준회원도 읽을 수 있는 긴급공고 (1)-2007.11.7자 시행사 안내문의 불법

[운영자]

2007. 11. 7자 황당한 시행사 안내문 (패션TV 설명회 및 입점안내)의 불법.부당

시행사가 11.7일자의 안내문이 구분소유자와 아마 잔금미납자에게도 발송된 것 같습니다.그 내용중에 핵심적인 몇가지 사항에 대하여 여태까지 패시모가 주장한 원칙대로 검토하여 아래와 같이 글을 올립니다. 결론은 관리단총회를 구분소유자들에게 맡기려한다면 우선 시행사는 정확한 인적사항을 건네주고 행정지원을 하여야 했으나 이와같은 상식적인 일을 하지 않았고 지금와서 어처구니 없게 책임을 구분소유자 즉 패시모나 기존협의회에게 돌리고 있습니다. 이렇게 상상을 초월하여 황당하게 시행사가 일을 강행한다면 양식있는 분양자 전체에는 불신의 골이 더욱 깊어지고 시행사도 결국 헤어날 수 없는 나락으로 떨어지고 맙니다.

시행사는 동대문지역에서 처음으로 백화점운영(셀렉트 샵)을 하겠다는 일종의 도박같은 모험을 하고 있습니다. 이것도 순수한 의도로 하는 것이 아니라 자기들의 문제 즉 500여개의 미분양점포의 해소책과 413개의 불법점포 증가로 대지지분과 실제적인 공유면적의 축소에 따른 문제해결을 위한 미봉책입니다.

업종변경이란 관리단총회를 반드시 거쳐야 하는 법적 절차사항이나 이를 사전동의없이 불법으로 자행하려 하고 있으며 더욱 가관인 것은 대부분의 분양자가 직접 장사를 하지않고 임대를 통하여 세를 놓으려고 하는 점을 이용하여 현대아이파크몰 추진시의 [의견개진서] 징구와 같이 개인재산권의 사용권, 수익권에 대한 위임장 제출문제 등 결정적으로 중요한 항목의 자세한 정보도 없이 단기간동안에 의견을 내놓아라는 식의 편법으로만 이를 호도하려 한다는 것입니다.

◯ 상가 운영체제의 연막작전

- 쇼핑몰인 척하면서 백화점(셀렉트샵)을 추진하려한다.

(전체를 쇼핑몰로 도저히 운영할 수 없는 흑막)

시행사가 노리는 것은 쇼핑몰 운영체제가 결코 아니고, 백화점 운영을 하기위한 방식일 뿐이다. 시행사는 한사코 백화점 운영체제를 고집하고 있는데 이것을 강행하는 데에는 다음과 같은 분명한 두가지 흑막으로 압축된다.

(불법점포 증가의 위장술수, 미분양 점포를 타개하기 위한 술수)

셀렉트 샵을 한다면서 3개의 점포를 1개로 합쳐서 복도등을 넓혀 놓아야 ① 비로소 좁은 공간에서나마 실제 상가운영이 가능하고 ② 미분양 약 500여개를 아직 팔리지 않은 채라도 다른 구분소유자의 점포와 섞어서 장사할 수 있다는 계산에서 나온 술수이다.

즉 불법점포를 엄청나게 늘려 놓아서 좁은 공간에서는 도저히 쇼핑몰을 운영할 수 없기 때문이다. 이는 시행사의 불법적인 행위때문에 생긴 결과로서 마땅히 책임을 지고 손해배상을 해야 한다. 향후 그냥 넘어가는 일로 방치해서는 안될 문제이다. 1년전인 작년 11월부터 현대아이파크 백화점 추진시부터 시행사는 사전동의도 없이 불법적으로 업종변경을 하려한 이유도 이러한 배경에서 나온것이다.

