여지역 동일
‣ 소유자 동일
‣ 지목(용도) 동일
‣ 축척 동일
‣ 지반의 물리적 연속성(하천이나 구거로 구분되어 있지 않아야 한다는 뜻)
‣ 등기여부 동일
※암기법) 부여 에는 소 도 목. 축 하고 연. 등 도 켠다.
연계핵심문제
토지는 지목, 이용상황, 이용목적 등에 따라 분류할 수 있다. 지목상의 분류는?
① 유지(溜地) ② 택지(宅地) ③ 나지(裸地)
④ 공지(空地) ⑤ 맹지(盲地)
☞ ①유지는 용도에 따른 지목상의 분류이고, 나머지는 이용상황에 따른 분류이다.
다음 지목 중 지적도 및 임야도에 “차”음으로 표기되지 않는 것은?
① 공장용지 ② 주차장 ③ 하천 ④ 유원지 ⑤ 주유소용지
☞ ⑤장차천원에 속하지 않는 주유소용지가 답이다.
지목에 대한 다음의 설명 중 올바르지 않은 것은?
① 지목은 토지를 그 성질에 따라 분류한 것이다.
② 지목은 효율적 토지 이용 및 과세의 근거가 되기에 법에 의하여만 규정된다.
③ 하나의 토지는 반드시 하나의 지목만 쓴다.
④ 임시로 사용하는 토지에는 지목을 새로이 부여하지 않는다.
⑤ 지목을 부여 받으려면 반드시 1필지의 성립 요건을 갖추어야 한다.
☞ ①지목은 토지의 용도에 따른 구분이다.
지목을 부여받기 위한 1필지 성립요건이 아닌 것은?
① 소유자 동일 ② 등기여부 동일 ③ 축척 동일
④ 지목(용도) 동일 ⑤ 등기된 토지에만 부여 가능
☞ ⑤부여에는 소도 목축하고 연등도 켠다. 등기를 하든 안하든 그 여부만 동일하면 된다.
9 |
28지목 정리 |
전(밭)
물을 상시적으로 이용하지는 않음
원예작물. 약초. 뽕나무. 묘목. 관상수. 식용 죽순 재배지(과수류×)
답(논)
물을 상시적으로 이용
벼. 연. 미나리. 왕골재배지
과수원
과수류 집단재배지
저장창고는 과수원
과수원안의 집은 “대” - “주지목추종 원칙” 적용
자생하는 유실수는 “임야”이다.
목장용지
마찬가지로 목장용지 내의 집은 “대”
임야
수림지. 죽림지. 암석지. 자갈땅. 모래땅. 습지. 황무지
임야는 지목부호를 “임”이라 하지 않고, ‘산“ 이라 표기한다(ex: 산24)
간석지(간척지)는 임야가 아님(빈출)
광천지
온천. 약수. 석유 분출지
송수관. 송유관은 광천지가 아님
염전
자연 염전 및 그 시설물 부지
동력을 이용하여 바닷물을 끌어서 소금을 생산하는 공장은 “공장용지”
대
주거용과 상업용 건축이 가능한 토지(부속정원이나 시설물도 포함)
택지로 조성만 해놓은 토지도 “대” - “사용목적추정의 원칙” 적용
공장용지
학교용지
주차장
주차장용지(×) - 용지라는 용어를 붙여서는 안 된다.
(노상주차장 = 도로), (부설주차장 = 대. ex: 마트 주차장)
시설물에 붙어있지 않은 부지 인근에 설치된 부설주차장은 주차장이다.
주유소용지
창고용지
도로
고속도로 안의 휴게소 부지는 “도로“
아파트안의 도로는 “대”
공장안의 도로는 “공장용지”
철도용지
부속시설물 부지도 철도용지임(ex: 서울역사도 철도용지임)
제방
하천
구거
배수를 위한 소규모•인공적인 수로부지(도랑)
유지
고인 물 - 댐. 저수지. 호수. 연못
연이나 왕골이 자생하면 “유지”, 재배하면 “답”(중요)
양어장
육상에 인공으로 조성한 것만 해당. 해상×(해상은 토지가 아님)
수도용지
수도용지는 배수 및 송수시설도 포함된다(ex: 수도관이 지나가면 수도부지)
공원
국계법(도시공원법)상의 자연공원만 해당됨(ex: 탑골공원은 “공원”)
자연공원법상의 공원은 ‘임야“(ex: 설악산 국립공원은 지목이 ”임야“)
체육용지
골프장. 실내체육관. 스키장. 승마장. 경륜장은 “체육용지”
골프연습장. 실내수영장. 체육도장. 경마장 등은 “체육용지”가 아님
유원지
경마장. 수영장. 유선장(배타는 곳). 낚시터. 어린이놀이터. 동물원. 민속촌
종교용지
사적지
학교용지내의 사적지는 “학교용지”
종교용지내의 사적지는 “종교용지”
묘지
묘 및 봉안시설
묘지내의 관리사무소 부지는 “대”(중요)
잡종지
다른 지목에 속하지 않은 모든 지목
원상회복을 조건으로 임시 허가를 얻은 채석장과 토사 채취장은 잡종지가
아니다.(영속성의 원칙 적용)
<중요지목: 암기법>
도철수가 하천. 제방에서 구걸(구거)하다가 학교. 유지가 되어 도로가 임야의 묘지옆에 체육. 공원과 공장을 세움
<지목이 임야인 것들: 암기법>
땅땅 지지(하늘천따지)
❶ 자갈땅 ❷ 모래땅 ❸ 암석지 ❹ 습지
❺ 황무지 ❻ 수림지 ❼ 죽림지 간석지(x)
<지목이 잡종지인 것들: 암기법>
야분유콩은 잡놈이다.
❶ 농어촌휴양지내의 야영장 ❷ 분뇨종말처리시설부지
❸ 위험물이동탱크저장소(유조차주차장) ❹ 콩나물재배시설부지
*꿩사육부지는 잡종지에서 제외되었다.(개정)
출제지문익히기
1. 종된 토지가 ‘대’인 경우 주지목추종의 원칙은 배제된다. ( )
<정답> × (종된 토지가 ‘대’라도 공장용지나 학교용지 등의 안에 있는 경우에는 주
지목에 추종한다. 종된 토지가 ‘대’인 경우, 주지목에는 추종할 수 있지만 양입은
적용될 수 없음을 주의하여야 한다.)
2. 시설물 부지 인근에 설치된 부설주차장도 부설주차장이므로 주차장으로 설정되지 못
한다. ( )
<정답> × (시설물 부지 인근에 설치된 부설주차장은 주차장으로 설정한다.)
3. 연왕골을 재배하는 배수가 잘 되지 아니하는 토지는 ‘답(畓)’이다. ( )
<정답> × (연∙왕골을 지배하는 배수가 잘 되지 아니하는 토지는 ‘유지(溜地)’이다.
배수가 잘 되지 아니하는 토지의 특성을 고려하여 ‘유지’로 설정되는 것이고 식물
의 자생∙재배의 여부가 중요한 것이 아니다)
4. 석유가 용출되는 곳의 지목은 ‘주유소용지’이다. ( )
<정답> × (석유가 용출되는 곳의 지목은 ‘광천지’이고, 석유를 판매저장하는 곳의
지목이 ‘주유소용지’이다)
연계핵심문제
다음 지목에 대한 설명 중 옳은 것을 고르시오?
① 고속도로 안의 휴게소부지는 “대” 이다.
② 철도역사 부지는 “대” 이다.
③ 공원묘원 내의 관리사무소 부지는 “대” 이다.
④ 아파트 단지 내의 도로는 주지목추종의 원칙에 의하여 “도로”로 인정된다.
⑤ 과수원의 창고 부지는 “대” 이다.
☞ ③, ① 도로 ② 철도부지 ④ 대 ⑤ 과수원
다음 지목에 대한 설명 중 옳지 않은 것을 고르시오?
① 전과 답은 물을 상시적으로 이용하는가의 여부에 따라 결정된다.
② 왕골이나 연. 미나리가 자생하면 “유지”이고, 재배하면 “답” 이다.
③ 송유관은 “광천지”가 아니나, 수도관이 지나는 곳은 “수도용지”에 포함된다.
④ 불국사의 다보탑이 위치한 토지는 지목이 “사적지” 이다.
⑤ 대형마트의 주차장은 지목이 “대” 이다.
☞ ④종교용지내의 사적지는 지목이 “종교용지” 이다.
10 |
토지의 특성 중요지문 정리 |
토지의 자연적특성과 물리적특성의 비교표
자연적특성(물리적특성) |
인문적특성 |
부동성(위치/환경으로서의 특성) |
용도의 다양성(부증성의 완화) 위치의 가변성(부동성의 완화) 국토성 (자연적특성을 극복하려는 인간의 노력 가미) |
부증성(자연으로서의 특성) | |
영속성(공간으로서의 특성) | |
개별성(독립물로서의 특성) | |
인접성(환경으로서의 특성) |
암기법)부.부.영.개.인
토지의 특성과 대비되는 건물의 특성
토지의 특성 |
건물의 특성 |
부동성 → |
이동가능성 |
부증성 → |
생산가능성 |
영속성 → |
비영속성(내구성) |
개별성 → |
동질가능성 |
인접성 → |
종속성 |
시험에 자주 출제되는 토지의 특성 정리
중개업과 감정평가업을 필요하게 만드는 특성은? - (부동성/개별성)
임장활동(현장활동)이 필요한 특성은? - (부동성/개별성/인접성)
부동산 시장이 불완전 경쟁 시장이 되는 특성은? - (부동성/부증성/개별성)
외부효과의 근거가 되는 특성은? - (부동성/인접성)
정부가 부동산 소유자를 규제하기 좋게 만드는 특성은? - (부동성)
투기를 성행하게 만드는 특성은? - (부증성)
토지공개념과 토지의 국토성을 대두하게 만드는 특성은? - (부증성)
토지의 현장자원의 보존 필요성을 대두하게 만드는 특성은? - (부증성)
토지의 균형가격 형성을 어렵게 만드는 특성은? - (부증성)
토지의 물리적 감가상각을 필요 없게 만드는 특성은? - (영속성)
토지 감정평가시 직선법이 아닌 직접법으로 해야 하는 특성은? - (영속성)
토지의 소유이익(운영이익)과 처분이익을 분리 가능하게 하는 특성은? - (영속성)
토지의 임대차 시장을 가능하게 만드는 특성은? - (영속성)
용도상의 대체를 가능하게 만드는 특성은? - (인접성)
일물일가의 법칙을 적용하기 어렵게 만드는 특성은? - (개별성)
명확한 구분이 필요한 지문 비교정리
부동산가격이 각각 개별적으로 형성되는 것은 토지의 부동성 때문이다.(×)-개별성
부동산가격이 지역적으로 각각 다르게 형성되는 것은 토지의 부동성 때문이다.(○)
부동산가격 상승시 공급이 탄력적이지 못한 것은 토지의 부증성 때문이다.(○)
부동산가격 하락시 공급이 탄력적이지 못한 것은 토지의 부증성 때문이다.(×)-영속성
영속성의 특성으로 인하여 사회가 불안하면 부동산의 소유욕이 급락한다.(×)-상승한다.
부증성의 특성으로 인하여 토지시장에서의 물리적 수요량은 고정되어 있다.(×)-공급량
토지는 소유자의 의사에 따라 자유로운 병합/분할이 가능하지만, 건물은 불가능한 것이 원칙이다.(○)
인문적 특성인 위치의 가변성의 구분
사회적위치의 가변성 |
경제적위치의 가변성 |
행정적위치의 가변성 |
인구증가 및 감소 도시형성/공공시설 확충/공장전입/주거환경 변화/핵가족화 |
경제성장/물가변화/소득/소비/투자/고용수준의 변화/조세부담의 상태 |
토지정책 변화(그린벨트) 거래 및 임대료 규제 조세제도의 변화 |
연계핵심문제
토지이용의 우선순위를 결정해주는 기능을 띠며 경제적 공급증가를 통해 부증성과 개별성을
완화시켜 주는 토지의 특성은?
① 부동성 ② 영속성 ③ 위치의 가변성 ④ 용도의 다양성 ⑤ 인접성
☞ ④토지의 인문적 특성인 용도의 다양성으로 인하여 부증성과 개별성이 완화된다.
토지의 부증성, 공급의 비탄력 문제 등 희소성의 문제를 완화시켜주는 방법이라 할 수 없는 것은?
① 토지의 집약적 이용 ② 용도의 특수성 ③ 입체공간의 활용
④ 인구분산 정책 ⑤ 용도전환의 용이성
☞ ②토지의 용도를 특수하게 하는 것은 희소성을 더 증가시키는 것이다.
부동산 특성에 관한 설명 중 틀린 것은?
① 부증성(비생산성)으로 인해 토지이용이 점차 집약화하는 경향이 있다.
② 영속성이 있으므로 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다.
③ 희소성의 차이로 도시 토지는 도시교외 토지보다 임대료가 더 높은 경향이 있다.
④ 개별성이 있어 부동산 상품간의 완전한 대체관계가 성립한다.
⑤ 용도의 다양성이 있으므로 최유효이용 방법을 선택하게 된다.
☞ ④개별성 때문에 대체를 어렵게 한다.
토지에 대한 공급을 완전 비탄력적으로 만드는 토지의 특성은?
① 위치의 고정성 ② 부증성 ③ 용도의 다양성
④ 위치의 가변성 ⑤ 영속성
☞ ②수요가 증가해도 부증성 때문에 공급을 전혀 늘릴 수 없다.
쓰레기 소각장 또는 공원의 설치 등은 부동산시장에 외부효과를 발생시킨다.
외부효과의 발생 원인을 설명 가능하게 하는 토지의 특성은?
① 용도의 다양성 ② 개별성 ③ 위치의 가변성
④ 영속성 ⑤ 부동성
☞ ⑤원하지 않았음에도 주변의 영향을 받는 것이 외부효과이다. 부동성과 인접성에 기인한다.
부동산의 특성에 대한 설명 중 틀린 것은?
① 부동성으로 인해 지역 개발시 인근 지가가 상승한다.
② 영속성으로 인해 담보가치로서의 가치를 인정 된다.
③ 부증성으로 인해 인구증가시 토지의 희소성이 감소된다.
④ 개별성으로 인해 일물일가의 법칙을 적용하기가 어렵다.
⑤ 건물은 토지에 비하여 개별성 및 부증성에 대한 제한이 적다.
☞ ③인구가 증가되면 부증성으로 인하여 토지의 희소가치는 더 증가한다.
건물의 특성으로서 맞지 않는 것은?
① 원칙적으로 위치의 고정성을 갖으나 이동이 가능하기도 하다.
② 토지와 불가분의 관계이므로 토지에 대하여 종속성을 띤다.
③ 동질의 건물을 생산할 수 있기에 생산 가능성을 띤다.
④ 토지와는 반대로 부증성이 없다.
⑤ 토지와 마찬가지로 영속성을 띤다.
☞ ⑤건물은 영속성이 없고 내구성이 있을 뿐이다.
다음 중 사회적 위치의 가변성에 해당되지 않는 것은?
① 인구 증가 ② 핵가족화 ③ 수송 및 교통체계의 정비
④ 공원 설치 ⑤ 학교의 이전
☞ ③수송 및 교통체계를 정비함으로써 경제적인 효과를 얻으니 경제적 위치의 가변성이 된다.
부동산의 특성에 대하여 틀린 설명은?
① 부동성으로 인해 사회 혼란기에는 투자가 감소한다.
② 영속성이나 내구성으로 인해 영업이익과 처분이익의 개념이 성립된다.
③ 토지의 인문적 특성은 자연적 특성을 극복하고자 하는 인간의 활동이다.
④ 인접성으로 인해 가격의 제 원칙 중 적합의 원칙이 인정된다.
⑤ 국토성은 토지의 자연적 특성이다.
☞ ⑤토지를 국토로 보는 것은 인문적 특성이다.
11 |
물에 대한 권리 |
유역주의와 선용주의 비교
유역주의 |
선용주의 |
습윤지역(우리나라) 하천주변의 주민들은 동등하게 물 사용 상류에서 물길 변경금지(합리적사용) 비유역지 주민은 동등한 권리가 없음 |
건조지역 먼저 발견한 사람이 독점적으로 사용 합리적사용이라는 말이 올 수가 없음 정부의 허가가 반드시 필요(분쟁방지) |
물밑 토지에 대한 권리 (참고 - 올바르게 수정되었음)
미항행수로 |
항행수로 |
정 가운데까지 소유권 인정 |
가장자리까지만 소유권 인정 |
예외)배가 다닐지라도 하천이 국가의 경계선 일 때는 중앙까지 인정(ex: 압록강)
연계핵심문제
다음 물에 대한 권리에 대한 설명 중 옳지 않은 것은?
① 각 지역의 상황에 따라 다르므로 어느 것이 더 합리적이라고 말할 수 없다.
② 유역주의를 취하면 하천 주변 사람들은 동등한 물 사용권이 인정된다.
③ 유역주의에서도 비유역지 사람들에게까지 동등한 물 사용권을 주는 것은 아니다.
④ 항행하는 수로는 강 가장자리까지만 소유권을 인정한다. 다만 국경선 일 때는 한
가운데까지 소유권을 인정한다.
⑤ 선용주의는 먼저 온 사람이 물을 합리적으로 사용하고 남은 물을 늦게 온 사람이
사용한다.
