2014년 제25회 공인중개사 부동산 법령 및 실무 (A형) 정답과 해설

[운영자]

2014년 제25회 공인중개사 부동산 법령 및 실무 (A형) 정답과 해설

01 공인중개사법령상 용어에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 거래당사자 사이에 중개대상물에 관한 교환계약이 성립하도록 알선하는 행위도 중개에 해당한다.

② 중개업자란 공인중개사법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다.

③ 중개보조원이란 공인중개사가 아닌 자로서 중개업을 하는 자를 말한다.

④ 소속공인중개사에는 중개업자인 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자가 포함된다.

⑤ 공인중개사란 공인중개사법에 의한 공인중개사자격을 취득한 자를 말한다.

✎정답 ③

공인중개사법령상 용어

①중개：법정중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매․교환․임대차 그 밖의 권리의 득실변경 에 관한 행위를 알선하는 것

②공인중개사：이 법에 의한 공인중개사자격을 취득한 자

③중개업：다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것

④중개업자：이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자

⑤소속공인중개사：중개업자에 소속된 공인중개사(중개업자인 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자를 포함한다)로서 중개업무를 수행하거나 중개업자의 중개업무를 보조하는 자

⑥중개보조원：공인중개사가 아닌 자로서 중개업자에 소속되어 중개대상물에 대한 현장 안내 및 일반서무 등 중개업자의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자

02 공인중개사법령상 중개대상물이 될 수 없는 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)

ㄱ. 20톤 이상의 선박

ㄴ. 콘크리트 지반 위에 쉽게 분리·철거가 가능한 볼트조립방식으로 철제 파이프 기둥을 세우고 지붕을 덮은다음 3면에 천막을 설치한 세차장구조물

ㄷ. 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치

ㄹ. 주택이 철거될 경우 일정한 요건하에 택지개발지구 내에 이주자택지를 공급받을 지위인 대토권

① ㄱ, ㄴ ② ㄷ, ㄹ ③ ㄱ, ㄴ, ㄹ

④ ㄴ, ㄷ, ㄹ ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

✎정답 ⑤

중개대상물이 되려면 법령상 규정이 있어야 하고, 사적거래가 가능하여야 하며 중개행위의 개입가능성이 있어야 한다. 제시된 항목 모두 중개대상물이 될 수 없다.

03 공인중개사법령의 내용에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 다른 법률에 의해 중개업을 할 수 있는 경우를 제외하고는 중개업자의 종별에 관계없이 중개대상물의 범위가 같다.

② 중개업자가 아닌 자는 중개대상물에 대한 표시·광고를 하여서는 아니 된다.

③ 중개보조원의 업무상 비밀누설금지의무는 업무를 떠난 후에도 요구된다.

④ 폐업신고 전의 중개업자에 대하여 위반행위를 사유로 행한 업무정지처분의 효과는 폐업일부터 1년간 다시 개설등록을 한 자에게 승계된다.

⑤ 국토교통부장관은 부동산거래정보망을 설치·운영할 자를 지정할 수 있다.

✎정답 ④

폐업신고 전의 중개업자에 대하여 위반행위를 사유로 행한 업무정지처분의 효과는 처분일부터 1년간 다시 개설등록을 한자에게 승계된다.

04 공인중개사법령상 중개업에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)

① 반복, 계속성이나 영업성이 없이 우연한 기회에 타인간의 임야매매중개행위를 하고 보수를 받은 경우, 중개업에 해당한다.

② 중개사무소의 개설등록을 하지 않은 자가 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행한 경우, 중개업에 해당하지 않는다.

③ 일정한 보수를 받고 부동산 중개행위를 부동산 컨설팅 행위에 부수하여 업으로 하는 경우, 중개업에 해당하지 않는다.

④ 보수를 받고 오로지 토지만의 중개를 업으로 하는 경우, 중개업에 해당한다.

⑤ 타인의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 부동산에 대한 저당권설정 행위의 알선을 업으로 하는 경우, 그 행위의 알선이 금전소비대차의 알선에 부수하여 이루어졌다면 중개업에 해당하지 않는다.

✎정답 ④

①반복, 계속성이나 영업성이 없이 우연한 기회에 타인간의 임야매매중개행위를 하고 보수를 받은 경우, 계속성과 반복성 등이 없으므로 중개업에 해당하지 않는다.

②중개사무소의 개설등록을 하지 않은 자가 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행한 경우, 무등록 중개업에 해당한다.

③일정한 보수를 받고 부동산 중개행위를 부동산 컨설팅 행위에 부수하여 업으로 하는 경우, 등록없이 행한 경우라면 무등록 중개업에 해당한다.

⑤타인의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 부동산에 대한 저당권설정 행위의 알선을 업으로 하는 경우, 그 행위의 알선이 금전소비대차의 알선에 부수하여 이루어졌다하더라도 중개업에 해당한다.

05 공인중개사법령상 중개사무소의 개설등록에 관한 설명으로 틀린 것은? (다른 법률에 의해 중개업을 할 수 있는 경우는 제외함)

① 법인이 중개사무소를 개설등록하기 위해서는 「상법」상 회사이면서 자본금 5천만원 이상이어야 한다.

② 공인중개사(소속공인중개사 제외) 또는 법인이 아닌자는 중개사무소의 개설등록을 신청할 수 없다.

③ 중개업자는 다른 중개업자의 소속공인중개사·중개보조원이 될 수 없다.

④ 폐업신고 후 1년 이내에 중개사무소의 개설등록을 다시 신청하려는 공인중개사는 실무교육을 받지 않아도 된다.

⑤ 등록관청이 중개사무소등록증을 교부한 때에는 이 사실을 다음달 10일까지 국토교통부장관에게 통보해야한다.

✎정답 ⑤

등록관청이 중개사무소등록증을 교부한 때에는 이 사실을 다음달 10일까지 공인중개사협회에 통보해야 한다.

06 공인중개사법령상 중개사무소 개설등록의 결격사유에 해당하지 않는 자는?

