1. 토지이용계획확인원
토지이용계획확인원은 부동산의 개발방향을 결정하는 중요한 서류이며, 이 기준을 바탕으로 부동산 매입 및 개발 그리고, 매도에 따른 계획을 설정합니다. 송선동 부지는 토지이용계획확인원상의 용도지역이 농지는 계획관리지역지역으로 건폐율 40% 이며, 일부 구간 폭이 좁지만 지적도상 도로에 접한 부지입니다. 그리고, 부지는 남서향 부지로서 부정형토지이기도 합니다.
2. 항공사진과 지적도 합성사진
- 이 항공사진과 지적도 합성사진은 국토부 스마트국토정보 홈페이지에서 캡처한 것입니다. 74, 75-1번지가 현재 합필되었습니다.
- 항공사진과 지적도 합성사진 상으로 지적도상 도로는 현황 비포장도로이며, 건축행위에 필요한 하천,구거 또는 배수로가 없는 상황입니다. (구거는 건축허가를 득할 때 생활오폐수배관을 배출할 때 필요하므로 현장에서 본 현황구거를 조금 더 깊게 조성하여 누가봐도 현황구거로 인정받을 수 있게 건축허가에 필요한 도로확보와 함께 사전 준비해주셨으면 합니다.)
배수설비
정화조 오폐수와 생활하수를 부지 밖으로 배출하기 위한 설비(배관)을 인접 구거, 하천, 오폐수관로에 연결하여야만 개발행위(건축허가)를 득할 수 있습니다.
* 자연 발생한 현황구거는 하천법에 적용을 받지 않지만, 건축허가 배수로설비 설치용 구간으로 인정하여 지적법의 구거와 동일시하는 지자체가 대부분입니다.
(단, 일부 지자체 배수설비 토지사용승낙서 요구하고 있어 건축허가조건 계약함.)
하천법 [시행 2015.8.11.] [법률 제13493호, 2015.8.11., 일부개정]
제10조 ①항(하천구역의 결정 등)
6. 하천기본계획이 수립되지 아니한 하천에 있어서는 하천에 물이 계속하여 흐르고 있는 토지 및 지형, 그 토지 주변에서 풀과 나무가 자라는 지형의 상황, 홍수흔적, 그 밖의 상황을 기초로 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평균하여 매년 1회 이상 물이 흐를 것으로 판단되는 수면 아래에 있는 토지
제4조(하천관리의 원칙) ① 하천 및 하천수는 공적 자원으로서 국가는 공공이익의 증진에 적합한 방향으로 적절히 관리하여야 한다. (바다, 호수 포락지는 국가소유)
②하천을 구성하는 토지와 그 밖의 하천시설에 대하여는 사권(私權)을 행사할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 소유권을 이전하는 경우
2. 저당권을 설정하는 경우
3. 제33조에 따른 하천점용허가(소유권자 외의 자는 소유권자의 동의를 얻은 경우에 한한다)를 받아 그 허가받은 목적대로 사용하는 경우
사진1
- 건축법에서 우수 및 생활오폐수 배관을 배출할 수 있는 곳이 필요합니다.
지적도상 구거나 하천이 없는 경우 현장에 타인의 토지를 통과하더라도 배수로 또는 현황구거, 우수관로 등 중에 하나라도 존재해야 합니다.
따라서 좌측 그림처럼 자연구거나 콘크리트 배수로를 건축허가를 시도하기 전에 사전에 자연스럽게 만들어 두시는 것이 좋습니다. 사진1상에 표시된 파란색 선라인이 현장에 현황구거로 활용할만한 물길이 존재하오니 이 물길을 사진1의 기준에 맞춰 준비합니다. 물론 건축허가가 아닌 주말주택용 농막만 설치하신다면 크게 신경쓰지 않고 현황대로 우수로로 사용해도 됩니다.
건축허가에 필요한 도로확보
공주시 조례 / 제3장 허가과 / 공주시 건축조례
제28조(대지와 도로의 관계 등) ① 영 제28조제2항에서“건축조례로 정하는 규모의 건축물”은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다.
② 법 제45조제1항제2호에 따라 주민이 오랫동안 통행로로 이용하고 있는 사실상의 도로로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 이해관계인의 동의를 얻지 아니하고 (토지소유자의 토지사용승낙서 없이) 위원회의 심의를 거쳐 도로로 지정할 수 있다.
1. 하천·구거 등 국·공유재산
2. 공공사업, 주민공동사업 등으로 개설된 것 (면에서 포장한 도로를 의미함)
- 공주시는 면에서 포장한 도로인 경우 (토지소유자의 토지사용승낙서 교부받아야만 포장합니다.) 별도의 토지사용승낙서 없이 건축허가를 득할 수 있습니다.
- 송선동 74번지는 현재 지적도상 도로 폭은 1.5m내외의 좁은 구간이 있고 비포장도로에 접해 있으며 송선동 토지가 도시외 지역 계획관리지역이므로 4m 폭 도로가 꼭 필요한 것은 아니나 건축허가 관련 담당자는 건축을 위한 공사차량 통행이 가능한 도로확보에 대해 현황 비포장도로 소유자의 토지사용승낙서가 필요하다고 요구한 상황입니다.
사진2
- 의뢰인의 합필한 74번지 토지에 건축을 위해선 사진2의 1번 도로 면적 73-1번지 토지소유자의 토지사용승낙서와 현재 비포장도로구간에 편입된 2번 필지 72-1번지 토지사용승낙서가 필요합니다.
- 만일, 2번 필지소유자의 토지사용승낙서 교부가 어렵다면, 3번 필지 72번지 답의 소유자에게 현재 의뢰인께서 점용허가를 득하고 사용하고 계신 하천부지 4번 필지의 점용허가를 넘겨주는 조건으로 3번 필지의 토지사용승낙서를 요청하는 방법도 고려할 수 있습니다.
- 현장에서 말씀드린 것처럼 사진2의 4번 필지 하천부지 점용허가 부분은 시간을 두고 7촌 친적인 14-3번지 소유자에게 도로관련 1번 필지의 토지사용승낙서 협조를 요청하면서 72번지 소유자의 토지사용승낙서 교부 받는데 따른 협상카드로 활용하시길 추천드립니다.
물론, 이렇게 하천부지 점용허가 연장을 위해 공주시 주소지 이전이 필요하다면 현장답사시 들린 송선동 조부님의 주택에 잠시 주소지 이전했다가 점용허가 득한 후 다시 현재 거주지로 주소지 환원하셔도 됩니다.
- 그리고 14-3번 필지 7촌 친척분껜 사진2의 1번 도로용 토지사용승낙서 면적에 준하여 5번필지면적은 1~2배 내외로 교환을 요청하실 수 있습니다.
- 사실 건축허가에 필요한 가장 좋은 방법은 의뢰인의 토지까지 면에서 현황 비포장도로를 포장해주는 것입니다. ( 현황 비포장 도로 포장을 위해선 72-1번지 토지소유자와 14-3번 소유자의 토지사용승낙서가 첨부되어야 합니다.) 면에서 포장하게 되면 공주시 건축조례에 나온대로 별도의 토지사용승낙서없이 의뢰인의 74번지 건축허가는 가능하기 때문입니다.
사진3
- 현장에 의뢰인께서 농막을 가져다 놓고 주말주택으로 쓰시면서 7촌 친척분과의 관계를 어느정도 회복하신 후 건축을 위한 도로용 토지사용승낙서를 교부받는 과정에서 사진2의 4번과 5번 필지 교환 의견을 정중히 전달했음에도 불구하고 거절당하는 경우 필요에 따라서는 사진3의 물론, 사진2 부지의 하단쪽 지적도상 도로를 개설하는 방법이 있습니다.
공주시청에 파견나온 한국국토정보공사(구:지적공사)에서 확인하신 것처럼 농사철이 끝난 후 국유지인 654번지 도로를 한국국토정보공사를 통해 필요한 도로구간 측량을 한 후 중장비 굴삭기를 하루 임대하여 측량말뚝 안쪽으로 도로를 개설한 후 현황 비포장 도로로 복구하는 것입니다. 비포장 도로 복구 후 파쇄석을 주변 토지에 들어가지 않게 도포한 후 다짐작업까지 완료하면 확실한 지적도상 도로가 개설된 것이므로 도로 개설한 구간이 항공사진에 나오는 시점 이후 건축허가를 접수하시면 될 것입니다. 물론, 이때 의뢰인 소유 74번지 옆 국유지 도로 또한 복구하시는 것도 좋습니다. 그래야 현장에서 의견나눴던 위치에 건축을 진행하실 수 있기 때문입니다.
- 76번지 옆 국유지 폐도로를 복구하실 때 주의하실 것은 현재 소유하신 땅과 76번지 사이의 현황 1m 폭 비포장 오솔길은 계속 유지하셔야 한다는 것입니다. 즉 도로복구 작업을 하실 때 현재 석축이 쌓여있는 76번지 경계부분에 붙여 흙을 성토하여 의뢰인의 땅으로 진입하는 도로를 만들면서도 현재 오솔길은 성토된 높이로 만들어주셔야 주변 민원이 발생하지 않습니다.
- 654번지 측량 후 일부구간 차량통행을 위한 성토 복구작업을 하시되 (굴삭기 하루 임대해서 작업하시면 충분하여 성토용 흙은 최소 10차는 받아 정리하셔야 합니다.) 현황 오솔길은 일부러라도 성토 후에도 만들어줘서 주변 민원을 방지합니다.
사진4
- 의뢰인께선 상속받은 송선동 토지를 매도하지 않고 계속 보유하시길 원합니다. 하지만 앞날은 모르는 것이므로 토지분할 매도를 염두에 두고 개발계획을 세우시길 바랍니다.
- 사진4는 송선동 부지의 폭입니다. 부지의 폭을 감안하여 택지개발 계획을 세웁니다.
- 가로폭은 앞쪽 가장 좁은 길이가 약 11m 이며 가장 넓은 폭은 21m 정도입니다. 하지만 이 폭도 지적도상 도로폭이 2.5~3m 정도이므로 4m 도로폭을 확보하기 위해 1~1.5m 폭을 제외하시고 토지분할 계획을 세웁니다. 부지의 세로폭은 약100m입니다.
- 토지의 모양은 가로폭이 좁지만 그래도 세로폭이 길고 도로 또한 세로로 길게 접해있기 때문에 토지분할에 유리한 것이 장점입니다.
토지분할 계획 기준
사진5
사진5는 30평 건축을 감안하여 그린 택지모양입니다. 전원주택지를 찾는 매수자는 대부분 30평전후의 건축을 선호하며, 평당가격이 높은 토지일수록 150~200평내외의 필지로 세분화하여 가분할도를 작성하여 단지 토목공사 설계를 하는 것이 좋습니다.
- 최소폭은 가로 16m X 세로 18m =288㎡(약87평) 까지 줄일 수 있습니다. 이 폭은 조경석쌓기가 아닌 보강토옹벽으로 택지조성을 했을 때입니다.
- 의뢰인의 송선동 부동산은 등기상 면적이 약530평이며, 사진5 부지폭을 감안하면 보유기간동안은 전체 면적을 사용하시다가 등기상 면적이 아닌 현황면적을 반영하여 4개 필지로 분필해서 매도하는 것도 염두에 두고 개발계획을 세웁니다. 토지분할 매각은 귀찮지만 어떻게 보면 가장 현실적인 매각 방법이 될 것입니다. 주택 건축한 부지의 매도가격이 높거나 부지의 일부를 매도하여 5,000만원이상 몫돈을 마련하고자 할 때 토지분할 매각은 대안이 될 수 있기 때문에 이번 개발계획에 반영하도록 합니다.
사진6
- 사진6은 사진5를 반영하여 송선동 부지에 적합하다고 추천드리는 예상 토지분할선을 표기한 그림입니다.
매도할 땐 한필지씩이 아닌 붙어 있는 필지를 매수자의 요청에 따라 매도하시면 됩니다. 대신 각각의 필지에 도로를 확보해야 하는 것을 염두에 두고 토지분할 매도해야 합니다.
- 5번 필지는 지적도상 도로폭이 좁은 것을 반영해서 지적도상 폭을 포함하여 4m 도로를 확보하기 위한 것입니다. 혹시 모를 앞으로의 토지분할 매매를 대비한 토지분할 계획입니다.
토지개발계획안
- 건축허가를 위한 도로확보 전까지 송전동 토지를 활용하기 위해선 주말농장용으로 사용하시길 추천드립니다. 공주로 거주지를 옮기신다면 세종시 또는 공주시에 상주 주택을 구하시고 송선동 부지엔 주말주택 또는 주말농장용 임시 숙소만 설치하시는 것입니다.
추천 토목공사 계획
* 개발관련 컨설팅내용은 과다한 절토 및 성토 그리고, 콘크리트 옹벽공사를 통한 토목공사는 자제하면서 토목공사비를 최소화하는 것에 초점을 맞춥니다.
과도한 토목공사는 전체부지를 전원주택 또는 주말주택부지로 개발함에 따른 안정감과 전체부지가 보기좋다는 장점이 있지만 토목공사에 따른 선투자 후 나중에 매수자가 매수를 희망할 때까지 의뢰인의 보유자금 운용이 부담을 줄 수 있다는 점과 선투자된 토목공사비를 매도평당금액에 반영하면 매수인이 부담되는 평당가격으로 말미암아 매수인 대상층의 분포가 줄어드는 단점이 있다는 점을 감안하여 적정선의 토목공사 계획을 가지고 개발하는 것이 합리적인 의뢰인 백자리 부지에 대한 개발계획안이 될 것입니다.
공사계획표 작성
- 토목공사를 진행하기 위해선 토목공사의 목적에 맞는 공사기간별 세부 공사계획서를 작성하여야 합니다. 이유는 부동산을 개발한다는 것은 합리적인 시간과 자금 배분을 의미하기 때문입니다. 확실한 개발계획을 가지고 개발자의 능력에 맞게 시간과 자금을 배분합니다.
크리어파일을 구입하셔서 진행과정에 따른 계획서와 관련 서류 및 영수증 보관까지 일목요연하게 정리를 하면서 일을 진행합니다. 이 크리어 파일이 의뢰인께서 앞으로 집행하실 비용의 5~10%의 경비절감과 함께 일목요연한 일정관리를 하시게 되어 부동산 개발초보자분들이 흔하게 실수하곤 하는 개발위험에서 조금은 벗어나실 수 있다는 점 참고하셨으면 합니다.
* 잘 세운 개발 계획은 항상 자금의 유동성을 기초로 하고 있습니다.
토목공사기간
일반적으로 토목공사는 농사가 완료된 낙엽이 지는 10~11월초나 봄3~4월을 공사 개시일로 잡고 토목공사 기간을 결정합니다. 물론, 자금계획도 함께 세워져 있어야 합니다. 만일, 토목공사를 끝내고 바로 우기인 장마철이 된다면 토목공사 후 배수문제를 염두에 두시고 토목공사를 계획합니다. 경사면처리시 경사면(법면)쪽으로 빗물이 모여 흘러가는 물길이 발생하면 안되기 때문입니다.
지적측량신청
송선동 부지는 토목공사를 하시려면 측량을 하셔야 합니다. 토목공사를 하면서 경계를 알고 토목공사의 진행방향을 계획할 수 있기 때문입니다. 토목공사시 가장 기준이 되는 자료는 지적도입니다. 터의 경계선을 알아야 남의 땅을 건드는 일이 없게 됩니다.
그렇지만 현재 예전에 측량한 측량 말뚝이 있으며, 농지전용과 건축허가를 득하는 것이 아니라 기본 성토작업만 하시고 농막을 가져다 놓을 것이기 때문에 별도의 추가 측량은 하지 않고 토목공사를 진행하셔도 무방합니다.