☞ ⑤선용주의는 독점적 사용이므로 합리적 사용이라는 말이 의미가 없다.
12 |
기타 출제가능 논점 정리 |
건축법 관련용어
건축면적 |
1층 바닥면적 |
연면적 |
1층 바닥면적 × 총 층수(지하층 포함) |
건폐율 |
건축면적 / 대지면적 |
용적률 |
연면적 / 대지면적 |
※지하층은 연면적 계산에는 들어가지만 용적률 계산에는 포함되지 않는다.
건폐율은 면적을 규제하는 것이고, 용적률은 높이를 규제하는 것이다.
건폐율과 용적률을 높인다는 것은 규제완화이고, 낮춘다는 것은 규제강화이다.
단독주택과 공동주택
단독주택 |
공동주택 |
단독주택 다중주택(3층이하.“원룸”) 다가구주택(세대별등기 불필요) |
아파트(5층 이상) 연립주택(4층 이하. 면적이 큼) 다세대주택(4층 이하. “빌라”) 기숙사 |
소유권의 제한
공적제한 |
사적제한 |
경찰권. 수용권. 과세권. 귀속권 |
유치권. 저당권. 지역권. 제한특약 |
부동산현상 및 부동산활동
기술적 현상 |
경제적 현상 |
법률적 현상 |
수명. 도시스프롤. 지가구배. 침입 |
부동산 경기변동. 투자. 투기 |
토지공개념 제도 |
※부동산활동 - 부동산 관리 측면에서의 소유 활동 및 거래 활동
부동산활동은 부동산을 대상으로 펼치는 인간의 복합적 행위로서 계속 변화하는 동 태적이고,
부동산현상은 그 결과로 나타나는 사실들을 체계화시키고 법칙화시 킨 것으로서 정태적이다.(상호연관적)
부동산현상은 부동산활동의 지침이 되며 부동산활동은 뚜렷한 목표가 존재한다.
부동산에 대한 권리
‣ 소유권뿐만 아니라 사용. 수익. 처분에 관한 권리까지도 있다.
‣ 매매가격도 존재하지만 임대차시의 가격도 따로 존재한다.
※하나의 부동산에 각각 여러 개의 가격이 존재하는 것을 “하와이기법” 혹은 “파인
애플기법”이라고 한다.(파인애플은 통째로 팔아도 되지만, 조각내어서 팔아도 그 조
각에 대한 각각의 가격이 존재함)
지문)부동산 소유권의 가격은 개별권리(권능)의 가격을 합산한 것이다.(○)
부동산 소유권의 가격은 그 부동산에 인정되는 물권의 가격을 합산한 것이다.(×)
-(제한물권인 지상권, 지역권, 전세권의 권리에 대한 금액까지 포함된 개념은 아니다.)
토지소유권의 범위
지표권 |
지하권 |
공중권 |
지표수 이용권리도 포함 |
무한정 인정이 아님 |
사적공중권(일조권) 공적공중권(항공기운항) |
※건축을 위하여 기둥을 세울 권리를 “지지권”이라 하며, 지상으로 올라와서 태양열
을 받는 곳은 “열주획지”, 지하로 내려가는 곳은 “원주획지”라 한다.
미채굴 광물에까지 지하권이 인정되는 것이 아니다. 국가에서 광업권을 획득해야 함
합병∙분할로 파생되는 특징
합병 |
분할 |
규모의 경제 실현(생산비절감) 대규모 획지의 유용성 증대 합병증가/분할감가 발생 |
규모의 불경제 극복 (분할을 통하여 토지가치 증대) 합병감가/분할증가 발생 |
근접성과 접근성
근접성 |
접근성 |
지도상의 거리(절대적 거리) |
실제 도달거리(상대적 거리) 교통 체증은 접근성을 멀게 함 접근성이 너무 좋아도 불리한 경우가 있음(ex: 혐오시설) |
※접근성이 좋은가의 판단여부는 용도에 따라 결정됨
(ex: 학교근처의 학원은 좋고, 시장근처에 학원은 안 좋다)
※편의점은 독점력이 없기에 접근성이 중시되지만, 역이나 터미널, 요양원 등은 독점력
과 흡인력이 강하기에 접근성을 크게 요하지 않는다.
토지정책의 변화
‣ 소유권중심에서 이용권중심으로
‣ 처분중심에서 보전중심으로
‣ 규제강화에서 규제완화 추세로
‣ 국가주도 개발에서 민간주도 개발로 유도
부동산업자의 윤리와 규제
조직윤리 |
서비스윤리 |
동업자(부동산업자)간의 윤리 |
부동산업자와 의뢰인간의 윤리 |
※법적규제는 정부에서 하는 것이고, 자율규제는 협회에서 하는 것이다.
자율규제가 세심하므로 더 바람직하다고 할 수 있다.
전문성 수준의 분류
1차수준 |
비전문가 자신이 직접 행하는 경우(ex: 일반인이 중개하는 것) |
2차수준 |
중개사가 감정평가 하는 경우 / 감정평가사가 중개하는 경우 |
3차수준 |
중개사가 중개하는 것 / 감정평가사가 감정평가 하는 것 |
중개계약의 형태
일반중개 |
의뢰인이 여러 명의 중개사에게 의뢰하는 형태(일반적) |
전속중개 |
의뢰인이 오직 한 업자에게만 의뢰하는 형태(선진국형) |
공동중개 |
매도인측과 매수인측의 중개사가 별도로 존재하는 경우 |
순가중개 |
매도인이 받을 금액만 제시하고 차액은 중개사가 차지(불법) |
연계핵심문제
부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 틀린 것은?
① 국가가 사유지 지하의 일부를 사용하기 위해 구분지상권을 설정할 수 있다.
② 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다.
③ 공중공간을 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는 권리를 공중권이라 한다.
④ 토지소유자가 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리
를 지하권이라 한다.
⑤ 토지 지표를 토지소유자가 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축
할 수 있는 등의 권리를 지표권이라 한다.
☞ ②광업권은 국가로부터 별도로 취득해야 한다.
다음은 토지소유권의 공간적 범위에 대한 설명이다. 거리가 먼 것은?
① 민법 규정에 의하면, 토지소유자는 광업법상의 미채굴 광물에 대한 권리는 없다.
② 민법에서 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내서 토지의 상하에 미친다
고 규정하고 있어, 토지 소유권 효력범위를 구체적으로 규정하고 있다.
③ 공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고, 정당한
이익이 있는 범위에서 이용․관리할 수 있는 권리를 말한다.
④ 토지소유자가 토지소유권이 미치는 범위 내에서 적법하게 건물을 건축했다면, 그
인접에 위치하고 있는 민간지상파 방송사업자의 전파송신에 영향을 미쳤다고 하
더라도, 그 사실만으로 방송사업자의 권리를 침해한 것이라고 볼 수 없다.
⑤ 공익사업이라도 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우
에, 공익사업자는 토지소유자에게 토지이용이 저해되는 정도만큼 보상해야 한다.
☞ ②민법은 원론적인 내용만을 수록하며, 구체적인 내용은 공법에서 규정한다.
부동산중개에 대한 일반적인 설명 중 틀린 것은?
① 부동산 중개 계약이란 일방은 중개서비스를 제공하기로 하고, 상대방은 그에 대한
보수의 지급을 약속하는 합의이다.
② 부동산상품의 개별성으로 인해 중개활동에는 구체적으로 대상물건을 확인하기 위
한 임장활동을 필요로 한다.
③ 순가 중개 위임계약은 부동산거래가격의 조작 및 투기를 조장하는 등 거래질서의
문란을 초래할 가능성이 있다.
④ 부동산중개업의 구성요소인 중개업자, 중개의뢰인, 그리고 중개대상물 등은 서로
독립하여 존재하는 것이 아니라 상호의존적인 불가분의 관계를 가지고 있다.
⑤ 공동 중개 위임계약은 매도자가 대상 부동산을 여러 중개업자에게 매도 의뢰한
형태로서 중개수수료는 가장 먼저 매매를 성사시킨 중개업자에게 지불한다.
☞ 공동 중개는 하나의 부동산에 중개인이 2명이상 관여하여 공동으로 중개를 완성하는 것 이다.
⑤는 전속중개와 비교되는 일반중개에 대한 설명이다.
순가 계약은 매도인이 받을 금액만 미리 정한 후에 그 이상 금액은 중개사가 차지하는 계약형
태를 말한다.(법으로 금지되어 있다)
토지가 공간으로서 지니는 속성에 대한 설명으로 틀린 것은?
① 공익을 위하여 소유권이 무한정 인정되지는 않는다.
② 토지 소유권은 지표뿐만 아니라 공중과 지하의 일정 범위까지 미친다.
③ 건축기술이 발달하면 토지 소유권의 공중에 대한 범위가 증가된다.
④ 부동산 가치 평가시는 물리적 특성뿐만 아니라 경제적, 제도적 특성까지 감안하여
야 한다.
⑤ 건축법상 건폐율은 건축면적에 대한 규제이며, 용적률은 지하 및 공중 공간 모두
에 대한 규제이다.
☞ ⑤지하공간은 용적률 계산에 포함되지 않기에 규제가 필요가 없다.
다음 주택의 분류상 공동주택에 속하지 않는 것은?
① 아파트 ② 다가구 ③ 연립 ④ 다세대 ⑤ 기숙사
☞ ②구분소유권이 없는 다가구는 단독주택이다.
다음은 어느 것에 대한 설명인가?
“4층 이하의 공동주택으로서 주택의 규모가 660제곱미터를 초과하며 구분소유권이 인정되는 주택”
① 아파트 ② 다가구 ③ 연립 ④ 다중주택 ⑤ 다세대
☞ ③규모가 660제곱미터를 넘고 4층 이하이면 연립이다.
우리나라의 현재 토지정책의 변화하는 추세가 아닌 것은?
① 소유권 중심에서 이용권 중심으로 변해가고 있다.
② 개발위주의 정책에서 보전위주의 정책으로 변해가고 있다.
③ 시빌 미니멈. 내셔널 미니멈 등 공공성이 점차 강조되고 있다.
④ 국제화 개방시대에 맞추어 규제가 점차 완화되는 추세이다.
⑤ 부동산이 국민경제에 차지하는 비중을 고려하여 민간주도의 개발에서 국가주도의
개발로 점차 증가되는 추세이다.
☞ ⑤국가주도의 개발에서 민간주도의 개발로 바뀌어 가는 추세이다.
다음 중 부동산활동에 관한 설명으로써 옳지 않은 것은?
① 부동산활동은 크게 부동산 소유 활동과 거래 활동으로 구분된다.
② 부동산활동이라는 표현은 인간의 활동에 주안점을 둔 개념이다.
③ 부동산활동이라 함은 부동산을 대상으로 한 관리적측면의 여러 행위를 말한다.
④ 부동산활동에서 임장활동이 중시되는 것은 부동성 때문이다.
⑤ 부동산학은 부동산의 소유 활동을 위해서는 “거래질서 확립”을, 부동산의 거래
활동을 위해서는 “최유효이용의 원칙” 이 중시된다.
☞ ⑤부동산 소유활동의 능률화를 위하여 “최유효이용의 원칙”을, 부동산 거래활동의 능률화를
위해서는 “부동산거래질서 확립”이 중시된다.
TEST, 출제지문 익히기(56문제)
1. 부동산학은 부동산활동의 능률화 및 응용기술 개척하는 순수과학, 자연과학이다. ( )
2. 부동산학은 물리적, 법적, 경제적 측면을 연구하는 종합과학이며 규범과학이다. ( )
3. 부동산학의 지도이념에서 최소의 비용과 자원을 투입하여 최대의 효과를 얻는 원리
는 ( )이며, 부동산 소유 및 편익이 골고루 분배되어야 하는 원리는 ( ) 이다.
4. 민간부문에서는 사유재로서의 부동산이 중요하므로 형평성을 중시하며 공공부문에
서는 공공재로서의 부동산이 중요하므로 효율성을 중시한다. ( )
5. 지역지구제, 용적률제도는 형평성을 추구하기 위한 제도라 할 수 있다. ( )
6. 부동산학의 연구분야 중 실무분야를 부동산학 결정분야와 결정지원분야로 분류할 때
부동산학 결정분야에는 개발, 금융, 투자, 정책이 있다. ( )
7. 부동산학의 접근방법 중 자기이윤 극대화를 추구하는 사적주체의 부동산결정을 중심
으로 연구하며 시장의 자율성, 효율성을 중시하는 접근방법은 무엇인가? ( )
8. 법·제도적 접근방법은 정부의 규제나 공적개입을 전제로 연구되는 방법이나 의사결
정적 접근방법은 규제완화와 국제화에 따라 호응을 얻고 있다. ( )
9. 부동산학의 복합개념 등은 상호 독립적으로 작용을 하는 것이 일반적이다. ( )
10. 복합적 측면은 유형적측면의 법률적, 경제적 측면과 무형적 측면의 기술적 측면을
의미한다. ( )
11. 부동산의 설비, 자재, 지반, 지질은 유형적 측면이다. ( )
12. 경제적 개념에는 자산, 자본, 투자재, 생산요소, 상품, 위치, 공장재단이 있다. ( )
13. 토지와 건물 등이 일체로 취급하는 것을 복합개념의 부동산이라 한다. ( )
14. 복합부동산이 일체로 거래되면 부동산활동상의 개념이지 법률적 개념이 아니다. ( )
15. 부동산의 법률적 개념에는 협의의부동산, 준부동산이 포함된다. 그러나 민법상의 부
동산은 협의의 부동산인 토지 및 그 정착물만을 의미한다. ( )
16. 정착물은 모두 토지의 구성부문(일부분)으로 간주한다. ( )
17. 정착물 중 토지와 분리하여 독립된 부동산으로 취급하는 것은 주택, 아파트, 담, 축
대가 있다. ( )
18. 관습법상 명인방법을 갖춘 수목의 집단은 독립된 거래의 객체가 될 수 없다 .( )
19. 매년 경작을 요하지 않는 나무, 다년생식물 등은 부동산 정착물도 취급하나, 매년 경
작물이나 임차인이 설치한 임차자 정착물은 동산으로 취급하는 것이 원칙이다. ( )
20. 토지소유권은 미채굴 광물에는 미치지 않으나, 토지로부터 독립성이 없는 부착물에
는 미친다. ( )
21. 정착물 구분기준에는 부착방법, 물건의 성격, 당사자의도, 당사자관계, 경제적가치
등이 있다. ( )
22. 물리적으로 아무런 손상 없이 제거할 수 있어도 기능적으로 효용이 손상되면 동산이 된다. ( )
23. 정착물인지 아닌지가 불분명할 때는 동산으로 간주되어 매도인의 것이 된다. ( )
24. 부동산개념을 광의로 볼 때 비정착물도 부동산에 포함된다. ( )
25. 준부동산은 민법상 부동산은 아니지만 다른 법률에서 부동산으로 간주하므로 법률적
효과로서 소유권, 저당권의 대상이 되며, 감정평가와 중개의 대상이 된다. ( )
26. 토지에 잘못 설치되어 토지를 훼손하는 부가물도 토지개량물에 포함된다. ( )
27. 건부지는 나지에 비하여 용도의 다양성이 풍부하고 시장성이 풍부하다. ( )
28. 지법상의 垈(대)는 건축법상의 垈地(대지)와 구별되는 개념이다. ( )
29. 전(田)이 주거지로 용도가 전환되었다면 이는 주거지 후보지에 해당한다. ( )
30. 유지, 종교용지, 유원지는 지목이고, 저수지, 사찰용지, 유휴지는 아니다. ( )
31. 대지(袋地)는 건축법상 건축할 수 없다. ( )
32. 1필지는 1㎡이며 면적단위이다. ( )
33. 측량면적에는 포함되나 실제로 사용을 못하는 토지를 빈지라 한다. ( )
34. 건물 출입구조에 따라 공동주택을 복도형과 계단형으로 분류할 때 각 세대의 전용면
적이 극대화되며 통풍이 잘 되고 프라이버시가 잘 보호되는 것은? ( )
35. 지목이 대(垈)로 설정된 토지를 나지라 한다. ( )
36. 토지와 인간의 관계에서 나타나는 가변적 특성을 토지의 자연적 특성이라 한다. ( )
37. 초과수요지역과 공급초과지역이 분리되고 지역간 불균형이 생기는 본질은 부증성에 의한다. ( )
38. 외부효과의 근거가 되는 토지의 특성은 인접성과 부동성이다. ( )
39. 국지화시키고 지역분석, 임장활동, 정보활동이 필요한 이유는 영속성이다. ( )
40. 토지는 원칙적으로 생산비 법칙이 적용되지 않는 것은 토지 부동성이다. ( )
41. 부동산은 매매와 임대차시장이 분리되며 소유이익과 이용이익이 분리되는 것은 부증성에 기인한다. ( )
42. 주택의 내구성은 재고주택시장을 형성케 하며 주택수요자가 공급자로 전환될 수 있게 한다. ( )
43. 개별성이란 물리적 비대체성을 의미한다. 그러나 용도상 대체성은 가능하다. ( )
44. 부동산가격의 차별화와 일물일가법칙이 적용되지 않는 것은 개별성에 기인한다. ( )
45. 부증성, 희소성과 함께 토지의 최유효이용 판단의 근거인 인문적 특성은 용도의 다
양성이다. ( )
46. 용도의 다양성은 토지의 물리적 공급을 증가시킬 수 있다. ( )
47. 토지는 부증성 때문에 용도적 관점에서 공급을 증가시킬 수 없다. ( )
48. 토지의 사회성, 공공성은 정부의 공적개입을 강화시키는 근거가 된다. ( )
49. 부동산의 영속성, 내구성은 부동산활동의 장기적 배려의 근거가 되고 가치개념의 근거가 된다. ( )
50. 토지 원상태 회복에 시간과 비용이 소요되는 비가역성은 의사결정시 장기적 배려가 필요하다. ( )
51. 물리적 위치는 고정되어 불변이다. 상대적 위치는 주변상황에 따라 가변적이다. ( )
52. 독점력이 있는 부동산은 접근성이 매우 중시된다. ( )
53. 근접성과 달리 접근성은 상대적 거리개념이다. ( )
54. 우리민법은 토지소유권의 범위를 입체적이고 구체적으로 규정하고 있다. ( )
55. 물을 이용할 권리에서 물이 부족한 건조지역에서는 유역주의가 일반화 되어있다. ( )
56. 부동산 소유권은 무기한 절대적 권리이나 배타적 권리는 아니다. ( )
<정답 및 해설>
1. (×) 2. (○) 3. (효율성), (형평성) 4. (×) 5. (×)
6. (○) 7. (의사결정 접근방법) 8. (○)
9. (×) 상호독립적×, 상호불가분의 관게를 맺는다.
