프로 중개사가

프로 중개사가 되기위해 제 나름대로의 의견을 피력합니다,, 거부감이 있더라도,조금 이해를 구합니다   중개사는 기본적인 법률(공법,세법,경매등)은 공부로서 누구나 마스 터가 가능하다 하지만 사람을 다루는 기술은 공부한다고 되는것이 아니다,,,   기본적인 내용부터 한번 본다면,,   중개사가 매물을 접수하면 일단 매도자의 의중을 먼저 파악해야 한다   1)빨리 처분해줄것을 요구하는지 2)그냥 팔리면 팔고,안팔리면 말고,,,     충분한 시간을 가지고제값을 받으려는 매도자인지 3)중개사한데 모든것을 위임한 경우인지   막연히 매물장부에 올려놓고 매수자를 기다리는 경우라면 좀 곤란하다   1)의 경우는 100% 인정작업을 실시할수 있는물건이다..    매도자도 급매로 원하는 부분이다   그래야 빠른시간에 매수자를 찾을수 있다     (현업에 계신분은 다 아는이야기 이겠지만) 2)의 경우 철저히 공동중개로 모든정보를 공개하고 시작하는것이    좋으리라 본다   내 차지가 될가능성이 희박하기에 단타라도 생각하자는 것이다 3)의 경우는 신뢰는 신뢰를 낳는다(최선을 다해 고객을 사로잡아야 한다,,    영원한 골수 팬 확보 할수있는 절호의 기회다)   위 경우 1,3번을 주 목적으로 매수자를 찾아야 할것이다,,그래서 매물장부에 가급적이면우선순위를 매겨보자 ,,,   다음은 계약에 앞서   매수자 입장을 고려해 보라,,,   1)결혼을 앞둔  신랑,신부가 집을 찾는다면 1순위다 밤 10시까지라도    매물을 확보해서 고객의 마음을 사로 잡아야 한다(부동산에 대해서    잘 모르는 상태이기에 중개사가 노력한다고 판단되면 다른 부동산은     가지 않을것이다) 2)그렇지 않고 지금 살고있는 주택을 팔고,또는 전세를 빼서, 가지고    있는돈과 융자를내서 집을 마련 할려는 사람도 우선순위에 해당된다,,,,    은행 융자문제에서 부터 막힘없이 설명할수 있어야 한다,,,    자동차가 없는 고객은 가급적 전철역과 가까운 곳을 소개하고,,    자동차 보유하고 있다면 조금 멀어도 상관없다   남편과 부인중 결정권이 여자한데 있다고 보여지면 주방쪽이 제대로 나온(설치된) 아파트(주택)을 보여주고 장점을 최대한 설명하라,,,,, 향이 동향인 집은 오전에 확인시키고, 남향인집은 오후 늦은시간이나 일몰후도 좋다,,,,. 서향인집은 가급적 오후 2_5시 사이가 좋을것이다 북향인 집은 11시에서 오후 3시경이 좋을것 이다(여기에 약간의 풍수지리도 설명할수 있는실력이 있다면 고객의 마음을 사로 잡을수 있을것이다) 북향이나 서향인 아파트는(주택은) 주변의 관공서 학교,전철등의 설명에 많은 시간을 할애하고,동향이나 남향인집은 집 자체의 중요성에 대해서 설명을 많이하라   집 구조를 보고 물건에 대해 설명을 많이 할것인가,,아니면 주변 사정에 대해서 설명을 많이할것인가는 중개사가 판단해야한다   3)기웃거리는형을 한번보자 지금 살고있는집을 매도하고 좀 크고 좋은집으로 옮겨보고 싶어 시세 파악등 기웃거리는형이 있다,,,, 이런 경우 중개사들은 대부분 별볼일 없는 손님으로 파악하는 경우가 많은것 같다 이런 고객은 현제 살고있는 수준의 주택보다 한차원 업그레이드된 주 택을 (아파트)소개해야 한다,,가급적이면 최근에 건축하고 1_2년내,,,, 최신식 아파트를 구경시켜야 한다 그런 손님한데 평수만 크고 , 값이 조금더 비싼 물건보다는 현제 살고 있는 집보다 구조와 내용물이 업그레이드된 집에 분명 흥미를 느낄것이다,,현제 살고있는 집과구조등에서 별반 차이다 없는 물건은 식상해서 매수자의 구매력을 유발시키지 못할것이다 아무리 양당사자가 거래를 원한다고 해도서로의 의견조률이 안되면 거래는 성사되지 않을 것이다 만약 내일 매수자와 매도자가 만나기로 했다고 가정하자 오늘밤 집에서 계산기로 수수료나 계산하면서 입가에 미소를 머금는 아둔한 중개사가되지는 말라(초보땐 누구나 경험이 있을것이다)   매수자 입장에서 어떤 조건을 들고 나올것인가,융자문제(승계문제),, 하자 발생시 어떻게 대처 할것인가..   