(오픈이 긴박하다는 말로 전적인 핑게를 달고 있다)

그런데 시행사는 수년이란 기간을 허송세월하고서도 이번 안내문을 통하여 오픈이 긴박하다는 말로 몰아가면서 기한을 설정하고 난데없이 분양자에게 임대료 배분여부를 결정하라고 강요하고 있다. 그리고 가장 중요한 상가업종도 [쇼핑몰인 것처럼 위장]하고 있는데 이는 분양자를 혼돈시키기 위한 교묘한 술책이다. 이러한 술책에 또다시 속아서는 안될 것이다.

(상가업종에 대한 착오는 금물)

분양자의 일부(기존협의회 회원들)는 시행사가 내놓은 업종에 대하여  백화점이 아니고 쇼핑몰로 잘못 해석하고 있는데 착오해서는 안될 것이다. 쇼핑몰은 어디까지나 개별점포에 대하여 임대방식인 것이지 통합운영을 하는 것은 백화점 형태이다.

시행사 말처럼 5년동안 자기들이 모든 권한을 위임받아 운영의 주체가되고 임대인 선정, 매장 디스플레이, 입점료 결정, 수익결정등을 백화점 운영전반에 대하여 하겠다는 것이다. 마음대로 임대를 놓고 수익있으면 주고 없으면 말고 하는 체제가 대한민국 어느 천지에 보아도 이런 쇼핑몰은 없는 것이다.

◯ 5년간 운영위임시 기본수익률에 대하여 1%도 보장하지 못한다.

시행사는 기본수익률에 대하여 일체의 보장을 할 수 없다고 말하고 있다. 패션TV라는 악덕시행사가 업종결정도 불법에다 관리회사도 불법이면서 무려 3년간을 오픈을 지체시켜 왔으면서 이제 백화점식 셀렉트 샵을 할테니 5년간을 위임을 시켜주고 단 수익률은 5년간 일체 보장을 하지 못한다는 말은 날강도에 지나지 않는다.

-패시모는 이런 날강도 같은 시행사나 관리회사 대신에 이번에 관리단총회가 개최되면 2개이상의 유능하고 실적이 우수한 관리회사를 복수경쟁원칙으로 제시할 예정이므로 그저 시행사와 같이 늦어진 오픈에만 초점을 맞추어 분양자라는 약자를 더 이상 농간하는데 결코 이용되지 않도록 단단히 유념하시기 바랍니다.

◯ 먼저 관리단총회를 개최하지 않고 업종변경과 관리회사가 되려는 이유

집합상가가 개별소유권 이전등기가 완료된 시점에서 사업을 추진하려면 관리단총회를 먼저 개최하여야 한다. 시행사는 지난 안내문에 기존협의회나 패시모가 관리단총회를 열지 못한다면 자기들이 임시 관리단총회 개최를 주관하려 한다는 말을 했지만 식언(食言)해 버린 것이다.

사실 구분소유자가 지난 8월에 67%인 저조한 실적에 관리단총회를 하려는 것은 마치 7개월된 임산부가 아무 이유도 없이 조산시키려 것과 같이 아주 위험한 노릇이 아닐 수 없다. 성공을 보장한 상가오픈을 하기 위하여는 구분소유자가 확실히 95%이상이 되어야 한다는 것은 상식이다.

왜냐하면 한 층에 100개의 점포가 있는데 5개의 점포가 공실이 되어 있어도 보기가 민망한 상황이 될진데 33개라는 1/3의 점포가 비어있다면 정상적인 오픈이 될 것인가?

시행사는 이제와서 엉뚱하게 <패션TV 입점안내>를 통보할 것이 아니라 <임시 관리단총회 개최>를 위하여 행정처리를 지원하면서 개최하여야 한다. 왜냐하면 구분소유자의 주소.성명을 그들만이 공개하지 않고 정확히 알고 있기 때문이다.