10. (×) 유형적 측면 ↔ 무형적 측면 11. (○)
12. (×) 위치- 물리적 개념, 공장재단 - 법률적 개념
13. (×) 복합개념의 부동산×, 복합부동산이라 한다. 14. (○) 15. (○)
16. (×) 정착물은 종속정착물과 독립정착물로 구분된다.
17. (×) 돌담, 울타리, 축대는 종속정착물이다.
18. (×) 독립된 거래가 될 수 있다. 19. (○) 20. (○)
21. (×) 22. (×) 동산 23. (×)
24. (○) 선박, 자동차 등 준부동산은 비정착물 이지만 광의의 부동산에 포함된다.
25. (○) 26. (○) 27. (×) 건부지 ↔ 나지 28. (○)
29. (×) 주거지 후보지 × → 주거지 30. (○) 31. (×)
32. (×) 1필지는 소유권 구분단위이다.(1㎡×, 면적단위×) 33. (×) 법지이다. 34. (계단형)
35. (×) 36. (×) 인문적 특성이라 한다. 37. (×) 부증성 × → 부동성 38. (○)
39. (×) 영속성× → 부동성 40. (×) 부동성× → 부증성
41. (×) 부증성× → 영속성(내구성) 42. (○) 43. (○) 44. (○)
45. (○) 46. (×) 물리적공급× → 용도적, 경제적 공급
47. (×) 용도적 관점× → 물리적 관점 48. (○) 49. (○) 50. (○)
51. (○) 52. (×) 중시되지 않는다. 53. (○) 54. (×) 구체적×
55. (×) 유역주의× → 선용주의
56. (×) 배타적 권리이지만 절대적 권리는 아니다.
Ⅱ. 부동산 경제론
테마13 - 유량과 저량
테마14 - 수요
테마15 - 공급
테마16 - 직접수요와 간접수요
테마17 - 대체재
테마18 - 보완재
테마19 - 가격효과
테마20 - 탄력성
테마21 - 탄력성 결정요인
테마22 - 탄력성 공식
테마23 - 균형가격과 균형량
테마24 - 부동산 경기변동
테마25 - 부동산경기 측정지표
테마26 - 부동산시장의 특성 및 기능
테마27 - 수요와 소요 및 공가현상
테마28 - 거미집이론
테마29 - 주거분리와 여과
테마30 - 시장의 구분
테마31 - 경기별 유형에 따른 시장의 구분
테마32 - 반영되는 정보에 따른 시장의 구분
테마33 - 자원의 배분에 따른 시장의 구분
테마34 - 정보가치 계산법
13 |
유량과 저량 |
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유량(기간개념) - flow |
저량(시점개념) - stock |
꼭 기간이 명시되어야 측정가능 |
기간 없이도 어느 한 시점에서 측정가능 |
임대료, 지대(토지사용대금) |
가격, 가치, 지가(토지매매시가격) |
당기순이익, 신규주택 공급 소득, 이윤, 연간원리금상환액 주택서비스량, 수요량, 공급량 수출, 수입량, GNP. GDP, 수도비 주택신축량, 주택분양률 |
기존주택 공급 인구, 재고, 주택 수, 외채 건물의 가치 주택재고량, 주택보급률 |
저량의 변동분 |
유량의 합 |
유량공급과 저량공급의 비교
유량공급 |
저량공급 |
장기공급(곡선의 기울기가 완만) 공급기간이 긴 신규주택 공급 |
단기공급(곡선의 기울기가 심함) 즉시 공급이 가능한 기존주택 공급 |
※고소득층은 신규분양주택에 의존하는 정도가 크므로 유량공급을 더 중요시한다.
연계핵심문제
2006년 용인지역의 주택수급량은 10만 가구였다. 2007년 1년 동안의 유량 수요량은 5천 가구이다. 2007년 1년 동안의 신규주택 완공량은 1만가구이지만 철거 등으로 감소된 주택 수는 3천 가구이다. 다음 설명 중 틀린 것은?
① 2006년 말 저량 공급량은 10만 가구이다.
② 2006년 말 저량 수요량은 10만 가구이다.
③ 2007년 말 저량 공급량은 11만 가구이다.
④ 2007년 유량 수요량은 5천 가구이다.
⑤ 2007년 유량 공급량은 7천 가구이다.
☞ ③유량 공급량은 1만가구가 늘었지만, 철거로 인하여 3천 가구 감소하였다.
유량의 합이 저량이므로 11만가구가 아니라 10만 7천가구가 되어야 한다.
14 |
수요 |
※수요곡선 - 한계효용곡선 / 공급곡선 - 한계비용곡선
수요와 공급은 사전에 의도된 사전적개념이며, 일정기간이 전제된 “유량”개념이다.
유효수요만이 수요가 되며, 유효수요에는 타인자본(대출)을 이용한 수요도 포함된다.
수요량의 변화와 수요의 변화 그래프
|
P P
Q Q
(수요량의 변화) (수요의 변화)
수요량의 변화와 수요의 변화 구분
수요량의 변화 |
수요의 변화 |
오직 해당상품의 가격 변화로 인하여 수요량이 변하는 것 |
해당상품의 가격 이외의 다른 요인에 의하여 수요량이 변화하는 것 |
수요곡선 자체 내에서 점의 이동 |
수요곡선 자체의 이동 |
※해당상품의 가격변화가 아닌 대체재나 보완재 가격변화에 따라 수요량이 변하는 것은
“수요의 변화”이다
소득증가(정상재)/가격상승기대감(사재기)/대체재가격상승/보완재가격하락/대체 투자자인 채권이나 주식의 불황/기회비용 감소 |
지문)소득이 증가하면 모든 부동산에 대하여 수요가 증가하게 된다.(X) - 열등재존재
주의)“수요량의 변화” 그래프든 “수요의 변화” 그래프든 모두 공통적으로 수요량의
증감이 일어난다.
15 |
공급 |
공급량의 변화와 공급의 변화 그래프
|
|
P P
Q Q
(공급량의 변화) (공급의 변화)
부동산공급의 특징
❶ 부동산은 동산과 달리 유량공급(신규주택공급)기간이 길기에 저량공급
(기존주택공급)도 공급으로 본다.
❷ 토지는 물리적 공급은 불가하나 용도전환을 통한 경제적 공급은 가능하 며, 건물은 모두 가능하다.
❸ 시장가격이 오르면 당연히 공급자는 공급을 늘릴 것이기에 가격과 공급
량은 정비례한다.
공급증가요인
기술향상과 생산성향상/생산재 가격하락/대체재 가격하락/보완재 가격상승/ 매도자수 증가/금리인하/세금인하/규제완화/가격하락 기대감/경기호전 예상 |
※우리는 항상 수요자의 입장 이었으므로 공급은 상대적으로 이해하기가 어렵다.
공급이란 단어가 나오면 얼른 공급자의 입장으로 전환하여야 문제가 쉽게 풀린다.
건물의 공급곡선
단기공급곡선 |
장기공급곡선 |
비탄력적/급경사(기울기가 큼) |
탄력적/완경사(기울기가 작음) |
※건물의 단기공급은 제한되어 있기에 장기공급에 비하여 비탄력적일 수밖에 없다.
토지의 물리적 공급곡선은 부증성으로 인하여 완전비탄력적이다.
16 |
직접수요와 간접수요 |
직접수요와 간접수요의 구분
직접수요 |
간접수요 |
본원적수요 그 제품 자체를 수요 하는 것 건물수요는 본원적수요가 된다. |
파생적수요 제품을 만들기 위한 생산재 수요 토지는 생산재로서 간접수요이다. |
예외)입장료를 받는 국립공원 등은 그 자체를 수요 하는 것이기에 직접수요이다.
연계핵심문제
수요. 공급곡선의 특징에 대한 설명으로 올바른 것은?
① 수요법칙은 가격과의 비례관계, 공급법칙은 가격과의 반비례관계를 의미한다.
② 수요곡선은 한계비용곡선이며, 공급곡선은 한계효용곡선이다
③ 시장공급곡선은 개별공급곡선보다 더 비탄력적이다.
④ 수요가 전혀 없어도 토지가격이 일정수준 이하로 내려가지 않는 것은 부증성
때문이다.
⑤ 토지의 수요는 일반적으로 파생적수요(간접수요) 성격이 크다. 그러나 입장료를
받는 국립공원 등은 본원적수요(직접수요)가 된다.
☞ ① ② ③은 반대로 설명되어 있으며 ④번은 영속성 때문이다.(중요)
부동산시장에 관한 설명 중 틀린 것은?(단, 다른 요인은 불변이라고 가정)
① 건설노동자의 임금이 상승하면 주택공급이 증가한다.
② 정부가 건축허가 요건을 강화하면 신규건설이 침체될 수 있다.
③ 부동산 경기조절 정책은 일반 경기의 조절을 위한 수단이 될 수 있다.
④ 장기 주택저당대출제도의 활성화는 무주택가구의 주택구입을 쉽게 해준다.
⑤ 프로젝트파이낸싱의 활성화는 주택공급의 확대에 기여 할 수 있다.
☞ ①임금이 상승하면 같은 돈을 투자했을 때 생산량이 적어지기에 공급이 감소된다.
다음 중 수요의 증가요인이 아닌 것은?
① 대체재 가격 상승 ② 대체부동산 수요의 감소
③ 정부의 콜금리 인하 ④ LTV(대부비율)의 증가
⑤ DTI 제도에서 대출기간의 단기화
☞ ⑤부채를 상환해야할 시기가 단기이면, 매 기의 상환 부담이 커져서 수요가 감소한다.
다음은 주택의 수요・공급에 관한 그림이다. 수요곡선 D0를 D1으로 이동시킬 수 있는
요인은?(단, 다른 요인은 일정하다고 가정하며, S는 공급곡선이다)
① 주택거래 규제의 완화 ② 수요자의 소득 증가
③ 모기지대출 금리의 하락 ④ 대체재 가격의 하락 ⑤ 주택 건축자재 가격의 하락
☞ ④대체재 가격이 하락하면 대체재의 수요가 증가하기에 당해 재화의 수요는 감소하게 된다.
다음 중 부동산 수요곡선을 우측으로 이동시키는 수요증가 요인이 아닌 것은?
① 개발에 대한 기대감 ② 저축의 투자화 정도 증대
③ 증권시장의 호황 ④ 대체재 가격상승 ⑤ 보완재 가격하락
☞ ③대체재가 호황이면 대체재 수요가 증가하기에 해당재화의 수요는 감소한다.
다음 중 건물의 공급증가 요인이 아닌 것은?
① 건축비의 하락 ② 나지의 이용가능성 감소
③ 용적률 완화 ④ 양도세액의 감면 ⑤ 건축기술의 향상
☞ ②건축물이 없는 나지에 대한 이용가능성이 증가되어야 건축을 통한 공급이 늘어난다.
다음 중 수요 곡선 자체의 이동을 가져오는 요인이 아닌 것은?
① 인구의 변화 ② 소득의 변화 ③ 이자율의 변화
④ 대체재 가격의 변화 ⑤ 부동산 가격의 하락
☞ ⑤가격요인만의 변화는 수요량의 변화라 하며 곡선자체의 이동은 없고 곡선 내에서 점의 이동
만이 있을 뿐이다.
다음 그림은 서로 다른 두 유형의 부동산 A와 B의 수요 곡선과 공급곡선을
나타낸 것이다. 공급곡선(S)은 동일한 것으로 가정한다. 그림에 대한 설명 중
옳은 것은 모두 몇 개인가?
㉠ 일반적으로 B가 A에 비해 대체재가 더 많다. ㉡ 공급이 감소하면 B보다 A의 가격변화 폭이 더 크다. ㉢ 소득의 증가에 따라 A와 B의 수요곡선이 우측으로 이동한다면, A와 B 모두 정상재이다. ㉣ 가격이 상승하면 A의 수요량은 감소하지만, B의 수요량은 증가한다. |
① 없음 ② 1개
③ 2개 ④ 3개 ⑤ 4개
☞ ④ 반비례하므로 가격이 상승할 때 탄력성이 다르다는 이유로 수요량이 증가되진 않는다.
17 |
대체재 |
※연관재 - 대체재와 보완재 / 독립재 - 영향을 전혀 미치지 않는 관련 없는 제화
대체재의 의미
효용(만족도)이 같은 것을 대체재라 한다.
그러므로 A가 수요가 증가하면, B의 수요는 감소한다.
ex)아파트와 단독주택. 주식과 부동산
※부동산 수요는 동산에 비하여 대체재가 적으므로 더 비탄력적이다.
수요측면의 대체재 공식
❶ A재 가격상승 ↑ ❹ B재 가격상승 ↑ ❷ A재 수요감소 ↓ ❸ B재 수요증가 ↑ |
공급측면의 대체재 공식
❶ A재 가격상승 ↑ ❹ B재 가격상승 ↑ ❷ A재 수요감소 ↓ ❸ B재 수요증가 ↑ |
탄력성과 신축성(가격의2중성)
가격의 변화에 따라 수요(공급)량이 변하는 것을 “탄력성”이라 한다.
(❶로 인해 ❷가 변하는 것)
수요(공급)량의 변화에 따라 가격이 변하는 것을 “신축성”이라 한다.
(❸으로 인해 ❹가 변하는 것)
※이것을 “가격의2중성” 이라 한다.
연습하세요
※ 수요측면의 대체재 공식 ※ 공급측면의 대체재 공식
❶ ❹ ❶ ❹
❷ ❸ ❷ ❸
18 |
보완재 |
보완재의 의미
A를 선택하면 B도 덩달아 선택되는 것을 보완재라 한다.
그러므로, A가 수요가 증가하면 B도 수요가 증가한다.
ex)커피와 설탕. 맥주와 땅콩
수요측면의 보완재 공식
❶ A재 가격상승 ↑ ❹ B재 가격하락 ↓ ❷ A재 수요감소 ↓ ❸ B재 수요감소 ↓ |
공급측면의 보완재 공식
❶ A재 가격상승 ↑ ❹ B재 가격하락 ↓ ❷ A재 공급증가 ↑ ❸ B재 공급증가 ↑ |
연습하세요
※ 수요측면의 보완재 공식 ※ 공급측면의 보완재 공식
❶ ❹ ❶ ❹
❷ ❸ ❷ ❸
연계핵심문제
가격탄력성과 가격신축성 및 기울기에 대한 설명으로 틀린 것은?
➀ A재의 가격이 상승할 때 B재의 수요가 증가하면 대체재 관계일 것이다.
➁ 수요가 완전 탄력적일 때 공급이 증가하면 가격은 불변이고 거래량만 증가한다.
➂ 수요(공급)의 가격탄력성과 가격신축성은 비례한다.
➃ 가격신축성은 수요(공급)량의 변화가 가격변화에 미치는 영향을 알아보는 것이다.
➄ 수요의 가격탄력성은 가격변화가 수요량변화에 미치는 영향을 알아보는 것이다.
☞ ③탄력성과 신축성은 반비례 관계이다.
부동산 경기는 주식시장 등의 자본시장과 상당한 인과관계를 갖는다. 이에 대한 설명으로 틀린 것은?
➀ 자본시장과 부동산시장은 상호 대체 투자재의 관계에 있기 때문이다.
➁ 주식시장이 활성화되면 환금성이 약한 부동산보다는 주식투자를 선호하게 된다.
➂ 주식이나 채권의 투자수익률 증가는 부동산 수요의 감소를 가져온다.
➃ 자본시장에 대한 비관적 견해는 부동산투자를 선호하는 경향을 감소시킨다.
➄ 자본시장을 통해 조달된 건설자금은 부동산시장의 활성화에 영향을 미친다.
☞ ④대체재인 자본시장에 대한 비관적인 견해는 부동산투자를 증가시킨다.
다음은 부동산의 대체재 및 보완재에 대한 설명이다. 옳지 않은 것은?
