주택 거래세 감면제도 개편

[김태호]

1. 9억원이하 주택의 가액 산정

○ 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액이며, 주택 취득자가 신고한 가액이 9억원 이하인 경우, 감면이 적용됨.

- 다만, 취득자가 신고한 가액이 9억원 이하인 경우라도 국토해양부장관이 고시하는 개별주택가격이나, 시장.군수.구청장이 산정한 개별 및 공동주택의 시가표준액이 9억원을 초과하는 경우는 감면 대상이 되지 않음

○ 또한, 공매 방법 등 사실상 취득가액이 9억원 이하인 경우에는 감면 대상에 포함

※ 11.01. 01 시행 지방세법 제10조제5항제3호 및 제4호에 의거 사실상 취득가액이 입증되는 거래형태

2. 감면 대상이 되는 1주택의 의미

○ 1주택은 본인 명의의 주택이 1채인 경우를 의미함.

- 1세대를 구성하는 가족이 여러 주택을 보유한 경우라도 구성원 중 신규로 주택을 취득하는 자가 취득일 현재 주택을 보유하고 있지 아니한 경우는 감면 혜택이 적용됨.

 (사례) 부인,아들과 함께 1세대를 이루고 있는 A씨 가족은 A씨 명의의 서울 소재 주택 1채, 부인 명의의 경기도 소재 주택 1채를 보유 중(아들 명의의 주택은 없음). A씨 가족은 현재 서울 소재 A씨 명의의 주택에서 함께 거주하고 있으며, 아들의 결혼을 앞두고 내년 중 새로인 주택(9억원 이하)을 구입할 예정

-> 아들이 본인 명의로 주택을 신규 구입 : 1주택에 해당되어 감면 적용

-> A씨 명의로 주택을 추가 구입하는 경우 : 2주택에 해당되어 감면 제외

-> 부인 명로 주택을 추가 구입하는 경우 : 2주택에 해당되어 감면 제외

3. 9억원 초과 주택을 공동명의로 취득하면서 각각 지분이 9억원 이하인 경우, 감면혜택을 적용할 수 있는지?

○ 감면대상이 되는 주택은 취득가액이 9억원 이하인 경우에 한하는 '대물 감면'이므로 지분과는 무관하게 주택자체의 가액이 9억원 이하인 경우임.

- 따라서, 취득하는 주택가액이 9억원을 초과하는 주택을 2인 이상이 취득하여 각자의 지분이 9억원 이하라도 지분과는 무관하게 감면을 배제함.

예시> 10억원의 주택을 부부가 공동지분으로 각각 5억원에 매수한 경우라도 당해 주택가액이 9억원을 초과하므로 각각 감면대상에서 제외

4. 공동명의로 주택을 "보유"하고 있는 경우, 각각의 지분을 1주탤으로 볼 수 있는지?

○ 공동명의로 주택을 보유하는 경우라도 각각의 지분이 1주택에 해당하는 것으로 봄.

5. 공동명의, 즉 지분으로 주택을 "취득"할 경우, 각각의 취득지분을 1주택으로 볼 수 있는지?

○ 주택 보유 수 계산의 경우와 과세형평성을 고려하여 공동명의로 취득한 각각의 지분을 각가 1주택으로 간주.

- 따라서, 종전에 주택을 보유한 자는 취득지분에 대해 법정세율(4%)을 적용하고, 주택이 없는 자는 취득지분에 대해 감면세율(2%)을 적용.

6. 감면 대상이 되는 일시적 2주택의 범위

○ 주택 취득으로 "2주택"이 되더라도 신규주택 취득일로부터 2년 이내에 종전주택을 처분(잔금받는 날 기준)하여 1주택이 되는 조건으로 감면신청하는 경우, 혜택 적용.

- 이사, 질병의 요양, 취학, 근무지 이동 및 그 밖에 부득이한 사유로 2주택이 되는 경우

7. 다가구주택을 다주택 소유로 볼 수 있는지?