그런데 이번에는 관리단총회도 개최하지 않았는데 관리회사가 된 것처럼 난데없이 자기에게 [임대료 배분방식]에 대하여 서면결의서를 바로 내달라고 하는 것은 불법,부당한 일로서 언어도단인 것이다. 왜냐하면 관리회사로 지정되지 않았는데 누구를 믿고 먼저 서류를 달라고 하는 것인가? 더구나 업종도 불법으로 변경하여 셀렉트삽 운영방식의 백화점을 추진한다는데 말이 되지 않는 일을 하고 있는 것이다.

◯ 왜 시행사가 무모한 일을 하는 것일까? 

(관리단총회에서 3/4 이상획득은 어렵다)

시행사가 궁리 끝에 생각해 낸 것은 관리단총회를 개최한다면 작금에 시행사를 도저히 믿지 못하겠다는 분양자와 구분소유자가 엄청나게 늘어났기 때문에 관리단총회를 개최한다면 구분소유자 3/4 이상의 의결을 받기가 도저히 어렵다는 판단 때문인 것이다.

(불신덩어리의 시행사)

지금까지 사업추진에 있어 3년에 가까운 지연은 물론이고 수차례 오픈시기의 거짓발표한 허구성, 분양점포의 불법증가와 대지지분의 축소로 엄청난 재산피해 발생, 업종변경과 백화점동의서 징구의 불법성, 분양정보의 미공개등 결정적으로 불법과 허위로 일삼아 더 이상 신뢰할 수 없는 지경에 도달하였으며 더욱이 분양회사나 향후 관리회사로서 맡아 일할 능력을 잃은 마당에 그들에게 1,500명의 귀중한 재산을 송두리째 위임시킬 수가 없는 노릇이다.  

◯ 패시모가 주장하는 사업추진의 정당한 순서

▶ 정상적인 사업추진에는 아래와 같은 순서로 진행되어야 한다.

1.관리단총회를 개최 (쇼핑몰인지 백화점인지 업종변경에 대한 결정)하되

-(구분소유자 인적사항 제공) 먼저 시행사는 구분소유자의 정확한 주소와 성명, 전화번호, 분양내용등을 제출하여야 한다. 종전 패시모가 파악한 것에 일부 주소변경된 사항은 파악이 불가능하며 관리단총회를 하기위해서는 한사람이라도 틀린 인적사항을 제시하여 법적 결격사유가 되면 안된다. 그리고 향후 구분소유자에 참여할 수 있는 잔금미납자의 인적사항도 제시해야 한다.

2. 관리인 선정

3. 관리규약 제정

4. 관리회사 선정-  

-선정시에도 1개회사를 두고 찬.반결정을 할 것이 아니라 복수경쟁방식의 관리회사 선정방법을 채택하여야 한다. 패시모는 향후 관리단 총회에서 2개 이상의 유능하고 실적이 우수하며 믿을 수 있는 관리회사를 제시할 예정으로 있다.

-시행사가 불법적으로 이번 안내문과 같은 분양자와 구분소유자에게 준협박성의 강요를 할 경우에는 완전히 배제되어야 마땅하다.

◯ 시행사의 불법적인 수순을 규탄한다.

1. 시행사는 이미 관리회사로 자기들이나 자기가 내세운 회사가 선정된 것처럼 하고 있다.- 이것은 관리단총회 이전으로 불법행위이다

2. 시행사는 쇼핑몰을 백화점(셀렉트 샵)으로 이미 업종변경한 것처럼 추진하고 있다.-이것도 관리단총회 이전으로 불법행위이다

3. 관리단총회 개최 ( 쇼핑몰인지 백화점인지 업종변경과 같은 중요한 사항에 대한 결정은 반드시 관리단총회를 거쳐야 하는데 시행사는 이미 안내문의 [임대료 배분방법]의 <서면결의서>로  대신하여 결정하려 하는데 -이는 법을 무시한 완전히 불법적인 행위이다.

4. 관리인 선정

5. 관리규약 제정을 하겠다는 것으로 이상과 같이 모든것을 불법적인 행위로 자행하고 있는 것이다.