지적측량 후 토목 설계의 목적은 토목공사를 담당하는 중장비 기사 등에게 토목공사의 방법에 대한 기준을 잡아주는 일이기 때문입니다. 송선동 부지에 대한 토목공사 계획안을 대략적이라도 토목공사도면을 그린 후 이 도면을 기준으로 토목공사를 하게 되면 불필요한 작업공정이 없어지게 되어 경비를 절감할 수 있으며, 또한 토목공사를 많이 해 본 중장비 기사의 관성적인 공사방법을 의뢰인의 부지에 대충 적용하려는 것을 토목공사 계획안을 보여 줌으로 해서 의뢰인이 요구하는대로 공사가 진행될 수 있다는 장점이 있습니다.
사진7
물론, 토목공사 도중 발생할 수 있는 변수가 있을 때는 경험이 많은 중장비 기사와 최선의 방 법이 무엇인지 상의를 하는 것이 좋습니다. 하지만, 최종 결정자는 의뢰인 자신임을 잊지 말아야 토목공사시 헛된 작업을 줄일 수 있습니다. 중장비기사는 하루라도 작업일정을 늘리려는 생각을 쉽게 포기하지 못하기 때문입니다. 비근한 예로 ‘몇 평은 몇 일 작업이다’라는 공식을 쉽게 포기하지 않는다는 것이죠.
현재 송선동 부지의 한국국토정보공사(구:지적공사) 지적측량에 따른 잔존 빨간말뚝은 토목공사 중에 분실하지 않게 보완 조치를 하여야 합니다.
지적공사의 측량말뚝 옆에 토목공사 전에 사진7의 쇠파이프 말뚝을 미리 준비해서 박아두시고사진8 토목공사를 하실 땐 지적공사에서 박아둔 빨간측량말뚝을 뽑아두고 공사를 하셨다가 나중에 토목공사를 완료하고 다시 박아두시면 됩니다.(측량기준점은 지적공사에서 박아준 말뚝만 인정하는 것이 현장 분위기이니까요.)
혹시 토목공사 중에 쇠말뚝을 분실할 수 있는 상황이라면 사진8의 그림처럼 측량말뚝을 기준으로 두군데에 고추대 등을 세워 거리를 줄자로 확인해서 지적도에 표시해두셨다가 토목공사 마감 후 고추대를 기준으로 측량말뚝지점을 재확인하고 박아두는 방법을 쓰셔도 됩니다. 이 방법을 사용하면 측량말뚝 분실에 따른 재 측량을 사전에 방지할 수 있어 측량비용을 절감하시게 됩니다.
그리고, 토목공사를 하면서 쇠말뚝을 박아두면 측량기점을 확실히 알면서 공사를 진행하기에 경계확인을 하면서 토목공사를 한다는 장점이 있습니다.
일부 토목현장에서는 이런 지적경계측량지점 빨간말뚝 보전작업을 등한시한 결과 토목공사를 한 후 남의 땅이 내 땅쪽으로 들어오거나 내 땅이 법면위에 있어 옆 토지소유자가 사용하게 만드는 경우가 간혹 발생하고 있다는 것이 현실이므로 의뢰인께서는 측량 점을 유지시키시는데 소홀하지 않으셨으면 합니다.(어찌보면 귀찮은 행위 같지만 예상외의 측량비 절감이 되며 옆 토지소유자와의 분쟁을 미연에 방지할 수 있습니다.)
토목공사 순서
1. 주말주택 또는 농막 설치 위치 선정
사진9
- 현장에서 확인하며 의견나눈 결과 사진9의 1안 또는 2안이 무난한 위치입니다.
- 비닐하우스형 농막설치가 아니라면 이동식주택 스타일 농막 (주방, 화장실 포함)을 설치합니다. 현재 농지법상 농막은 주거시설로만 사용못할 뿐 난방, 상수도연결, 정화조 설치까지 허용하기 때문에 건축허가에 필요한 도로 확보전까지 주말주택용으로 준비합니다.
* 참고로 농막 주거시설(주택) 사용 금지에 따른 단속이 나오면 농막에서 저녁에 잠을 자지않고 낮에만 사용한다고 답변하도록 합니다. (주말에 1박2일로 숙식한다는 말은 곧 주거시설로 사용했다는 뜻으로 해석되오니 주의하셨으면 합니다.)
사진10
- 사진10은 주말주택용 농막과 비닐하우스 위치를 대략적으로 표시한 것입니다.
- 성토작업이 늦어지거나 주말주택용 이동식주택 설치가 늦어질 경우 자체 흙으로 비닐하우스 놓을 자리만 부지정리(20~30cm 정도 돋음 작업) 하고 비닐하우스를 설치할 수 있습니다.
단, 비닐하우스 설치전 소공 지하수 업체 현장 방문 견적을 받으시면 지하수 관정을 개발할 위치를 피해 비닐하우스와 농막설치를 합니다.
2. 성토작업
- 송선동부지는 현재 진입도로쪽보다 1~1.5m 정도 부지가 낮은 상황입니다. 따라서 14-3번지 7촌 아저씨에게 건축허가가 필요한 도로확보 전까진 현장에서 말씀드린 것처럼 일부면적만 성토하고 주말주택 겸 농막설치를 추천드립니다.
- 성토의 목적은 건축허가에 필요한 도로 토지사용승낙서 확보전까지 장기전으로 천천히 주변 분들과의 관계를 좋게 만드시는 시간이 필요한 상황이므로 토지사용승낙서 확보 전까지 주말농장 운용을 위한 주말주택(농막)을 설치하기 위함입니다.
우량농지개량사업 (참고자료)
- 우량농지개량사업 방법을 활용한 택지조성 토목공사
우량농지개량사업은 경사진 밭에서 트랙터 등 농기계 운용에 어려움이 있기에 농지에 한하여 개발행위 없이 토목공사를 할 수 없는 현행법을 완화해 준 법이라 판단하시면 됩니다.
현재 국토부에서 2014년 1월1일부로 각 지자체 농지관련 담당부서 공무원에게 업무지침으로 내려보낸 공문에는 우량농지개량사업에 따른 절성토 높이를 2m 내외로 한다는 완화규정으로 지침을 변경하였습니다. 그렇지만, 현장에선 아직도 절성토높이를 50cm 이내로 알고 있는 공무원들이 있는 것도 현실이며, 주변 민원을 넣는 사람들도 50cm 내외로 알고 있는 사람들이 있기 때문에 관련 절성토높이에 관한 관련법규 조항을 알려드립니다.
관련 법규내용입니다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조 제1항 제2호, 같은 법 시행령 제51조 제3호에서는 토지의 형질변경, 즉 절토.성토.정지.포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하거나 공유수면을 매립하는 경우 관할관청의 허가를 받아야 한다.
단, 경작을 위한 토지의 형질변경의 경우는 예외로 한다.
농지법상 제3조의2 (농지개량의 범위)
법 제2조제9호의 규정에 의한 농지개량의 범위는 농지의 생산성을 높이기 위하여 농지의 형질을 변경하는 다음 각호의 1에 해당하는 행위로서 인근농지의 관개 · 배수 · 통풍 및 농작업에 영향을 미치지 아니하는 것으로 한다.
1. 농지의 이용가치를 높이기 위하여 농지의 구획을 정리하거나 개량시설을 설치하는 행위
2. 당해 농지의 토양개량이나 관개 · 배수 · 농업기계이용의 개선을 위하여 농지에서 객토 · 성토 · 절토하거나 암석을 채굴하는 행위 [본조신설 96.12.31]
여기서 ‘경작을 위한 토지의 형질변경’이란 이미 조성이 완료된 농지에서의 농작물재배행위나 그 농지의 지력증진을 위한 단순한 객토나 소규모의 정지작업 등 농지의 생산성을 높이기 위하여 농지의 형질을 변경하는 경우를 가리키는 것으로 해석 합니다. 경작행위에 어려운 나쁜 흙을 받으면 안된다는 뜻도 됩니다.
현재 성토작업시 문제가 되고 있는 이유는
성토작업을 진행하고자 하는 농지소유자가 성토높이에 대한 규정이 없어진 바뀐 법에 따라 성토와 복토, 객토 등은 농지전용허가를 거치거나 신고를 하지 않아도 가능하다는 것을 활용하여 토목공사를 하는 것은 좋지만 바뀐 법에도 가장 중요한 부분인 성토작업시 인근 농지의 소유자로부터 고발 등 민원발생이 안되도록 관개나 배수, 통풍, 통작 등에 영향이 없어야 성토해야 하는 것은 지켜야 한다는 점을 너무 간과한다는 것입니다.
다시말해, 성토높이에 대한 규정이 없어졌기에 도로면과 동일한 선상까지 성토작업을 할 수 있다는 점을 유리하게 해석하지만, 반면 성토작업시 주변 농지소유자의 피해가 없어야 한다는 전제조건을 너무 등한시 하시는데 허가를 득하셔도 성토작업의 가장 중요한 키포인트는 주변의 민원이 발생하지 않게 하셔야 한다는 점은 분명합니다.
농지(산지) 전용허가를 득하고 토목공사를 하든, 우량농지개량이라는 방법을 통해 성토작업을 하든 토목공사를 할 때는 주변 토지소유자로부터 민원발생이 되지 않도록 해야 합니다. 우리나라 부동산 관련 법의 대부분이 주변의 민원발생시 허가를 득할 수 없거나, 공사 중지 또는 취소라는 최악의 제재를 가할 수 있다고 나와 있기 때문입니다.
현지인의 경우는 농지개량을 위한 성토작업은 이런 허가접수 없이 진행되는 경우가 많기에 현지인일지라도 성토작업을 진행하시는 분들은 공사를 진행하면서 꼭 주변 토지소유자들에게서 민원이 발생하지 않게 작업하신다는 것을 통보 후 공사하시는 것 잊지 마시기 바랍니다.
1차 농막자리 토목공사 계획안
사진11
- 사진11은 농막을 놓을 자리에 대한 1차 토목공사 계획안입니다.
- 성토작업을 보강토옹벽과 같은 구조물 작업을 제외한 성토 후 배수로 작업만 철저히 하는 것으로 진행합니다.
- 지하수 개발은 성토하는 면적 내에 지하수가 나온다면 성토후 지하수개발을 진행하셔야 하며, 성토하는 위치가 아닌 나머지 잔여면적내에 지하수 관정 개발이 가능하다면 성토 전에 지하수 개발을 추진하셔도 됩니다. 그렇지만 되도록이면 지하수 개발은 성토 후 진행하시길 추천드립니다.
- 지하수 개발은 개발비 절감을 위해 소공으로 개발하고 음용수는 2리터 생수를 구입해서 해결하는 것으로 합니다.
- 성토의 높이느 사진10에 나와 있는 것처럼 부지 뒤쪽에 지적도상 도로를 포함하여 4m 폭을 확보하는 방식으로 성토작업을 진행합니다.
- 성토작업 진행하시기 전에 14-3번지 7촌 아저씨에게 농막 및 비닐하우tm 설치 전 성토작업을 진행한다는 것을 사전에 통보하시고 상황에 따라서는 지역에 일잘한다는 02, 03 굴삭기 기사 소개도 부탁하시는 것이 좋습니다. 기왕이면 일머리를 아는 현지민 7촌 아저씨에게 도움을 청하는 모습으로 관계 개선을 시도하시는 것입니다.
성토를 통한 택지작업시 필요한 예상 흙물량
사진12
- 사진12는 흙반입량 계산에 관한 설명입니다. 송전동 부지는 1,755㎡ 면적으로 1~1.5m 성토가 필요한 상황이지만 주변 민원을 감안하여 농막을 놓을 자리만 1차로 성토하시길 추천드립니다.
약 100평 정도만 1m 성토하신다면 330㎡ / 9㎥ = 약 40차의 성토물량이 필요합니다.
흙반입을 더 많이 받고 싶으시더라도 이웃분의 반대가 예상되는 경우 (사전에 어느정도 관계개선이 되지 못한 상황에선) 흙 반입량은 최소화하도록 합니다.
- 흙값은 송전동 부지에서 가까운 흙나오는 현장에서 반입되어야만 흙값이 내려가므로 송전동 일대 중장비 업체 여러 곳에 전화를 해서 송전동 주소를 알려주고 15톤 차당 5~6만원이하 흙이 나오면 연락달라고 해 둡니다. 참고로 성토용 흙정보는 업체간 교류하지 않기 때문에 양동면 일대 중장비 업체 여러 곳에 부탁을 해놔야 합니다.
3. 배수로 작업
- 토목공사를 하면서 배수로 작업은 필수입니다. 장마철이나 집중호우시 굴삭기로 잡초가 없는 생땅을 만들고 나면 토사유출이 발생할 수 있으며 계획된 배수로가 없는 경우 석축 또는 자연경사면 일부가 유실될 수 있기 때문입니다. 따라서, 자연경사면의 상단에는 무조건 두둑 또는 배수로를 삽으로라도 만들어두셔야 합니다.
사진13
- 토목공사를 할 때 택지조성작업시 일반적으로 사진13의 D와 같은 작업을 많이 합니다.
여러 필지 단작업시 아래쪽으로 흙을 내려보내다 보니 자연스럽게 D와 같은 경사진 택지가 조성되지요. 이 공사방법의 단점은 부지의 경사가 아래쪽으로 잡혀있기 때문에 우기시 경사면(법면)이 유실될 우려가 있습니다. 그렇기 때문에 A와 B와 같이 하단 경사면 앞쪽에 배수로 작업은 필수입니다.( 토목공사 현장에 가서보면 D와 같이 공사를 했는데 경사면 위쪽에 배수로 작업이 되어 있는 현장이 드물고 우기가 지나면 경사면(법면)이 무너져서 보수공사를 하는 경우를 많이 봐왔습니다.)
- B 또는 B-1과 같이 공사를 하는 경우는 택지 조성 후 바로 건축행위를 진행할 때 많이 보는 경우입니다. 이 경우에도 배수로 작업에 철저해야 하며 택지의 넓이가 넓은 경우 물막이둔덕을 두는 것이 우기에 많은 비가 내려 경사면쪽으로 흘러가는 것을 막는 방법입니다.
C는 택지조성 후 오랜시간 동안 지반안정화 기간을 거치려고 한다거나 밭으로 사용하려고 하는 경우 토목공사 방법입니다. 이 방법은 굴삭기 기사에게 뒤로 경사를 주는 목적을 잘 설명하고 확인하여야 합니다.
사진14
- 건축을 바로 하지 않는 송전동 잔여부지인 경우 PE 빗물받이(집수정)를 시공하지 않고 각 필지마다 밭두둑으로 모인 빗물을 현황구거나 도로 옆 자연배수로로 PVC 파이프 200mm 배관을 해서 배출하도록 합니다. 90도 연결부속이 아닌 45도 연결부속(엘보)로 연결하는 것이 물 흐름에 도움이 됩니다.
사진15
- 사진15는 성토작업 후 배수로작업에 관한 내용입니다.
자연경사면 처리 후 물막이 밭두둑을 설치하시거나 설치하지 않으려면 자연경사면 위에서 PE 집수정쪽으로 역구배를 줘서 터에 쏟아진 빗물이 경사면쪽으로 흘러가지 않게 조치합니다.
사진16
사진16은 물막이둑을 시공한 사진입니다. 물론, 배수로작업을 경사면 상단에 해주시고 집수정을 설치해서 우수처리를 해주시면 물막이둑은 필요없습니다.
물막이 둑의 자연경사면에 풀씨가 날라와 풀이 자라서 경사면을 안정화될 때까지 경사면 토사유출을 방지하기 위한 대비책입니다.