○ 유상 거래되는 다가구주택은 건축법상 단독주택에 해당되기 때문에 1세대별로 독립하여 지분등기 하지 아니한 경우, 1채의 단독주택으로 보아 감면혜택 부여 필요.

- 현행 지방세법상 단독주택인 다가구주택일지라도 1세대별로 독립되어 구분 사용할 수 있도록 구획되어 생활.거래되는 경우 공동주택(다세대, 연립, 아파트)으로 보는 규정이 있으나, 이는 다가구주택을 고급주택에서 배제하기 위한 취지임.

※ 지방세법 제112조제2항제3호 및 동법 시행령 제84조의3제3항제4호

- 고급주택 : 1가구의 연면적이 245m2를 초과하는 공동주택(여러가구가 한 건물에 거주할 수 있도록 건축된 다가구용 주택을 포함하되, 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1가구의 건물로 본다.

8. 노인복지주택을 주택으로 볼 수 있는지?

○ 독립된 주거시설로써 60세 이상의 노인만 입주할 수 있는 분양형 노인복지주택의 경우, 사실상 공동주택으로 보아 감면혜택 부여.

※ 노인복지주택은 사실상 공동주택에 해당됨(행심2006-227/ 06. 05. 29)

- 다만, 오피스텔, 고시원 등이 주거시설로 쓰이는 경우라도 건축법상 업무시설 등의 용도로 분류되어 있어 상가 등 여타 업무시설과의 과세형평성을 감안할 때 주택으로 볼 수 없음.

9. 농어촌주택, 임대사업에 공여하고 있는 주택, 공가인 100만원 이하 저가주택, 미등기.무허가 주택 등을 주택 수로 계산하는지?

○ 일반주택과의 과세 형평성 차원에서 농어촌주택, 임대사업용주택, 저가주택, 미등기.무허가 주택 등도 모두 주택으로 보아 주택 수로 계산

예시> 농어촌주택(행자부 심사 2006-373, 2006. 8. 28), 임대사업에 공여하고 있는 주택(행자부 심사 2007-352, 2007. 6. 25), 100만원 이하 공가인 저가주택(행자부 심사 2006328, 2006. 7. 31), 미등기.무허가 주택(행자부 심사 2003-84, 2003. 4. 28)

10. 임대사업용 임대주택이 주택 수에 포함되는지?

○ 임대사업용으로 매입하는 임대주택(취득한 날로부터 30일 이내에 임대사업자등록을 하는 경우를 포함)의 경우, 주택 수에 포함되지 않음.

11. 조합원입주권을 주택으로 볼 수 있는지?

○ 조합원입주권이라도 이는 향후 주택에 입주할 수 있는 권리에 불과하므로 이를 주택으로 보지 않음.

※ 주택을 멸실한 경우에 한정하여 조합원입주권을 주택에서 제외

12. 일반주택분양권을 주택으로 볼 수 있는지?

○ 중도금 납부 과정에 있는 분양권의 경우, 주택에 입주할 수 있는 권리로서 취득세 과세대상에도 해당되지 않아 주택으로 보지 않음.

13. 지역별로 감면 적용의 차이가 있는지?

○ 주택 거래에 따른 취득.등록세 감면은 수도권, 지방을 불문하고 전국에서 적용되므로 지역에 따른 차등 감면은 없음.

14. 감면 신청 절차 및 구비 서류

○ [신청 절차] 유상거래로 주택을 취득.등기하는 경우, 당해 주택 소재지를 관할하는 지방자치단체(시.군.구) 세무부서에 취득신고와 함께 감면 신청

○ [구비 서류] 매매계약서, 잔금지급 확인서[입금표] 등 증빙자료를 첨부한 지방세감면신청서(현행지방세법 시행규칙 제1호 서식)

15. 감면 혜택 연장 기간

○ 금번 개편안에 따른 감면 혜택은 '11. 01. 01부터 11. 12. 31까지'주택을 취득하는 경우에 적용

- '11년'에 주택 구입 계약을 체결한 경우라도 '11. 12. 31까지' 취득하지 않는 경우는 금번 감면제도 개편안에 따른 감면 대상에해당되지 않음.