① 파산선고를 받고 복권되지 아니한 자

② 형의 선고유예를 받고 3년이 경과되지 아니한 자

③ 만 19세에 달하지 아니한 자

④ 공인중개사법을 위반하여 300만 원 이상의 벌금형의 선고를 받고 3년이 경과되지 아니한 자

⑤ 금고 이상의 실형의 선고를 받고 그 집행이 종료되거나 집행이 면제된 날부터 3년이 경과되지 아니한 자

✎정답 ②

선고유예는 형의 선고를 받지 않은 것이므로 결격사유에 해당하지 않는다.

구분	내용					해소사유
제한능력자	①미성년자(의제성년자 포함)					만 19세에 도달
	②금치산자(=피성년후견인), 한정치산자(=피한정후견인)					선고취소 판결시
	③파산선고를 받고 복권되지 않은 자					복권판결 / 법정복권
금고이상 (징역/금고)	④실형 선고	집행종료	만기석방(만기출소)			3년 이상 경과
		집행종료 간주	가석방	유기수	잔형기 경과
				무기수	10년경과
		집행면제	특별사면
			일반사면			즉시복권
	⑤형의 집행유예(≠선고유예) 선고 자					정지기간 경과
이 법위반 으로	⑥자격취소					3년 이상 경과
	⑦자격정지기간 중인 자					정지기간 경과
	⑧등록취소					3년 이상 경과
		단,	사망․해산			해소불가
			결격사유			소원시인 결격에서 해
			등록기준 미달			등록기준 충족 시
	⑨업무정지처분 후 폐업한 자					정지기간 경과
	⑩중개법인의 업무정지기간 중 그 사원 또는 임원					정지기간 경과
	⑪300만 원 이상 벌금형 선고(≠선고유예					3년 이상 경과
법 인	⑫결격사유에 해당되는 사원 또는 임원이 있는 법인					2월 이내 해소시

07 공인중개사법령상 분사무소의 설치에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 다른 법률의 규정에 따라 중개업을 할 수 있는 법인의 분사무소에는 공인중개사를 책임자로 두어야 한다.

ㄴ. 분사무소의 설치신고를 하려는 자는 그 신고서를 주된 사무소의 소재지를 관할하는 등록관청에 제출해야 한다.

ㄷ. 분사무소의 설치신고를 받은 등록관청은 그 신고내용이 적합한 경우에는 국토교통부령이 정하는 신고필증을 교부해야 한다.

ㄹ. 분사무소의 설치신고를 하려는 자는 법인등기사항증명서를 제출해야 한다.

① ㄱ, ㄴ ② ㄱ, ㄷ ③ ㄴ, ㄷ

④ ㄷ, ㄹ ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄹ

✎정답 ③

ㄱ. 다른 법률의 규정에 따라 중개업을 할 수 있는 법인의 분사무소에는 공인중개사를 책임자로 두어야 하는 의무규정이 없다.

ㄹ. 법인등기사항증명서는 전산으로 확인할 수 있다. 즉, 담당 공무원 확인사항이다.

08 공인중개사법령상 법인인 중개업자의 업무범위에 관한 설명으로 옳은 것은? (다른 법률에 의해 중개업을 할 수 있는 경우는 제외함)

① 토지의 분양대행을 할 수 있다.

② 중개업에 부수되는 도배 및 이사업체를 운영할 수 있다.

③ 상업용 건축물의 분양대행을 할 수 없다.

④ 겸업제한 규정을 위반한 경우, 등록관청은 중개사무소 개설등록을 취소할 수 있다.

⑤ 대법원규칙이 정하는 요건을 갖춘 경우, 법원에 등록하지 않고 경매대상 부동산의 매수신청 대리를 할 수 있다.

✎정답 ④

①주택과 상가 이외의 토지 분양대행은 할 수 없다.

②중개업에 부수되는 도배 및 이사업체를 알선할 수 있다.

③주거용과 상업용 건축물의 분양대행 할 수 있다.

⑤지방법원에 등록을 하고 경매대상 부동산의 매수신청 대리를 할 수 있다.

09 공인중개사법령상 중개보조원에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 중개업자인 법인의 임원은 다른 중개업자의 중개보조원이 될 수 있다.

② 중개보조원의 업무상의 행위는 그를 고용한 중개업자의 행위로 보지 않는다.

③ 중개보조원은 중개대상물확인·설명서에 날인할 의무가 있다.

④ 중개업자는 중개보조원과의 고용관계가 종료된 때에는 종료된 날부터 1월 이내에 등록관청에 신고해야 한다.

⑤ 중개보조원의 업무상 행위가 법령을 위반하더라도 중개보조원에게 업무정지처분을 명할 수 있는 규정이 없다.

✎정답 ⑤

①중개업자인 법인의 임원은 다른 중개업자의 중개보조원이 되면 이중소속에 해당되어 처벌의 대상이다.

②중개보조원의 업무상의 행위는 그를 고용한 중개업자의 행위로 본다.

③중개보조원은 단순한 업무만 보조해야 하므로 중개대상물 확인·설명서에 날인할 의무는 없다.

④중개업자는 중개보조원과의 고용관계가 종료된 때에는 종료된 날부터 10일 이내에 등록관청에 신고해야 한다.

10 공인중개사법령상 인장등록에 관한 설명으로 옳은것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 중개업자는 중개행위에 사용할 인장을 업무개시 전에 등록관청에 등록해야 한다.

ㄴ. 법인인 중개업자의 인장등록은 「상업등기규칙」에 따른 인감증명서의 제출로 갈음한다.

ㄷ. 분사무소에서 사용할 인장으로는 「상업등기규칙」에 따라 법인의 대표자가 보증하는 인장을 등록할 수 있다.

ㄹ. 등록한 인장을 변경한 경우에는 중개업자는 변경일부터 10일 이내에 그 변경된 인장을 등록관청에 등록해야 한다.