① 소득이 증가할 때 수요곡선이 좌하향 하였다면 그 부동산은 열등재이다.
② 소득이 증가할 때 수요곡선이 우상향 하였다면 그 부동산은 정상재(우등재)이다.
③ 중립재는 소득이 변하더라도 수요가 불변이기에 수요곡선의 이동은 없다.
④ 대체재 관계의 부동산은 A의 수요량이 증가할 때 B의 수요량은 감소할 것이다.
⑤ 보완재 관계의 부동산은 A의 가격이 상승할 때 B의 수요량은 증가할 것이다.
☞ ⑤보완재는 운명공동체 관계이므로 A재의 가격이 상승하면 A재의 수요량과 더불어 B재의 수
요량도 감소한다.
A부동산 가격이 하락시 , B부동산의 수요가 감소되면 A와 B는 무슨 관계인가?
① 중립관계 ② 상관관계
③ 대체관계 ④ 보완관계 ⑤ 독립관계
☞ ③A의 가격이 하락하면 A의 수요량은 증가하고, 이 때 B부동산의 수요가 감소하였다면 대체
재 관계이다.
A부동산과 B부동산은 서로 보완재의 관계이다. B와 C부동산은 서로 대체재의 관계에 있다.
A부동산의 수요가 증가하면 C부동산은 어떻게 변하는가?
① 가격이 상승한다. ② 수요량이 감소한다.
③ 수요량이 증가한다. ④ 가격은 불변이다.
⑤ 수요량은 불변이다.
☞ ②A와B가 보완재이니, B와 C가 대체재일 때, A와 C도 대체재가 된다.
A의 수요가 증가했으니 C의 수요는 감소한다.
19 |
가격효과 |
가격효과의 의미
가격의 변화가 소득이나 대체 상품의 선택에 영향을 끼치는 것
※가격효과 = 대체효과 + 소득효과(한 가지만 나타날 수도 있음)
가격효과의 구분
대체효과 |
소득효과 |
A재의 가격이 오르면 B재의 가격은 변화가 없더라도 가격이 내린 것처럼 느껴져서 B재의 수요가 증가한다. |
제품의 가격이 하락하면 봉급이 안변해도 오른 것과 같은 효과가 나타나 더 많은 수요창출이 가능하다. |
*소득효과의 예외)열등재(불량주택) - 소득이 증가하면 오히려 수요가 감소한다.
연계핵심문제
부동산수요의 가격효과에 대한 설명으로 틀린 것은?
① 가격효과는 대체효과와 소득효과를 합친 합성효과이다.
② 가격효과는 모두 나타나기도 하고 둘 중의 하나만 나타날 수도 있다.
③ 어느 한 재화의 가격이 하락하면 대체효과는 그 재화의 수요량을 증가시킨다.
④ 어떤 한 재화의 가격이 하락하면 소득효과는 그 재화의 수요량을 감소시킨다.
⑤ 한 재화의 가격이 하락하면 실제소득이 증가한 것과 같은 효과가 있다.
☞ ④재화의 가격이 하락하면 소득이 증가된 것과 같기에 수요량이 증가한다.
20 |
탄력성 |
탄력성의 의미
가격의 변화가 수요(공급)량에 미치는 영향을 말한다.
탄력적 |
탄력성>1 |
수요량이 가격보다 많이 변함 |
단위탄력적 |
탄력성=1 |
수요량과 가격이 똑같이 변함 |
비탄력적 |
탄력성<1 |
수요량이 가격보다 조금 변함 |
탄력적이라는 말의 쉬운 이해
가격변화에 수요(공급)량이 민감하게 변한다(민감도가 크다)
선택할 대체재가 많다(운신 폭이 넓다)
탄력적인 자가 시장에서 유리한 위치를 점한다(시장 주도권을 잡는다)
탄력성은 기울기와 반비례하므로 탄력적일수록 수평에 가까워진다.
탄력성과 기업 총수익과의 관계
총수입 = P(단가) × Q(수량) |
탄력적인제품 |
저가정책이 유리(박리다매 정책) |
비탄력적적제품 |
고가정책이 유리 |
단위탄력적제품 |
총수입 극대의 상태이니 변화를 주어서는 안 됨 |
탄력성과 수급량의 관계
수요가 완전탄력 |
공급자(임대인)가 100% 부담 |
수요가 완전비탄력 |
수요자(임차인)가 100% 부담 |
공급이 완전탄력 |
수요자(임차인)가 100% 부담 |
공급이 완전비탄력 |
공급자(임대인)가 100% 부담 |
탄력성과 수급량의 관계(그래프로 이해할 것) - (중요)
동일한 수요증가시 공급이 비탄력적일수록 가격상승폭이 크다.
동일한 수요감소시 공급이 비탄력적일수록 가격하락폭이 크다.
수요가 완전탄력시 공급이 변해도 가격은 변화가 없다.
공급이 완전탄력시 수요가 변해도 가격은 변화가 없다.
수요가 비탄력일수록 공급증가시 가격하락폭이 크다.
탄력성의 중요 출제지문
‣ 수요는 기간이 길수록 탄력적이다.(선택할 대체재가 많아지므로)
‣ 공급은 공급기간이 길수록 비탄력적이다.(빠른 공급이 불가하므로)
‣ 측정기간이 길면 탄력적, 짧으면 비탄력적이 된다.
‣ 부동산을 주거용, 상업용, 공업용으로 세분화할수록 더 탄력적이 된다.
‣ 주거용은 상공업용에 비하여 더 탄력적이다.(대체재가 더 많으므로)
‣ 정부의 임대주택 정책은 저소득층을 더 탄력적으로 만든다.(대체재 증가)
‣ 부동산 광고는 소비자를 더 비탄력적으로 만든다.(광고를 통하여 선호도를
높여서 가격을 올려도 구입하게 만들기에)
연계핵심문제
아파트에 대한 수요와 공급의 탄력성에 관한 설명 중 틀린 것은?
① 공급이 증가할 때 수요의 가격탄력성이 비탄력적 일수록 가격이 더 내린다.
② 수요의 소득탄력성은 소득의 변화율에 대한 수요량의 변화율이다.
③ 수요가 증가할 때 공급의 가격탄력성이 비탄력적 일수록 가격은 더 오른다.
④ 공급이 가격에 대해 완전 비탄력적일 때 수요가 증가해도 가격은 변하지 않는다.
⑤ 수요가 가격에 대해 완전 탄력적일 때 공급이 증가해도 가격은 변하지 않는다.
☞ ④공급이 가격에 대해 완전 비탄력적일 때 수요가 증가하면 가격은 상승하게 된다.
수요. 공급의 탄력성에 대한 설명으로 가장 적절한 것은?
① A재화의 가격이 하락할 때 B재화의 수요가 감소했다면 두 재화는 보완재 관계일 것이다.
② 수요의 가격탄력성이 0보다 작은 재화는 정상재이다.
③ 가용자원의 획득이나 생산 시간이 장기일수록 공급의 탄력성은 커지는 경향이 있다.
④ 수요의 가격탄력성이 완전 비탄력적이면 공급이 감소해도 거래량은 불변이고 가격은 상승한다.
⑤ 대체부동산의 수요가 감소한다면 대상부동산의 수요곡선을 좌하향 시킨다.
☞ ① 대체재. ② 열등재 ③ 탄력성이 작아진다. ⑤ 증가하므로 우상향 시킨다.
어떤 재화의 수요의 가격탄력성이 2.5일 때 공급자가 이 재화의 가격을 10% 인하할 때
공급자의 총수입 증가는 얼마인가?
① 25% ② 12.5% ③ 10%
④ 8% ⑤ 5%
☞ ② 기업의 총수입 = P X Q이다.
1 X 1 (100% × 100%)에서 가격이 10% 인하 되었으니 0.9 (90%)가 되고,
가격이 1단위 인하할 때 수요는 2.5단위 증가하니 1.25 (125%가 된다).
0.9 × 1.25 = 1.125 12.5% 증가했다.
가격을 내렸는데 오히려 총수입이 증가했으니 저가정책(박리다매)이 유리한 상품이다.
부동산 수요와 공급의 가격탄력성에 대한 설명으로 틀린 것은?
① 전체부동산의 수요의 가격탄력성보다 용도별. 지역별로 세분화할수록 탄력성은 커진다.
② 후진국이나 개발도상국들은 주택공급량보다 수요량이 더 많아서 주택 부족률이 높다. 이것
은 수요자의 주거이동에 대해 제약조건이 많다는 의미이므로 수요의 가격탄력성이 비탄력
적임을 말해준다.
③ 저소득층의 재산세 부담이 너무 크므로 공공주택의 공급이나 임대료규제정책을 통해 저소득
층 보호책이 요구된다.
④ 주거용부동산에 비해 상업용. 공업용이나 특수목적의 부동산은 특정입지조건을 요구하므로
대체성이 낮아서 더 탄력적이다.
⑤ 생산비가 상승할수록 공급이 비탄력적이며 용도변경 등 제한법규가 강할수록 공급이 가격에
비탄력적이다.
☞ ④대체성이 낮다는 말은 비탄력적이라는 의미이다.
다음 중 부동산 시장에서의 수요와 공급 탄력성에 대한 설명으로서 맞는 것은?
① A재화의 가격이 하락할 때 B재화의 수요가 감소했다면 두 재화는 보완재이다.
② 수요의 가격탄력성이 0보다 작은 재화는 정상재이다.
③ 생산기간이 장기일수록 공급의 탄력성은 커지는 경향이 있다
④ 대체부동산의 수요가 감소한다면 대상부동산의 수요곡선을 좌하향 시킨다.
⑤ 수요의 가격탄력성이 완전비탄력적이면 공급이 감소할 때 거래량은 불변이고 가
격은 상승한다.
☞ ⑤
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탄력성 결정요인 |
※탄력성에 대한 이해는 합격을 위하여 필수적으로 알아야 할 제일 중요한 필수항목이다.
아래의 표 자체만으로도 필히 1문제 출제돼는 영역이다.
수요의 가격탄력성 결정요인
탄력적으로 만드는 요인 |
비탄력적으로 만드는 요인 |
독점력이 없다. |
독점력이 있다. |
대체재의 수가 많다. |
대체재의 수가 적다. |
장기 |
단기 |
일반재화 |
부동산 |
용도다양(전환용이) |
용도제한(특수용도) |
규제완화 |
규제강화 |
사치품(투기재) |
필수품(투자재) |
고가품 |
저가품 |
시장수요 |
개별수요 |
부분시장으로 세분(동질성) |
전체시장 |
주거용 |
상/공업용 |
고가주택수요 (소득에서 차지하는 비중이 큰 재화) |
저가주택수요 (소득에서 차지하는 비중이 작은 재화) |
※용도를 주/상/공으로 세분화 시킬수록 대체재 찾기가 용이하기에 탄력성이 커진다.
※고가품일수록 더 탄력적인 이유는 같은 1단위 일지라도 고가품의 금액 차이가 저가품
의 1단위 변화 금액보다 크기에 수급량의 차이가 크게 나타나기 때문이다.
공급의 가격탄력성 결정요인
탄력적으로 만드는 요인 |
비탄력적으로 만드는 요인 |
측정기간이 장기 |
측정기간이 단기 |
규제완화 |
규제강화 |
용도전환용이 |
용도전환곤란 |
제조기간이 짧은 일반재화 |
건축기간이 긴 주택 |
기술향상 |
기술퇴보 |
부패하지 않는 재화 |
부패하기 쉬운 재화 |
생산비가 상승하지 않는 경우 |
생산비가 급격히 상승하는 경우 |
중고주택 공급 |
신규주택 공급 |
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탄력성 공식 |
가격탄력성 =
소득탄력성 =
교차탄력성 =
연계핵심문제
아래 예문의 ( ) 안에 들어갈 숫자는?
주택시장이 서로 대체관계에 있는 아파트와 빌라로 구성되어 있으며, 아파트 가격에 대한 빌라 수요의 교차탄력성은 0.8이라고 가정하자. 아파트 가격이 1,600만원에서 2,000만원으로 상승한다면, 빌라의 수요량은 1,200세대에서 ( ) 세대로 증가할 것이다. (단, 탄력성 계산시 기준가격과 수요량은 최초의 값으로 한다) |
① 1,280 ② 1,380
③ 1,440 ④ 1,600 ⑤ 1,860
☞ ■ 수요의 교차탄력도(0.8) = ■ X = 240
■ 그러므로 빌라의 수요량은 1,440세대로 증가할 것이다. ③
A지역의 중형주택임대료가 평균 15% 인상됨에 따라 중형주택에 대한 임대수요가 30% 감소하였다면, 중형주택임대수요의 가격탄력성은 얼마인가?
① 0.5 ② 1.0
③ 1.5 ④ 2.0 ⑤ 2.5
☞ 수요의 가격탄력성=수요량의 변화율/가격의 변화율
따라서 수요의 가격탄력성=30%/15%=2 ④
공급자가 분양가격을 10% 인하 할 경우 가격탄력성이 2라면, 총매출액의 변화는?
① 10%증가 ② 10%감소
③ 20%증가 ④ 8%감소 ⑤ 8%증가
☞ x = 20 총매출액 = 0.9 × 1.2
• 총매출액은 1.08이 되므로 처음의 1보다 8%가 증가한다. ⑤
소득이 20% 증가했는데 어느 부동산의 수요가 10% 감소했다면 수요의 소득탄력성은 얼마이고 어떤 재화인가?
① 2. 정상재 ② 2. 우등재 ③ 0.5 정상재
④ 0.5 열등재 ⑤ -0.5 열등재
☞ = -0.5 음(-)의 값을 가지므로 열등재이다. ⑤
아파트와 단독주택이 대체재 관계일 때 단독주택가격이 1000만원에서 1200만원으로 상승할 때 아파트의 수요량이 2000세대에서 3000세대로 증가했다면 단독주택가격
변화율에 대한 아파트 수요량의 변화율인 교차탄력성은 얼마이겠는가?
① 2 ② 2.5 ③ 3
④ 1.5 ⑤ 0.5
☞ ②
수요의 가격탄력성이 2이고, 소득탄력성이 3일 경우, 가격이 10% 상승하고, 소득이 5% 증가한다면 거래량의 변화는?
① 20%감소 ② 15%증가 ③ 5%감소
④ 15% 감소 ⑤ 5%증가
☞ 가격탄력성
소득탄력성
20%감소 + 15%증가 = 5%감소 ③
임대주택의 임대료가 10% 인상되면 임대수요가 20%정도 줄어든다. 임대료 인상이 임차인에게 미치는 영향은?
① 지출금액이 증가할 것이다.
② 지출금액은 변화가 없을 것이다.
③ 임대주택과 보완재 관계에 있는 주택을 더 많이 수요 한다.
④ 임대주택과 대체재 관계에 있는 공공주택을 더 적게 수요 한다.
⑤ 지출금액은 감소할 것이다.
☞ ⑤ 가격(임대료)에 대한 수요의 탄력성이 2이므로 상당히 탄력적이다.
항상 비탄력적인 자가 비교적 더 큰 손해를 보기에 탄력성이 큰 임차인의 지출 부담은 줄어들 것이다.
임대부동산에 있어서 수요의 가격탄력성과 임대수입에 관하여 틀린 것은?
① 수요가 완전탄력적일 때 임대료가 오르면 임대수익은 “0”이다.
② 수요가 완전비탄력적일 때 임대료가 변화해도 임대수익은 불변이다.
③ 수요가 탄력적일 때 임대료가 오르면 임대수익이 감소한다.
④ 수요가 비탄력적일 때 임대료가 오르면 임대수익이 증가한다.
⑤ 수요의 가격탄력성이 1일 때는 임대료가 올라도 임대수익은 불변이다.
☞ 수요가 완전비탄력적일 때 임대료가 오르면 임대수익은 증가한다. ②
부동산 수요와 공급의 탄력성에 대한 설명으로서 올바르지 못한 것은?
① 측정기간이 단기보다 장기일 때 수요의 탄력성은 커진다.
② 용도전환이 용이할수록 수요와 공급 모두 탄력적이 된다.
③ 사치품보다 생필품이 더 비탄력적이다.
④ 저가품보다 고가품이 더 탄력적이다.
⑤ 수요량의 변화율에 대한 수요량에 충격을 주는 요인의 변화율을 수요의 탄력성이 라 한다.
☞ 수요량에 영향을 주는 요소들에 대한 수요량의 변화를 탄력성이라 한다. 분자가 수요량이다.⑤
다음 중 탄력성과 수급량에 관련된 설명으로서 틀린 것은?
① 동일한 수요증가시 공급이 비탄력적일수록 가격상승폭이 크다.
② 동일한 수요감소시 공급이 비탄력적일수록 가격하락폭이 크다.
③ 수요가 완전탄력시 공급이 변해도 가격은 변화가 없다.
④ 공급이 완전탄력시 수요가 변해도 가격은 변화가 없다.
⑤ 수요가 비탄력에 가까울수록 공급증가시 가격하락폭이 작고, 공급감소시 가격상승 폭이 작다.
☞ 비탄력적 일수록 대체재가 적기에 가격의 상승폭이나 하락폭이 크다.⑤
토지 공급이 완전비탄력적일 때 토지에 대한 수요가 줄어들 경우에 대한 설명으로 올바른 것은?
① 토지공급량은 줄지 않으며 지가는 떨어진다.