※ 이 경우 '12년 감면제도 개편안(11년 하반기 방안 마련)'에 따라 세액적용.

16. 미분양주택 취득세 감면제도와의 관계

○ 금번 주택 유상거래 감면제도는 일반 아파트를 신규로 분양받아 취득하는 경우도 적용됨.

- 다만, 지방 주택경기 활성화를 위하여 지방에 한하여 '11. 04. 30까지' 적용하는 "지방미분양주택 취득세 세제지원"은 주택 유상거래 감면과는 별개로 세제혜택이 적용되는 사안임.

○ 따라서, 동일 주택에 중복 감면 적용되는 경우, 높은 감면율이 적용됨.

- 지방미분양주택은 다주택에 해당하는 경우도 감면 대상에 포함됨.

 <지방미분양주택 취득세 세제지원 현황>

(기한/지역) 11. 4. 30 / 지방(서울.경기.인천 제외)

(감면 대상) 11. 4. 30까지 취득하는 지방 소재 미분양주택

(감면율) 국민주택(전용 85m2 이하)은 기존 감면율(4%->1%)을 적용하고, 대형주택(전용 85m2 초과)은 분양가 인하율에 따라 차등 감면

※ 10% 이하 : 50% 감면(4%->2%), 10~20% : 62.5% 감면(4%->1.5%), 20% 초과: 75% 감면(4%->1%)

17. 농어촌특별세, 지방교육세를 포함한 적용 세율(10. 12.  지방세법 기준)

○ 9억원 이하 1주택의 경우(감면 적용)

 <단위: %>

구분		합계	취득세	등록세	농어촌 특별세		지방 교육세
					취득세 과세분	취,등록세 감면분
법정 세율		4.6	2.0	2.0	0.2	없음	0.4
적용 세율	전용면적 85m2 이하	2.2	1.0	1.0	비과세	비과세	0.2
	전용면적 85m2 초과	2.7	1.0	1.0	0.1	0.4	0.2

1) 법정세율 (4.6%)

- 취득세 및 등록세 : 유상거래주택 취득가액의 각 2.0%(4.0)

- 농어촌특별세 : 취득세액의 10%(0.2)

- 지방교육세 : 등록세액의 20%(0.4)

2) 감면에 따른 적용세율

<전용면적 85m2 이하(2.2%)>

- 취득세 및 등록세 : 유상거래주택 취득가액의 각 1.0%(2.0)

- 농어촌특별세 : 비과세(농어촌특별세법 제4조 제9호 및 제11호)

- 지방교육세 : 등록세 과세분의 20%(0.2)

<전용면적 85m2 초과(2.7%)>

- 취득세 및 등록세 : 유상거래주택 취득가액의 각 1.0%(2.0)

- 농어촌특별세 : 취득세 과세분의 10%(0.1), 취.등록세 감면분의 20%(0.4)

- 지방교육세 : 등록세 과세분의 20%(0.2)

○ 9억원 초과, 다주택의 경우(감면 배제) : 법정세율(4.6%) 적용

○ 세부담 적용 사례

 <단위: %>

구분	법정 세액					적용 세액('11. 01. 01 ~ '11. 12. 31)
	계	취득세	등록세	농특세	지방 교육세	소유 구분	계	취득세	등록세	농특세	지방 교육세
서울 소재 10억 APT 구입 시	46	20	20	2	4	1 주택	46	20	20	2	4
						다주택	46	20	20	2	4
서울 소재 5억 APT 구입 시	23	10	10	1	2	1 주택	13.5	5	5	2.5	1
						다주택	23	10	10	1	2
대전 소재 3억 APT 구입 시	13.8	5	6	0.6	1.2	1 주택	8.1	3	3	1.5	3.6
						다주택	13.8	5	6	0.6	1.2

※ 전용면적 85m2 초과 주택 기준으로 산정함.

18. 감면 유예기간(2년)에 대한 기산일과 만료일은?