① ㄱ, ㄴ ② ㄷ, ㄹ ③ ㄱ, ㄴ, ㄷ

④ ㄴ, ㄷ, ㄹ ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

✎정답 ③

ㄹ. 등록한 인장을 변경한 경우에는 중개업자는 변경일부터 7일 이내에 그 변경된 인장을 등록관청에 등록해야 한다.

11 공인중개사법령상 중개업자가 설치된 사무소의 간판을 지체 없이 철거해야 하는 경우로 명시된 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 등록관청에 폐업신고를 한 경우

ㄴ. 등록관청에 6개월을 초과하는 휴업신고를 한 경우

ㄷ. 중개사무소의 개설등록 취소처분을 받은 경우

ㄹ. 등록관청에 중개사무소의 이전사실을 신고한 경우

① ㄱ, ㄴ ② ㄷ, ㄹ ③ ㄱ, ㄴ, ㄹ

④ ㄱ, ㄷ, ㄹ ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

✎정답 ④

중개사무소 간판은 폐업, 취소, 이전신고를 한 경우에 지체없이 철거하여야 한다.

12 공인중개사법령상 휴업 또는 폐업에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 중개업자가 휴업한 중개업을 재개하고자 하는 때에는 휴업한 중개업의 재개 후 1주일 이내에 신고해야 한다.

② 중개업자가 1월을 초과하는 휴업을 하는 때에는 등록관청에 그 사실을 신고해야 한다.

③ 중개업자가 휴업을 하는 경우, 질병으로 인한 요양 등 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있는 경우를 제외하고는 3월을 초과할 수 없다.

④ 휴업기간 중에 있는 중개업자는 다른 중개업자의 소속공인중개사가 될 수 있다.

⑤ 재등록 중개업자에 대하여 폐업신고 전의 업무정지처분에 해당하는 위반행위를 사유로 업무정지처분을 함에 있어서는 폐업기간과 폐업사유 등을 고려해야 한다.

✎정답 ⑤

①중개업자가 휴업한 중개업을 재개하고자 하는 때에는 사전에 재개신고를 해야 한다.

②중개업자가 3월을 초과하는 휴업을 하는 때에는 등록관청에 그 사실을 신고해야 한다.

③중개업자가 휴업을 하는 경우, 질병으로 인한 요양 등 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있는 경우를 제외하고는 6월을 초과할 수 없다.

④휴업기간 중에 있는 중개업자도 다른 중개업자의 소속공인중개사가 되면 이중소속으로 처벌의 대상이다.

13 공인중개사법령상 중개계약에 관한 설명으로 틀린것은?

① 중개업자는 전속중개계약을 체결한 때, 중개의뢰인이 당해 중개대상물에 관한 정보의 비공개를 요청한 경우에는 부동산거래정보망과 일간신문에 이를 공개해서

는 아니 된다.

② 전속중개계약을 체결한 중개업자는 부동산거래정보망에 중개대상물의 정보를 공개할 경우, 권리자의 주소·성명을 공개해야 한다.

③ 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 전속중개계약의 유효기간은 3월로 한다.

④ 중개의뢰인은 중개업자에게 거래예정가격을 기재한 일반중개계약서의 작성을 요청할 수 있다.

⑤ 중개업자는 전속중개계약을 체결한 때에는 당해 계약서를 3년간 보존해야 한다.

✎정답 ②

전속중개계약에서 중개대상물의 정보를 공개하는 경우 ‘권리자의 주소·성명 등 인적사항’은 절대적으로 공개하여서는 아니된다.

14 공인중개사법령상 중개업자의 중개대상물확인·설명서 작성에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때, 확인 ·설명사항을 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 확인 ·설명서 사본을 5년간 보존해야 한다.

② 중개업자는 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 매도의뢰인이 불응한 경우, 그 사실을 매수의뢰인에게 설명하고 중개대상물확인·설명서에 기재해야 한다.

③ 중개대상물확인·설명서에는 중개업자가 서명 또는 날인하되, 당해 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 또는 날인해야 한다.

④ 공동중개의 경우, 중개대상물확인·설명서에는 참여한 중개업자(소속공인중개사 포함) 중 1인이 서명·날인하면 된다.

⑤ 중개가 완성된 후 중개업자가 중개대상물확인·설명서를 작성하여 교부하지 아니한 것만으로도 중개사무소개설 등록 취소사유에 해당한다.

✎정답 ②

①중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때, 확인·설명사항을 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 확인·설명서 사본을 3년간 보존해야 한다.

③중개대상물 확인·설명서에는 중개업자가 서명 및 날인하되, 당해 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인해야 한다.

④공동중개의 경우, 중개대상물확인·설명서에는 참여한 중개업자(소속공인중개사 포함) 모두가 서명 및 날인하여야 한다.

⑤중개가 완성된 후 중개업자가 중개대상물 확인·설명서를 작성하여 교부하지 아니한 경우 업무정지 처분의 대상이 된다.

15 공인중개사법령상 비주거용 건축물 중개대상물 확인·설명서 작성 시 중개업자의 ‘세부확인사항’이 아닌 것은?

① 벽면의 균열 유무

② 승강기의 유무

③ 주차장의 유무

④ 비상벨의 유무

⑤ 가스(취사용)의 공급방식

✎정답 ③

주차장의 유무는 입지조건에 해당하며, 기본확인사항에 해당한다.

Ⅰ. 중개업자 기본 확인사항

①대상물건의 표시

②권리관계

③토지이용계획, 공법상 이용제한 및 거래규제

④입지조건(도로․교통․주차장․교육․판매의료시설)

⑤관리에 관한 사항

⑥비선호시설(1km 이내)

⑦거래예정금액 등(공시지가 포함)

⑧취득시 부담할 조세의 종류 및 세율

⑨재단목록 또는 입목의 생육상태

⑩그 밖의 참고사항

Ⅱ. 중개업자 세부 확인사항

⑪실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항

⑫내․외부 시설물의 상태(건축물)

⑬벽면 및 도배상태

⑭환경조건(일조량․소음․진동)

16 공인중개사법령상 부동산거래신고에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 부동산거래의 신고를 하려는 중개업자는 부동산거래계약 신고서에 서명 또는 날인을 하여 거래대상 부동산 소재지 관할 신고관청에 제출해야 한다.