◯ 통합배분, 개별수익을 들고 나온 이유

(오픈이 지연되어 시급하게 된 책임은 시행사에 있다)

수익금 배분(임대료와 상가수입금 포함)에 있어 통합배분과 개별수익을 들고 나온 것은 구분소유자와 분양자에게 무려 3년이란 귀중한 일정을 오픈지연시킨 중차대한 사태의 책임이 어디까지나 시행사 자신에게 있음에도 불구하고 구분소유자와 분양자들에게 책임이 있다는 식으로 내몰고 있는 것이다.

이는 마치 피할 수없는 막다른 골목에 몰아놓고 있는데 법적으로 관리단총회를 거쳐야 할 필수적인 절차마져도 무시하고 있으며, 자기들 마음데로 업종변경과 관리회사를 결정지으려는 시행사의 불순한 안내서를 받았던 모든 분양자들은 뜨거운 분노를 느끼지 않을 수 없는 것이다.

(미분양 점포를 해결하지 않고 사업추진하려는 궁여지책)

시행사가 미분양 점포를 완전히 팔고나서 오픈을 하려면 내년 2월에도 결코 오픈을 할 수가 없을 것으로 예상된다. 왜냐하면 지난 패시모 카페에도 여러번 피력하였지만 쇼핑몰보다 백화점 업종으로 분양함에 따라 추가로 신규분양을 받고자하는 고객들은 당연히 기피하고 있으며 지난 8월이후에는 45일동안 50여개의 점포만 구분소유자가 되었으므로 현재 500여개의 미분양 점포를 팔아 치울려면 450일 즉 1년 3개월이 더 걸린다는 계산이 나온다.

따라서 시행사가 내세운 관리회사로 통합배분 방식의 제안에 대하여는 미분양 점포를 해결하지 않고 구분소유자의 점포에 같이 합쳐서 대지지분의 축소와 개인별 공유면적의 축소(등기서류와 달리 실제도면에 대입한 면적)라는 엄청난 재산손실 문제를 희석시키려는 음모가 숨어있는 것이다. .

◯ 다수결에 의한 운영방식 결정의 부당성

개별소유권이 난 집합상가의 운영방식은 반드시 법적으로 관리단총회를 통하여 결정되어야 한다. 그럼에도 불구하고 시행사는 관리단총회를 거치지 않고 미리 업종결정(쇼핑몰을 셀렉트샵이란 백화점으로 변경)을 하려하고 있으며 이것도 3/4이상이라는 법적 요건 대신에 과반수의 참석과 과반수의 찬성으로 편법적인 방법을 교묘히 고안하여 불법적이며 부당하게 감행하려 하고 있다.

◯ 개인별 공유면적을 이용하겠다는 말

만약 통합배분과 개별수익을 선택하는 점포에 대하여 시행사가 통합배분에 대하여 공유면적을 이용하겠다는 것도 엄청난 혼란이 초래될 것이 분명하다. 왜냐하면 개별수익을 선택하는 구분소유자의 1개의 점포는 법적으로 움직일 수 없으며 위치를 변경하지 않는 한 공평한 공유면적을 조정하기 어려운 것은 충분히 예상된다.

◯ 인테리어 비용(개발비) 등에 대하여

(인테리어 비용과 선수관리비 납부)

당초 분양계약서의 자구에는 시행사가 임의로 준공후에도 관리회사로 자동위임받아 운영할 수 있도록 되어 있었지만, 지난번에 공정위의 불공정약관에 지적되었듯이 향후 관리단총회에서 구분소유자들의 3/4이상의 승인을 받아야 가능한 일로 되었다. 그런데 이번 [패션TV 설명회 개최]라는 유인물에 의하면 시행사나 시행사가 내세운 관리회사가 선정된 것으로 기정사실화하고 있는데 이는 어처구니 없는 불법적인 행위인 것이다.