○ (기산일) 감면주택 취득일의 다음 날

※ 잔금지급일과 등기일 중 빠른 날. 다만, 분양주택으로써 준공 이전에 선납하는 경우는 사용승인일 또는 임시사용승인일

○ (만료일) 감면대상 주택 취득일로부터 2년이 도래하는 당해 기산일에 해당한 날의 전일

19. 감면 유예기간(2년) 중 3주택이 되었다가 유예기간 만료일에 1주택이 되는 경우 추징대상 해당 여부?

○ 유예기간 만료일에 1주택이면 추징대상에 해당되지 않음.

20. 취득 시 일시적인 2주택으로 감면받은 후, 종전주택은 처분하였으나, 2012년 이후 새로이 주택을 취득하여 유예기간(2년)만료 시점에 2주택 이상이 되는 경우 추징대상 해당 여부?

○ 감면받을 당시의 종전주택을 처분한 경우라면 유예기간 만료일에 2주택 이상이라도 추징대상에 해당되지 않음.

21. '12년 이후 주택거래세 감면 제도 개편 방안은?

- '10. 8. 29 발표한 [실수요 주택거래 정상화와 서민.중산층 주거안정지원방안]의 효과, '11년 주택거래 동향 및 지방세수 여건 등을 종합, 고려하여 '11년 하반기에 별도로 마련할 계획임.

주택거래세 감면제도 개편 내용 및 적용 쟁점[Q&A] 

■ 현황 및 경과

○ 당초 '10. 12월부로 종료 예정이었던 주택거래세 50% 감면(4%=2%)제도가 9억원 이하 1주택 취득(일시적 2주택 포함)의 경우에 한하여 '11년말까지 1년간 연장키로 확정('10. 12. 08 국회 본회의 의결)

- [실수요 주택거래 정상화와 서민.중산층 주거안정 지원방안] 발표 : '10. 8. 29

- 주택거래세 감면연장을 위한 입법안 발의 : '10. 10. 04

- [서민주거안정 위해 취득.등록세 감면 연장] 발표 : '10. 10. 06

- 행안위 법안 상정('10. 11. 22), 의결('10. 11. 29)

- 법사위 법안 상정 및 의결('10. 12. 07)

- 본회의 법안 상정 및 의결('10. 12. 08)

■ 개편 주요 내용

○ 주택거래 정상화, 서민주거안정 지원을 위하여 감면 범위 조정

< 주택거래세 감면제도 개편안 변경 내용 > 

구분	기존	개편안
감면시한	- '10. 12. 31	'11. 01. 01 - '11. 12. 31
감면주택	모든 유상거래 주택	9억원 이하 1주택을 취득하는 경우 ※ 9억원 초과, 다주택자는 감면배제
적용세율	4% -> 2%	9억원 이하, 1주택	2% -> 2%
		9억원 초과, 다주택	2% -> 4%

○ 감면제도 개편 쟁점별 검토 : [별첨] 참조

별첨	개정 지방세특례제한법 및 그 시행령 개정[안]

■ 개정 지방세특례제한법 (신 . 구 대비표)

현  행	개 정 안
<신  설>	제40조의 2(주택거래에 대한 취득세의 감면)  유상거래를 원인으로 취득하는 [지방세법] 제10조의 규정에 따른 취득 당시의 가액이 9억원 이하인 주택으로서 취득일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 2011년 12월 31일까지 같은 법 제11조제1항제6호나목의 세율을 적용하여 산출한 취득세액의 100분의 50을 감면한다. 다만, 제2호의 경우 정당한 사유없이 그 취득일로부터 2년 이내에 1주택으로 되지 아니한 경우에는 감면된 취득세를 추징한다. 1. 1주택이 되는 경우 2. 대통령령이 정하는 일시적으로 2주택이 되는 경우

■ 지방세특례제한법 시행령 (신. 구 대비표)

현  행	개 정 안
<신  설>	제17조의 2(주택거래 감면 일시적 2주택의 범위)  법 제40조의2제2호에서 "대통령령으로 정하는 일시적으로 2주택이 되는 경우"란 이사, 질병에 의한 요양, 취학, 근무지 이동 및 그 밖의 부득이한 사유로 2주택이 되는 경우를 말한다.