* 토목공사 후 우기 전 어느 정도 비가 왔다면 현장의 배수로 상태를 점검하고 비로 인한 자연배수로 상태를 점검하여 본격적인 장마 등 우기를 대비하시기 바랍니다. 공사완료 시점에 따라 우기까지 시간적인 여유가 있다면 경사면에 잔디씨를 뿌려두고, 우기가 가까워져서 공사가 마무리되었다면 비닐이나 천막 등으로 덮어 우기를 대비합니다. (토사유출로 인한 민원은 생각보다 많이 발생합니다. 상단에 물막이 둑이 있다면 경사면 유실은 발생하지 않지만 혹여 주변에서 말이 나온다면 말입니다. )
* 잔디씨를 뿌려주거나 조선잔디를 자연경사면에 식재하면 예초기 작업량이 줄어드는 장점이 있지만 비용이 든다는 점이 단점이 됩니다.
사진17
- 우기에 쏟아진 빗물이 경사면을 무너뜨리며 토사유출을 하는 것은 부지에 쏟아진 빗물을
모아 배출하는 우수관이 없기 때문입니다. 그래도 혹시 경사면에 풀이 빨리 자라길 희망하신다면 경사면에 비닐을 사진17과 같이 덮어주시고 비닐 중간 중간 숨구멍을 뚫어주시면 됩니다. 흰비닐을 덮어두시면 밤에 땅속에서 올라온 습기가 비닐안에 맺혀 경사면에 언제 날라왔는지도 모르는 풀씨가 자라서 사진처럼 되기 때문입니다. 비닐을 덮지 않고 방치한 것보다는 생각외로 빠르게 비닐안에서 풀이 자라니 참고하세요.
토목공사에 있어서 배수로 작업은 아무리 강조해도 부족하지 않습니다.
택지조성 토목공사의 가장 중요한 체크포인트는 우기에 우수처리를 얼마나 잘 처리하느냐이며, 이 처리방식은 주변 토지소유자들의 민원을 최소화하는 방법을 계획하셔야 한다는 것 참고하셨으면 합니다.
* 토목공사는 생각외로 지루한 작업입니다. 굴삭기로 한삽 한삽 끊임없이 퍼서 옮기는 과정을 반복하기 때문입니다. 그렇기 때문에 마음같아서는 한번에 옮겨줬으면 하는 작업도 여러번에 걸쳐 작업을 진행하는 경우도 비일비재합니다. 그리고, 토목공사시 택지조성을 하려고 단작업을 한다면 더욱 더 진행은 더디게 된다는 점은 오해없으셨으면 합니다.
* 나의 기호에 맞는 토목공사가 아니라 누구나 좋아할 수 있는 부지를 만든다는 것. 부동산 소비자의 기호에 맞게 부동산가치상승을 위한 토목공사한다는 것이 공사의 중요 목표라는 점 잊지 마시기 바랍니다.
사진18
- 사진18은 소공 지하수 개발 후 음용수까지는 아니더라도 생활용수까지는 정수할 수 있는 방법입니다. 참고로 지하수업체는 소공업체와 중공, 대공업체는 별개업체이므로 지하수 업체 섭외시 꼭 소공개발하는지 문의하고 상담하셨으면 합니다.
건축을 진행하시게 되면 상수도 연결하시는 것이 맞기 때문에 지하수 개발 비용을 과도하게 지출하실 이유는 없습니다.
주말주택 겨울철 동파방지에 관련된 카페 정보는 카페 관련 게시글 참조해주세요.
- 주말주택(이동식주택) 겨울철 동파방지 방법
http://cafe.naver.com/kimyoooo/82173
- 겨울철 시골집 동파방지 전반에 대한 이해
http://cafe.naver.com/kimyoooo/55786
4. 보강토옹벽작업
사진19
보강토 옹벽공사는 부지의 제면적을 모두 찾고자 할 때 시공합니다. 옹벽 1㎡당 11만원의 시공비가 발생하며 주택은 사진19의 보강토옹벽 블럭을 사용해서 공사해야 보기 좋습니다.
5. 농막설치
- 의뢰인께서 구상하시는 주말주택은 농막, 소형 주말주택 건축을 고려할 수 있습니다. 농막은 3년마다 연장신청을 해야 한다는 단점이 있지만 건축허가에 필요한 도로 확보전까지는 농막을 현장에 설치하고 사용하도록 합니다.
- 농막은 A 컨테이너형을 설치하는 경우 지붕쪽에 스치로폼은 100~150mm 두꺼운 것으로 설치해달라고 자재추가 요청합니다. 여름엔 지붕복사열 때문에 안이 덥기 때문입니다. -
되도록 예산에 무리가 없으시다면 B 모델을 추천드립니다. 1,000만원이하로 설치가능한 디자인이며 모임지붕 스타일이기 때문에 여름에도 컨테이너형보다는 덜 덮습니다.
- 농막화장실에는 전기 온수기 30리터짜리를 설치요구하셔야 합니다. 그래야 온수 사용이 가능하며 샤워할 때 좋으니까요. (전기온수기도 현장에서 설치해야 할 겁니다.)
농막화장실 설치
사진20
- 2018년도부터 농림축산식품부에서는 농막에 한하여 가설건축물이지만 정화조 신고 후 설치를 허용하고 있습니다.
따라서, 농막신고 후 공주시청 정화조 설치관련 부서에 문의하셔서 농막에 정화조 설치가능한지 문의하여 허용한다고 하면 작은 정화조를 매립해서 사용합니다.
- 그러나 공주시청에서 농막에 화장실설치를 허용하지 않는다고 한다면 사진20의 방법으로 임시화장실 활용한 정화조 대체 방법을 시도하실 수 있을 겁니다. 이 방법을 쓴다면 주말에만 사용했을 때 6개월에서 1년마다 분뇨저장탱크를 정화조청소업체를 통해 처리하면 되기 때문에 문제없습니다.
일반 정화조도 1년마다 청소해주도록 법이 정해져 있으니 이 방법을 추천합니다.
- 씽크대, 화장실 세면기 등의 생활하수는 임시화장실 분뇨저장탱크가 아닌 사진13의 그림처럼 땅속에 잡석이나 자갈을 넣고 배관을 심어서 자연정화배수처리하는 방식으로 해결하시면 될 것입니다. 생활하수를 개울로 그냥 내보내면 아무래도 주변 민원 등 말이 나올 수 있기 때문입니다.
6. 건축허가에 필요한 도로확보 (토지사용승낙서)
사진21
- 의뢰인의 송전동 부지에 건축허가를 득하기 위해서는 사진20의 1번의 토지사용승낙서 +
현재 현황 비포장도로 2번 필지 또는 1번 필지 소유자가 임대해서 관리하고 있는 3번 필지의 토지사용승낙서를 확보해야 합니다.
- 1.3번 필지는 4번하천부지의 제공 또는 5번 필지 토지교환 등을 통해 토지사용승낙서를 교부받을 수 있습니다. 이 때 토지사용승낙서 서류상의 내용은
1. 임대기간 : 무상영구임대
2. 임대료 : 무상 (서류상으로만 무상으로 기재하고 공주시청에 제출합니다.)
3. 용도 : 도로용, 생활기반시설 (전기, 상하수도 배관 등 매립용 등)
4. 특약사항 : 소유자(승낙자와 사용자)가 변동되어도 토지사용승낙서의 효력을 유효함
이란 단서조항을 꼭 명시해야 합니다. 그래야 토지사용승낙서 효력이 소유자가 변동되어도 유효하며 토지사용승낙서는 복사해서 복사본을 크리어화일에 보관하고 있어야 최초 원본을 공주시청에 건축허가시 제출하더라도 추후 필요한 토지사용승낙서를 복사본에 원복대조필 도장을 찍어 제출할 수 있기 때문입니다.
7. 소형 주말주택 건축
- 농막은 3년마다 연장을 해야한다는 단점이 있습니다. 그리고 대지가 아닌 농지상태로 사용해야 하기 때문에 건축물 늘리는 것이 힘들기 때문에 비닐하우스를 활용해서 창고공간들을 확보해야 합니다. (물론 소형주택도 마찬가지로 창고용 비닐하우스 필요합니다.) 따라서 세월의 힘을 빌려 현지에 농막을 가져다 놓고 쓰시면서 주변 분들과의 관계가 돈독해져서 건축이 가능해진다면 소형주택 건축을 시도할 수 있습니다.
- 건축에 필요한 토지사용승낙서 확보하신다면 최소한의 건축을 진행하셔서 건축허가에 필요한 도로를 건축을 통해 도로용 필지 토지분할 및 도로지목변경까지 완료시키셔야 합니다. 물론, 공주시 조례 내용대로 면에서 현황 비포장도로를 포장할 수 있게 하여 도로 확보하는 방법도 있지만 이 방법 또한 14-3번지 7촌 아저씨의 협조가 필요한 것은 사실입니다. 즉 토지교환이 동반되어야만 협조받을 것이란 뜻입니다.
아무튼 건축허가에 필요한 토지사용승낙서를 확보하시게 되면 주택수에 들어가는 주택으로 건축허가를 득하지 마시고 건축하는 주말주택은 근생 사무실로 허가를 득하시길 추천드립니다. (이유는 주택수에서 제외하기 위함이며, 양도소득세 문제는 아래 세금문제에서 문제없음을 짚어드리겠습니다.) 지성아빠의 괴산 주말주택 또한 근생 사무실로 허가를 득한 주말주택이였습니다.
사진22
- 사진22의 주택 설명입니다. 의뢰인께서 건축허가면적을 최소화하시더라도 대지전용 면적의 10% 건축을 하셔야 할 것입니다.
농지전용면적이 100평이라면(도로면적은 제외) 건축면적은 10평이상이어야 한다는 뜻입니다. 이때 억지 건축면적 확보도 하고 건축비를 절감하는 방법엔 사진21의 주택처럼 데크 위 파고라에 지붕을 덮음으로서 건축면적을 넓혀 건축허가에 필요한 건축면적을 채울 수 있습니다. 기둥과 지붕이 있으면 건축면적에 포함되기 때문입니다. 창고 또한 벽체없이 원두막처럼 기둥과 지붕만 있어도 건축면적에 포함됩니다.
주택이 아닌 근린생활시설 건축방법
- 근생건축은 자녀에게 증여, 상속한다고 해도 주택수에 포함되지 않으며, 도시의 주택 매도시 주택수에 포함되지 않는다는 것은 큰 장점이 되기 때문입니다.
- 주택은 1주택자에게만 양도소득세 감면이 있을 뿐 다주택자의 경우 일부 주택 매도시 일반과세 대상 또는 중과세 대상이 되기 때문에 근생건축과는 양도소득세법 세율 차이가 변동없다는 점을 감안한 대안이기도 합니다.
근린생활시설 건축을 통한 주택 수 제외
법규상의 근린생활시설에 대한 이해
국토이용에 관한 법률에 따른 근린생활시설 건축이 가능한 용도지역
1종 근린생활시설: 농림지역(농업진흥구역 제외), 관리지역 모두 가능함.
2종 근린생활시설(일반음식점 등): 계획관리지역(보전, 생산관리지역 해당없음.)
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 [별표 21]<개정 2009.7.16>
[제1종 근린생활시설]
가. 슈퍼마켓과 일용품(식품.잡화.의료.완구.서적.건축자재.의약품류 등) 등의 소매점으로서 동일한 건축물(하나의 대지 안에 2동 이상의 건축물이 있는 경우에는 이를 동일한 건축물로 본다. 이와 같다) 안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 1,000㎡ 미만인 것.
나. 휴게음식점으로서 동일한 건축물 안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 300㎡ 미만인 것.
(휴게 음식점: 음식물을 조리. 판매하는 영업으로서 식사와 함께 부수적으로 음주행위가 허용되지 않는 영업 (주로 다류를 조리. 판매하는 다방 및 주로 빵. 떡, 과자.아이스크림류를 제조. 판매하는 과자점 형태의 영업을 포함한다.)
제2종 근린생활시설
가. 일반음식점.기원
나. 휴게음식으로서 제1종 근린생활에 해당하지 아니하는 것
다. 서점으로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것
바. 사무소, 부동산중개업소, 출판사 등 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것
- 주택가와 인접해 주민들의 생활에 편의를 줄 수 있는 시설물로, 그 범위는 건축법 시행령에서 규정하고 있습니다.
실제 주택 사용 건축물이지만 근생으로 허가를 득한 설계도면 예)
주택용 건축을 주택용도가 아닌 근린생활시설 소매점 건축을 고려하는 이유:
- 현재 1주택자로서 거주하는 주택을 새로 건축하는 주택 준공일로부터 3년이내 매각한다면 주택으로 건축하는 것이 맞습니다. 그렇지만 다주택자이거나 3년 이내 기존 주택을 매도할 수 없는 1주택자인 경우로 고려해 볼 수 있는 절세방법입니다.
a. 미래에 도시의 주택을 여러 번 거래할 확률이 있는 경우.
- 근린생활시설 건축물 준공 후 5년 경과시 주택으로 용도변경이 가능하므로 은퇴 후 도시의 집을 팔고 시골집(근린생활시설 소매점)을 주택으로 용도변경하고 용도변경 2년 후 매도하면 주택으로 변경되었으므로 1주택자 감면 방식으로 양도소득세 문제를 해결할 수 있음.
* 건축준공 5년 후 주택용도변경 건축사를 통한 서류절차만으로 용도변경이 가능함.
b. 자녀에게 시골주택을 증여, 상속시 시골집 또한 주택 수에 포함되는 주택이므로 자녀 또한 시골집을 보유한 상태에서 도시주택거래 때마다 양도소득세 발생에 대한 문제가 있으므로 부모가 물려준 시골휴식처를 오래 보유하게 하기 위함.
c. 근린생활시설은 화장실, 주방, 숙소, 바닥난방(2009년도부터 85㎡이하 면적까지 허용하므로 대략적으로 35평정도의 면적까지는 부분난방 등이 가능함.) 이 주택구조와 별차이없이 구성가능합니다.
* 건축허가 담당자 및 건축인허가대행업체에서 근린생활소매점 건축신고 신청시 소매점 용도가 건축 신청지 위치에 불합리하다고 질문을 받으시면, 현재 옥션 등 인터넷쇼핑몰에서 영업하고 있는 수많은 업체가 지방에 있으며, TV방송에 영월 등산로 초입 산속 중고서점이 인터넷 영업을 하고 있는 것을 본 적이 있는데 시청한 적이 없냐고 되질문하시면 됩니다.
B. 건축시 참고 자료
a. 근생 또는 주택 신축허가(신고)
- 신축주택 계획에 따른 인허가는 농지,산지전용허가를 진행하는 토목측량설계사무소와 건축허가를 진행하는 건축설계사무소와의 계약이 진행되어야 합니다. 이 때 주택 평면도가 필요하므로 현재 인터넷에 넘쳐나는 아파트 모델하우스 평면도 중 괜찮은 도면을 기준으로 스케치 도면을 그려 사전에 평면도를 준비하셔야 합니다. 왜냐하면 농지전용허가를 득할 때 건축허가도 일괄 접수해야 하기 때문에 건축설계사무소 방문시 신축하고자 하는 집의 평면도가 준비되어야 하기 때문입니다.
건축에 따른 토목측량/ 건축설계사무소 인허가 업체 미팅 전 준비사항
- 개발에 따른 건축계획을 세우시게 되면 건축전반에 대한 건축주로서 자신의 부지에 맞는 건축계획을 세웁니다. 물론 택지조성 토목공사 완료 후 각각의 필지에 서서 조망과 남향을 감안하여 최종 결정하셔야 합니다. 집설계의 기준은 거실과 안방입니다. 특별한 이유가 없다면 거실은 조망을 기준삼고, 안방은 남향을 기준으로 합니다.