② 중개업자가 공동으로 중개하는 경우, 부동산거래신고는 공동으로 중개한 중개업자 중 어느 1인의 명의로 해도 된다.

③ 중개대상물의 범위에 속하는 물건의 매매계약을 체결한 때에는 모두 부동산거래신고를 해야 한다.

④ 부동산거래계약 신고서의 방문 제출은 당해 거래계약을 중개한 중개업자의 위임을 받은 소속공인중개사가 대행할 수 없다.

⑤ 외국인이 대한민국 안의 토지를 취득하는 계약을 체결하였을 때, 부동산거래신고를 한 경우에도 「외국인토지법」에 따른 토지취득신고를 해야 한다.

✎정답 ①

②중개업자가 공동으로 중개하는 경우, 부동산거래신고는 공동으로 중개한 중개업자 모두가 신고하여야 한다.

③모든 중개대상물의 매매계약을 체결한 때 부동산거래신고를 해야 하는 것은 아니다. 예를 들어 입목의 매매계약은 중개대상물에 해당하나 신고대상물건은 아니다.

④부동산거래계약 신고서의 방문 제출은 당해 거래계약을 중개한 중개업자의 위임을 받은 소속공인중개사가 대행할 수 있다.

⑤외국인이 대한민국 안의 토지를 취득하는 계약을 체결하였을 때, 부동산거래신고를 한 경우에는 「외국인토지법」에 따른 토지취득신고는 면제된다.

17 공인중개사법령상 손해배상책임의 보장에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 중개업자의 손해배상책임을 보장하기 위한 보증보험 또는 공제 가입, 공탁은 중개사무소 개설등록신청을 할 때 해야 한다.

② 다른 법률의 규정에 따라 중개업을 할 수 있는 법인이 부동산중개업을 하는 경우 업무보증설정을 하지 않아도 된다.

③ 공제에 가입한 중개업자로서 보증기간이 만료되어 다시 보증을 설정하고자 하는 자는 그 보증기간 만료 후 15일 이내에 다시 보증을 설정해야 한다.

④ 중개업자가 손해배상책임을 보장하기 위한 조치를 이해하지 아니하고 업무를 개시한 경우 등록관청은 개설등록을 취소할 수 있다.

⑤ 보증보험금으로 손해배상을 한 경우 중개업자는 30일 이내에 보증보험에 다시 가입해야 한다.

✎정답 ④

①중개업자의 손해배상책임을 보장하기 위한 보증보험 또는 공제 가입, 공탁은 업무개시 전에 해야 한다.

②다른 법률의 규정에 따라 중개업을 할 수 있는 법인이 부동산중개업을 하는 경우에도 업무보증 설정을 하여야 한다.

③공제에 가입한 중개업자로서 보증기간이 만료되어 다시 보증을 설정하고자 하는 자는 그 보증기간 만료일 까지 다시 보증을 설정해야 한다.

⑤보증보험금으로 손해배상을 한 경우 중개업자는 15일 이내에 다시 업무보증을 설정해야 한다.

18 공인중개사법령상 중개업자의 금지행위에 해당하지 않는 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)

① 토지 또는 건축물의 매매를 업으로 하는 행위

② 중개의뢰인이 부동산을 단기 전매하여 세금을 포탈하려는 것을 알고도 중개업자가 이에 동조하여 그 전매를 중개한 행위

③ 공인중개사가 매도의뢰인과 서로 짜고 매도의뢰가격을 숨긴 채 이에 비하여 무척 높은 가격으로 매수의뢰인에게 부동산을 매도하고 그 차액을 취득한 행위

④ 중개업자가 소유자로부터 거래에 관한 대리권을 수여받은 대리인과 직접 거래한 행위

⑤ 매도인으로부터 매도중개의뢰를 받은 중개업자 乙의 중개로 X부동산을 매수한 중개업자 甲이, 매수중개의뢰를 받은 다른 중개업자 丙의 중개로 X부동산을 매도

한 행위

✎정답 ⑤

매도인으로부터 매도중개의뢰를 받은 중개업자 乙의 중개로 X부동산을 매수한 중개업자 甲이, 매수중개의뢰를 받은 다른 중개업자 丙의 중개로 X부동산을 매도한 행위는 직접거래에 해당하지 않는다.

19 공인중개사법령상 중개업자 등의 교육에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 실무교육과 연수교육은 시·도지사가 실시한다.

② 실무교육의 교육시간은 28시간 이상 32시간 이하이다.

③ 실무교육을 실시하려는 경우 교육실시기관은 교육일 7일전까지 교육의 일시 ·장소·내용 등을 대상자에게 통지해야 한다.

④ 실무교육을 받은 중개업자 및 소속공인중개사는 실무교육을 받은 후 2년마다 12시간 이상 16시간 이하의연수교육을 받아야 한다.

⑤ 중개보조원이 고용관계 종료 신고된 후, 1년 이내에 다시 고용신고 될 경우에는 직무교육을 받지 않아도 된다.

✎정답 ③

연수교육을 실시하려는 경우 교육실시기관은 교육일 7일전까지 교육의 일시 ·장소·내용 등을 대상자에게 통지해야 한다. 즉, 실무교육과 직무교육은 사전통지 의무가 없다.

20 공인중개사법령상 공인중개사의 자격취소와 자격정지에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 자격취소 또는 자격정지처분을 할 수 있는 자는 자격증을 교부한 시·도지사이다.

② 자격취소처분은 공인중개사를 대상으로, 자격정지처분은 소속공인중개사를 대상으로 한다.

③ 자격정지처분을 받고 그 자격정지기간 중에 중개업무를 행한 경우는 자격취소사유에 해당한다.

④ 공인중개사에 대하여 자격취소와 자격정지를 명할 수 있는 자는 자격취소 또는 자격정지 처분을 한 때에 5일 이내에 국토교통부장관에게 보고해야 한다.