② 토지공급량이 줄지 않기 때문에 지가는 떨어지지 않는다.
③ 토지공급량은 줄어들게 되어 지가는 상승한다.
④ 토지공급량은 줄어들지만 지가도 또한 떨어진다.
⑤ 토지 공급량은 줄지 않기 때문에 지가는 계속 상승한다.
☞ 그래프를 그려보면 쉽게 답이 보인다. 완전비탄력적이기에 당연히 공급량은 변함이 없으며, 수요감소는
수요곡선을 좌하향 시킨다. 그러므로 지가는 떨어진다.①
수요함수는 Qd = 3200 - 4P인 주택시장이 있다. 현재 주택가격이 400원 이었으나,
어떤 원인으로 인하여 주택가격이 500원으로 인상된 경우, 해당시장에서의 주택의 가격탄력성은 얼마인가?
① 1.6 ② 1.7 ③ 1.0
④ 0.7 ⑤ 0.6
☞ ③ 원래 수요량 = 3200 - 4P . P가 400이므로 3200 - 1600 원래 수요량은 1600
바뀐 수요량 = 3200 - 4P . P가 500이므로 3200 - 2000 바뀐 수요량은 1200
가격변동분은
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균형가격과 균형량 |
시장의 균형가격과 균형량은 수요와 공급이 만나는 선에서 결정된다.
|
P
균형가격과 균형량 결정지점
(공급자의 최소가격과 수요자의 최대가격이 만나는 점)
Q
수요함수의 비교
개별수요(공급)함수 |
수요자(공급자)가 한명인 경우(급경사) |
시장수요(공급)함수 |
수요자(공급자)가 다수인 경우(완경사) |
※시장수요(공급)곡선은 개별수요(공급)곡선을 더 완만하게(탄력적으로) 만든다.
그래프 이용법
증가라는 말이 나오면 무조건 우측으로 이동
감소라는 말이 나오면 무조건 좌측으로 이동한다는 것만 알면 된다.
수요와 공급 중 한 가지만 변했을 경우(그래프로 연습해 보세요)
공급불변/수요증가시 |
균형가격은 상승하고, 균형량은 증가한다. |
수요불변/공급증가시 |
균형가격은 하락하고, 균형량은 증가한다. |
수요와 공급 두 가지 모두 변했을 경우(선의 간격으로 답을 찾는다)
수요증가 = 공급증가시 |
균형가격은 불변이고, 균형량은 증가한다. |
수요증가 > 공급감소시 |
가격은 상승하고 균형량은 증가한다. |
수요감소 < 공급감소시 |
가격은 상승하고 균형량은 감소한다. |
수요증가/공급증가 동시발생시 |
시장의 양은 늘어나고 가격은 모른다. |
주의)“변하지 않는다”라는 것은 수요와 공급의 변화폭이 같다는 것을 의미하며,
“알 수 없다”라는 것은 그 변화폭을 명확히 모른다는 의미이다.(다른 의미이다.)
연계핵심문제
어떤 지역에서 토지의 시장공급량(Qs)은 300이다. 토지의 시장수요함수가
Q1d=500-2P에서
Q2d=450-2P로 변환하면 시장의 균형가격은 얼마만큼 감소하는가?
① 25 ② 50 ③ 75
④ 100 ⑤ 12
☞ 공급량은 변함이 없고 수요량만 변한 경우이다. 300 = 500 -2P P = 100 300 = 450 -2P P = 75.
균형가격은 100원에서 75원으로 변했으므로 25원이 감소하였다. ①
다음 중 균형가격과 균형량의 변화에 대한 설명으로 틀린 것은?
① 수요만 변화한다면 균형가격과 균형량은 같은 방향으로 변화한다.
② 공급만 변화한다면 균형가격과 균형량은 서로 반대방향으로 변화한다.
➂ 수요와 공급이 동시에 증가하면 균형가격은 상승하며 균형량은 알 수 없다.
➃ 수요가 증가하면 초과수요가 발생하여 균형가격이 상승한다.
➄ 수요 증가시에 공급이 비탄력적일수록 가격상승폭이 크고 공급증가폭이 작다.
☞ 수요와 공급이 동시에 증가하면 시장 유통량은 증가하나 가격변화는 알 수 없다. ③
임대아파트의 수요함수는 QD = 1400-2P, 공급함수는 QS = 200+4P 라고 하자.
이때 정부가아파트 임대료를 150만원/㎡으로 규제했다. 이 규제 하에서 시장의
초과수요 또는 초과공급 상황과 그 수량은?
① 초과수요 100㎡ ② 초과수요 300㎡ ③ 초과공급 100㎡
④ 초과공급 200㎡ ⑤초과공급 300㎡
☞ 균형 상태에서는 수요와 공급이 일치한다. 따라서 1400-2P = 200+4P -> 1200 = 6P -> P=200
균형가격이 200만원인데 규제가격을 150만원으로 정한 상태이기 때문에 균형가격보다 낮은 상
태에서의 가격규제는 초과수요 현상을 발생시킨다. 그 크기는 다음과 같다.
(1400 - 2 × 150) - (200 + 4 × 150) = 300㎡ ②
아파트에 대한 개별 수요함수가 Qd = 1000 -2P로 동일한 수요자가 1000명이 있다.
또한 이 아파트의 공급 개별함수가 Qs = 30P인 공급자가 100명이 있다. 이 시장에서
아파트에 대한 균형가격과 균형 거래량은 얼마인가?
➀ 균형가격 200, 균형량 40만 ➁ 균형가격 200, 균형량 60만
➂ 균형가격 300, 균형량 40만 ➃ 균형가격 300, 균형량 60만
➄ 균형가격 400, 균형량 60만
☞ 공급자와 수요자가 다수인 시장함수에 관한 문제이다.
(1000 -2P) × 1000 = 30P × 100 1.000.000 - 2000P = 3000P 1.000.000 = 5000P
P =200 Q = 600000(대입) ②
다음 중 주택시장에서 시장 균형가격이 상승하는 경우는 어느 것인가?
① 수요측면의 대체재 가격 하락
② 프로젝트파이낸싱의 활성화
③ 부동산 신디케이션제도의 활성화
④ 건축비의 하락, LTV비율의 인하
⑤ DTI제도에서 저당 대출기간의 장기화
☞ 시장의 균형가격이 상승하는 경우는 공급감소와 수요증가 두 가지 경우이다.
그 경우에 해당하는 것을 찾으면 된다.
① 대체재 가격이 하락하면 대체재 수요는 증가하지만 해당상품 시장은 수요가 감소한다.
② ③ 프로젝트파이낸싱과 신디케이트가 활성화되면 공급이 증가한다.
④ 건축비가 하락하고 LTV(대부비율)비율이 인하되면 공급이 증가한다.
⑤ 대출기간이 장기화되면 매 기의 상환액 부담이 작아져서 유효 구매력이 커지므로 수요가 증가한다.⑤
24 |
부동산 경기변동 |
※경기는 호황과 불황의 연속이다.
호황에서 시작해서 불황을 거쳐 다시 호황으로 접어드는 것을 “1순환주기”라 한다.
순환주기의 비교
일반경기 |
부동산경기 |
키친(3~4년) 주글라(7~8년) - 주순환주기 쿠즈네츠(20년) 콘트라티에프(50년) |
한센파동(17~18년) 건축의 순환주기와 같다. |
※부동산의 순환주기는 일반경기의 주순환주기 보다는 길다.(한센파동>주글라파동)
그러나 일반경기의 장기 변동보다는 짧다(쿠즈네츠, 콘트라티에프>한센파동)
지문) 부동산경기는 일반경기의 일반적인 파동보다는 길다(O)
지문) 부동산경기는 일반경기의 장기변동 주기보다 길다(×)
부동산경기의 특징
‣ 개별적, 지역적인 특성이 강하게 나타난다.
‣ 회복국면은 느리고 후퇴국면은 짧다.(우경사비대칭형)
‣ 일반경기에 비하여 후행한다.(주식은 선행)
‣ 일반경기에 비하여 진폭(가격차이)이 크다 - 고가성 및 투기성 영향
‣ 부동산경기는 일반경기의 변화에 쉽게 대응하지 못하고 불규칙적이다
(이것을 타성이 길다고 한다)
‣ 상공업용 부동산은 일반경기와 비례. 주거용은 반비례한다.
호황일 때는 상공업용이, 불황일 때는 주거용 부동산의 건축이 많아진다.
(주거용이 수익은 작지만 위험이 적어서 안정적이기에)
연계핵심문제
부동산경기변동에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은?
① 부동산경기는 주기의 순환국면이 일정치 않은 경향이 있다.
② 부동산경기는 일반경기보다 선행하기도 하며, 때로는 후행하기도 한다.
③ 부동산경기는 일반경기와 비교하여 팽창국면과 위축국면간의 차이가 크다.
④ 부동산경기는 부동산의 유형에 따라 각각 다른 변화특성을 나타내기도 한다.
⑤ 부동산경기는 분석대상지역의 인근지역에 한정하여 측정하는 것이 유효하다.
☞ 부동산 경기는 통상적으로 개별적 지역적 현상을 나타내므로 부동산 경기 측정을 인근지역에
한정하여 판단하는 것은 유효하지 않다.⑤
부동산경기에 관한 설명 중 옳은 것은?
① 일반적으로 부동산경기는 여러 부동산 유형과 지역에서 동시에 같은 국면으로 진행된다.
② 경제주체들이 부동산 가격상승에 대한 기대를 갖고 있다면 부동산 가격이 급등할 수 있다.
③ 부동산경기 후퇴국면에서 중개활동은 매수자보다 매도자를 중시하게 된다.
④ 방학동안 대학가 원룸의 공실이 늘어나는 것은 무작위적 변동에 해당한다.
⑤ 2005년 정부의 8.31 부동산대책과 같은 외부충격으로 주택경기가 하강한다면 이
는 순환적 경기변동에 해당한다.
☞ 답 ②. 부동산은 국지적경향이 강하므로 각기 다른 방향으로 진행되며, 후퇴국면은 불황이므로
매수자가 중시된다. 부동산 경기변동은 계절적변동 (정기적. 주기적. 순환적)과 갑자기 발생하
는 무작위적 변동으로 나눠진다. 무작위적 변동으로서는 정부정책의 변화. 파업. 지진. 홍수
등이 있다.
다음 중 부동산경기변동에 대한 설명으로서 틀린 것은?
① 부동산경기의 순환주기는 일반경기의 주순환보다는 길다.
② 부동산경기의 순환주기는 일반경기의 장기순환 보다는 짧다.
③ 부동산경기는 일반경기에 비하여 저점과 정점의 폭인 진폭이 크다.
④ 부동산경기는 일반경기에 비하여 후행하지만 주식은 선행한다.
⑤ 주거용 부동산은 일반경기에 비례하지만 ,상업용과 공업용 부동산은 일반경기에
역행한다.
☞ 일반경기가 호항일 경우에는 수익성이 높은 상•공업용에 투자하고, 불황일 때는 수익성은 작
아도 안정적인 주거용 건물에 투자한다.⑤
25 |
부동산경기 측정지표 |
부동산경기 측정지표의 구분
공급지표 |
수요지표 |
보조지표 |
허가량(선행지표) 착공량(동행지표) 완공량(후행지표) |
택지분양량(선행지표) 거래량(동행지표) |
가격변동으로 경기 측정경기가 좋으면 가격상승 |
※반대로, 가격이 오른다고 해서 경기가 좋다고 말해서는 안 된다.
ex)❶투기 ❷건축비상승 ❸스테그플레이션(불황속의 물가상승)
연계핵심문제
부동산 경기변동과 경기측정지표에 대한 설명으로 맞는 것은?
① 가격상승은 호황이라고 할 수 있다.
② 건축량은 공급지표이며 허가량은 선행지표, 착공량과 완공량은 동행지표이다.
③ 부동산경기의 주순환은 일반경기의 변동주기보다 2배정도 길지만 부동산경기의
장기순환은 일반경기보다 더 길고 규칙적이다.
④ 부동산 경기변동도 부문별, 지역별, 경기변동의 가중평균적 성격을 띤다. 가중평
균적 성질은 부문별 상쇄에 의해 경기변동의 움직임을 완만하게 만든다.
⑤ 부분별로 보면 일반경기가 호황이면 주거용 건축물의 착공이 활발하고 상업용, 공
업용 건축경기가 침체될 것이다.
☞ 가중평균을 하면 경기변동의 움직임이 더 완만해진다.④
26 |
부동산시장의 특성 및 기능 |
※부동산시장은 수요와 공급이 원활하지 못한 불완전경쟁시장이고 추상적시장이다.
부동산시장이 불완전경쟁시장이 되는 이유
‣ 국지성-지역별 부분시장별로 격차가 심함(중개업 및 감정평가업 필요)
‣ 거래의 은밀성(비공개) - 정보획득 곤란
‣ 상품의 개별성(비표준화) - 일물일가의 법칙이 적용 안 됨
‣ 매매의 장기성- 고가이고 법적제한이 많다
‣ 소수의 판매자와 구매자 - 고가이기에 구매력이 수반되어야 한다.
‣ 비조직성
‣ 규제가 심함
‣ 외부효과의 영향이 큼
부동산시장의 기능
자율적 기능 |
정책적 기능(조세기능) |
시장의 수요공급 원리에 의한 기능 |
정부의 정책적개입에 의한 기능 |
자원배분기능 교환기능 가격창조기능(가격형성) 정보제공기능 양과 질 조절기능 토지이용 결정기능 |
소득재분배기능 지가안정기능 주택문제해결기능 |
연계핵심문제
다음 중 부동산시장의 자율적기능이라 할 수 없는 것은?
① 자원과 공간의 배분 기능
② 양과 질의 조절 기능
③ 매매교환 기능
④ 소득재분배를 통한 소득의 형평성 기능
⑤ 정보제공기능과 가격창조 기능
☞ 소득재분배. 지가안정. 주택문제해결 등은 정부의 조세정책에 의한 기능들이다.④
부동산시장에 관한 설명 중 틀린 깃은?
① 부동산 거래에 필요한 정보 습득에는 일반적으로 많은 비용이 소요된다.
② 부동산경기가 상승국면에 들어서면 시장은 구매자 주도시장으로 변한다.
③ 물리적으로 동일해도 경제적•법적성질이 다르면 부동산 상품의 성격은 달라진다.
④ 부동산은 고가(高價)이기 때문에 자금조달가능성이 시장참여에 영향을 미친다.
⑤ 부동산 공급에는 상당한 시간이 소요되기 때문에 수요가 급증하더라도 공급이 적
시에 이루어지지 못하는 경우가 많다.
☞ 상승국면일 때는 구매자들이 많아지기에 판매자위주 마케팅 전략을 세워야 한다.②
주택시장에 대한 설명 중 가장 옳은 것은?
① 물리적 주택시장은 완전경쟁을 전제로 하는 이론이나 모형으로 분석이 용이하다.
② 주택이란 이질성이 강하므로 용도적으로 동질화된 상품으로 분석해서는 안된다.
③ 지역적 경향이 강하고, 지역수요에 의존하기 때문에 적정가격 도출이 용이하다.
④ 주택시장의 단기공급곡선은 유량개념을, 장기공급곡선은 저량 개념을 의미한다.
⑤ 주택시장분석에서 유량의 개념뿐만 아니라 저량의 개념을 파악하는 것은 주택공
급이 단기적으로 제한되어 있기 때문이다.
☞ ①물리적 시장은 불완전경쟁시장이기에 완전경쟁시장 이론으로는 분석이 어렵다.
②주택은 용도적으로는 동질성을 띤다(예: 아파트)
③주택은 지역마다 가격차가 존재하기에 적정가격 도출이 어렵다.
④단기공급곡선은 저량. 장기공급곡선은 유량이다.
부동산가격 및 부동산시장의 특성에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은?
① 수요와 공급에 의해 결정되고, 그 가격이 다시 수요와 공급에 영향을 준다.
② 부동산가격은 각각의 권리마다 개별적으로 형성되지 않는다.
③ 부동산가격은 가격형성 요인들 간의 상호작용 과정 속에서 형성된다.
④ 수요와 공급의 조절이 어려워 단기적으로 가격왜곡이 발생할 가능성이 높다.
⑤ 부동산 가격은 불완전시장에서 형성되고, 거래당사자의 개인적인 동기나 특수한
사정이 개입되기 쉽다.
☞ 부동산은 매매시나 임대시의 가격이 각기 존재한다(파인애플기법. 하와이기법) ②
부동산시장에 대한 설명으로 올바른 것은?
① 부동산의 개별성에 의하여 동일재화가 동일시장에서 동일가격을 형성한다.
② 주택의 내구성 때문에 일반재화에 비해 재구매기간이 짧아지는 경향이 있다.
③ 수요, 공급자간에 고도의 공적인 경향을 띤다.
④ 주택서비스 효용 측면에서는 이질성을 띠나 물리적 주택은 동질성을 띤다.
⑤ 동일지역 내에서는 유사한 가격이 형성되나 부분시장 간에는 이질적이고 불균형
을 초래한다.
☞ 개별성에 의하여 가격차이가 심하며, 비공개성에 의하여 고도의 사적인 경향을 띠며, 물리적
으로는 달라도 효용은 동일할 수 있으며, 내구성이 있기에 한번 구입하면 오래 간다.⑤
부동산시장의 특성에 대한 설명으로 틀린 것은?