- 계획하신 설계 스케치도면을 미리 준비하신 상황에서 집터의 기준을 잡는 방법 중에 하나는 고추대 여러개와 바인딩 노끈을 준비하셔서 현장에서 기초 끝점마다 고추대를 꼽고 바인딩으로 연결하시면 됩니다.
- 고추대와 바인딩으로 표시된 평면도를 50m 줄자로 실측해서 집터에 배치한 후 거실에서 바라보는 풍광을 기준으로 집 기초의 위치를 이동시켜 마당도 넓게 배치할 수 있는 위치로 결정하시면 된다는 뜻입니다. 집기초를 고추대와 바인딩으로 표시했더니 부지활용도가 떨어진다 판단되시면 어쩔 수없이 자체적으로 집설계 평면도를 다시 그리셔야 합니다.
- 건축주의 스케치도면이 나오기 전까지는 건축설계사무소 방문하시는 것은 좋지 못합니다. 건축사가 추천하는 집 설계도면 배치도는 현장조건을 제대로 확인하지 않고 집위치를 결정한 도면일 소지가 무척 높기 때문입니다.
부지조건에 맞는 건축방법
건축진행 순서
- 농지 지목을 대지로 전용하기 위한 허가와 건축인허가를 인허가대행업체에 신청합니다.(일괄 신청) 전용면적은 건축면적의 10%를 조금 넘는 선에서 전용면적을 받습니다. 전용허가기간은 약 한달정도 소요됩니다. (도시외 지역 건폐율의 10배까지 전용가능)
- 인허가 업무는 일괄 접수받지만 공공시청에서는 농지 전용허가가 끝나면 내부적으로 건축허가가 진행되며 건축허가 서류처리가 시청 내부적으로 완료되면 민원인에게 일괄 농지전용 및 건축허가 승인 서류를 발급합니다.
- 전용허가를 득하면 토목공사를 시작할 수 있습니다. 대지로 전용할 부지에 대한 토목공사를 진행합니다. 택지조성작업입니다.
- 건축허가가 통과되면 건축업체 선정 후 건축시점에 가깝게 설계사무소에 착공계를 바로 접수해달라고 합니다. 그리고, 건축설계사무소에 건축 준공시 필요한 준공서류의 목록을 사전에 문의하고 고지받아 건축진행 중에 필요한 서류나 사진을 준공 전에 준비하지마시고 미리 준비하는 것이 좋습니다.
- 부지조성작업이 끝나면 기초공사여부에 따라 기초공사와 함께 정화조 매설작업을 합니다. 정화조 매설 후 기초공사를 하시면 됩니다. (순서가 바뀌어도 상관없습니다)
(정화조 매설 전에 지하수가 부지에 연결되어 있어야 합니다. 지하수가 있어야 정화조 매설 후 정화조에 물을 채울 수 있기 때문입니다.)
- 건축을 합니다.
- 건축 완료 후 준공검사를 받습니다.
기타 참고사항
의뢰인께 필요한 건축관련 정보를 정리해봤습니다.
1. 건축 예산을 결정하시기 바랍니다. 건축예산은 최소로 하는 것이 당연히 좋겠지만, 건축비를 얼마로 결정하느냐에 따라 건축 구조 및 내부 인테리어 등이 결정됩니다.
건축비는 직접공사비(자재비 + 인건비) + 간접공사비 (경비 등 직접공사비의 약 15~20%내외 ) + 업체 영업이익 (순수 공사비의 약 15%정도 )이며 여기에 인허가비용과 재세공과금을 별도로 산출되는 것이 일반적입니다.
직접 건축비 외 부대비용 산출
구분
내용
예상
금액
예상
기간
비고
건축 전
자료
수집비
샘플 주택 모델 현장 답사비(건축업체 방문상담 포함)
관련도서비
인터넷정보이용료
토지전용 및 건축허가에 따른
여러 가지 부대비용
토목측량설계사무소 : 농지/산지 전용 인허가용역비
건축설계사무소 : 건축신고(허가) 인허가용역비
도로점용, 하천(구거)점용허가 관련시
추가 인허가비용 등
세부건축 설계용역비
(인허가 건축설계사무소 또는 별도업체선정)
인허가 이행보증증권 할인 비용 / 면허세 등 기타세금
산재보험/고용보험료
(30평이상 and 2,000만원이상 의무가입)
지적공사 측량비 (경계측량/토지분할측량)
신축에
따른 세금
토지
전용비
농지(공시지가의 30%, 최대 ㎡당 5만원)
임야(산림청 매년고시) 평당 1만원 이하
전용에 따른 대지지목 변경 취득세
(공시지가 증가분 약4.6%)
신축주택 취득에 따른 취득세 (주택가액의 약3.16%)
토목
공사비
대지전용면적 택지조성 토목공사비
(절성토/석축/배수관련시설 등)
대지전용면적 외 보유토지에 대한 추가 토목공사비
상수도
인입비
지하수개발비(소공, 중공, 대공)
마을상수도 인입비
전기/통신
관할지역 전기허가업체 대행을 통한 전기 인입비
인터넷, 전화 인입비
정화조,
배수설비
관할지역 해당조례와 현장조건에 따른
생활오폐수처리 공사비
진입로공사
도로포장공사
조경공사
건축 후 부지마무리공사
데크/ 파고라 공사
잔디/ 조경수 식재 등 정원공사
기타
- 이 표는 순수 건축비 외에 건축에 필요한 실제 건축외 비용을 도표를 만든 것입니다. 건축비가 1억이 있다고 하면 업체에선 1억의 금액으로 건축하는 줄 알기에 이 도표의 금액을 제외하지 않고 진짜 건축비만으로 1억 건축을 진행시킵니다.
- 따라서, 의뢰인께서는 건축에 필요한 건축외 비용을 전체 건축비 예산에서 따로 공제하시여 건축에 따른 공사비 부족이 발생하지 않도록 주의하셔야 합니다.
- 일반적으로 건축외 비용은 인허가비, 건축관련 세금, 토목공사비 등등의 비용이 약 1,500~3,000만원정도 발생하기 때문에 이 비용을 제외한 비용으로 순수 건축 공사비 책정하시기 바랍니다.
건축비는 공사전반에 대한 지식을 어느 정도 축적하실 수 있다면 아주 단순한 산수와 같습니다. 여기에 공사를 담당한 건축업체의 전문성만 가미된다면 건축주는 공사 진행에 따른 공사비 지급만 제때 해주면 끝인 것이 건축이기도 합니다.
따라서, 의뢰인께서는 건축을 진행하시게 되면 경제적 정신적 부담을 줄이면서 건축을 하시기 위해 업체선정과 건축계약서 체결 전까지 모든 준비과정의 대부분의 노력과 시간을 투입하셨으면 합니다.
건축에 필요한 도면 종류
스케치도면, 인허가 설계도면, 시공도면
처음 건축을 하시는 분에게 설계도면을 그리라고 한다면 지성아빠가 무리한 이야기를 한 것인가요? 그렇지 않다고 생각합니다. 급하게 하지 않고 시간을 두고 오랜 시간 천천히 스케치를 하시면서 소규모 주택 건축에 필요한 설계 공부를 하시면 누구나 어렵지 않게 설계도면을 그릴 수 있습니다.
스케치도면 안해봤으니까 힘들 것이라는 두려움만 없애시면 됩니다. 건축설계사무소의 설계파트 직원들 또한 태어나면서부터 설계를 배운 것은 아니니까요.
그렇다고 지성아빠가 설계초보자인 의뢰인들께 설계사무소 직원분들처럼 설계를 하시라고 요구하는 것은 아닙니다. 지성아빠 또한 전문 설계전문가는 아닙니다. 다만, 설계 도면을 많이 본 경험과 현장에서 감독과 감리업무를 많이 했다는 것만 차이가 있을 뿐입니다.
스케치 도면
의뢰인께서 머리 속에 자신이 생각하는 집이 있으실 겁니다. 설계도면을 그리려면 연필과 종이를 준비하시기 바랍니다. 그리고, 부담갖지 마시고 그리세요. 잘 그리실 필요는 없습니다. 머리 속에 있는 집을 그려보시는 겁니다. 초등학생 수준으로 그려도 뭐라 할 사람없습니다.
그리셨나요? 어떤 것부터 그리셔야 하는지 모르시겠다구요?
그럼, 요즘 최신 아파트 평면도를 참고하시면 될 것입니다. 모델하우스 평면도에 창고와 보일러실을 추가하시면 단독주택 평면도가 됩니다. 아파트 베란다실은 제외하시고요.
- 아래 사진23은 분양면적 26평, 전용면적 18평형(59㎡) 아파트 분양 평면도인데 방의 크기 을 늘리고 줄여서 원하는 평면도를 만들 수 있습니다. 다른 평면도 인터넷으로 조사해서 활용하셔도 되고요. 창고와 보일러실만 붙여 스케치도면 만듭니다.
스케치도면을 그릴 때 먼저 평면도를 그려보세요. 평면도는 건축하고자 하는 집의 구조도입니다. 방, 거실, 주방, 화장실, 창고, 창호위치 등등을 표시할 수 있습니다.
그다음으로 그릴 수 있는 것이 입면도입니다. 집을 정면에서 봤을 때 어떤 모양인지 흔히 아이들이 그리는 집입니다. 현관과 창문과 지붕의 모양을 알 수 있습니다. 여기까지 그리셨으면
거의 다 그리신 겁니다. 스케치 도면은 여기까지 그리면 됩니다. 뭔가 부족해 보인다구요?
사진23
그럼, 좀 더 정확한 도면을 그려보겠습니다. 문방구에 가셔서 스케일자(축적자)나 모눈종이를 사오세요. 자신이 생각하고 있는 집의 평면도를 그려보셨기에 집의 가로 세로 길이는 아실 겁니다. 방마다 크기도 아실 것이구요. 그럼, 종이에 스케일자로 축적을 줄여 세밀하게 그리시거나 아니면 모눈종이 한칸을 5cm 등 기준길이를 정하고 평면도를 다시 그려보세요. 이렇게 그려놓고 나면 뭔가 집이 달라 보일 겁니다. 스케일자 등으로 정확한 길이를 재고 그려넣으니 부족한 공간이나 넓이 등 보완할 점이 보이실 겁니다.
참고로 그리실 때 조심할 점은 그림으로 그리다 보니 실제감이 부족하다는 것입니다. 그렇기 때문에 시중에서 흔히 보는 5m 줄자를 가지고 현재 살고 있는 집의 화장실 문크기며 창호크기, 싱크대넓이, 바닥부터 천장까지의 높이, 심지어는 냉장고 넓이까지 다 재보세요. 이렇게 현재 살고 있는 집 내부구조를 줄자로 재보시면서 직접 스케치하고 있는 도면에 대입하시면
좀 더 현실감있는 도면이 그려집니다.
인허가도면
소규모 주택 건축을 계획하신 건축주는 건축인허가를 직접 하기엔 어려움이 많고 건축법상 설계사무소를 통해야 하기에 건축 설계사무소와 건축허가(신고)부터 준공까지의 절차를 대행해달라는 인허가대행 계약을 맺습니다.
그리고, 일반적으로 인허가 대행 계약을 맺으면 대부분의 건축주는 저렴한 건축 인허가 대행비를 지불하고자 하시기에 건축설계사무소에서는 건축주의 요구에 부응하여 지역 설계사무소간의 담합(?)에 가까운 최소 인허가대행 계약을 맺습니다.
그런데, 여기서 유의할 점은 유명 건축설계사 사무실에서 적정 설계비를 지불하고 건축 설계한 경우가 아니고 소규모 건축 건축허가(신고)시 관할 시청앞 설계사무소에서 저렴하게 계약한 경우는 발급받는 설계도면은 인허가용 도면이기에 시공도면으로 부르기엔 한계가 있다는 점입니다.
여기서 말하는 인허가용 도면의 특징은 저렴한 설계비용에 준하는 개략적인 도면입니다. 물론, 건축주가 건축설계사무소로부터 이 도면을 출력받아 건축업체에 보여주고 견적서를 받고자 한다면 업체는 개략적인 인허가용 건축도면만으로도 건축에 따른 견적을 산출할 수 있습니다. 소규모 건축현장에서 일상적으로 볼 수 있는 현상입니다.
그러나, 솔직히 말씀드리면 이 인허가용 도면은 건축주에겐 불리한 계약을 맺을 우려가 농후한 도면입니다. 인허가용 설계도면이 불리한 계약을 맺을 수 있는 도면이라는 까닭은 이 도면을 기준으로 건축 계약을 하시게 되면 전문가인 건축업체는 설계도면에서 시공과정에서 얼마든지 융통성을 발휘할 수 있는 여유가 있는 도면이지만 자신의 집을 짓고자 하는 건축주는 그 융통성이라는 것이 어떤 것인지 모르는 건축의 아마추어이기에 게임부터 불공정 게임이 될 소지가 높다는 뜻입니다.
쉽게 말씀드리면 건축주는 건축설계도면을 해석할 능력이 부족한 것을 넘어서 대략적인 설계도면에 숨어있는 세부자재내역 및 인건비 내역까지 산출해낼 능력이 거의 없다는 점에서 인허가용 설계도면으로 공사비를 뽑는 업체의 선택에 따라 건축비가 10%이상 왔다갔다할 변수가 있다는 뜻입니다. 다시말해 업체의 양심에 따라 건축비가 변경될 수도 있다는 뜻이도 합니다.
인허가용 설계도면으로는 건축주가 창호, 벽체, 지붕재와 같이 눈에 보이는 자재정도는 건축주 본인이 원하는 제품을 선택할 수 있으나 건축은 보이지 않는 세부내역까지 챙길 수 없다는 뜻이 되기도 합니다.
인허가를 담당한 건축 설계사무소에서 나온 도면은 일반 소규모 건축현장에서 보는 인허가용 도면이 아닌 실제 공사에 투입될 시공도면임에도 불구하고 아직 불확실한 도면입니다.
이런 문제가 생기는 이유는 설계도를 그리는 설계사무소 직원들의 대부분이 건축법안에서 일정 기준을 가지고 설계도면을 작성하였지만 대부분 설계도면을 그리는 설계사직원들이 현장에서 시공을 감독한 경험이 거의 없거나 아니면 감리로 나와 주마간산격으로 현장을 본 경험밖에 없기에 도면을 자세히 검토하다보면 실제 시공시에는 문제가 많은 도면이 많다는 것이 현실입니다. 인허가비용에 걸맞는 설계도면이라 생각하시면 간단히 답이 나오는 이야기입니다.
물론, 경험많은 책임 건축설계사는 이런 문제점을 알고 계시겠지만 실제 설계도를 작성하는 직원들은 경력이 적은 젊은 분들이 많기에 어쩔 수 없는 현상입니다. 책임건축설계사가 모두 설계도면을 그릴 수는 없으며, 건축설계사무소 운영을 하면서 인허가 도면을 시공도면으로 그려주면 업무시간의 한계상 업체가 망할 수 있기 때문입니다.
제가 이런 말씀을 드리는 이유는 건축업체 입장에서는 인허가용 도면은 대략적인 도면이기에 견적가를 산출하면서부터 견적가를 제대로 뽑을 줄 아는 경험많은 업체는 건축주와 상관없이 적절한 시공비를 뽑고 건축주에게 손해보지 않는 견적서를 넣을 수 있지만 경험이 부족한 업체는 대략적인 설계도면을 가지고 대략적인 견적가를 뽑습니다.