⑤ 자격정지사유에는 행정형벌이 병과 될 수 있는 경우도 있다.

✎정답 ④

공인중개사에 대하여 자격취소를 명할 수 있는 자는 자격취소 처분을 한 때에 5일 이내에 국토교통부장관에게 보고하고 다른 시·도지사에게 통지하여야 한다. 즉, 자격정지 처분은 보고나 통지제도가 없다.

21 공인중개사법령상 공인중개사협회에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 협회는 재무건전성기준이 되는 지급여력비율을 100분의 100 이상으로 유지해야 한다.

② 협회의 창립총회는 서울특별시에서는 300인 이상의 회원의 참여를 요한다.

③ 협회는 시·도에 지부를 반드시 두어야 하나, 군·구에 지회를 반드시 두어야 하는 것은 아니다.

④ 협회는 총회의 의결내용을 15일 내에 국토교통부장관에게 보고해야 한다.

⑤ 협회의 설립은 공인중개사법령의 규정을 제외하고 「민법」의 사단법인에 관한 규정을 준용하므로 설립 허가주의를 취한다.

✎정답 ①

②서울특별시에서는 ‘100인’ 이상의 회원의 참여를 요한다.

③협회는 정관이 정하는 바에 따라 시·도에 지부를, 시·군·구에 지회를 둘 수 있다. 반드시 두어야 하는 것은 아니다.

④협회는 총회의 의결내용을 ‘지체없이’ 국토교통부장관에게 보고해야 한다.

⑤협회의 설립은 설립 ‘인가주의’를 취한다.

22 공인중개사법령상 중개사무소의 개설등록을 반드시 취소해야 하는 사유가 아닌 것은?

① 중개업자인 법인이 해산한 경우

② 거짓된 방법으로 중개사무소의 개설등록을 한 경우

③ 이중으로 중개사무소의 개설등록을 한 경우

④ 중개업자가 다른 중개업자의 중개보조원이 된 경우

⑤ 중개업자가 천막 등 이동이 용이한 임시중개시설물을 설치한 경우

✎정답 ⑤

상대적 등록취소사유(등록취소 할 수 있다)이면서, 1년 이하의

징역 또는 1천만원이하의 벌금형의 대상이기도 하다.

23 공인중개사법령상 중개업자에 대한 업무정지처분을 할 수 없는 경우는?

① 중개업자가 등록하지 아니한 인장을 사용한 경우

② 중개업자가 최근 1년 이내에 공인중개사법에 의하여 1회의 과태료 처분을 받고 다시 과태료 처분에 해당하는 행위를 한 경우

③ 중개업자가 부동산거래정보망에 중개대상물에 관한 정보를 거짓으로 공개한 경우

④ 법인인 중개업자가 최근 1년 이내에 겸업금지 규정을 1회 위반한 경우

⑤ 중개대상물 확인·설명서 사본의 보존기간을 준수하지 않은 경우

✎정답 ②

최근 1년 이내에 공인중개사법에 의하여 ‘2회 이상’의 업무정지 또는 과태료 처분을 받고 다시 과태료 처분에 해당하는 행위를 한 경우에 과태료부과 대신에 업무정지처분을 할 수 있다.

24 공인중개사법령상 공인중개사협회의 공제사업에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

ㄱ. 협회의 공제규정을 제정·변경하고자 하는 때에는 국토교통부장관의 승인을 얻어야 한다.

ㄴ. 위촉받아 보궐위원이 된 운영위원의 임기는 전임자 임기의 남은 기간으로 한다.

ㄷ. 운영위원회의 회의는 재적위원 과반수의 찬성으로 심의사항을 의결한다.

ㄹ. 협회와 중개업자간에 체결된 공제계약이 유효하게 성립하려면 공제계약 당시에 공제사고의 발생여부가 확정되어 있지 않은 것을 대상으로 해야 한다.

① ㄱ, ㄴ ② ㄷ, ㄹ ③ ㄱ, ㄴ, ㄹ

④ ㄴ, ㄷ, ㄹ ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

✎정답 ③

ㄷ. 운영위원회의 회의는 재적위원 과반수의 출석으로 개의(開議)하고, 출석위원 과반수의 찬성으로 심의사항을 의결한다(시행령 35조의2).

25 공인중개사법령상 甲과 乙이 받을 수 있는 포상금의 최대 금액은?

•甲은 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 한 A를 고발하여 A는 기소유예의 처분을 받았다.

•거짓의 부정한 방법으로 중개사무소 개설등록을 한 B에 대해 甲이 먼저 신고하고, 뒤이어 乙이 신고하였는데, 검사가 B를 공소제기하였다.

•甲과 乙은 포상금배분에 관한 합의 없이 공동으로 공인중개사자격증을 다른 사람에게 대여한 C를 신고하였는데, 검사가 공소제기하였지만, C는 무죄판결을 받았다.

•乙은 중개사무소등록증을 대여받은 D와 E를 신고하였는데, 검사는 D를 무혐의처분, E를 공소제기하였으나 무죄판결을 받았다.

•A, B, C, D, E는 甲 또는 乙의 위 신고·고발 전에 행정기관에 의해 발각되지 않았다.

① 甲 : 75만원, 乙 : 25만원

② 甲 : 75만원, 乙 : 50만원

③ 甲 : 100만원, 乙 : 50만원

④ 甲 : 125만원, 乙 : 75만원

⑤ 甲 : 125만원, 乙 : 100만원

✎정답 ④

상금의 신고 또는 고발대상은 부정등록, 등록증 양도․대여(받은 자 포함), 무등록중개업, 자격증 양도․대여(받은 자 포함)이다. 또한 검사가 공소제기하거나 기소유예를 한 경우에 한하여 지급되며, 판사의 유죄판결은 포상금지급의 요건으로 하지 아니한다. 또한 행정청에 의하여 발각되기 전에 신고 또는 고발하여야 한다.