① 고가성은 수요자와 공급자를 한정시키므로 불완전경쟁을 야기시킨다.
② 부증성은 지역 간의 초과수요, 초과공급을 발생케 하여 부분시장 간의 불균형을
초래한다.
③ 내구성은 지금 당장 수요가 감소해도 기존공급량이 쉽게 감소하지 않으며 상당
기간동안 빈집으로 남아 있으면 사회적비용이 증가한다.
④ 자본시장의 일종으로서 부동산시장은 추상적시장이지만 지리적 공간으로서의 부
동산시장은 구체적시장이 될 수 있다.
⑤ 수급조절의 곤란성 , 매매기간의 장기성은 단기적 거래의 왜곡을 일으켜서 부동산
시장을 불완전경쟁시장으로 만든다.
☞ ② 부증성이 아니라 부동성으로 인해 나타나는 현상이다.
부동산시장과 관련된 내용으로 올바른 것은?
① 한계효용균등점에서 효용이 극대화된다.
② 비용증가산업일 경우 장기적으로 주택가치는 원래보다 약간 하락한다.
③ 공급자가 생산할 수 있는 대체상품의 가격이 상승하면 주택공급곡선을 우측으로
이동 시킨다.
④ 주택수요의 가격탄력성이 1보다 작은 경우에 가격(임대료)이 상승하면 공급자(임
대인)의 총수입은 감소한다.
⑤ 단기공급곡선은 일정기간의 주택 유량 공급곡선이고, 장기공급곡선은 일정시점의
주택 저량공급 곡선이다.
☞ ②약간상승 ③공급자의 입장에서 보면 대체상품의 가격이 오를 경우 대체상품 공급을 늘리고
해당상품 공급은 줄이기에 공급곡선이 좌측으로 이동한다. ④증가 ⑤바뀌었다.
주택시장분석과 관련된 내용으로 틀린 것은?
① 신축주택 매각기간이 길어질수록 주택경기가 후퇴할 징조이다.
② 주택공급활동이 장기간 활발하게 지속시 주택시장경기가 악화될 가능성이 존재하
고 공가율이 존재한다.
③ 주택을 물리적 측면으로 보면 질적. 양적으로 이질적 상품이나 주택이 주는 효용
(서비스)측면으로 보면 동질적 상품이 될 수 있다.
④ 건축비의 급격한 상승은 공급자의 이윤을 감소시켜 주택공급이 감소하고 주택가
격 상승으로 주택수요가 감소한다.
⑤ 경기침체시 도심에서의 주택재고가 외곽보다 더욱 증가하고 대형주택보다 소형주
택 재고가 더욱 증가한다.
☞ 경기가 침체되면 쾌적성을 추구하는 외곽 주택과 대형주택의 재고가 증가 할 것이다.⑤
다음 주택시장분석의 내용 중 올바른 것은?
① 주택유량의 공급량이란 기존주택의 개량. 보수. 증개축을 통한 주택의 양이다.
② 일정시점에 존재하는 주택저량의 공급량은 다른 시간대에 생산된 주택들로 이루
어진다.
③ 단기에서는 신규주택 시장에서의 공급량은 기존주택 시장에서의 공급량보다 많다.
④ 주택 소요에서는 유효수요를 대상으로 양적정책을 주로 하며, 주택수요는 구매력
이 없는 계층을 대상으로 사회복지정책의 일환으로 전개하는 것이다.
⑤ 주택을 생산시 토지. 노동. 자본을 결합해야 하는데 토지가 가장 중요한 생산요소
로서 토지 용도전환의 법적 규제가 완화될수록 공급곡선의 기울기는 커진다.
☞ ① 저량공급 ③ 단기-저량공급이 많다. ④ 수요-유효수요, 소요-잠재적수요(복지정책)
⑤ 공급증가 요소이므로 탄력성이 커진다(기울기가 작아진다)
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수요와 소요 및 공가현상 |
수요와 소요의 구분
수요 |
소요 |
구매력수반(유효수요) 민간주도(시장원리 적용) 중산층(효율성 강조) |
구매력이 부족한 서민층(잠재적수요) 국가의 정책적 배려 필요최저주거기준 설정(형평성 강조) |
주택 공가현상의 유형
마찰적공가현상 |
이사 등을 위하여 필요한 공가율(3~5%) (필요공가율, 합리적공가율. 적정공가율) |
의도적공가현상 |
별장. 개인콘도. 주말농장 등 |
통계적공가현상 |
2/3이상 건설된 주택을 완공주택으로 통계에 잡았을 때, 실제 주택과의 불일치에서 오는 공가현상 |
주택의방기현상 |
농촌의 빈집 등 |
경기변동의 유형
계절적 변동 |
정기적/주기적/순환적변동(이사철, 대학가방학 등) |
장기적 변동 |
신개발 또는 재개발(50년 이상의 기간) |
무작위적 변동 |
예상치 못한 비순환적 경기변동(파업, 정부정책, 자연재해) |
※부동산경기의 장기적변동은 일반경기의 장기적변동보다 기간이 짧고, 지역적인 수준에
서 매우 불규칙적으로 일어난다.
연계핵심문제
부동산시장에서 나타나는 현상의 하나인 공실률에 관한 설명 중 틀린 것은?(다음테마 문제임)
① 공실률은 부동산이 임대기간 중 임대되지 않고 비어있는 기간의 비율을 의미하기도 한다.
② 임대차 기간이 긴 경우에 비해 임대차 기간이 짧은 경우가 공실위험을 줄일 수 있다.
③ 공실률 분석은 투자 부동산의 안정적인 점유율 결정에 도움을 준다.
④ 공실률 조사는 임차공간이 임차인들에 의해 사용되고 있는 정도를 파악하는 것이다.
⑤ 공실률을 조사하여 과잉공급 상태에 있는지, 향후 그러한 위험성은 없는지 등을 조사한다.
☞ 정박임차인(은행 등)이 임대하여 임대기간이 길어야 공실위험이 적다.②
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거미집이론 |
※공급시간의 장기화로 인하여 존재하는 수요를 공급이 충족시킬 수 없기에 나온 이론
농작물과 건물이 모두 공급기간이 길다는 공통점이 존재하기에 부동산에도 적용
암기법) 수탄수/공탄발
거미집이론의 단점
‣ 공급자가 공급기준을 전(前)기의 가격에 기준을 둔다는 점
‣ 저장시설의 발달 및 수입으로 인하여 원활한 공급이 가능해진 점
‣ 교통 및 인터넷의 발달로 미래 수요예측이 가능해진 점
연계핵심문제
다음은 부동산경기의 거미집이론에 대한 설명이다. 틀린 것은?
① 공급변화에 대응하여 수요변화가 즉각적으로 이루어지지 않기에 나온 이론이다.
② 발생원인은 수요공급의 시차, 시장에 대한 정보부족이다.
③ 생산기간의 장기성 때문에 단기에 가격이 왜곡된다.
④ 대규모 임대공간을 동시에 창출하는 상•공업용 부동산에 더 빈번히 나타난다.
⑤ 수요의 가격탄력성보다 공급의 가격탄력성이 더 클수록 불안정한 발산형이 된다.
☞ 공급기간의 장기화로 인하여 공급이 수요변화에 즉각 대응하지 못하기에 나온 이론이다.①
29 |
주거분리와 여과 |
주거분리
고소득층과 저소득층 주거지역이 명확히 구분되는 것
A.저소득층 주거지역 |
경계지역 |
B.고소득층 주거지역 |
※A쪽 경계지역은 매매시에 할인된 금액으로 팔릴 것이고(-.부의 외부효과),
B쪽 경계지역은 할증된 금액으로 팔릴 것이다.(+.정의 외부효과)
※B지역의 경우처럼 고소득층 주거지역에 저소득층이 들어오는 것을 침입이라
고 하며, 침입이 이루어지면 거의 천이가 이루어진다.
(천이: 토지이용 상황이 바뀌는 것)
※천이가 되는 것을 막으려면 경계지역에 쾌적한 공원 등을 조성하면 토지금액 이 오르기에 저소득층이
침입하는 것을 막을 수 있다.
주택의 여과
여과란 오직“소득”의 측면만을 고려한 것이다.
소득의 변화에 따라서 저소득층과 고소득층이 서로 이동하는 것을 말한다.
여과의 종류
상향여과 |
하향여과 |
저소득층 주택이 재개발 등으로 좋아져서 고소득층이 사용 |
고소득층 주택이 여러 개로 나뉘어져서 저소득층이 사용 |
수선비보다 가치 상승분이 크면 상향여과 |
수선비보다 가치 상승분이 작으면 하향여과(방치) |
※불량주택 문제가 발생하여 하향여과가 일어나는 것은 소득의 문제이지 결코 시장실패
가 아니다. 따라서 정부가 개입하는 철거로는 문제해결이 불가능하다.
지문)주택시장에서 불량주택이 생산되는 것은 시장이 자원을 효율적으로 배분하고 있기
때문이다.(○)
연계핵심문제
주택의 여과과정에 대한 설명 중 타당하지 않은 것은?
① 일정수준 이하의 주택공급이 제한되면 해당주택의 공급은 하향여과에서 발생한다.
② 하향여과가 발생하면 전체적인 저급 주택량은 원래보다 많아진다.
③ 상향여과란 저급주택이 수선이나 재개발되어 상위계층이 사용하는 것이다.
④ 비용일정산업이라면 하향여과시 장기에 전체적인 고급주택량은 불변이다.
⑤ 저급주택을 수선하여 수리비보다 가치상승분이 큰 경우에는 하향여과가 일어난다.
☞ 저급주택을 수리했을 때 수선비보다 가치상승분이 클 경우 상향여과가 발생한다.⑤
주택시장과 여과과정에 대한 설명으로 가장 적절하지 않은 것은?
① 상향여과는 소득증가로 인해, 저가주택에 대한 수요가 증가했을 때 나타난다.
② 거주자의 주택소비량의 정도는 제한된 예산으로 효용을 극대화하려는 선택의 문
제이다.
③ 저가주택에 대한 수요증가는 저가주택시장의 기존 균형임대료 수준에서 초과수요
를 야기시키고, 초과수요가 발생함에 따라 저가주택 임대료도 상승한다.
④ 어떤 지역의 토지이용이 이질적 요소의 침입으로 인해, 다른 종류의 토지이용으로
변화되어 가는 과정을 천이라 한다.
⑤ 불량주택과 같은 저가주택이 생산되는 것은, 시장의 실패에 기인하는 것으로 볼
수 없다.
☞ 소득증가에 의하여 발생하는 상향여과는 고급주택에 대한 수요가 증가할 때 나타난다.①
주택의 여과과정에 대한 설명으로 잘못된 것은?
① 모든 가구는 동일한 기호와 선호도를 가지고 있고 소득만 다르다고 가정한다.
② 저소득층이란 일정수준 이상의 주택을 소비할 수 없는 소득계층을 지칭하며, 고소
득층이란 일정수준 이상의 주택을 소비할 수 있는 소득계층을 지칭한다.
③ 일정수준이하의 주택공급이 제한된다면 저소득층은 기존주택을 소비할 수밖에 없
으며 이때 공급되는 주택은 하향여과에 의한 유량공급의 증가이다.
④ 외부경제요인이 있을 때 주택의 개량비용보다 주택가치 상승분이 크다면 주택이
수선, 재개발, 재건축되어 상향여과가 활발하다.
⑤ 주택의 상향여과 과정은 소득의 증가와 같은 이유로 인해 저가주택에 대한 수요
가 감소했을 때 나타난다.
☞ 기존주택에 의한 하향여과는 저량공급의 증가이다.③
30 |
시장의 구분 |
부동산경기별 유형에 따라
‣ 회복시장
‣ 상향시장
‣ 후퇴시장
‣ 하향시장
※안정시장(경기변화에 영향이 적은 시장으로서 부동산시장에만 존재함)
수요와 공급의 원활함여부에 따라
‣ 완전경쟁시장
‣ 불완전경쟁시장
※일반시장은 완전경쟁시장이며, 부동산시장은 불완전경쟁시장이다.
정보가 시장가치에 미치는 영향의 크기에 따라
‣ 약성효율적시장
‣ 준강성효율적시장
‣ 강성효율적시장
※부동산시장과 주식시장은 준강성효율적시장 까지만 나타난다.
사회적 분배의 공평성여부에 따라
‣ 할당효율적시장
‣ 할당비효율적시장
31 |
경기별 유형에 따른 시장의 구분 |
고점
상향 후퇴
회복 하향
저점
( 1순환주기 )
※우경사비대칭형(회복시간이 길고 쇠퇴시간이 짧다)
일반경기의 주순환(주글라파동)보다 순환주기가 길다.
일반경기에 비하여 진폭(저점과 정점의 가격 차이)이 크다.
※성장기 - 경기가 좋을 때이므로 상향여과 발생
성숙기 - 지역이 안정되어 주거이동이 별로 없으므로 주거분리 발생(주택구입난)
후퇴기 - 경기가 나쁠 때이므로 하향여과 발생
회복시장
투자•투기가 일어나는 시기
매수자 중심에서 매도자 중심으로 전환되는 시장
매도자는 거래시기를 늦추려 할 것이고, 매수자는 앞당기려 할 것이다.
상향시장
시장이 가장 활발한 시기
매도자중시
금리하락(대출자의 위험이 작아지므로)
과거가격은 거래의 하한선이 됨
후퇴가능성 내포
후퇴시장
공급이 수요를 초과
매도자 중심에서 매수자 중심으로 전환되는 시장
매수자는 거래시기를 늦추려 할 것이고, 매도자는 앞당기려 할 것이다.
하향시장
공급과 수요 모두 저조
불황에 약한 부동산은 큰 타격을 받음(상업용>주거용. 대형>소형)
매수자중시
금리인상(대출자의 위험이 커지므로)
과거가격은 거래의 상한선이 됨
안정시장
일반시장엔 없고 오직 부동산 시장에만 존재
경기의 영향을 많이 받지 않는 실수요자 중심의 부동산
위치가 좋고 규모가 작은 주택이나 혹은 도심지의 택지 등
불황에 강하고 호황에 약하다.(경기변동에 영향을 받지 않는다.×) - 덜 받는다.
안정시장에서 과거 거래가격은 “신뢰할만한 기준가격”이 된다.
지문)부동산은 부동성 때문에 지역별로 독립적인 가격이 형성된다.(○)
부동산경기는 근린지역별로 독립적으로 형성되는 경향이 있다.(×)
-(독립시장일지라도 전체경기의 영향을 받는다. 그러므로 해당지역의 부동산경기
를 측정하기 위해서는 인근지역뿐만 아니라 전체시장의 경기를 측정해야 한다.)
연계핵심문제
부동산 경기변동에 대한 설명으로 맞는 것은?
① 안정시장에서 과거의 거래가격은 상한선이 된다.
② 상업용, 공업용 부동산 건축경기는 주거용부동산 건축경기와 거의 병행한다.
③ 상향시장은 매도자수는 감소하고 매수자수는 확대되므로 매도자가 중시된다.
④ 정부의 부동산대책 등은 주기적 변동에 해당된다.
⑤ 상업용, 공업용 부동산 건축경기보다 일반경기가 시간차로 뒤지는 경향이 있다.
☞ ① 신뢰할만한 가격. ② 역행한다(주거용은 일반경기와 반비례, 상•공업용은 일반경기와 비례)
④ 무작위적 변동이다. ⑤ 주식은 선행. 부동산은 후행.
다음 중 부동산 순환별 유형의 특징으로 알맞은 것은?
① 후퇴시장은 비교방식에서 이전의 사례가격은 새로운 거래의 하한선이 된다.
② 하향시장에서 중개업자는 매도자를 중시하는 시장이 된다.
③ 안정시장은 경기순환에 의해 분류한 것이 아니며 모든 부동산의 모든 국면에 존
재한다.
④ 상향시장은 매도자는 거래 시기를 앞당기려 하고, 매수자는 거래 시기를 미루려
는 경향이 있다.
⑤ 회복시장은 거래가 활성화가 시작되고 금리인하 및 판매자가 중시되기 시작하는
시장이다.
☞ ①후퇴시장에서의 과거가격은 새로운 거래의 상한선이 된다.
②하향시장은 불경기이기에 매수자를 중시한다.
③안정시장은 실수요자 중심의 부동산에만 존재한다.
④상향시장은 매수자가 거래시기를 앞당기려 할 것이다.
부동산경기와 일반경기의 관계에 대한 설명으로 틀린 것은?
① 부동산경기는 일반경기에 비하여 민감하게 대처하지 못한다. 이것을 타성이 길다 고 한다.
② 부동산경기는 지역별. 국지적으로 나타나서 전국적으로 확대되는 경향이 있다.
③ 부동산경기는 일반경기보다 정점이 높고 저점이 깊다.
④ 부동산경기는 일반경기보다 주기가 짧고 진폭이 더 크다.
⑤ 안정시장은 경기순환에 의하여 분류된 것이 아니나 경기와 전혀 무관하다고는 할수 없다.
☞ 일반경기보다 주기가 길고 불규칙하다(일반경기라고만 나오면 주순환인 주글라 파동이다)④
다음의 부동산 순환국면 중 후퇴시장에 대한 설명으로 틀린 것은?
① 매도자 중심에서 매수자 중심으로 바뀌어간다.
② 시중금리는 높고 자금은 위축된다.