평당 얼마라는 식이거나 아니면 건축주가 요구하는 기본자재 사항(눈으로 보이는 자재들)만 적정가를 넣고 눈에 보이지 않는 자재들은 알아서 정리해서 시공해주는 식으로 정리하며 건축주가 흔히 알고 있는 공사면적 대비 전체 공사비의 평당 가격을 특이한 사유가 없는 한 얼추 계산을 맞춰 견적을 넣는 스타일로 일을 한다는 것이죠.
그렇게 일해도 뭐라할 건축주는 드물고 전체 금액만 건축주 입맛에 맞게 조정해주면 되기 때문입니다. 현실은 현실이니 인정하고 넘어가셔야 합니다.
시공도면
시공도면은 앞서 말씀드린 인허가도면을 바탕으로 실제 시공시 공사를 진행할 때 필요한 도면입니다. 이 도면을 작성하는 것은 업체의 각자 전공분야에 따라 도면을 작성합니다. 물론, 경험이 많은 기술자분들은 이런 시공도면 없이 인허가도면만을 가지고 현장에서 건축에 문제 없게 알아서 시공을 하십니다. 대신 자재를 현장에 반입할 때 조금 여유있게 가지고 들어가시죠. (모두 건축비에 포함됩니다.)
시공도면은 앞서 말씀드린 스케치도면을 작성하지 않은 건축주의 경우 다시말해, 건축을 계획하고 인허가 절차에 들어갔는데 사전준비기간이 충분하여 스케치 도면을 그리면서 자신이 원하는 집의 모양을 어느정도 구상이 완료된 건축주가 아닌 경우엔 어쩔 수 없이 스케치도면 작업을 통한 사전 검토를 충분히 할 시간이 없었기에 인허가 도면을 기준으로 건축인허가 절차를 밟는 기간동안 인허가 도면을 기준으로 시공도면을 작성하셔야 합니다.
사전에 준비기간이 없었기에 충분히 자신이 원하는 집에 대한 구상계획이 정리가 안된 상황이기에 거꾸로 본인이 원하는 주택에 대한 설계 작업을 인허가도면을 밑그림 삼아 다시 그려가는 것입니다.
물론, 건축설계사무소에 방문하여 상담하고 건축허가를 부탁하였다면 건축설계사에게 어느정도 자신의 의견을 반영한 주택을 이야기하셨을 겁니다. 그러나, 사람의사 전달에는 한계가 있기에 일단 자신의 의견이 십분 반영된 인허가도면을 바탕으로 건축설계사무소에선 인허가도면으로 건축허가(신고) 절차를 밟는 것은 그냥 놔두고 본인은 인허가 도면을 바탕으로 자신이 구상한 주택이 설계도면에 제대로 반영되었는지 검증 작업을 합니다.
검증작업을 진행하다보면 마음이 바뀌어 때에 따라서는 다시 인허가 설계도면과 다른 주택이 구상될 수도 있습니다. 그럼, 설계변경하고 건축허가를 다시 받아야 하는 것 아니냐고? 궁금해 하실 분이 있을 겁니다.
소규모 주택에 있어서 설계변경은 대부분 준공 전에 합니다. 공사전이나 공사 중에 설계변경 사항이 생겼다고 해서 모두 설계변경을 하고 진행을 하지 않는다는 뜻입니다. 건축면적의 현저한 증가나 위치변동이 없다면 대부분의 설계사무소에서는 준공 전 현장 확인시 건축의 상황을 전체적으로 점검하고 설계변경할 사안이 있다면 설계변경을 한 후 준공검사와 함께 일괄적으로 순서에 맞춰 처리한다는 것입니다. 그래야, 설계사무소에서는 저렴한 인허가비에 맞게 일을 현실적으로 처리할 수 있습니다.
물론, 돈을 많이 지불하셨다면 설계사무소에 설계변경할 때마다 변경된 설계도면 작성을 요구할 수 있으며 변경된 설계도면을 시공업체에 제공하고 설계변경된대로 시공의뢰를 할 수 있습니다.
그럼, 또 질문 사항이 생길 수 있습니다. 소소한 설계변경이 아닌 구조변경인 경우엔 어떻게 하냐구요? 건축 전반에 걸쳐 구조적으로 무리가 있을 것 같은 설계변경사항은 시공 전에 설계사무소에 방문하시여 구조역학적으로 설계변경 사항이 문제가 없는지 상담을 받으신 후 문제가 없다고 판정되었을 때 진행하시면 됩니다.
기둥이나 대들보 등의 구조역학에 관련된 설계변경은 꼭 사전 상담 후 시공하셔야 맞습니다. 이 부분은 나중에 준공검사시 문제가 될 수 있는 부분입니다. 소규모 건축의 경우 구조역학에 관련된 주요 구조부만 아니라면 대부분 앞서 말씀드린 방식대로 준공전에 설계변경 절차를 밟습니다.
그리고, 토목공사의 결과 기초의 위치가 인허가 받은 위치와 다르게 변경될 수도 있으며, 집 골조방식이나 평면도가 변경될 수 있기 때문에 이를 인정하고 준공 전 설계변경하신다고 처음부터 생각하시고 인허가 진행하시면 되실 것입니다.
아무튼 사전에 충분한 스케치작업으로 자신의 의견이 십분 반영된 인허가 도면을 받으신 분이 아니라면 인허가도면을 기준으로 다시 시공도면을 작성하셔야 한다는 것에 대해 이야기 하면 일단 설계사무소에서 받은 인허가도면을 여러부 복사하시여 연필을 들고 심사숙고하시면서 이렇게 집이 완성되면 내가 아니 우리 가족이 사용하는데 불편함은 없을까? 시공을 하면서 불필요한 부분은 없을까? 자재는 어떤 자재를 쓸까? 등등 인허가 도면에 표시하시기 바랍니다. 현장 상황은 누구보다도 잘 아실테니 현장에서 작업할 때 무리가 없는지도 체크하시구요.
인허가도면을 자세히 들여다보면 건축주의 입맛에 맞지 않는 설계부분이 보이실 겁니다. 충분한 사전 준비작업 없이 건축허가를 진행하다보니 자신의 의견이 십분 반영되지 않은 부분이 발견되는 것이죠.
물론, 업체는 건축주의 다른 의견이 없다면 일단 시공을 인허가도면에 맞춰 건축에 무리가 없는 한도내에서 자재를 아껴가며 시공을 해나갑니다. 보이는대로만 시공해 나간다고 보시면 됩니다. 인허가 도면에서 자재를 최대한 아끼면서 진행할 수 있는 방법을 찾아가면서 말입니다.
이해가 잘 안되신다구요? 그럼, 간단하게 인허가도면에서 쉽게 찾을 수 있는 부족한 점을 들어볼까요? 비근한 예로 콘센트의 위치입니다. 설계도면상에 나오는 전기콘센트는 설계도면대로 시공하면 실제 사용에 필요한 숫자가 부족하거나 위치도 실용성이 떨어진 위치에 있을 때가 많습니다. 비일비재한 현실입니다.
사진24
- 사진24 도면은 지성아빠의 괴산집 평면도에 별도로 콘센트와 스위치 그리고, 외부 콘센트 및 마당 정원등 2개소 설치에 관한 전기설비 도면입니다.
인허가도면에는 없는 도면이지만 평면도에 살면서 전기제품 사용하는데 편리한 위치를 감안하여 제 마음대로 콘센트 위치를 표시한 도면입니다. 평면도에 한 장 더 추가한 전기설비 평면도란 뜻입니다.
이 전기설비 도면을 추가하면(건축주 마음대로 위치선정) 전기기술자가 위치에 맞게 콘센트를 설치해 줄 것이고 실제 생활하시면서 편리하다는 것을 알게 될 것입니다.
저는 외부 콘센트를 3곳이나 설치한 이유는 펌프실로 가는 콘센트 1개, 외부작업용 콘센트 집 옆과 앞쪽에 1개소씩 일부러 설치했습니다. 실제 사용하면서는 전기선 끌고다니는 일은 최소화되었기에 건축인허가 평면도를 몇장 복사하시어 전기 도면만은 한 장 추가하시기 바랍니다.
그렇기 때문에 예비 건축주는 인허가도면을 설계사무소로부터 받으면 꼼꼼히 실사용자의 입장에서 집의 구조며 전열기구나 창호 등 그리고, 장농 등 가구들을 배치했을 때 문제가 없는지 인허가도면에 스케일자를 가지고 길이며 넓이를 확인하면서 체크작업하시는 것이 좋습니다.
그리다 보니 인허가도면이 전부 바뀌였다구요? 그래도 상관없습니다. 면적 증가가 없이 구조역학으로 문제없이 설계되었다면 인허가 도면을 폐기하고 새로 그리셔도 상관없습니다.
건축을 하다가 갑자기 저쪽에 콘센트 하나 더 설치해줬으면 좋겠는데...하고 건축주는 쉽게 말할지 몰라도 세부적으로 들어갔을 때 그 콘센트 설치하는 작업이 기존에 진행했던 작업에 반하는 작업일 수도 있기에 건축주의 추가 요구사항이 처음에는 공사 초기에는 업체측에서 쉽게 들어 줬을지는 몰라도 공사 중반이 넘어가면 업체측에서는 쉽게 동의할 수 없고 추가공사비를 요구해야 하는 상황이 될 수도 있기에 계획에 없는 작업은 최소화하는 것이 시공도면의 목적입니다.
때에 따라서는 인허가를 담당한 건축설계사무소가 아닌 타 건축설계사무소에서 설계도면을 시공도면으로 부탁하여 진행하셔도 됩니다. 비용은 들지만 당연히 건축비에서 변동폭이 적기 때문에 소규모 건축시장에서 비일비재하게 보는 건축업체의 추가공사비 요구에서 자유로워지시면서 공사비 책정과 집행에 부담이 줄어들면서 건축비를 절감할 수 있기 때문입니다.
시공도면은 실제 건축을 할 때 시공되는 방법과 자재 필요량을 뽑을 수 있기에 자세히 그려야 합니다. 그렇지 않으면 업체마다 다른 견적이 들어옵니다. 각자 시공경험에 맞춰 인허가도면을 나름 해석하여 견적이 들어오기 때문에 어떤 경우엔 견적가가 낮은 업체가 실제 공사에 들어가서는 다른 업체보다 더 추가공사비 요구를 할 수 있기 때문입니다. 업체 견적은 모두 시공도면을 기준으로 동일하게 받았습니다.
업체견적을 받을 때는 인허가도면으로 각자 공사방법을 해석해서 견적을 넣는 것이 아니라 최종 시공도면을 기준으로 동일하게 견적을 받는 것입니다. 물론, 중요한 자재는 금액까지 지정해서 견적가를 뽑으라고 하면 더욱 확실합니다.
시공도면이 뭔지도 모르고 그릴 재주도 없으니 걱정이시라구요? 그럼, 스케치도면으로 평면도만 그리시고 인허가설계도면은 담당 건축설계사무소에 맡기시고, 시공도면은 인허가담당 건축설계사무소나 아니면 타 지역 잘 알고 지내던 타 건축설계사무소에 맡기세요. 그럼 됩니다. 설계비용 더 지출하신 것은 건축비에서 충분히 뽑고도 남습니다.
건축업체의 선정시 주의사항 및 좋은 기술자 확보방법
전원주택 건축업체 종류(구분)
1. 사업자 등록을 낸 업체
2. 건축 사업자 등록을 내지 않고 타 사업자로 영업 건축을 하는 업체(보일러 설비업체 등등)
우리나라 소규모 건축현장에는 공사파트별 팀을 짜서 공사를 하러 다니는 분들이 참 많습니다. 건축 파트별 기술자와 보조인부가 팀을 짭니다. 목공팀, 설비팀, 전기팀 등등
3. 회사소속 없이 개인으로 움직이는 건축업자
건축업계에서 오래 종사하다보니 공사관련 인맥이 쌓이고 본인 또한 집 한채를 지을 수 있는 지식과 경험을 쌓았기에 알음알음 건축업자로 나선 경우입니다.
어떤 경우엔 직영공사의 공사책임자(흔히 소장이라 하지요)로 나서기도 하는 분들입니다.
- 소규모 단독주택 시장에선 1.2.3항 모두 건축업체라고 하면서 건축주에게 영업을 합니다. 어떤 업체가 좋은 업체인지의 기준이 사업자 등록증이 있다 없다로 구분하기 쉽지 않다는 뜻입니다.
좋은 건축업체
1. 일단 같은 재료를 가지고도 시공하면서 센스를 발휘하는 기술자가 있는 업체
2. 시공과정에서 시공상 실수를 손해보더라도 과감하게 재시공하거나 추가 보완을 하는 업체
3. 건축주에 맞춰 건축과정을 건축주의 수준에 맞춰 소신껏 설명할 줄 아는 업체
4. 공사기간 등 약속을 지키는 업체 (계약서에 공사마감 완료 약속기간 한달 여유주고 명시)
5. 공사계약금액을 지키는 업체
- 자재단가가 급등락하는 시점에는 건축 계약에 따른 세부 시방서를 잘 작성해서 계약하는 업체가 좋은 업체, 세부시방서는 자재단가가 들락달락하는 시절엔 업체를 오히려 손해보지 않게 하여야만 업체가 무리한 원가절감을 시도하지 않게 됩니다.)
자재비 인상에 따른 추가 공사비를 지불하지 않으면 공사중단하겠다는 식의 건축주 협박(?)보다는 계약금액을 지켜 공사를 한다면 뻔한 손해가 예상된다면 업체는 자선봉사단체가 아니기에 당연히 세부시방서를 근거로 하여 추가 건축비를 요구할 수 있는 업체이어야 합니다.
반면 건축주분 중에 공사진행과정 중에 사소한 시공변경사항들을 들고 와 업체에 서비스로 해달라는 경우가 간혹 있습니다. 잠깐 시간을 투자해서 시공하는 경우는 몰라도 이런 상황이 자주 발생되면 업체분도 난감해집니다. 서비스라는 것도 한계가 있는 것이기 때문입니다. 건축현장에서는 '시간은 곧 돈'입니다. 자재비가 안들어가도 인건비는 들어가고 있기 때문입니다. 건축주의 과도한(습관적인) 서비스 요구는 나중에 탈이 날 수 있다는 거 참고하시기 바랍니다.
계약상 건축내용에 포함되지 않은 것은 그리고, 시공된 상황을 보고 마음에 안들어 변경요구를 했을 때는 모두 서비스 공사를 요구하신 것이라 판단하시면 됩니다. 물론, 시공 전에 공사방법의 변경은 서비스가 아닙니다. 시공 전에 배관이 지나가는 방향 등을 변경하는 것이 낫다 싶어 기술자분에게 의견을 제시하는 것은 건축주가 실제 거주하면서 유리한 경우라면 건축업체도 인정할 것은 인정하고 시공방법을 변경합니다. 과다한 공사비 증가가 보이지 않는 한 말입니다.
* 업체홈페이지, 카페 등의 모델주택은 참고용일 뿐입니다.
(속칭 ‘사진발’인 경우가 많습니다.)
* 업체선정시 간과해서는 안되는 중요한 체크사항
건축은 건축업체 사장이 직접 현장에서 일하는 기술자인 경우에도 보조기술자, 잡부 3인이 최소 한 팀에 돼서 움직입니다. 2인이 움직이면 공사기간은 그만큼 늦어지게 되니 기술자 사장이 보조인부 한명과 작업하면서 마음이 급하면 그만큼 집 품질이 떨어지는 문제점을 내포하다는 뜻입니다.