구 분	대상자	위법사유	위법사유 검사처분	포상금 지급여부	금액
甲	A	무등록중개업	기소유예	0	50만원
甲	B	부정등록	공소제기	0	50만원
甲․乙	C	자격증 양도대여	공소제기	0	각 25만원
乙	D	등록증 양도대여	무혐의처분	X
			공소제기	0	50만원
		등록증 양도대여
	E
乙

결과적으로 甲의 포상금 총액은 125만원이고, 乙의 포상금 총액은 75만원이다.

26 공인중개사법령상 국토교통부장관이 공인중개사협회의 공제사업 운영에 대하여 개선조치로서 명할 수 있는 것으로 명시되지 않은 것은?

① 자산예탁기관의 변경

② 자산의 장부가격의 변경

③ 업무집행방법의 변경

④ 공제사업의 양도

⑤ 불건전한 자산에 대한 적립금의 보유

✎정답 ④

법 제42조의4 (공제사업 운영의 개선명령)

국토교통부장관은 협회의 공제사업 운영이 적정하지 아니하거나 자산상황이 불량하여 중개사고 피해자 및 공제 가입자 등의 권익을 해칠 우려가 있다고 인정하면 다음 각 호의 조치를 명할 수 있다.

1. 업무집행방법의 변경

2. 자산예탁기관의 변경

3. 자산의 장부가격의 변경

4. 불건전한 자산에 대한 적립금의 보유

5. 가치가 없다고 인정되는 자산의 손실 처리

6. 그 밖에 이 법 및 공제규정을 준수하지 아니하여 공제사업의 건전성을 해할 우려가 있는 경우 이에 대한 개선명령 [본조신설2013.6.4] [[시행일 2013.12.5]]

27 공인중개사법령상 관련 행정청에 수수료를 납부하여야 하는 사유로 명시되어 있는 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 중개사무소의 개설등록 신청

ㄴ. 분사무소 설치신고

ㄷ. 중개사무소의 휴업 신청

ㄹ. 공인중개사자격증의 재교부 신청

① ㄴ, ㄷ ② ㄱ, ㄴ, ㄹ ③ ㄱ, ㄷ, ㄹ

④ ㄴ, ㄷ, ㄹ ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

✎정답 ②

②법 제47조 (행정수수료)

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 ‘당해’ ‘지방자치단체의 조례’가 정하는 바에 따라 수수료를 납부하여야 한다.

1. 제4조의 규정에 의한 공인중개사자격시험에 응시하는 자

2. 제5조제3항의 규정에 의하여 공인중개사자격증의 재교부를 신청하는 자

3. 제9조제1항의 규정에 의하여 중개사무소의 개설등록을 신청하는 자

4. 제11조제2항의 규정에 의하여 중개사무소등록증의 재교부를 신청하는 자

5. 제13조제3항의 규정에 의하여 분사무소설치의 신고를 하는 자

6. 제13조제5항의 규정에 의하여 분사무소설치 신고필증의 재교부를 신청하는 자

28 공인중개사 법령상 벌칙의 법정형이 같은 것끼리모두 묶은 것은?

ㄱ. 이중으로 중개사사무소의 개설등록을 한 중개업자

ㄴ. 중개의뢰인과 직접 거래를 한 중개업자

ㄷ. 이동이 용이한 임시 중개시설물을 설치한 중개업자

ㄹ. 2 이상의 중개사무소에 소속된 공인중개사

ㅁ. 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 한 자

① ㄱ, ㄴ ② ㄱ, ㄷ, ㄹ ③ ㄱ, ㄹ, ㅁ

④ ㄴ, ㄷ, ㅁ ⑤ ㄷ, ㄹ, ㅁ

✎정답 ②

ㄱ.ㄷ.ㄹ은 모두 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금형에 해당된다.

ㄱ. 절대적등록취소 + 1년 이하 징역/1천 이하 벌금

ㄴ. 상대적 등록취소 + 3년 이하 징역/2천 이하 벌금

ㄷ. 상대적 등록취소 + 1년 이하 징역/1천 이하 벌금

ㄹ. 자격정지 + 1년 이하 징역/1천 이하 벌금

ㅁ. 3년 이하 징역/2천 이하 벌금

29 공인중개사법령상 중개대상물확인· 설명서 작성방법에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 권리관계의 ‘등기부기재사항’은 중개업자 기본 확인사항으로, ‘실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항’은 중개업자 세부 확인사항으로 구분하여 기재한다.

② ‘건폐율 상한 및 용적률 상한’ 은 중개업자 기본 확인사항으로 토지이용계획확인서의 내용을 확인하여 적는다.

③ ‘거래예정금액’ 은 중개업자 세부 확인사항으로 중개가 완성된 때의 거래금액을 기재한다.

④ ‘취득시 부담할 조세의 종류 및 세율’ 은 중개대상물 유형별 모든 서식에 공통적으로 기재할 사항으로 임대차의 경우에도 기재해야 한다.

⑤ 중개수수료는 법령으로 정한 요율 한도에서 중개의뢰인과 중개업자가 협의하여 결정하며, 중개수수료에는 부가가치세가 포함된 것으로 본다.

✎정답 ①

②‘건폐율 상한 및 용적률 상한’은 시․군 조례를 확인하여 적는다.

③‘거래예정금액’은 중개업자 ‘기본’ 확인사항으로 중개가 ‘완성되기 전’의 ‘거래예정금액’을 기재한다.

④‘취득 시 부담할 조세의 종류 세율’은 임대차의 경우에는 기재 생략한다.

⑤부가가치세는 중개수수료와 별도로 징수하여 납부하여야 한다.

30 공인중개사 법령상 중개업자의 거래계약서 작성에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 중개대상물확인·설명서 교부일자는 거래계약서에 기재해야 할 사항이 아니다.

② 당해 중개행위를 한 소속공인중개사도 거래계약서를 작성할 수 있으며, 이 경우 중개업자만 서명 및 날인하면 된다.

③ 거래계약서는 국토교통부장관이 정하는 표준 서식으로 작성해야 한다.

