[ 뉴스테이 문제점 ]
정부의 공공임대물건 확보차원도 있지만 재개발측에서는 “일반분양”이 제대로 진행될것이냐의 문제로 뉴스테이가 대두되었던겁니다.
불경기때 미분양발생으로 또는 분양가가 낮아서 추가분담금이 높아질 수 있기 때문에 뉴스테이방식으로 미분양없이 한번에 분양함으로써 수익을 일정부분 보장받고자 함이었습니다.
그러나 최근 아파트 가격이 상승하고 일반분양도 높게 분양 가능한 상황입니다.
뉴스테이계약은 미리 계약하여 매매가격을 확정하기에 이후 물가상승이나 땅값 상승분을 전혀 반영하지 못합니다.
조합분양분외 일반분양분을 충분히 시세대로 분양가능한 상태라면 뉴스테이사업은 비효율적입니다.
뉴스테이계약은 조합과 뉴스테이 진행하는 사업시행자 사이에 아파트 매매계약과 비슷하고 계약해지도 가능합니다. 이후 사업시행계획이나 관리처분계획을 변경하여 인가 받으면 됩니다.
이렇게 변경시에는 총회로 하는게 원칙이고 기존집행부 직무집행정지, 총회결의무효, 가처분, 임시총회소집청구 등 절차를 진행하면 됩니다.
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뉴스테이연계형 재개발사업을 일단 시작해 놓고 보니 많은 문제점이 드러났습니다.
일반적으로 재개발사업은 조합원에게 분양하는 조합원 분양가가 일반분양 분양가보다 저렴하게 하여, 조합원들이 일반분양 받는 것보다 저렴한 가격으로 입주를 할 수 있게 하는 것이 기본 취지이지만 다음과 같은 문제가 있습니다.
첫째, 재개발에 비해, 분양가가 현저하게 낮다.
뉴스테이는 조합원 분양가와 임대사업자의 분양가가 같거나 비슷합니다. 그러므로 조합원은 재개발시 시세대로 일반분양하여 얻을 수 있는 이익이 원천차단되어, 조합의 수익이 늘어남으로 얻을 수있는 비례율증가, 낮은 분양가산정의 기회를 갖지 못하게 됩니다.
둘째, 재개발에 비해, 소수의 조합원의 책임만 더 커진다.
이는 재개발을 시작하여 입주까지 설계변경, 사업지연 등의 사정변경에 대한 흔한 변수로 인한 사업비 증가에 대한 부담은 낮은 분양가 수준으로 물량을 나누어 가진 임대사업자의 책임은 없고, 오로지 조합원이 추가분담금의 책임을 지는 상항이 발생할 수 있습니다.
셋째, 재개발에 비해, 조합원의 이익보다는 임대사업자의 이익이 우선되는 사업이다.
관리처분때 시세보다 낮은 가격에 임대사업자에게 분양하다보니, 시세보다 현저히 낮은 80%가격으로 분양하고, 입주시까지 수년의 시간동안 물가와 사업비상승이 되는 점들이 전혀 반영되지 않습니다.
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뉴스테이방식은 조합원 분양분을 뺀 나머지 물량을 기업형 임대사업자가 일괄 매입해서 임대사업을 진행하는 사업방식입니다.
그런데 문제는 임대사업자에게 매각하는 금액이 주변 분양금액과 차이가 너무 크다는 것이다. 조합원 개발이익(조합원 분담금)은 일반분양 가격에 의해서 결정됩니다.
현재 인천의 “뉴스테이” 사업장 중에서
1. 송림1.2구역- 2020년 1월 13일 재개발로 전환 2. 숭의3구역- 2020년 1월 11일 재개발로 전환 3. 부평4구역- 2019년 6월 10일 재개발로 전환 4. 청천2구역- 2019년 8월 24일 재개발로 전환했고 |
금송, 도화1, 미추8, 전도관은 뉴스테이로 남아 있는 상태입니다. 뉴스테이 방식에서 재개발로 전환한 부평4구역 경우에는 일반분양을 평당 1,685만원으로 사업성을 개선하였습니다. 하지만 우리 금송은 892만원 매각하는 관리처분을 하였습니다.
뉴스테이는 임대사업자와 매입계약이 관리처분인가 시점에서 이뤄지기 때문에, 실제 착공시점까지 발생한 사업비 증가분과 추가공사비 등은 조합원들이 고스란히 떠안아야 하는 매우 불리한 사업방식입니다.
현재 금송구역의 경우에 “기업형 임대사업자”가 약 3,200억 이상 이익을 가져가기 때문에 매각단가를 평당1,200만원 이상 올려서 조합원들의 분담금을 없애거나 환급받아야 합니다.
조합집행부가 잘못하면 해임하는 것은 도시및주거환경정비법에 보장된 조합원의 고유한 권리입니다. 저희 발의자 공동대표들은 여러분이 절대로 피해보지 않도록 행정, 사법적인 모든 대책을 강구하겠습니다.
인천지역 대부분 분양시세가 1,600만원 후반인데, 임대사업자에게 892만원에 매각한다는 조합집행부의 음모는 막아야합니다. 뭔가 흑막이 있다는 합리적인 의심이 들게 하는 부분도 있습니다.
최근 인천지역 분양 현황
사업장명 | 분양가(평당) | 분양 일자 | 시공사 | 지역 |
주안1구역 | 1,450만원 | 2019.12 | 현대/대우 | 미추홀구 |
주안3구역 | 1,639만원 | 2020.07 | GS자이 | 미추홀구 |
검단 | 1,350만원 | 2020.04 | 대방/노블랜드 | 서구 |
가좌동 | 1,600만원 | 2020.06 | 일성/트루에 | 서구 |
검암 | 1,650만원 | 2020.06 | 대우/푸르지오 | 서구 |
송도 | 2,230만원 | 2020.03 | 현대건설 | 연수구 |
송도3차 | 2,274만원 | 2020.06 | 현대건설 | 연수구 |
부평4 | 1,685만원 | 2020.06 | 우미린 | 부평구 |
부개 | 1,670만원 | 2020.06 | SK건설 | 부평구 |
이제, 조합임원들이 해임되면 재개발 사업의 지연을 걱정하는 분들이 있습니다. 하지만, 저희들은 신속하게 새 집행부를 구성하고 분담금 없는 관리처분 계획을 수립하여, 사업일정에 차질이 없도록 하겠습니다.
2020.4.18. 금송조합은 임대사업자도 대림계열사, 시공사도 대림계열사로 선정했습니다. 이런 막가파식 집행부를 더 이상 인정할 수 없습니다. 우리 재산도 맡기지 않겠습니다. 이런 상태로 사업이 강행되면, 분담금 때문에 사업이 좌초되거나, 근저당권이 설정되어 족쇄가 채워집니다.
임대사업자는 2,673세대를 관리처분 전에 헐값에 매입합니다. 법률에서 시세의 80%로 매각해야 한다고 되어 있는데, 실제론 60~65%이하로 조합집행부는 매각합니다. 우리 재산과 이익은 임대사업자의 몫이 됩니다.
게다가 추가공사비가 발생되면, 임대사업자에게 매각한 아파트공사비도 우리 조합원의 몫이 됩니다. 만약 추가공사비로 300억이 발생하면 조합원의 분담금은 1인당 3,000만원 늘어납니다. 금송구역처럼 현금청산이 많은 경우에는 우리 조합원들의 이익은 전혀 없습니다.