아무튼 본인이 아닌 건축기술자 섭외해서 건축하는 사장(영업사장)이라면 건축계약을 한 후 건축주가 요구하는 건축기간내에 섭외가능한 기술자들을 건축주와의 건축계약 후 섭외하고 현장에 투입합니다.
여기서 문제가 발생합니다. 과거에 좋은 기술자들이 있어 제대로 집을 건축했을지 모르겠으나, 건축주와 갑자기 계약을 한 후 기술자들을 섭외하게 되면 대부분 실력있는 기술자 섭외에 어려움이 있기 때문입니다. 실력있는 기술자들은 놀고 있지 않고 어느 사장 아래서, 어느 현장에서든 일하고 있기 때문에 건축주가 요구하는 기간에 맞춰 건축현장에 투입될 수 없다는 현실을 간과해서는 안된다는 것이지요
건축주의 건축기간에 맞춰 섭외된 기술자가 실력있는 기술자일 확률은 10%도 되지 않는다는 것이 현실입니다. 오죽 실력이 없으면 놀고 있었겠냐 생각하시면 됩니다. 실력있는 기술자들은 업계바닥이 좁아서 쉬고 있을 틈이 없습니다. 건축업체 사장 입장에선 실력있는 기술자를 업체에 보유하고 있어야만 돈을 벌 수 있다는 것을 잘 알고 있기에 겨울철 영업마진이 없어도 현장을 운영하는 이유입니다. 실력있는 기술자는 일주일만 일감 없으면 업체를 떠나는 것이 현실이니까요. 따라서, 선택하고자하는 ***** 건축업체는 현재 진행 중인 현장이 있어야 합니다.*****
그리고, 그 현장의 기술자들이 내 집을 건축하러 와야 건축 중 문제발생 확률이 낮아집니다.
좋은 기술자분의 기준
1. 일을 하시는 모습을 보면 막힘이 없습니다. 일의 순서를 안다는 뜻입니다.
데모도라 부르는 보조인부의 도움을 받아 진행하면서도 시공하시는 것을 보면 물흐르듯 시간을 절감해가며 일하십니다. 건축현장에선 시간이 곧 돈입니다. 인건비 지급이 되어야 하니까요. 업체사장님께서 기술자분들의 인건비 지급기준이며 함께 일할 사람인지 아닌지를 판단하는 기준이 됩니다. 실력있는 기술자분은 자재 재단을 하거나 시공할때도 신속정확하게 처리
2. 시공한 상태를 보면 뭔가 다릅니다.
각 공정마다 지켜보면서 건축자재를 다루는 것을 보면 두번 일을 잘 안합니다. 특히, 연결부위를 자세히 보면 자재 절단면이나 시공마무리를 해놓은 것을 자세히 보면 기술자분들의 실력이 확연히 들어납니다.
업체선정시 업체에서 시공 중 현장을 방문했다면 기초와 벽면과 지붕 그리고, 창호주변 등 연결부위와 각각 눈에 보이는 시공 마무리 선만이라도 눈여겨보면 업체에서 일하는 기술자분들의 실력을 어느 정도 파악되며, 건축업체에서 모델사례로 보여주는 완공된 집을 견학했다면 건축주에게 해당 주택을 건축할 때 현장 책임기술자가 누구였는지 확인하시는 것이 좋습니다. 내 집 건축 기술자가 바뀌면 업체에서 참고용으로 보여준 집 견학은 의미가 퇴색됩니다.
- 건축주가 건축에 따른 사전준비를 잘하면 나쁜 업체를 걸러낼 수 있으며 좋은 업체를 만날 확률은 높아집니다.
따라서, 소규모 주택 건축시장에서 대부분의 건축주들이 건축 전 사전 준비 작업에 필요한 경비를 등한시하거나 건축비를 아끼려는 마음에 소탐대실하는 경우가 다반사라는 현실을 깨닫고 건축 업체 선정과 계약서 작성전까지의 준비과정과 시간에 많은 노력을 하시길 부탁드립니다.
지성아빠 또한 지금까지의 경험사 대부분의 건축을 진행할 때 건축업체 선정과 계약서 작성까지 준비과정에 모든 업무의 80% 이상을 배치하고 업무처리를 했으며, 결과적으로 사전에 준비를 얼마나 잘하느냐에 따라 전체 건축비 절감이라는 결과물을 얻었습니다.
아파트 시공이든 큰 빌딩 건축이든 모두 사전준비를 얼마나 잘하느냐에 따라 건축비가 합리적으로 결정되고 사업성을 확보할 수 있느냐가 결정됩니다. 소규모 주택 또한 마찬가지이라는 점 그러나, 현실에서는 소규모 건축을 담당하는 건축업체들이 주먹구구식으로 하는 것이 오히려 건축을 모르는 건축주에게 더 많은 건축비를 청구할 수 있다는 것을 악용하고 있다는 점을 잊지 마시고 (집 한채 지었다가 10년 늙었다는 이야기가 대부분 이런 건축업체에게 당한 경우입니다.) 차근차근 전문가들의 도움을 받아가며 철저히 준비하신 후에 건축업체 선정을 결정하셨으면 합니다.
견적서를 받는 요령
* 건축비를 절감하기 위해선 현지 업체를 선정하는 것이 좋습니다. 공주시 또는 세종시에 조립식골조나 철근콘트리트 골조 잘하는 업체가 있을 땐 이 업체와 함께 건축하시는 것이 현명한 건축주의 자세입니다. 이유는 전체 건축공정 중 골조가 차지하는 부분은 15% 내외이며 대부분의 공정은 어떤 건축방식이든 동일하기 때문입니다.
* 집은 비 안새고 따뜻하면 일단 90점을 줄 수 있으며 그 다음에 세부적인 취향을 반영하시면 됩니다. 아이들이 좋아하는 다락방 설치 등을 말입니다.
1차로 3군데 이상 견적서를 받은 후 견적서들을 비교한 후 나름 마음에 드는 업체 사장들과 미팅을 합니다. 되도록이면 높은 견적서를 넣은 업체와 먼저 미팅을 합니다. 어떤 기준으로 견적서를 제출했는지 확인작업을 한 후 타 업체에서 제출한 견적보다 높은 이유 등을 문의합니다.
견적서 금액이 높은 업체부터 미팅을 하다보면 대충 감이 나옵니다.
건축계약서 작성요령
최종 결정된 업체와 시공도면을 기준으로 계약서 작성 전에 견적서와 시공도면을 바탕으로 세부 조율을 합니다. 창호부터 조명, 인테리어 등등 자재 셈플이나 카다로그 볼 수 있는 것은 모두 보고 결정한 후 계약서 첨부 설계도면에 모두 표기하고 이 도면을 최종 계약도면으로
1차 결정한 후 계약서작성. (건축기술자들은 시방서가 아닌 도면만 보고 공사합니다.)
* 시방서로 건축 진행방법이나 자재 목록만 받지마시고, 계약하시는 설계도면에 실제 시공되는 자재와 건축방법 등 건축주의 요구사항을 모두 표기하고 이를 3부 복사해서 두부는 건축주와 건축업체가 도장을 찍고 한부는 현장용으로 건축사장에게 줍니다.
계약서 조건은 계약금은 20% 선지급하고 공정별로 공사가 완료되면...그 때마다 90%의 공사비를 현금지급하고...최종 공사완료 후 하자이행보증서를 업체사장님께서 건축주에게 발급하면 잔금을 완료하기로 계약을 하는 것이 건축주에게 유리합니다.
아니면 계약금 1~20%. 중도금을 20%씩 3회에 걸쳐 일정 공정 끝나면 지불하기로 하고 공사 끝내면 잔금 1~20% 지급 방식도 괜찮습니다. 중도금은 어느 공정까지 완려했을 때만 청구한다는 것을 확실하게 못박기 바랍니다. 중도금을 계약할 때와는 달리 선지급을 요청한다면 십중팔구 의뢰인의 건축과는 상관없는 다른 곳에서 필요한 돈을 돌려막기 위해 요구하는 경우라 보셔도 되기 때문입니다.
보통 건축계약서는 계약금 중도금 잔금으로 단순하게 지급하는 것이 통례이나 지성아빠는 혹여 건축업자가 공사대금을 받고 다른 현장에 공사비를 돌리는 것을 염려하여 위의 두가지 방법 중 하나를 씁니다.
이 방식을 쓰면 업체는 계약금으로 공사 착공에 필요한 자재비를 지급할 수 있고
각 공정별 공사 완료 후 공계약금액 90%를 지급했기에 인건비를 지급한 후 다음 공정의 자재비를 준비할 수 있습니다. 다시말해, 건축업체에서는 공사비 수금 걱정없이 공사를 진행할 수 있으며 건축주 입장에서는 공정 완료 후 공사비를 지급하기에 혹여 공사가 중단되더라도 공사 중단에 따른 문제가 발생할 소지를 최소로 줄일 수 있다는 점에서 부담을 덜 수 있는 장점이 있습니다.
계약서 내용
1. 계약서 (계약일, 완료일 (공사지연시 책임소재 등 해약조건), 공사비 지급방법 등
* 계약서에 명기된 중도금은 어느 공정까지 완료했을 때만 청구하는 것을 원칙으로 하고
명확한 사유 없는 선지급요구와 공사지연사유가 되었을 경우 계약해지와 함께 업체의
해약 배상과 공사포기 조건을 계약서에 명시
(중도금을 계약할 때와는 달리 선지급을 요청한다면 십중팔구 의뢰인의 건축과는 상관없
는 다른 사용처에 필요한 돈을 돌려막기 위해 요구하는 경우라 보셔도 무방함.)
2. 별첨서류 - 세부산출내역서: 자재, 인건비, 경비, 업체마진 등 최대한 상세히 기재
자재는 모델명까지 기재 (*별도 시방서 첨부는 계약서 내용에 따라 판단 결정)
3. 계약설계도면 - 자재 모델명 등 상세한 내용을 설계도면에 표기합니다.
인허가 도면이라면 실제 시공에 반영할 내용을 모두 도면에 표기하고
업체와 건축주가 날인한 후 쌍방 교부
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계약서 필수 단서조항
1. 계약서에 명시된 시공 진행에 따른 중도급 지급일을 ‘갑’은 준수하며 ‘을’은 계약서에 명시된 중도금 지급일 전 공정보다 빠른 선 납입을 요구할 수 없다. 단, ‘갑’의 정상 건축 진행이 계약 공정보다 빠른 시공진행시 공사진행에 차질이 없도록 중도금일보다 빠른 중도금 납입에 대해선 ‘갑’이 최대한 협조키로 한다.
2. 천재지변이나 추가 공사에 따른 공사연장 이외에 계약 공사 완료일이 경과되었음에도 불구하고 ‘을’이 공사를 완료하지 못하면 총 계약금액의 3/1,000을 일일 공사 지체 부담금으로 정하고 ‘갑’이 ‘을’에게 지급할 잔금에서 공제한다. (업체가 제시하는 공사기간 완료일 + 한달정도 여유를 주는 방법으로 업체가 지체부담금 단서조항에 대하여 불만이 없게 합니다.)
3. 착공 후 공사 중 15일 이상, 완료일로부터 2개월 이상 경과되었음에도 ‘갑’의 동의 없이 일방적인 ‘을’의 건축 중단으로 건축이 정상 진행되지 못하였다면 ‘을’의 별도 ‘공사포기각서’ 제출 없이 ‘갑’과 ‘을’의 본 계약은 해약된 것으로 갈음하며, 해약일 기준 ‘을’이 시공한 공사내역에 대해서는 별첨 세부내역서에 준하여 정산키로 한다.
* 업체가 제출하는 계약서에 쌍방의 권리와 의무를 최대한 자세히 명시할수록 좋은 계약서임.
* 소규모 주택 건축이 간단한 것 같지만 큰 금액이 지불되는 공사이므로 현지 업체 중 평판이 좋고, 현재 현장을 운용하며 공사 중인 업체를 선택하셔야 실력있는 기술자가 현장에서 일하고 있는지 확인하고 계약하실 수 있다는 것 잊지마시기 바랍니다.
계약시점에 업체 소속 기술자가 없고 사장만 있는 업체는 아무리 일잘한다고 얘기해도 기술자가 없는 업체이니 나와 계약하면 인력회사에서 사람 불러 일시키는 현장 운용할 확률이 높습니다. 인력회사 기술자들은 믿을만한 실력이라 보기 어려우니 진행 중인 현장에 가셔서 기술자들 일하는 것 보고 판단하세요.
건축업체 사장님이 자신을 믿어라~ 라고 얘기하면 혹시 지금 현장 진행하는 것 있으세요. 라고 문의하고 없다면 정중히 양해를 구하고 나옵니다. 두 번 볼 일 없습니다. 현장이 있다고 하면 현장 구경 좀 하고 싶습니다. 라고 하고 주택 현장일지라도 기술자 확인을 위해 방문하도록 하는 것이 실력있는 기술자 보유한 업체와 계약하는 요령입니다.
딱딱한 건축에 관한 건축이론을 좀 더 쉽게 정리하기 위해 (의뢰인께서 소규모 건축시장의 특성과 진행과정을 이해하셔야 곧바로 건축비 절감과 연계되니 이해되실 때까지 몇번이고 이 보고서를 읽어주시기 바랍니다.)
건축시공
지금까지 말씀드린 내용으로 합리적인 계약서를 작성할 업체를 선정하고 공사에 들어가셨다면 건축주는 특별히 할 일이 없습니다. 현장가실 때 음료수 사가는 정도만 하시면 됩니다. 그리고, 가끔 설계도면과 세부시방서 들고 현장가셔서 계약된 도면대로 공사가 진행되고 있는지 확인하시기만 하면 됩니다. 궁금한 사항이 생기면 당연히 공사 책임자 (업체사장이 아니고 공사 책임자입니다.) 에게 문의하시고 답을 얻으시면 되며, 혹여 문제가 있다고 생각되면 이 때는 공사책임자에게 먼저 문의하고 답이 시원찮으면 그 때 업체사장에게 문의하시는 방법을 택하시면 됩니다.
건축준공
건축업체에서 건축을 완료하면 건축설계사무소에서 사용승인신청(준공검사)를 합니다. 건축허가받은 것과 변경된 사항이 있다면 건축설계변경을 하고 준공검사를 신청하고 득합니다.
* 건축준공시 필요한 첨부서류 (건축주가 건축업체 등을 통해 확보해야 하는 서류)
1. 정화조 준공 필증 (매립한 정화조업체 제공)
2. 가스준공 필증 (가스배달업체에서 배관해주고 서류 제공)
3. 단열재, 유리(창호) 단열시험성적서, 현장 납품서(거래명세서) (자재업체에서 제공)
4. 단독형 화재 감지기 (시공 후 사진첨부)
5. 소화기 (설치 후 사진첨부)
건축 계약 중 별도로 계약해야하는 공정
1. 도배, 장판은 별도로 계약합니다. (태안 시내의 고급 아파트 앞 지업사를 방문하여 도배와 장판 종류 선정한 후 의뢰하는 것이 같은 금액 대비 시공 품질이 높습니다.)
2. 씽크대, 신발장 등 가구 별도 계약
3. 조명등은 건축주가 별도로 직접 발주하시는 것이 좋습니다.
III. 매도 관련 양도소득세 절세방법
양도소득세에 대한 이해
부동산 거래에 있어서 절세는 필수이며, 절세는 항상 시간을 두고 미리 준비해야만 충분한 효과가 있습니다. 그리고 항상 세법에 대한 정책변화에 주의를 기울이면서 대처하는 자세가 필요하오니 부동산 토지관련 세법에 대한 정보는 항상 귀 기울여 정보를 수집하셨으면 합니다.