(개발비의 환수문제)

분양계약서 제11조에 시행사는 쇼핑몰로 갈 경우 개점전까지 [상가활성화]를 위하여 시설, 인테리아, 개점준비, 행사, 운영 CF제작등의 광고를 위한 경비(개발비)가 규정되어 있으며 이는 분양자가 부담하며 시행사는 분양대금에서 집행하게 되어있다. 그런데 이런 경비는 총공사비의 10%가 되는 것으로 약 350억원에 달하며 시행사가 쇼핑몰이 아닌 백화점으로 가려하기 때문에 개발비는 의당히 분양대금에서 분양자들에게 환불되어야 한다.

(인테리아 공사비)

따라서 쇼핑몰 인테리아 공사는 시행사가 개발비에서 집행하여야 하므로 인테리아 공사비에 대하여 자세한 내용이 아직 명확히 밝혀 있지 않았지만 구분소유자에게 부담시켜서는 안될 것이다. 여태까지 시행사는 수차례  오픈을 한다면서 작년 11월부터 잔금을 준공이전에 납부하도록 유도하면서 "임차인 모집준비가 다되어 있다". 또 지난 6월 오픈을 한다면서 "내부 인테리어 공사를 준비하고 있는데 얼마 걸리지 않는다 "라고 한 말은 무엇인가?

(개발비를 분양대금에 포함하지 않았다는 적반하장의 말)

시행사는 2002년 분양시부터 신문광고에 “동대문상가 최초 개발비 없음-부조리 근본배제,투자자 재산 전액보장”이라는 문구를 두고 마치 개발비를 분양대금에 포함하지 않은 것처럼 적반하장의 소리를 하고 있다. 만약 그렇다면 시행사가 분양계약서 제11조에 위와 같은 분양자가 부담하고 시행사가 집행한다는 문구를 넣어놓고 지나치거나 가만히 있을 위인들인가?

이는 당시에 대형상가 분양시 사회적으로 문제가 많았지만 악덕시행사가 개발비를 분양대금에 포함시키고서 다시 개발비를 이중으로 따로 걷는 부조리를 두고 한 경우로서 이런 일이 없을 것이라는 말을 시행사가 자화자찬한 것으로 이제와서 우습게도 손바닥을 뒤집고 있는 것이다.

또한 시행사가 미분양을 해소하기 위하여 장기간동안 위탁한 분양대행사에 지불한 분양대행 수수료라는 비용은 개발비에서 집행하지 못하는 비용인데 개발비에서 집행되었는지 주식회사의 대차대조표(B/S), 손익계산서(P/L)도 확인하면서 그 여부를 이번에 공개하도록 당연히 요구하여야 한다.

(해결의 실마리란)

시행사는 자기들의 의도데로만 어렵게 꼬인 문제를 풀어나갈 생각을 즉각버려야 합니다. 여태까지 오픈을 늦추어온 막중한 책임을 생각지 않고 이번에도 2월말 오픈이라는 데드 라인을 자기들 임의로 결정하여 일방적으로 통보하면서 불법적이고 무리한 악수를 또다시 두고 있는 것이다.

2월말 오픈을 정하더라도 그 이전에 관리단총회를 정상적으로 개최하여야 하며 이를 통해 가장 중요한 [업종변경]문제는 구분소유자의 자유스런 판단으로 결정하여야 한다. 또한 관리회사 선정문제는 복수이상의 공개경쟁으로 참여시켜 결정하여야 하는 것으로 분양자와 구분소유자의 신성한 권리인 것이다. 저비용과 고수익을 원하는 분양자와 구분소유자의 뜻을 안다면, 또 시행사가 관리회사에 자신이 있다면 왜 이러한 제안을 수용하지 않는가.

지금이라도 종전에 금방 해치울수 있다는 인테리어 공사의 기간등을 줄여서라도 위와같은 필수적인 절차를 이행하여 사업추진하여야 원만하고 성공적인 상가운영을 할 수 있다는 것을 명심해야 할 것이다. 바쁘다고 바늘에 실을 꿔어야 하지 묶어야 되겠는가?