③ 과거의 사례가격은 새로운 거래의 하한선이 된다.
④ 부동산 중개활동의 경우 구매자 중심의 활동이 요구된다.
⑤ 생산이 감소하고 실업이 증대된다.
☞ 후퇴시장에서의 과거 사례가격은 상한선이 된다.③
32 |
반영되는 정보에 따른 시장의 구분 |
효율적시장 - 정보가 지체없이 가치에 반영되는 시장(only, 정보)
구분 |
정보의 반영 |
분석방법 |
초과이윤 |
정상이윤 |
약성효율적시장 |
과거 |
기술적분석 |
× |
O |
준강성효율적시장 |
과거+현재 |
기본적분석 |
× |
O |
강성효율적시장 |
과거+현재+미래 |
× |
× |
O |
약성효율적시장
정보 효율성이 가장 낮은 시장
과거의 정보만 시장가치에 반영되는 시장
과거정보를 분석하는 기술적분석 만으로도 정상이윤 가능(암기법: 약술)
과거정보마저 분석안하면 정상이윤도 얻을 수 없음
초과이윤을 얻으려면 현재정보를 분석하는 기본적분석을 해야 함
준강성효율적시장
과거와 현재정보를 분석하는 기본적분석까지 해야 정상이윤 획득
기술적분석까지만 하면 정상이윤도 얻을 수 없음
초과이윤을 얻으려면 미래정보까지 분석해야 함
오늘 신문기사를 분석하는 것은 기본적분석임
강성효율적시장
미래까지의 모든 정보가 시장가치에 반영되는 시장
모든 정보가 투명하게 공개되는 시장이기에 완전경쟁시장에 적합
그러므로, 불완전경쟁시장인 주식시장과 부동산시장엔 존재하지 않음
기본적분석까지만 하면 정상이윤도 얻을 수 없음
부동산시장이 준강성시장까지인 예
신도시 개발계획은 잘 드러나지 않는다.(고가성과 투기심리)
그러므로, 부동산시장은 일반적으로 준강성시장까지만 존재한다.
그러나, 미래정보(개발정보)를 알면 초과이윤이 생긴다.
초과이윤이 생기는 경우
‣ 약성, 준강성시장에서 남들보다 먼저 미래정보를 분석할 때 초과이윤 발생
‣ 약성에서는 기술적분석을, 준강성에서는 기본적분석을 했는데 대다수의 사
람들이 그 분석마저 안했을 경우에는 그 분석만으로도 초과이윤 획득 가능
정보가 모두에게 공개된 완전경쟁시장인 강성시장은 별도의 정보비용이 존재할 이유가 없다.
그러나, 약성, 준강성시장은 초과이윤 획득을 위한 정보비용이 존재한다.
연계핵심문제
어느 지역의 개발 정보가 공표되면, 부동산가격이 폭등하는 현상을 설명하는 시장은?
① 불완전경쟁시장 ② 완전경쟁시장 ③ 할당효율적시장
④ 할당비효율적시장 ⑤ 효율적시장
☞ 정보가 지체없이 시장가치에 영향을 미치는 것을 효율적시장이라 한다.⑤
부동산시장의 효율성에 관한 설명이다. 올바른 것은?
① 강성효율적시장에서는 이미 모든 정보가 가격에 반영되어 있으므로 투자분석만
잘하면 정상이윤 외의 초과이윤을 얻기가 쉽다.
② 어떠한 형태의 효율적 시장이 부동산시장에 존재하는가는 나라마다 비슷하며, 효
율성의 정도도 거의 같다.
③ 과거의 정보를 가지고 투자분석을 하는 것을 기술적분석이라 하는데, 약성효율적
시장에서는 기술적분석을 통하여 초과이윤을 얻기가 쉽다.
④ 준강성효율적시장은 새로운 정보가 공표되는 즉시 가격에 반영되는 시장으로, 공
표된 자료를 토대로 투자분석을 하면 초과이윤을 얻기가 쉽다.
⑤ 부동산시장이 새로운 정보를 얼마나 지체없이 가격에 반영하는가 하는 것을 시장
의 효율성이라 하고, 정보가 지체없이 가치에 반영된 시장을 효율적시장이라 한
다.
☞ ①강성효율적시장은 초과이윤이 존재하지 않는다.
②정보의 반영은 나라마다 각기 다르다.
③약성효율적시장은 기술적분석을 할 경우에는 정상이윤만 획득할 수 있다.
④준강성효율적시장은 공표된 자료만으로는 정상이윤만 얻을 수 있다.
33 |
자원의 배분에 따른 시장의 구분 |
할당효율적이라는 말의 의미
투자했을 때의 위험을 감안하여, 투자한 것에 대한 수익률과 투자하지 않은
다른 것의 수익률이 서로 같도록 할당되었다는 의미이다.
할당효율적시장 |
할당비효율적시장 |
완전경쟁시장 ⟶ 강성효율적시장 정보비용 존재× 초과이윤×, 정상이윤O 불완전경쟁시장 ⟶ 약성, 준강성 정보비용 존재O 정보비용 = 초과이윤(정보가치) ⟶ 결국 초과이윤 없는 셈(투기×) |
불완전경쟁시장 ⟶ 약성, 준강성 정보비용 존재O 정보비용 < 초과이윤(정보가치) ⟶ 결국 초과이윤 존재(투기존재) ⇒ 시장을 패배시킴 정보가 소수에게 독점되는 시장
|
※완전경쟁시장과 불완전경쟁시장을 구분하는 기준 - 정보비용
할당효율적시장과 할당비효율적시장을 구분하는 기준 - 초과이윤
지문)부동산투기가 성행하는 이유는 불완전경쟁시장이기 때문이다.(×)
- (초과이윤이 존재하기 때문에 투기가 성행하는 것이므로 할당비효율적이기 때문이
다. 정보비용이 존재하는 불완전경쟁시장도 할당효율적일 수 있다.)
지문)완전경쟁시장은 할당효율적시장이다(O)
할당효율적시장은 완전경쟁시장이다(×)
할당비효율적시장은 불완전경쟁시장이다(O)
불완전경쟁시장은 할당비효율적시장이다(×)
부연설명
❶ 불완전경쟁시장도 할당 효율적일 수 있고, 독점시장도 할당 효율적일 수 있다.
초과이윤이 존재하지 않는다면 할당효율적시장이 된다.
❷ 부동산투기가 성행하는 이유는 일반시장과 달리 부동산시장이 할당 효율적이지
못하기 때문이다.
❸“시장을 패배시킨다”라는 의미는 투자한 돈, 즉 투자한 돈에 대한 위험보다 더
큰 초과이윤을 획득했다는 의미이다. 시장을 패배시킬 경우에는 초과이윤이 존재
한다는 말이기에 할당비효율적시장이 된다.
연계핵심문제
효율적시장론에 대한 설명으로 틀린 것은?
① 완전경쟁시장은 항상 할당효율적시장이 된다.
② 준강성효율적시장이 할당효율적시장인 경우에도 초과이윤을 바라는 투기가 성행
할 것이다.
③ 할당효율적시장 일지라도 정보비용이 존재하는 시장도 있을 수 있다.
④ 투자자가 부동산시장을 패배시킨다는 것은 정보가 일부에게 비공개적으로 독점
되었다는 의미이므로 투자자가 초과이윤을 획득하는 할당비효율적시장이다.
⑤ 약성효율적시장이나 준강성효율적시장에서도 정보가치와 정보비용이 동일하다면
할당효율적시장이 되어 초과이윤이 존재하지 않는다.
☞ ②할당효율적이라는 말에는 초과이윤이 존재하지 않는다는 의미가 들어 있다.
부동산의 효율적시장론에 대한 설명으로 틀린 것은?
① 할당효율적시장은 완전경쟁시장에서만 존재한다.
② 불완전경쟁시장이 할당효율적시장이 된다면 정보비용과 정보가치는 같을 것이다.
③ 완전경쟁시장은 항상 할당효율적시장이 된다.
④ 강성효율적시장에는 정보비용이 존재하지 않는다.
⑤ 투자자가 부동산시장을 패배시킨다는 것은 정보가 일부에게 비공개적으로 독점되
었다는 의미이므로 이 투자자는 초과이윤을 획득한다. 즉 할당비효율적시장이다.
☞ ① 불완전경쟁시장도 초과이윤이 존재하지 않는다면 할당효율적일 수 있다.
부동산시장의 효율성에 대한 다음의 설명 중 틀린 것은?
① 할당효율적시장에서는 초과이윤이 존재하지 않는다.
② 완전경쟁시장은 항상 할당이 효율적이며, 할당효율적시장은 과대평가나 과소평가
된 부동산이 존재하지 않는다.
③ 준강성효율적시장이 할당비효율적시장인 경우는 미래의 정보를 획득하여 부동산
을 매입한 자는 초과이윤을 획득할 수 있다.
④ 자원이 효율적으로 할당 되었다는 말은 위험을 감안했을 때 부동산 투자의 수익
률과 다른 투자재의 수익률이 같도록 할당 되었다는 말이다.
⑤ 공표된 정보인 기본적분석을 하여 토지를 매입한 자가 초과이윤을 얻었다면 그
시장은 준강성효율적시장이다.
☞ 기본적분석만으로도 초과이윤까지 얻었다면 그 시장은 약성효율적시장이다. ⑤
34 |
정보가치 계산법 |
A지역에 1년 후에 편익시설이 들어올 가능성이 있다.
편의시설이 들어왔을 경우에 단위당 획지가격은 8800만원이 되고, 들어서
지 않을 경우의 단위당 획지가격은 6600만원 이다.
확실히 들어올 확률을 50% 라고 했을 때 이 토지의 정보가치를 구하라.
(단. 투자자의 요구수익률은 10% 이다.)
1. 확실성하의 현재가치를 먼저 구함.
100% 들어온다고 가정했을 때 토지가격은 8800만원임
그러나, 1년 후에 8800만원이기에 현재가치로 환원(할인)시켜야함
요구수익률이 10% 이므로 요구수익률로 나누어줌.
1년 후의 8800만원이 현재가치로는 8천만원이 됨
= 8000만원
2. 불확실성하의 현재가치를 구함
들어왔을 때 8800만원인데 들어올 확률은 50%임.
안 들어왔을 때 6600만원인데 안 들어올 확률은 50%임. 가중평균 함.
마찬가지로 가중평균해서 나온 값은 1년 후의 가격이니 현재가치로 환원
시켜야함. 환원은 위와 마찬가지로 요구수익률로 나누어 줌
= 7000만원
3. 확실성하의 현재가치가 8천만원, 불확실성하의 정보가치가 7000만원이다.
그러하기에 그 지역에 편익시설이 들어온다는 정보를 미리 입수한 사람은
그렇지 않은 사람에 비하여 1000만원의 이득을 얻게 된다.
정보 때문에 얻는 이득이 1000만원이기에 이것을 정보가치라 한다.
그러므로 위의 문제에서 묻는 것이 정보가치가 얼마인가를 물었으니 답은
1000만원이 된다.
4. 여기서 더 나아가본다.
이 정보를 획득하기 위하여 뇌물을 주었다. 그 액수가 500만원 이다.
이 500만원을 ‘정보비용“ 이라고 한다.
500만원 들여서 1000만원 벌면 500만원이 초과이윤 이다.
정보가치 > 정보비용인 것을 “시장을 패배시킨다” 라고 하며 구성원간
의 분배가 공평하게 이루어지지 않는 이런 시장을 “할당비효율적시장”
이라고 한다.
그러나. 정보가치가 1000만원 일 때 뇌물액수가 1천만원이면 초과이윤은
없다.
즉. 정보가치와 정보비용이 같다는 말이다.
정보가치 = 정보비용일 때는 비록 정보가 어느 특정인에게만 치우쳐져 있
더라도, 즉, 비록 정보비용이 존재하더라도 그 사람이 정보를 이용하여 초
과이윤을 획득할 수 없기에 이런 시장을 “할당효율적시장”이라 한다.
위처럼 정보비용이 존재하는 불완전경쟁시장도 할당효율적일 수 있다.
연계핵심문제
다음과 같이 주어진 조건하에서 개발정보의 현재가치는 얼마인가? (단, 제시된 가격은
개발정보의 실현여부에 의해 발생하는 가격차이만을 반영하였음)
• 기업도시로 개발될 가능성이 있는 지역의 인근에 일단의 토지가 있다. • 1년 후 토지가격은 기업도시로 개발될 경우에는 60,000,000원, 기업도시로 개 발되지 않을 경우에는 40,000,000원이 될 것으로 예상된다. • 투자자의 요구수익률은 20%이고, 기업도시로의 개발 가능성은 40%이다. |
① 6,700,000원 ② 10,000,000원
③ 13,000,000원 ④ 17,000,000원 ⑤ 20,000,000원
☞ 정보가치=확실성하의 가치-불확실성하의 가치
확실성하에서의 부동산의 가치:6,000만원/(1+0.2)=5,000만원
불확실성하에서의 부동산의 가치:(6,000만×0.4)+(4,000만×0.6) /(1+0.2) =4,000만원
5,000만원-4,000만원=1,000만원 ②
TEST, 출제지문 익히기(120문제)
1. 지대, 주택생산량, 소득, 당기순수익, 주택거래량, 인구, 자산은 유량 개념이다. ( )
2. 현재 우리나라에 존재하는 주택 1000만호 중 50만호가 공실로 남아 있다면 주택유
량의 공급량은 1000만호 이고 주택유량의 수요량은 950만호이다. ( )
3. 수요법칙은 독립변수인 가격과 종속변수인 수요량의 비례관계를 나타낸다. ( )
4. 수요곡선이 우하향하는 이유를 대체효과와 소득효과로 나타낼 수 있다. ( )
5. 아파트 가격변화는 ‘수요량의 변화’ 요인이고 핵가족화, 단독주택가격변화, 가구
소득 변화, 가구 수 변화는 ‘수요의 변화‘ 요인이다. ( )
6. 택지공급의 변화, 아파트 건축비의 변화는 아파트「공급의 변화」요인이다. ( )
7. 경쟁관계인 대체재 가격이 상승하면 당해재화의 수요는 우측으로 증가한다. ( )
8. 보완재 가격이 상승하면 당해 재화의 수요는 감소한다. ( )
9. 주식, 채권 등 대체 투자재의 불황은 부동산 투자수요를 감소시킨다. ( )
10. 소득이 10% 증가할 때 수요량이 5% 증가했다면 이 재화는 열등재이다. ( )
11. 가격상승의 기대감이나 공적규제의 완화는 부동산수요를 증가시킨다. ( )
12. 대체효과란 A재의 가격이 하락하면 B재화의 가격이 상대적으로 비싸지므로 A재화
의 수요가 감소하는 효과를 말한다. ( )
13. 대체재가격이 하락하면 당해재화의 수요를 증가시킨다. ( )
14. 보완재가격이 하락하면 당해재화의 수요를 감소시킨다. ( )
15. 소득이 5% 감소할 때 A재화의 수요가 3% 감소했다면 A재화는 열등재이다. ( )
16. 대체재의 가격변화와 당해재화의 수요변화는 같은 방향이므로 비례한다. ( )
17. 보완재의 가격변화와 당해재화의 수요변화는 반대방향이므로 반비례한다. ( )
18. 아파트의 선호도가 증가하면 아파트 수요곡선 상에서의 점의 이동이 된다. ( )
19. 대체재인 주식이나 채권이 호황이면 부동산투자는 종전보다 증가 할 것이다. ( )
20. 대부비율(융자비율)이 낮아지면 주택수요는 증가한다. ( )
<정답 및 해설>
1. (×) 시흥인구, 실물자산은 시점개념인 저량(stock) 이다.
2. (×) 유량× → 저량. 3. (×) 비례× 4. (○) 5. (○)
6. (○) 7. (○) 8. (○) 9. (×) 감소× 10. (×) 열등재×
11. (○) 12. (×) 수요가 감소 × 13. (×) 증가시킨다 ×
14. (×) 감소시킨다 × 15. (×) 열등재 × 16. (○)
17. (○) 18. (×) 수요의 변화요인이므로 수요곡선자체가 이동한다.
