<p>부동산 처음 입문을 떼는지라 ^^;;; 틀린부분 있으면 마구마구 지적해주세요! ㅎㅎ</p><p><br></p><p>과거(이건 그냥 훑어봤어요 ㅎㅎ)</p><p>2015년 11월달에 뉴스테이사업이 알려지고 그 다음달에 사업시행자변경을 하면서 lh에서 인천공사로 바뀌면서 주민회의에서 자산평가가 낮다고 반발하면서 관리처분인가가 늦어졌고 계약이 또 해지됐다가, 이지스 자산운용이 입찰하면서 제안서를 제출했고(이것도 뭐 얘기 많았다 합니다. 단독입찰이라 한번 유찰됐다가 재입찰...그 이유가 비대 일부주민들은 뉴스테이반발한다고 인천시집행부에 고소고발까지핺고) 이전 계약 해지했던 시행자랑 부도시공사에 있는 노조가 감시의뢰하고 이전시행사는 계약해지에 의한 무효소송진행하고 이런 문제들때문에 시행자입찰까지 힘들었었다합니다. (저희동네도 비슷한데요. 저희동네는 이미 망했어요 ㅡ,.ㅡ;;;)</p><p>홍익정경연구소 이도형소장 인터뷰중</p><p><br></p><p>십정2구역에 들어설 부평더샵은 총 5,678가구이고(보통 1000가구만 넘어도 대단지라하던데 여기는 초초대단지인가요? ㅎㅎ) 그 중 기업형임대주택이랑 정부주택을 뺀 1533채가 매매가능한 물건을 분류됩니다. 부자가 된 짠돌이에는 2017년 4월 14일 매수결정하셨고 분양가 2억 5800만원에 프리미엄 4500만원 총 3억 300만원이나, 실투자금은 6천 840만원에 나머지 잔금을 입주할때 완납하는 조건으로 계약하셨다고 책에 나와있네요 </p><p>감정가+p+취득세+복비-이주비-이사비 이 공식을 소금님이 올려주신 부평 더샵 수익률을 보고 계산해봅니다.</p><p style="text-align: center;"></p><p>저 사실 이거 계산하다가 틀리고 포기했었는데 ㅡ,.ㅡ;;; 훼미리님이 정확하게 해주셨어요 감사합니다</p><p>7800(감정가)+4500(프리미엄)+135{취등록세 (7800+4500)x.1.1}+150(부동산중개료)-4680(이주비)-이사비(1000)=6905만원</p><p><br></p><p><br></p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/991AEF4A5B01090316" class="txc-image" width="1024" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="1024" exif="{}" data-filename="십정2수정.jpg" id="A_991AEF4A5B010903160EA4"/></p><p><br></p><p>지도 다시보니까 동암역보다는 백운역이 더 가깝네요; 그래도 동암역이 용산에 급행으로 갈 수 있는 지하철이기 때문에 서울 접근이 쉽구요.그 외에도 부평삼거리역이 있고 초등학교는 상정초등학교 하정초등학교 두개가 있는 초품아에요. 소금님이 강조하시는 교통(중요!), 교육, 상권, 수익률 다 모여있네용</p><p><br></p><p><br></p><p><br></p><p>결론!</p><p>수익률계산법은 아직 레벨이 부족해요. 암만 올려주신 수익률 눈빠지게 읽어도 왜 저수익률나는지 모르겠어요 ㅡ,.ㅡ;;;</p><p>책을 토대로 기본적인 접근만 해볼게요! 우선 책에서는 재개발의 핵심은 시공사선정이 아니라 관리처분인가가 핵심이라 적혀있네요</p><p>재개발사업추진도를 보면 엄청</p><p>기본계획정비수립</p><p>정비구역지정</p><p>추진위원회구성</p><p>조합설립</p><p>시공사선정</p><p>사업시행인가</p><p>종전자산감정평가</p><p>조합원분양</p><p>간리처분계획</p><p>관리처분인가</p><p>-----------------------------------------------------------</p><p>이때 확실한 투자가치를 판단할 수 있는 기준이 확립돼 재개발이 무산될 확률이 적은 시기를 가리킨다 라고 적혀있어요.</p><p>근데 이 시행준비단계까지 빠르면 3년이구요 시간 오래걸리면 10년걸리네요 십정2구역은 10년 걸렸었구요</p><p><br></p><p>재개발이 10년 이상 지연되다가 무산되는 동네의 일부 주민들의 반응은(소수의) 실거주자들은 처음에 재개발한다하면 좋아라 하다가 한 1~2년지나면 재개발 반대시위를하다가 3~4년지나서 조바심이나서 집을 파는사람 반, 그래도 힘겨루기하겠다며 눌러앉는사람 반 이런느낌이다가 6~7년지났을때 시공사가 부도나거나 mou체결 안되면 난리납니다. 그러다 운좋게 관리처분인가가 나면 이미 10년이나 힘겨루기한사람들은 지쳐서 3~4천정도 피붙여서 파는데... 투자자들이라면 이때 사거나, 거주자면 그대로 눌러앉거나, 아니면 그냥 재개발 소식 들렸을때 팔고 다른지역 투자하는게 이익인건데...(정말 소수의 의견입니다;)아직까지는 안보이네요 이 흐름이 ;ㅡ; 갈길이 아직 멉니다 저는 ㅎㅎㅎ</p><p><br></p><p>너무 남의지식만 올리고 암생각없이 과제제출하면 소금님한테 과제 무성의하게햇다고 혼날까봐 ㅠㅠㅠ 주위에 인프라 생각해봤습니다.</p><p><br></p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/99D8A43C5B01167334" class="txc-image" width="1024" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="1024" exif="{}" data-filename="인프라.jpg" id="A_99D8A43C5B0116733494D3"/></p><p>음...지저분하네요 ㅡㅡ;;; 지하철역은 파란색으로 동그라미 쳤고 학군은 초록색, 마트는 홈플러스가 있었고 화살표방향으로는 일자리가 있네요. 있을건 다 있다고 생각하지만 만약 없다해도 5600만의 대대형단지면 나중에 필요한것들이 생기기도 하겠죠 대단지는 워낙에 목소리가 커서 요구하는것들 무리한것만 아니면 다 들어주는 편인거같은데(무책임한발언)<br></p><p><br></p><p>이게 마지막 생각만 제생각이지 99%는 다른분들 생각이네요 ㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠ 비참...죄송...ㅠㅠㅠㅠ감사해요 근데 또 생각나면 수정할지도몰라요 ㅎㅎㅎ</p><p><br></p><p>참고/90% 부자가된짠돌이,왕초보톡강실, 9%부동산연구소 인터뷰(유튜브)<br></p>
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첫댓글 오오~ 빠른 과제제출~ 이십니다. 왕초초초는 엄두도 못내요...
빨리제출한거지 잘하지는 못했어요! 저도 부동산한번 안가본 왕초초초입니다 99퍼센트가 다른사람 의견인데다가 짜집기인데다가 막썼어요ㅎㅎ
비밀글 해당 댓글은 작성자와 운영자만 볼 수 있습니다.18.05.20 16:38
비밀글 해당 댓글은 작성자와 운영자만 볼 수 있습니다.18.05.21 07:23
좋은 정보가 되었네요
제것은 그냥 저 혼자만의 생각이고 저보다는 훼미리님 숙제가 더 도움되실거에요^^
시작도 못한 왕초초초가 보기엔 벌써 대단해 보입니다. ^^
훌륭하십니다