매도자와의 가격차이를 어떻게 극복할것인가 이런 것들을 생각에서만 머물지 않아야 한다 내 자신이 매도자도 되어보고,매수자도 되어보고, 이런 마음에서 자신 없는 부분은 노트에 필기라도 해서 해결법을 스스로 찾아보고,, 답변서도 만들어보고,,,,,,   다음날 양당사자를 만나도 초보자 티내지않고 계약을 잘 마무리 할수있다 저 중개사 나이는 어려도 프로군 ,,,, 이럴것이고,,다음에 또 다시 찾을것이다   "한번 고객은 영원한 고객이다"   제가 아는분은 고객 500명을 확보하고 있다(골수 단골고객이다) 서울에서 성남등 위성도시로 이사를 할때도 꼭 찾는다,, 계약서도 꼭 내가 아는분 한데와서 써달라고 한다,,단타다   어떤 경우는 기름값 나오지도 않지만 믿고 찾아준 고객을 위해 기쁨 마음으로 달려간다 미래의 큰 재산이다   500명 고객이면 출근하지 않고 집에서 전화만 받아도 된다... 이렇게 되기까지는 무단한 노력이 필요했다   3년동안 구두가 떨어져라 하면서 고객의 마음을 사로잡은 결과다 그 분의 고객은 서울 각 구청마다 거주하고 있지만 , 투자를 할 경우 향상 먼저 찾아온다   찾아올때 옆집 아줌마 한분도 데리고 온다..신뢰를 바탕으로 한 마케팅의 결과는 참으로 의미있다   단골 고객은 기하급수적으로 늘어날 것이다 가끔 매도,매수자와 감정싸움으로 중간에서 잘 처리하지 못해 어려움을 격는 경우도 종종본다,,안타갑다 중개 수수료도 못받아 힘드어 하는 경우도 본다 이 모든것이 중개사의 자질(능력)이라고 본다   수수료를 싸우면서 받아챙기고,,고객명단에서 지워버릴 것인가 아니면 웃으면서 받고,,, 영원히 단골 고객으로 확보할것인가는 중개사의 노력여부에 달려있다,, 힘들지라도,,퇴근후 잠들기전 또는 묘시에 이런 문제를 자신과 심각히 논의해 본다면결과는 만족스러울 것이다   다툼이 있는 고객을 둘다 놓치는 중개사는(단골로 확보못할경우) " 0 "점 중개사요 둘중 하나라도 확보하는 중개사는 "60점"중개사 일것이고 둘다 확보하는 중개사는,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 님들의 판단에 맡긴다   중개사를 10년 이상한 사람이 단골고객이 몇이나 되느냐 했더니 5-6명 된다고 한다 10년에 단골고객이 5-6명이고 지금도 현업에 있다면 ,, 실패했다고 볼수없지만 결코 성공했다고 보이지는 않는다   여러분은 10년후 내 모습이 어떤 경우에 해당되었으면 좋으리라 생각 하는지요   남녀간의 사랑에서 상대의 마음을 잡기위해 모든 역량을 꺼집어 내듯.. 중개사는 철저한 서비스 정신으로 무장해야 한다   첫 만남을 가진고객에게 약간의 사술로 이익을 내려고 하지않기를,,, 그런 중개사는 당장 수익을 낼수는 있겠지만 시간이 흐르면 사술이 사기로 변할것이고 말로는 비참해 질 것이다   아무리 우둔한 고객도 결국은 중개사의 사술로 손해를 보았다고 생각하면,,,,,,,주민을 상대로 하는 동네 부동산이나 아파트 앞  상가에서 영업하는 경우 1~2년내 문 닫아야 하는 불행을 초래할것이다   "고객은 중개사를 신뢰하지 않는다" 중개수수료 과다하게 받는다,중개만 하고 수수료만 챙길려고 한다 이런 마음이 가슴 깊숙히 깔려있는 상태에서 방문한다   여러분도 냉철히 생각해보라,,중개사가 되기전 아마도 별반 차이가 없으리라 생각한다   중개사무소에 들어가면 법정수수료 요률표가 아예 고객의 시야에 들어오지 않은 구석에 붙어있다 대부분,,,, 이 글을 읽고 있는 회원분들도 다수 일것이다   이미 마음 속에 고객을 속이고 이윤을 남기려는 미필적고의가 성립했 다고 보아야 한다   고객은 이런 곳에서 신뢰를 갖지못한다 저의 의견은 사술로 눈앞의 이익을 챙길수 있겠지만 결코 미래를 내다 보는 바람직한 중개사의 마음가짐은 아니라고 봅니다   "한번 믿은 고객은 중개사를 영원히 버리지 않는다",,,,,,,