19. (×) 증가 × 20. (×) 증가 ×
21. 총부채상환비율인 DTI비율이 높아지면 주택수요는 감소한다. ( )
22. 대출금의 이자율이 감소하면 주택수요는 감소한다. ( )
23. 부동산 투자에 대한 기회비용이 감소했다면, 은행이자나 주식․채권의 수익률이 감소
했다는 의미이므로 부동산투자 수요는 증가한다. ( )
24. 어떤 재화의 시장수요곡선은 각 개별수요곡선을 수평적으로 합산하여 도출하므로 시
장수요곡선이 더 완만하여 탄력적이 된다. ( )
25. 투기목적의 수요도 구매력을 수반하므로 유효수요에 포함된다. ( )
26. 소비재에 대한 수요는 본원적 수요이고, 생산요소 수요를 파생적 수요라 한다. ( )
27. 농지, 택지 등 토지에 대한 수요는 일반적으로 본원적 수요의 성격에 해당하나 관광지 등의
토지에 대한 수요는 파생적 수요의 성격에 해당한다. ( )
28. 만일 주택을 주택서비스와 물리적 주택으로 구분해서 본다면, 물리적 주택수요가 본
원적 수요이고, 주택서비스 수요가 파생적 수요이다. ( )
29. 수요량은 일정한 가격에서 구입하고자 하는 최대수량을 의미하며, 수요가격은 일정
한 수량을 구입하기 위해 지불하고자 하는 최고가격을 말한다. ( )
30. 공급량은 일정한 가격에서 공급하고자 하는 최대의 양을 의미하며, 공급가격은 일정
한 양을 공급하기 위해 받고자 하는 최소가격을 말한다. ( )
31. 수요곡선은 한계비용곡선에서 도출되고 공급곡선은 한계효용곡선에서 도출된다. ( )
32. 수요법칙은 가격과 비례 관계이고, 공급법칙은 가격과 반비례 관계이다. ( )
33. 일반적으로 수요곡선은 우하향 형태이고, 공급곡선은 우상향 형태이다. ( )
34. 아파트 생산기술의 향상과 건축비 하락, 건설노동자의 임금하락 등은 아파트「공급
량의 변화」요인이고, 아파트 가격 하락은 아파트 「공급의 변화」요인이다. ( )
35. 공급면의 대체재가격상승은 당해재화의 공급을 감소시키며, 공급면의 보완재 가격상
승은 당해재화의 공급을 증가시킨다. ( )
36. 생산요소가격의 상승은 재화의 공급을 감소시킨다. ( )
37. 재화의 시장공급곡선은 개별기업의 한계비용곡선(공급곡선)을 수평으로 합산하므로
시장공급곡선이 더 완만하고 탄력적이 된다. ( )
<정답 및 해설>
21. (×) 감소 × 22. (×) 주택수요는 증가한다.
23. (○) 24. (○) 25. (○)
26. (○) 27. (×) 본원적 수요 ↔ 파생적 수요 28. (×) 본원적 수요 ↔ 파생적 수요
29. (○) 30. (○) 31. (×) 한계비용곡선 ↔ 한계효용곡선
32. (×) 비례 관계 ↔ 반비례 관계 33. (○)
34. (×) 「공급량의 변화」 ↔ 「공급의 변화」 35. (○) 36. (○) 37. (○)
38. 토지의 물리적 공급곡선은 수직이고 토지의 경제적 공급곡선은 우상향이다. ( )
39. 단기공급곡선보다 장기공급곡선이 더 급경사이다. ( )
40. A지역과 대체관계에 있는 B지역에 쓰레기 소각장이 설치되면 A지역의 주택수요는 증가하여
A지역의 주택가격이 상승한다. ( )
41. 소비에 있어 해당아파트의 보완재 가격이 상승하면 해당아파트의 수요가 감소하여
해당아파트 가격이 하락한다. ( )
42. 아파트의 대체재가격이 하락하면 아파트의 수요곡선이 우측으로 이동한다. ( )
43. 대출금의 상환기간이 길면 매 기의 상환부담이 커지므로 주택수요는 감소한다. ( )
44. 초과공급은 가격하락, 초과수요는 가격상승 하여 균형가격이 형성된다. ( )
45. 공급의 변화없이 수요가 증가하면 균형가격은 상승하고 균형거래량은 증가한다. ( )
46. 수요는 불변인데 공급이 증가하면 균형가격은 하락하고 균형거래량은 증가한다. ( )
47. 수요와 공급이 동시에 증가하면 균형가격은 알 수 없고 균형거래량은 증가한다. ( )
48. 수요증가<공급증가일 경우에는 균형가격은 상승하고 균형거래량은 증가한다. ( )
49. 수요증가와 공급감소일 때는 균형가격은 상승하고, 균형거래량은 알 수 없다. ( )
50. 수요감소와 공급증가일 때는 균형가격은 하락하나 균형거래량은 알 수 없다. ( )
51. 수요와 공급이 동시에 감소하면 균형가격은 하락하며 균형거래량도 감소한다. ( )
52. 수요의 가격 탄력성이란 수요량변화율에 대한 가격변화율을 의미한다. ( )
53. 수요의 가격탄력성이 클수록 탄력적이므로 가격변화율보다 수요량변화율이 더 크며
수요곡선이 완경사이며 기울기는 작다. ( )
54. 수요곡선이 수평이면 완전탄력적이며 수요곡선이 수직이면 완전비탄력적이다. ( )
55. 어떤 임대부동산 수요의 임대료탄력성이 1보다 크다면 임대인은 임대료를 인하시키
면 임대료수입은 종전보다 감소할 것이다. ( )
56. 유사한 대체재가 많을수록, 용도가 다양할수록, 고가품일수록, 장기일수록, 수요의
가격탄력성은 커진다. ( )
<정답 및 해설>
38. (○) 39. (×) 급경사 × → 완경사 40. (○) 41. (○) 42. (×) 우측 ×
43. (×) 매번의 상환부담이 작아지므로 주택수요는 증가한다. 44. (○) 45. (○)
46. (○) 47. (○) 48. (×) 균형가격은 하락하고, 균형거래량은 증가한다.
49. (○) 50. (○)
51. (×) 균형가격은 알 수 없으나, 균형거래량은 감소한다.
52. (×) 가격변화율에 대한 수요량변화율을 의미한다.
53. (○) 54. (○)
55. (×) 감소 × → 증가 할 것이다. 56. (○)
57. 전체 부동산의 수요의 가격탄력성보다 부동산을 유형별로, 종류별로 세분하면 수요
의 탄력성은 작아진다. ( )
58. 소득이 10% 증가할 때 수요량이 5% 증가했다면 수요의 소득탄력성은 +0.5가 되어
비탄력적이고 이는 정상재이다. ( )
59. X재 가격 상승시에 Y재 수요가 증가하면 이 두 재화는 대체재관계이고, X재 가격
상승시에 수요가 감소하면 이 두 재화는 보완재 관계이다. ( )
60. 두 재화가 대체재 관계일 때 수요의 교차탄력성은 -이고, 보완재 관계일 때 수요의
교차 탄력성은 +이다. ( )
61. 공급의 가격탄력성에서 단기공급이 비탄력적이고 급경사이다. ( )
62. 제품을 생산시간이 많이 소요되는 제품일수록 공급의 가격탄력성이 탄력적이다. ( )
63. 생산비가 급격히 상승할수록 공급이 비탄력적이다. ( )
64. 중고주택공급보다 신규주택공급의 가격탄력이 더 크다. ( )
65. 수요가 완전비탄력적일 때 공급감소면 가격만 상승하고, 균형거래량은 불변이다. ( )
66. 공급이 탄력적일수록 수요증가시에 가격상승폭이 클 것이다. ( )
67. 화폐가치와 이자율은 반비례하고, 화폐가치와 물가는 비례한다. ( )
68. 인플레이션 때는 화폐의 구매력이 높아져서 금융자산 보유자는 유리해진다. ( )
69. 경기가 불황임에도 불구하고 물가 상승이 지속되는 현상을 복합불황이라 한다. ( )
70. 도심의 지가고는 직,주접근 현상을 야기시키며 도시스프롤현상을 유발시킨다. ( )
71. 경기파동의 유형 중 투자재의 수명과 관련되고 기업의 설비투자가 원인이 되어 주기
가 8~10년인 유형을 콘트라티에프 파동이라 한다. ( )
72. 부동산 경기는 일반 경기에 비해 낮은 정점과 높은 저점을 나타낸다. ( )
73. 부동산 경기는 지역적으로 동일하게 움직이는 경향이 있다. ( )
74. 상업용, 공업용 부동산 경기는 일반적으로 일반경기와 서로 역순환을 보인다. ( )
75. 부동산경기의 회복은 느리고 후퇴는 빠르다. 즉 우경사 비대칭의 모습을 띤다. ( )
<정답 및 해설>
57. (×) 작아진다 × 58. (○) 59. (○) 60. (×) -와 +가 바뀌었다.
61. (○) 62. (×) 탄력적 × → 비탄력적이다.
63. (○) 64. (×) 더 크다 × → 더 작다. 65. (○)
66. (×) 탄력적 × → 비탄력적 67. (×) 반비례 ↔ 비례
68. (×) 화폐의 구매력이 낮아져서 화폐, 금융자산 보유자는 불리해진다.
69. (×) 스테그플레이션이라 한다. 70. (×) 직주분리현상
71. (×) 주글라 파동 72. (×) 낮은 ↔ 높은
73. (×) 동일 × → 다르게 74. (×) 역순환 × → 동순환(일치) 75. (○)
76. 부동산경기는 타성기간이 길어서 부동산 경기의 진폭을 작게 한다. ( )
77. 부동산 경기는 하향→회복→상향→후퇴→안정시장으로 순차적으로 나타난다. ( )
78. 하향시장은 부동산가격은 하락하고, 화폐가치가 상승하는 국면이다. ( )
79. 하향시장은 매도자는 거래성립시기를 연장하려 하고, 매수자는 반대이다. ( )
80. 회복시장은 매도자가 중심에서 매수자가 중시되는 시장으로 전환되는 국면이다. ( )
81. 상향시장에서 거래사례비교법을 적용하면 종전의 사례가격은 상한선이 된다. ( )
82. 불황에 강한 안정시장에 해당하는 것은 대규모 주택이나 신개발택지 등이다. ( )
83. 안정시장은 모든 지역에서 나타나며 모든 국면에 존재 가능하다. ( )
84. 건축량은 공급지표, 건축허가량은 동행지표, 착공량은 후행지표이다. ( )
85. 부동산 가격변동은 부동산 경기측정의 주된 지표이며 실물변수이다. ( )
86. 매년 겨울 건축량이 감소하고 부동산경기가 둔화되는 것은 무작위적 변동이다. ( )
87. 거미집이론은 가격변화에 대해 수요량이 즉각 변화하기 어렵기에 발생한다. ( )
88. 거미집이론은 공급자가 미래의 가격이나 양을 합리적으로 예측할 수 없을 때 잘 적
용된다. ( )
89. 거미집이론은 동태적 분석이며, 수요의 가격 탄력성이 공급의 가격탄력성보다 클 때
새로운 균형으로 수렴하여 안정에 접근한다. ( )
90. 완전경쟁시장에서는 수요자와 공급자가 다수이며 개별기업은 시장가격의 결정자이며
개별기업의 수요곡선은 수직이다. ( )
91. 완전경쟁시장에서는 일물일가의 법칙이 성립하며, 개별기업의 최적 생산량은 시장가
격곡선과 한계비용곡선 및 평균비용곡선이 만나는 점에서 결정된다. ( )
92. 부동산시장은 불완전경쟁시장으로서 부동성과 고가성 때문에 다수의 매도자와 매수
자가 존재한다. ( )
93. 부동산시장은 거래의 공개성 때문에 정보수집이 용이하다. ( )
94. 부동산시장에서 상품은 표준화, 조직화의 특성이 있다. ( )
<정답 및 해설>
76. (×) 작게 × → 크게 77. (×) 안정시장은 경기순환에 의해 분류한 것이 아니다.
78. (○) 79. (×) 연장하려 ↔ 앞당기려 80. (×) 매도자 ↔ 매수자
81. (×) 상한선 × 82. (×) 83. (×)
84. (×) 건축허가량은 선행지표이고, 건축착공량은 동행지표이다. 건축완공량은 후행지표
85. (×) 주된지표 ×, 실물변수 × → 보조지표이며 명목변수이다. 86. (×) 무작위적 변동
87. (×) 수요량 × 88. (○) 89. (○) 90. (×) 결정자 × → 순응자, 수평
91. (○) 92. (×) 다수 × → 소수
93. (×) 공개성 ×, 용이 × 94. (×) 표준화 ×, 조직화 ×
95. 토지의 부증성과 공급의 비탄력성 때문에 부동산의 수요, 공급조절이 곤란하다.
그러므로 장기에 가격이 왜곡될 가능성이 크다. ( )
96. 부동산시장의 가격형성기능에서 매도인의 제안가격은 시간이 지날수록 하락하며, 매
수인의 제안가격은 시간이 지날수록 상승하여 교차점에서 가격이 형성된다. ( )
97. 매도인의 제안가격은 매도자가 제시하는 주관적인 상한가격이다. ( )
98. 단기공급곡선은 급경사로 비탄력적이며, 신축주택 단기공급곡선은 수직으로 완전비
탄력적이다. ( )
99. 단기에 수요증가시 기존공급자의 총수입은 항상 증가하며, 공급증가시에는 총수입이
항상 증가하는 것은 아니다. ( )
100. 부동산 시장에서 단기는 저량개념이고 신규 생산공급이 불가능하나, 장기는 유량개
념이고 신규 생산공급이 가능하다. ( )
101. 단기에 수요가 증가하면 기존 공급자는 초과이윤을 획득하나 장기에는 신규 공급이 증가하여
정상이익이 소멸한다. ( )
102. 단기에 수요증가로 초과이윤이 발생하면 장기에는 경쟁기업이 시장에 진입하여
공급을 증가시키기 위해 생산요소의 수요가 증가한다. 이때 생산요소가격이 이전과 동일하다면
장기공급곡선이 우상향 형태가 된다. ( )
103. 위 문제에서 비용증가산업인 경우에는 원래보다 균형가격은 상승하고 균형량은 증가한다. ( )
104. 효율적시장이란 장래수익이 변동될 것이라고 현재 예상된다면 어떤 부동산의 장래
의 변동시점에서 부동산 가치가 변하는 것을 말한다. ( )
105. 약성효율적시장에서는 과거의 역사적 자료를 분석(기술적분석)하여 부동산을 투자한 자는
정상이윤을 획득할 수 없다. ( )
106. 준강성효율적시장에서는 공표된 정보를 분석하면 초과이윤을 획득할 수 없으나 공표치 않은
정보를 분석하면 초과이윤도 획득할 수 있다. ( )
107. 부동산시장은 대부분 강성효율적 시장이다. ( )
108. 완전경쟁시장은 항상 할당효율적시장이지만 할당효율적시장은 항상 완전경쟁시장만을
의미하지는 않는다. ( )
<정답 및 해설>
95. (×) 장기 × → 단기 96. (○)
97. (×) 상한가격 × → 하한가격 98. (○) 99. (○) 100. (○)
101. (×) 정상이윤이 소멸한다 × → 초과이윤이 소멸한다.(정상이윤은 존재)
102. (×) 우상향형태 × → 수평형태 103. (○)
104. (×) 장래의 변동시점 × → 현재의 시점 105. (×) 없다 × → 있다.
106. (○) 107. (×) 강성효율적시장 × 108. (○)
109. 부동산시장에서 정보비용이 존재하는 것은 불완전경쟁시장 때문이고 투기와 초과이윤이 존재하는
것은 할당비효율적시장 때문이다. ( )
110. 약성효율적시장과 준강성효율적시장은 항상 할당비효율적시장이 된다. ( )
111. 정보가치와 정보비용이 일치하면 할당효율적시장이 된다. ( )
112. 물리적 주택시장은 완전경쟁을 전제로 한 모형으로 분석하기가 용이하다. ( )
113. 물리적측면의 주택은 개별적, 이질적 성격이 있으나 주택서비스(효용)측면의 주택은
동질적 성격이 있다. ( )
114. 주택수요와 주택소요를 구별할 때 구매력과는 별도로 최저주거수준이나 사회적 주택에 대한
욕구를 주택수요라 한다. ( )
115. 하향여과는 저가주택에 대한 수요가 감소할 때 나타나고, 상향여과는 저가주택에 대한 수요가
증가할 때 나타난다. ( )
116. 고가주택의 하향여과가 나타날 때 신규 고가 주택시장이 비용불변산업이라면 장기에
고가주택의 전체량은 원래와 동일하고, 가격도 원래와 동일할 것이다. ( )
117. 고소득층 주거지역과 인접한 저소득층 주택은 할인되어 거래되며, 저소득층 주거지역과
인접한 고소득층 주택은 할증되어 거래된다. ( )
118. 저소득층 주거지역으로 고소득층이 들어오게 되어 하향여과가 계속되면 저소득층 주거지역은
점차 고소득층 주거지역으로 변화된다. ( )
119. 저소득층 주거지역에서 주택보수비용보다 주택가치 상승분이 더 클 때는 상향여과가 발생할
수 있다. ( )
120. 불량주택문제는 소득의 문제라기보다는 시장실패의 문제로 보아야 한다. ( )
<정답 및 해설>
109. (○)
110. (×) 항상 할당비효율적시장 × → 할당효율적시장일수도 있고, 할당 비효율적시장일 수도 있다.
111. (○)
112. (×) 용이하다 × → 용이하지 않다.
113. (○)
114. (×) 주택수요 × → 주택소요
115. (×) 감소 ↔ 증가
116. (○)
117. (×) 할인 ↔ 할증
118. (×) 하향여과 × → 상향여과
119. (○)
120. (×) 소득 ↔ 시장실패
Ⅲ. 부동산 정책론
테마35 - 부동산문제
테마36 - 소득분배 측정수단
테마37 - 주거비부담 측정지표
테마38 - 시장실패와 정부실패
테마39 - 정부의 시장개입 방법
테마40 - 외부효과
테마41 - 지역지구제
테마42 - 지역지구제 보완책
테마43 - 개발이익 환수방법
테마44 - 주택정책
테마45 - 임대료규제정책
테마46 - 임대료보조정책
테마47 - 공공임대주택정책
테마48 - 조세부과와 탄력성
테마49 - 분양가규제정책과 분양가자율화정책
테마50 - 선분양제와 후분양제 비교
테마51 - 부동산정책 정리