④ 법인의 분사무소가 설치되어 있는 경우, 그 분사무소에서 작성하는 거래계약서에 분사무소의 책임자가 서명 및 날인해야 한다.

⑤ 중개업자가 거래계약서에 거래내용을 거짓으로 기재한 경우, 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해진다.

✎정답 ④

①거래계약서의 필요적 기재사항이다.

②소속공인중개사도 중개업자와 함께 서명 및 날인하여야 한다.

③거래계약서에는 표준서식이 없다.

⑤이중계약서(거짓계약서)는 행정형벌은 없다. 다만, 중개업자는 상대적 등록취소사유, 소속공인중개사는 자격정지사유에 해당된다.

31 공인중개사법령상 중개업자의 부동산거래계약 신고서 작성방법에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 거래당사자가 다수인 경우 매수인 또는 매도인의 주소란에 각자의 거래지분 비율을 표시한다.

② 거래대상 부동산의 종류가 건축물인 경우에는 「건축법시행령」에 따른 용도별 건축물의 종류를 적는다.

③ 거래대상 면적에는 실제 거래면적을 계산하여 적되, 집합건축물의 경우 전용면적과 공용면적을 합산하여 기재한다.

④ 거래대상 거래금액란에는 둘 이상의 부동산을 함께 거래하는 경우 각각의 부동산별 거래금액을 적는다.

⑤ 중개업자의 인적 사항 및 중개사무소 개설등록에 관한 사항을 기재해야 한다.

✎정답 ③

집합건축물의 경우에는 전용면적을 기재한다. 공용면적을 합산하여 기재하지 않는다.

32 중개업자가 X시에 소재하는 주택의 면적이 3분의 1인 건축물에 대하여 매매와 임대차계약을 동시에 중개하였다. 중개업자가 甲으로부터 받을 수 있는 중개수수료의 최고한도액은?

<계약 조건>

1. 계약당사자 : 甲(매도인, 임차인)과 乙(매수인, 임대인)

2. 매매계약: 1) 매매대금 : 1억원, 2) 매매계약에 대하여 합의된 중개수수료 : 100만원

3. 임대차 계약 : 1) 임대보증금 : 3천만원, 2) 월차임대 : 30만원,

3) 임대기간 : 2년

<X시 중개수수료 조례기준>

1. 매매대금 5천만원 이상 2억원 미만 : 상한요율 0.5%(한도액 80만원)

2. 보증금액 5천만원 이상 1억원 미만 : 상한요율 0.4%(한도액 30만원)

① 50만원 ② 74만원 ③ 90만원 ④ 100만원 ⑤ 124만원

✎정답 ③

주택의 면적이 전체 건축물의 1/3이므로, 전체를 ‘주택 외’의 중개보수가 적용된다. 그러므로 0.9% 범위 내에서 협의해서 받아야 한다. 매매에 대한 중개보수이므로, 매매대금 1억 원에0.9%를 곱하면, 90만원이 법정한도의 중개보수가 된다. (협의가 100만원이 협의 되었다 하더라고, 90만원까지만 받아야 한다. 100만원을 받게 되면 초과수수료로 금지행위로 처벌된다)

33 「공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙」의 내용으로 틀린 것은?

① 공인중개사는 중개사무소 개설등록을 하지 않으면 매수 신청대리인 등록을 할 수 없다.

② 중개업자가 매수신청대리를 위임받은 경우 당해 매수신청대리 대상물의 경제적 가치에 대하여는 위임인에게 설명하지 않아도 된다.

③ 중개업자는 매수신청대리에 관한 수수료표와 수수료에 대하여 위임인에게 위임계약 전에 설명해야 한다.

④ 중개업자는 매수신청대리행위를 함에 있어서 매각장소 또는 집행법원에 직접 출석해야 한다.

⑤ 중개업자가 매수신청대리 업무정지처분을 받은 때에는 업무정지 사실을 당해 중개사사무소의 출입문에 표시해야 한다.

✎정답 ②

매수신청대리인의 확인․설명사항은 다음과 같다(대법원예규제14조).

① 당해 매수신청대리 대상물의 표시 및 권리관계

② 법령의 규정에 따른 제한사항

③ 당해 매수신청대리 대상물의 ‘경제적 가치’

④ 당해 매수신청대리 대상물에 관한 소유권을 취득함에 따라 부담․인수하여야 할 권리 등 사항

34 중개업자가 법원의 부동산경매에 관하여 의뢰인에게 설명한 내용으로 틀린 것은?

① 기일입찰에서 매수신청의 보증금액은 매수신고가격의10분의 1로 한다.

② 차순위매수신고는 그 신고액이 최고가매수신고액에서그 보증액을 뺀 금액을 넘는 때에만 할 수 있다.

③ 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다.

④ 가압류채권에 대항할 수 있는 전세권은 그 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.

⑤ 재매각절차에서 전(前)의 매수인은 매수신청을 할 수 없으며, 매수신청의 보증을 돌려줄 것을 요구하지 못한다.

✎정답 ①

개정 전의 민사소송법에서는 매수신고가격(입찰가)의 10%를 보증금으로 납부하였으나, 현행의 민사집행법에서는 경매 물건의 최저매각가의 10%를 보증금으로 납부한다.

35 중개업자가 중개의뢰인에게 중개대상물에 관한 법률관계를 설명한 내용으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)

① 건물 없는 토지에 저당권이 설정된 후, 저당권설정자가 건물을 신축하고 저당권의 실행으로 인하여 그 토지와 지상건물이 소유자를 달리하게 된 경우에 법정지상권이 성립한다.

② 대지와 건물이 동일소유자에게 속한 경우, 건물에 전세권을 설정한 때는 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권 설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.

③ 지상권자가 약정된 지료를 2년 이상 지급하지 않은 경우, 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 없다.

④ 지상권자가 지상물의 소유자인 경우, 지상권자는 지상권을 유보한 채 지상물 소유권만을 양도할 수 있다.