* 양도소득세 계산
매도가액(매도가액)
- 취득가액(매입가액)
- 취득시 경비(1.취,등록세 2.기타 부대비용-법무사 비용, 취득 중개수수료,
기타 3.취득시 쟁송비-변호사 비용, 기타비용)
- 기본 공제 250만원(1년 1회)
- 토목공사 등 부동산개발에 따른 비용 (세금계산서 첨부)
- 매도시 경비 (매수자부담 양도소득세 취,등록세+법무사비용+중개수수료 등
영수증 첨부 가능한 금액)
= 과세표준액
과세표준 x 양도세율(비사업용 토지는 + 10%) x 장기보유에 따른 감면 세율 = 양도소득세액
- (6~40% 세율별 누진공제세액)
- 농업인 8년자경 양도소득세 감면세액
= 최종 납부 양도소득세 금액
[2019년 양도소득세율]
구분
2019.1.1. 양도기준
보유기간
2년이상
과세표준
누진세율
누진공제
1,200만원이하
6%
-
4,600만원이하
15%
108만원
8,800만원이하
24%
522만원
8,800만원초과~1.5억원 이하
35%
1,490만원
1.5억원 초과 ~ 3억이하
38%
1,940만원
3억초과 ~ 5억이하
40%
2,540만원
5억원 초과
42%
3,540만원
1년이상 2년미만
중과대상 부동산
40%
일률과세
1년미만
중과대상 부동산
50%
//
* 비사업용 토지 : 2016년1.1부터 2년이상 보유시 기본세율 + 10% 과세 (장기보유 혜택 인정)
토지 등 장기보유 혜택 3~4년미만: 10% ~ 10년이상: 30%
* 양도소득세법은 정책에 따라 매도 잔금일 기준으로 적용되오니 매도 전 확인합니다.
구체적인 양도소득세 절세방안
a. 토지분할 매매를 통한 양도소득세 누진세율을 낮추는 방법
- 토지분할 매각은 귀찮지만 어떻게 보면 기간을 오래 걸리더라도 양도소득세를 절감하면서 자신이 필요한 평수정도만 매입하려는 실수요자 매수자들의 입맛에 맞게 매도계획을 세우는 가장 현실적인 방법입니다.
그리고 소유 부동산을 매각하면서 매수한 분들이 매수한 토지에 건축과 같은 개발을 진행한다면 자연스럽게 작은 도시민의 전원주택마을이 형성되면서 잔여 토지의 땅값도 상승하는 효과가 있기 때문에 투자수익률을 극대화할 수 있는 방법이기도 합니다.
* 공제가능한 양도차액을 낮출 수 있는 경비 금액 영수증을 추가로 첨부한다면 양도소득세율은 더 낮출 수 있습니다.*
- 토지분할 매각은 매도기간이 오래 걸린다는 단점만 보이시겠지만 지금 당장 필요한 몫돈을 마련하게 위해 일괄 매도 후 양도소득세를 납부한 차액이 필요한 자금을 공제하고도 많이 남는다면 어짜피 재테크를 하셔야 하기 때문에 기존 소유한 부동산을 토지분할 매각하는 방식으로 양도소득세를 절감하면서 재테크의 연장선상에서 검토하셔야 하는 이유가 되는 것입니다.
- 의뢰인의 장현리 부동산은 일괄 매도가 아닌 토지분할 매각을 진행하는 것이 양도소득세 절감과 앞으로의 노후자금 재테크 방법에서도 현실적인 대안이 되므로 100~200평 내외의 필지가 도로에 접하게 얼마나 많이 배분할 수 있는지? 현황에 맞춰 진행할 수 있는지에 따라 분할 필지 수와 면적이 결정합니다.
- 단 토지 가분할 계획을 세우실 땐 지적도상 모양과 현황을 감안하여 현황을 기준으로 토지분할을 하시는 것이 현실적인 방법이 됩니다.
토지분할 개발시 인허가를 담당해주는 토목측량설계사무소가 허가방(?)이라고 욕(?)을 먹는 이유는 현황조건을 무시한 지적도상 토지분할을 설계해서 인허가를 득해주곤 하기 때문입니다. 지적도상 필지모양만 좋게 토지지분할을 하면 토지모양을 좋을지 모르지만 토목공사 후 실제 사용하는 면적과 매수자들에게 보여주는 필지모양은 나쁘게 만들어져 부동산 가치하락을 불러오는 일이 비일비재하시게 조심해야 합니다.
따라서, 토지분할은 지적도의 모양은 최대한 반영하되 현황 실측한 것을 반영하여 토지분할 기준을 세우고 토지분할 후 토목공사를 진행합니다.
b. 토목공사비를 양도소득세 경비로 처리하는 방법
- 토목공사를 통한 양도소득세 절감은
- 토목공사업체와 계약한 후 토목공사업체로부터 공사비에 준하는 10% 부가세를 지불하고
세금계산서를 받아 토지분 경비로 처리하는 방법
- 토목공사에 동원되는 굴삭기 업체는 대부분 사업자 등록증을 낸 개인사업자입니다. 따라서, 토목공사비를 경비처리하기 위해 토목공사 후 단기간내에 매도시 부가가치세 10%를 토목공사비 외에 지불하고 세금계산서 발행 받을 수 있습니다. 전원주택단지 분양업체는 다들 그렇게 경비처리로 토지분 양도소득세를 절감시키려고 하지요.
- 그런데 장기보유를 해야 하는 분들은 먼 훗날의 양도소득세 절세를 위해 미리 세금계산서를 부가세 10%를 지불하고 발행받는 것은 언제 매도할지도 모르는 토지에 대하여 선 비용을 집행하는 것이므로 좋은 절세방법은 아닙니다.
- 이런 경우 토목공사를 하고 바로 세금계산서 발행받는 것보다 토목공사를 담당한 업체나 굴삭기 기사와 사업자등록증에 나와 있는 사업자 번호와 주민번호 등을 기준으로 토목공사 계약서를 작성하고 사업자 명의 통장 공사비 입금 후 은행송금영수증으로 경비 처리합니다.
* ATM 송금인 경우 영수증은 복사보관. (ATM기 영수증 잉크 증발로 희미해집니다.)
- 이때 주의하실 것은 토목공사에 따른 계약서와 은행 송금영수증을 보관하시고 최소 6년간은 양도소득세 신고 자료로 사용해서는 안됩니다. 왜냐하면 업체는 토목공사 계약서를 작성하고 공사를 했다면 세금계산서 발행의무가 있는데 세금계산서를 발행하지 않았으므로 납세의무 위반에 단속되어 과태료 40%와 함께 부가세 10%를 추징을 당할 수 있으며 (불성실 납세의무 위반에 따른 과태료 40%는 업체가 책임져야 하지만 공사의뢰인의 부가세 10%는 업체에 구상권에 따라 공사발주 의뢰인에게 청구하여 지불받기 때문입니다. (부가세 10% 발생)
* 차선책으로 방법을 찾는다면 굴삭기 기사에게 나중에 필요하면 세금계산서 발행을 요청할 수도 있음을 공사 중에 미리 고지하고 개발한 땅의 일부를 2년이내 매각하는 경우 (양도소득세율이 최소 40% 이상이므로) 필요할 때마다 매도하고자 하는 필지를 세금계산서에 지정해서 부가세 10% 지불하고 세금계산서 발행을 받는 방법을 쓰시는 것이 안전합니다. 현장에 일하러온 굴삭기 사장에게 매도할 때마다 필요한 세금계산서 부가세 10% 주고 사는 것이라 생각하시면 될 것입니다. 물론, 미리 준비할 필요없이 매도하는 땅이 발생하면 잔금일 이전에 날짜를 맞춰서 세금계산서를 전에 공사대금 지불한 것 감안하여 요청하는 것입니다.
- 굴삭기 기사는 개인사업자이므로 되도록 1월, 7월 분기별 초기에 세금계산서 요청하는 것이 세금계산서 조금이라도 더 발행받을 수 있는 요령입니다. 분기별 신고 끝 시점은 6월과 12월에 세금계산서 부탁하면 업체 세금계산서 발행금액이 많았다면 발급을 난처해 할테니까요.
- 도로포장에 따른 레미콘 자재 구입, 지적측량비 등은 세금계산서를 필히 발행받아야 하므로 이 세금계산서는 꼭 크리어화일에 보관합니다.
c. 주택 건축을 통한 양도소득세 절세방법
- 무주택자로서 주택 건축 후 1가구 1주택자로 2년 보유 후 매도하는 방법입니다.
- 의뢰인께서 1주택자이시라면 의뢰인의 미혼 또는 무주택자 자녀들을 통한 양도소득세 절감방법이 될 수도 있습니다. 자녀분들은 아직 미혼이지만 일정 연령이후 직장을 잡고 세대분리하거나 결혼하였을 때 1가구1주택자로서의 조건을 갖추고 미리 신축한 작은 주택 매도를 하게되면 양도소득세 감면을 받기 때문입니다.
여기서 주의할 것은 증여한 부동산은 5년 경과 후 매도하여야만 피증여인의 양도소득세 탈세를 원인으로 한 세금 추징이 되지 않기 때문에 (증여부동산 5년 이내 매도 시 양도소득세 추징) 토지 증여 5년이 경과되는 시점에 맞춰 주택을 신축하고 1가구 1주택 신축에 따른 건축물대장 생성과 등기부 등본 생성일로부터 보유기간 2 년경과 후 매도하도록 합니다.
* 자녀명의로 토지를 일부 증여하고 매도용 작은 주택을 건축하는 이유는 자녀에게 합법적으로 공시지가로 부동산을 증여한 후 결혼 후 또는 30세 이후 세대분가 후에 매도하는 이유는 합법적인 증여방법이기 때문입니다.
물론, 많은 부동산 소유자분들이 부동산을 매도하고 매도금액의 일부를 자녀에게 전세자금(자금출처 증빙이 필요 없으므로)으로 현금 증여하는 방식을 택하는 분들이 많지만 현금증여도 5,000만원 이상 금액일 경우 세법상 증여세를 납부해야 하는 것이 맞기 때문입니다.
d. 소규모 건축(신축)을 통한 양도소득세 절세방법
- 세법을 잘 모르는 분들 중 건축 후 빠른 매도시 건축 공사비에 대하여 업체로부터 세금계산서를 발행받아 양도차액을 줄이려고 하시는 분들이 있습니다. (참고로 이때 건축업체는 법인이여야만 합니다.)
세금계산서가 발행되지 않은 직영공사 신축건축물의 경우 매도가격 대비 취득가액을 환산해서 신축건축물 취득가액을 결정하는 세법을 알지 못하기 때문입니다. 직영공사 방식의 신축건축물은 주택을 매매도 취득한 경우와 다른 세법이 적용되는 줄 모르시는 것이죠.
- 건축 준공 후 건축물대장 생성과 건물분 등기분 등본을 만들고 바로 매도를 하여도 신축에 따른 취득시와 매도시의 국세청 건축물 기준시가 금액의 변화가 없기에 실제 상황에서는 건축분 세금계산서 발행은 없어도 된다는 점을 활용한 절세입니다. 물론, 준공 전에 매도를 하는 경우엔 세금계산서가 필요합니다.
*취득가액을 알 수 없는 경우 취득가액 환산방법
양도가액:취득가액(x) = 양도시 국세청 기준시가(공시지가):취득시 국세청기준시가(공시지가)
취득가액(X) =(양도가액 X 취득시 기준시가(공시지가))/양도시 기준시가(공시지가)
* 5년이내 신축건축물 매도시엔 환산가액으로 확인한 취득금액 5% 추가 가산금액 결정
예) 신축주택 2년이내 매매시 또는 주택을 제외한 근생, 창고 건축물 등
- 매매금액을 매도시 토지공시지가 : 주택 국세청 당해연도 기준시가 비율로 배분
(부동산 실거래가 신고시 토지/건물분 구분해서 신고해야 합니다.)
- 실거래가 신고 의무 : 토지분 / 주택분 별도 신고금액 결정
- 토지분 양도소득세는 매도 신고금액 - 취득가액 - 경비 등으로 양도차액 산출 (A)
- 개인주택의 경우 주택분 양도소득세는
<매도금액 중 주택분 신고금액:(신축년도 취득가액(X))=매도년도 국세청 기준시가:신축년도 국세청 기준시가> 공식으로 신축년도 취득가액을 산출한 후 양도차액을 산출 (B)
양도소득세 납부액 = {(A) + (B)} X 양도소득세율
위의 공식은 건축분에 대한 환산가액이란 방법으로 건축물의 취득가액과 매도가액을 매도금액에서 정산하는 방식이며 대부분의 세무사는 이 방법을 통해 의뢰인의 양도소득세 절세를 해준다는 것 참고하시면 이해가 되실 줄 압니다. (세무사에게 신축주택 환산가액으로 취득가액 결정되는 것이 맞죠? 라고 질문하시면 상세히 설명해줄 겁니다.)
- 개인 건축 직영공사로 처리하고 업체의 부가세 10% 별도 조건 계약에 따라 세금계산서를 받지 않았으며 주택이나 창고 건축을 하고 1주택자로서 2년보유 조건을 충족하지 못하거나, 일반 건축(근생건축, 창고 등)을 하였을 경우 토지분에 대해선 양도차액이 발생하지만 건축분에 대해선 양도차액이 발생하지 않는 점을 활용한 양도소득세 절감방법이니 꼭 첫 번째 신축 공사 전 세무사에게 상담받아 환산가액 방법을 통한 절세방식을 이해하고 건축사업을 결정하셨으면 합니다.
* 건축업자가 신축 준공 후 소유권 이전하는 것은 건축분 양도소득세 절감 방법이기 때문임.
신축 건축물 환산가액을 활용한 양도소득세 감면을 간단하게 예를들어 설명하면
예) 2019년 1월: 농지 200평 x 취득가액 평당 15만원 = 취득가액 3,000만원
2019년 12월: 건축비 1억 신축 주택 준공.
주택 재산세 국세청 기준시가 5,000만원
(* 재산세 과세표준액 또한 실제 공사비의 1/2 이하입니다.)
2020년 11월: 2억 매도 (매도시 토지분도 포함)
주택 건축분 2019년 기준시가 4,900만원
이 때 매매계약서에 매도금액을 토지분과 건물분을 세분화하여 작성하지 않은 경우
세무신고를 대행하는 세무사는 양도소득세를 계산시 토지와 건물분 매매배정금액을 나눠서 양도소득세 신고를 해야 하므로
토지분 취득가액 = 150,000원 X 200평 = 3,000만원
토지분 매도가액 = 400,000원 x 200평 = 8,000만원으로 신고하고
(공시지가 변화율에 따라 변동될 수 있으나 단순하게 설명합니다.)
건축분 준공 후 국세청 기준시가 = 5,000만원
건축분 매도시 국세청 기준시가 = 4,900만원
매도금액 2억에 대한 토지와 건축분 금액 배분
토지매도 배분액 = 8,000만원
토지분 매도양도차액 = 5,000만원
건축분 매도배분액 = 1억2,000만원
건축분 취득가액 산출금액은 5,000만원 : 4,900만원 = X : 1억2,000만원(매도 배분액)
취득가액 (X) = 1억2,245만원
* 건축분에 대한 양도차액은 - 245 만원이므로 양도소득세 없음
* 준공 후 같은 해에 매도하면 국세청 기준시가가 동일하므로 부동산 실거래가 건물분 신고금액과 취득가액을 동일하여 양도차액은 0원입니다.
- 매매계약서에 토지분과 건물분을 구분하지 않고 양도소득세 신고를 하게 되면 토지공시지가와 건물분 기준시가를 기준으로 배분하게 되며 이런 경우 신축 건물분 양도소득세는 없으나 토지분 양도소득세는 어느정도 예상해야 한다는 것을 확인할 수 있습니다.
- 매매계약서 작성시 토지분과 건축물분 별도 실거래가 신고금액을 세분화하여 신고해야 한다는 점을 감안하여 토지 공시지가/ 건물분 기준시가 이상으로 세분화하여 금액을 배분하고 세무사가 토지 쪽은 매도 실거래가 신고금액 배분을 최소로 하고, 건물분 실거래가 신고금액은 높이는 방법을 추가하면 더 많은 금액을 절세할 수 있습니다.
* 토지분 양도차액은 농지/임야 취득시 경비, 대지전환에 따른 제세공과금 및 인허가비용, 토목공사 비용(지적공사 측량비 세금계산서나 계약서를 첨부한 은행영수증 등)을 공제한 후 양도차액에 따른 세율에 따라 양도소득세액 계산합니다.
* 토지분 양도소득세액은 농지,임야 취득부터 대지로 전환하는 과정에서 첨부할 수 있는 여러 가지 경비영수증을 첨부하여 양도소득세를 낮추는 작업을 해야하므로 세금계산서와 영수증 보관은 필수입니다.
* 건물분 취득가액을 환산가액으로 산출한 경우엔 필요경비 공제액은 취득시 기준시가의 3%
(주의사항 : 양도소득세 경비 영수증은 인정하지 않고 3% 일괄공제를 하오니 업체 세금계산서 등은 발행받지 않습니다. 물론, 건축 공사에 대한 세금계산서 10% 부가세 지불하고 발급받은 후 임대사업자로 환급받는 방법을 쓰실 수 있지만 이 때도 신축건물 건축물 대장 등록시 재산세 납부 기준 신고할 때 세금계산서 첨부하지 않고 신고하는 방법을 쓰기도 합니다. 양도소득세 신고 취득가액을 산출할 때 세금계산서 첨부하여 신고된 건축물에 대해선 세금계산서상의 금액이 취득가액으로 확정되기 때문에 매매시 부동산 실거래가 신고금액과 비교해서 유리한 쪽으로 신축 건물에 대한 취득가액을 정하는 것이지요. 대부분 신축 건축물의 경우엔 세금계산서를 부가세 10% 지불하고 발행받을 필요가 없는 이유입니다.)
* 건축은 매도를 고려한 개발이라면 최대한 소규모 건축을 진행할수록 매도시 유리합니다. 창고건축이나 소규모 주말주택건축이라면 건축비가 크게 들어가지 않으면서 건축분에 대한 매도가격 배분은 양도소득세를 납부하지 않아도 된다는 점을 감안한 절세방법이오니 참고하시기 바랍니다.
e. 농업인으로서 양도소득세 절감방법
□ 8년 자경에 따른 양도소득세 감면
1. 주민등록초본상 농지 소재지 및 연접시군에 거주한 농업인의 경우 8년이상 자경시 농지 매도시 양도소득세액을 8년 경과 후부터 양도소득세액의 매년마다 1억까지 감면받을 수 있으며, 5년합산 추가 2억 세액 즉 총 3억(양도차액으로는 약 10억)까지 감면을 받을 수 있습니다.
예: 2019년 3월 토지일부 매도 양도소득세 1억 2,000만원 - 1억 감면 /2,000만원 세금
(양도소득세 1억은 세율이 38%일지라도 대략적으로 3억 이상 양도차액이 발생해야 함.)
2020년 7월 토지일부 매도 양도소득세 7,000만원 - 7,000만원 전액 감면
2021년 8월 토지일부 매도 양도소득세 1억 3,000만원 - 1억 감면 /3,000만원 세금
2022년 9월 토지일부 매도 양도소득세 5,000만원 - 3,000만원 감면 /2,000만원 세금
(* 사유 5년 동안 총 3억 감면)
2023년 4월 토지일부 매도 양도소득세 1억1,000만원 - 1억 감면 / 1,000만원 세금
- 양도소득세 계산은 매년 1월1일부터 12월31일까지 누적 합산 과세하지만 해가 바뀌면 처음부터 다시 누적 산출 계산하기 때문입니다.
2. 농지매매시점에 농지는 자경이 확인되어야 합니다.
3. 농지원부는 참고사항이며 자경확인방법인 인우보증제도(현지민 3인 보증)는 없어졌거나 참고자료일 뿐입니다.
4. 농업외 소득이 3,700만원이 넘으면 농업인 양도소득세 감면혜택이 제외되니 주의하시고요.
- 여기서 주의하실 점은 국세청에서는 현지 또는 연접지역에 거주하면서 농지를 보유한지 8년이 경과한 것을 첫번째 조건으로 보며, 때에 따라서는 농업인이어야 한다고 다시 말해 납세자가 농업인임을 스스로 증명하기를 요구하는 경우가 있습니다. (세법상에는 없는 요구사항이지만 자경 농업인임을 요구하는 경우는 대개 소득의 1/2 이상을 농업이 아닌 사업소득이나 근로소득으로 확인되는 사람에 대하여 요구됩니다.
농업인 증명 요구시 농업행위를 했다는 증명서류를 제출해야 합니다. 농업 소득이 미미한 경우라면 은퇴 후 무직이 됐을 때로부터 농지소재지에 주소지를 옮긴 후 8년 자경조건을 충족한 후에 매도를 시도하는 것은 한 방법이라 할 것입니다. 그래야, 세액감면에 따른 불필요한 증명과정을 생략하실 수 있습니다.)
농업경영체등록이란 「농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률」제4조에 따라 농어업경영체가 농지원부의 정보 이외 축사․원예시설 등 생산수단, 생산농산물, 생산방법 및 가축사육 마릿수 등 농업경영 관련 정보를 농업인 스스로 등록하고 관리하는 제도로 2008년 6월부터 시행하고 있습니다. 농업경영체등록은 반드시 하셔야 하는 의무 사항은 아니며, 농업인의 자유의사에 따라 등록하시면 됩니다. 다만 등록을 하지 않은 경우 「농어업 경영체 육성 및 지원에 관한 법률」 제8조에 의해 농어업경영체 육성 및 소득안정 등을 위한 각종 지원의 전부 또는 일부를 제한받을 수 있다는 단서조항을 넣어서 2011년도부터 면세유 제한 등으로 가입을 적극 강요(?)하고 있는 실정입니다.
이와 관련하여 향후 도입할 농가단위 소득안정직접지불제 등을 포함해 농림사업의 혜택을 받으려면 반드시 경영정보 등록이 필요합니다. 아울러 2011년에는 28 농림사업에 대해 등록 경영체에 한하여 사업 신청 자격 또는 우선 순위를 부여하고 있으며, 점차 농림사업 전반으로 확대해 나갈 계획이라고, 농림부에서 발표를 하였기에 농업인으로서의 자격요건 서류를 최대한 갖춰두시길 추천드립니다.
농업경영체 등록은 양도소득세 납부시 농업인 관련 자료를 미리 만들어주신다는 차원에서 접근하신다고 판단하셔도 되오니 등록여부는 편하게 생각하셔도 됩니다. 의무사항은 아니기 때문입니다.
농업경영체 등록보다 더 필요한 것은 농협을 통한 농자재 매입시 농지소유자 본인 카드사용을 활성화하여 영수증 근거를 남겨두어 나중에 농업행위에 대한 근거자료 제출요청시 사용하시는 것이 더 중요합니다. 매년 몇장의 카드영수증을 크리어화일에 보관하시면 된다는 뜻이며, 종묘상의 간이영수증은 증빙자료로 인정받지 못한다는 것 참고하세요.
농업에 대한 농가소득 증빙을 요구하는 경우엔 생산농산물은 친인척과 함께 모두 자가 소비했다고 하시면 되며 농사에 따른 영수증으로 마감하면 세무사가 알아서 처리할 것입니다.
참고로 농지법에서 말하는 농업인과 세법에서 말하는 농업인은 다른 적용사항입니다. 단어가 같기 때문에 오해가 많은데 양도소득세법상 8년 자경에 따른 양도소득세 감면대상은 주소지가 재촌이거나 인접면소재지 거주자인 경우 주민등록초본상 8년거주 조건을 충족하면 세법상으로 농업인 적용을 받아왔습니다.
농지법상 농업인을 증명하시는 방법은 소득의 1/2 이상을 농업소득으로 인정받을 수 있는 증거물을 제시하시거나 (농협을 통한 수매 등) 아니면, 관할 지역 농협에서 조합원으로 가입하고(가입하지 않아도 되지만 조합원증 사본도 증거자료가 될 수 있습니다.) 농자재(농약, 퇴비 포함)를 매입하시면서 카드결제나 농협발행 영수증을 증거로 남기시여 등기권리증과 보관하시거나 크리어파일 등에 보관합니다.
참고사항
- 농지원부 혜택
- 농업인으로서 의료보험료 지원(최대 월 42,000원정도)
단, 직장인 자녀 부양가족으로 등록하시면 자녀 부양가족 등록이 더 유리합니다.
- 대토시 양도소득세 감면 (농지원부 발급 4년 후부터 혜택)
- 대토 또는 추가농지 구입시 취득세 50% 감면
- 농업인주택 건축시 농지전용비 감면
- 농업경영체 등록 혜택 (농협 조합원 가입 포함)
- 면세유, 농자재 구입시 지원
f. 기타 양도소득세 절세관련 참고사항
- 의뢰인께서 부동산을 매도하실 땐 매도인 1인당 일년에 2건 이상의 매도는 자제하시는 것이 좋습니다. 계약일과 잔금일이 다른 계약서 3번째부터 부동산 매도에 따른 양도소득세액 외에 토지매매에 따른 양도차액에 소득세가 별도로 부과될 수 있기 때문입니다. (* 계약일과 잔금일이 동일한 매매거래건은 한건으로 처리합니다. - 매수자의 토지공동구매로 처리합니다.)
국세청에서는 1월1일부터 12월31일까지의 계약일과 잔금일이 다른 계약서를 기준으로 토지 거래 건수 3번째부터 소득세 부과한다는 점 잊지마셨으면 합니다. 계약년도가 바뀌면 양도소득세 누진과세는 다시 원점에서 시작되는 것입니다.
* 양도소득세를 납부하는 경우엔 절세방법을 찾아 노력하는 것은 당연한 납세자의 권리입니다. 이 때 주의하실 것은 절세방법을 써서 양도소득세를 절감한 경우 매도인이 직접 양도소득세를 거주지 관할 세무서에 신고할 수 있으나, 세무사를 통해 양도소득세 신고를 하고 세금을 납부하는 것이 좋습니다.
이유는 납세자가 직접 세무서에 양도소득세 신고를 하는 경우 해당 세무서 담당 세무공무원이 직접 양도소득세 신고를 접수하였기 때문에 세무서 상위기관에서 업무관련 감사가 나왔을 때 민원인이 직접 담당 공무원에게 접수한 세금납부서류가 잘 처리되었는지 감사대상이 될 확률이 높습니다. 그러나 국가에서 공인된 세무사를 통해 양도소득세 신고를 한 경우 해당 세무서에 상위기관에서 세무감사가 나왔을 때 세금 관련 전문가인 세무사를 통해 납세 신고를 하였기 때문에 담당공무원을 업무감사하면서 세무사의 신고서류는 제외하는 것이 일반적이라고 알려져 있기 때문입니다.
다시 말해서 세무사를 통해 신고한 경우엔 절세한 서류를 재검토하여 양도소득세 절세부분을 추징하는 경우는 드물기 때문에 이를 활용하는 방법이오니 참고하시기 바랍니다.
컨설팅 결론
1. 크리어화일에 지금부터 송선동 부동산 관련 보유 및 개발 그리고 매도 계획에 관한 세부자료들을 수집해서 정리하시기 바랍니다. 모든 자금계획과 운용 그리고, 절차에 대한 정리를 꼼꼼히 정리하실수록 불필요한 자금낭비와 시간을 최소화할 수 있습니다.
2. 먼 미래의 일이긴 하지만 부동산 매도과정은 양도소득세를 절감하면서 시간을 두고 진행해야만 실제 통장에 쌓이는 금액을 최대화할 수 있는 현실을 인정하시고 세금 절세에 관한 준비를 철저히 해주셨으면 합니다. 매도시 미리 사전에 준비만 하고 대처하면 아낄 수 있는 절세방법을 잘 하신다면 그에 상응하는 노력의 댓가를 받으실 것이기 때문입니다.
3. 주말주택을 통한 가족의 행복한 공간을 즐기시는데 초점을 맞추시되 전체 보유 자금운용에 무리가 되지 않는 선에서 송선동 부동산 개발을 진행하셨으면 합니다.
4. 내년 봄까지 굴삭기를 임대하여 부지정리하고 지하수 개발한 후 농업용 전기를 신청합니다. 이때 14-3번지 7촌 아저씨는 현지민이므로 자신의 주말농장 계획을 잘 전달하시면서
현지의 실력있는 03굴삭기 기사 소개, 소공 지하수업자 소개를 받을 수 있느냐고 하면서
앞으로 비닐하우스 설치하고 자주 와서 농사짓겠다는 의사를 전달합니다.
5. 지하수 개발 후 공주시의 전기허가업체를 통한 농업용전기를 신청합니다.
6. 농업용 전기 신청에 따른 전봇대 설치까지 완료되면 비닐하우스를 설치합니다. 비닐하우스 설치 후엔 하천부지에 있는 컨테이너가 너무 낡아서 새 컨테이너나 이동식주택을 74번지 일부를 성토하고 가져다 놓겠다는 의사를 전달합니다.
성토작업에 대해서도 7촌 아저씨에게 협조를 구하면서 흙을 싸게 구할 방법을 상의해보도록 합니다. 물론 협조만 요청하여도 직접 성토흙 40차 정도를 받는 것은 개별적으로 진행하셔도 됩니다. 말안하고 15톤 덤프트럭 들어오는 것과 비닐하우스에서 주말농장 관리하는게 힘들어서 컨테이너 보다 보기좋은 이동식주택 농막 설치하려고 성토하려고 한다고 얘기하는 것은 ‘아’ 다르고 ‘어’ 다른 얘기임을 감안하셔서 최대한 현지민인 7촌 아저씨의 도움받아 주말농장 관리하는 것 협조요청하겠다고 하시는 것입니다.
7. 14-3번지 7촌 아저씨와의 관계는 지금까지 남의 땅을 함부로 사용한 것을 항의하고 민원을 넣었기에 의뢰인께서 본의아니게 금전적인 손해를 끼쳤다는 것이 사실이므로 앞으로는 그동안 대화로 풀 문제를 잘 몰라서 민원으로 진행하여 서로 오해가 있었고 서로에게 상처를 준 점 양해를 구하고 앞으로는 잘 지내보자는 식으로 관계 개선을 해보시길 권합니다. 그러면 건축허가에 필요한 도로문제도 몇년안에 서로 토지교환 등의 방법으로 합의점을 찾을 수 있으실 겁니다.
8. 매도 전까지 가족이 함께 사용할 주말주택이기에 화장실은 되도록 수세식을 설치하셨으면 합니다.
9. 530평은 적은 평수가 아니므로 차광매트깔고 유실수나 약용수 식재로 텃밭 면적은 최소화하셨으면 합니다. 주말농장 운용이 과도한 노동으로 연장되서는 안되기 때문입니다.
*컨설팅 보고서 내용 중 필요한 부분은 별도로 분리하여 프린트하시여 크리어화일에 보관하시고 활용해보세요. 기타 컨설팅보고서 내용 외 궁금하신 내용이 있으시다면 전화상이나 이메일 상으로 편게 연락주시기 바랍니다.