⑤ 지상권의 존속기간은 당사자가 설정행위에서 자유롭게 정할 수 있으나, 다만 최단기간의 제한이 있다.

✎정답 ①

건물 없는 토지(나대지)에 저당권이 설정된 후 저당권설정자가 그 위에 건물을 건축하였다가 담보권의 실행을 위한 경매절차에서 경매로 인하여 그 토지와 지상 건물이 소유자를 달리하였을 경우에는, 민법 제366조 의 법정지상권이 인정되지 아니할 뿐만 아니라 관습상의 법정지상권도 인정되지 아니한다(대법원 1995. 12. 11. 자 95마1262 결정).

36 중개업자가 토지를 중개하면서 분묘기지권에 대해 설명한 내용으로 틀린 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)

ㄱ. 장래의 묘소(가묘)는 분묘에 해당하지 않는다.

ㄴ. 분묘의 특성상, 타인의 승낙 없이 분묘를 설치한 경우에도 즉시 분묘기지권을 취득한다.

ㄷ. 평장되어 있어 객관적으로 인식할 수 있는 외형을 갖추고 있지 아니한 경우, 묘기지권이 인정되지 아니한다.

ㄹ. 분묘기지권의 효력이 미치는 범위는 분묘의 기지 자체에 한정된다.

① ㄱ, ㄷ ② ㄴ, ㄹ ③ ㄷ, ㄹ ④ ㄱ, ㄴ, ㄷ ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄹ

✎정답 ②

ㄴ. 타인의 승낙 없이 분묘를 설치한 경우에는 20년이 경과하여야 시효로서 취득할 수 있다(시효취득).

ㄹ. 분묘기지권은 분묘의 기지 자체(봉분의 기저 부분)뿐만 아니라, 그 분묘의 설치 목적인 분묘의 수호 및 제사에 필요한 범위 내에서 분묘의 기지 주의의 공지를 포함한 지역에 까지 미치는 것이고, 그 확실한 범위는 각 구체적인 경우에 개별적으로 정하여야 한다(대판 2006다84423).

37 공인중개사가 중개행위를 하면서 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법령에 대하여 설명한 내용으로 옳은 것은?

① 위법한 명의신탁약정에 따라 수탁자 명의로 등기한 명의 신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다.

② 무효인 명의신탁약정에 따라 수탁자명의로 등기한 명의신탁자에게 해당 부동산 가액의 100분의 30에 해당하는 확정금액의 과징금을 부과한다.

③ 위법한 명의신탁의 신탁자라도 이미 실명등기를 하였을 경우에는 과징금을 부과하지 않는다.

④ 명의신탁을 이유로 과징금을 부과받은 자에게 과징금 부과일로부터 부동산평가액의 100분의 20에 해당하는 금액을 매년 이행강제금으로 부과한다.

⑤ 종교단체의 명의로 그 산하조직이 보유한 부동산에 관한 물건을 등기한 경우, 그 등기는 언제나 무효이다.

✎정답 ①

② 과징금은 해당 부동산 가액의 100분의 30 ‘범위내’에서 부과한다.

③ 과징금이 부과된다.

<부동산실명법> 제5조 (과징금) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 해당 부동산 가액(價額)의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과한다.

1. 제3조제1항을 위반한 명의신탁자

2. 제3조제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자(實債務者)

② 제1항의 부동산 가액은 과징금을 부과하는 날 현재의 다음 각 호의 가액에 따른다.

다만, 제3조 제1항 또는 제11조제1항을 위반한 자가 과징금을 부과 받은 날 이미 명의신탁 관계를 종료하였거나, 실명등기를 하였을 때에는 명의신탁관계 종료 시점 또는 실명등기 시점의 부동산 가액으로 한다.

1. 소유권의 경우에는 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가

2. 소유권 외의 물권의 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제61조제5항 및 제66조에 따라 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액

④ 과징금 부과후, 1년경과시 1차 이행강제금은 부동산가액의 10%를 부과하고, 또 다시 1년 경과후에는 2차 이행강제금을 부동산가액의 20%를 부과한다.

<부동산실명법> 제6조 (이행강제금)② 제1항을 위반한 자에 대하여는 과징금 부과일부터 1년이 지난 때에 부동산평가액의 100분의 10에 해당하는 금액을, 다시 1년이 지난 때에 부동산평가액의 100분의 20에 해당하는 금액을 각각 이행강제금으로 부과한다.

⑤ 종교단체의 명의로 그 산하조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기한 경우, 그 등기는 탈세 등의 목적이 아닌 한, 유효하다.

<부동산실명법> 제8조 (종중, 배우자 및 종교단체에 대한 특례)

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 조세 포탈, 강제집행의 면탈(免脫) 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우에는 제4조 부터 제7조까지 및 제12조제1항부터

제3항까지를 적용하지 아니한다. [개정 2013.7.12]

1. 종중(宗中)이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중(종중과 그 대표자를 같이 표시하여 등기한 경우를 포함한다) 외의 자의 명의로 등기한 경우

2. 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우

3. 종교단체의 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기한 경우

38 중개업자가 중개의뢰인에게 임대차의 존속기간 등과 관련하여 설명한 내용으로 틀린 것은?

① 「민법」상 임대차의 최단존속기간에 관한 규정은 없다.

② 「민법」상 임대차계약의 갱신 횟수를 제한하는 규정은 없다.

③ 「주택임대차보호법」상 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인 보증금을 반환받을 때 까지 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.

④ 「주택임대차보호법」상 임대차의 최단존속기간은 2년이나, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

⑤ 「민법」상 존속기간의 약정이 없는 토지임대차에서 임차인이 계약해지의 통고를 하면, 임대인이 해지통고를 받은 날부터 6월이 경과해야 해지의 효력이 발생한

다.

✎정답 ⑤

⑤6월 ⇨1월.

민법 제635조 (기간의 약정 없는 임대차의 해지통고) ①임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.

②상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각 호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.

1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월

2. 동산에 대하여는 5일

39 주택임대차계약에 대하여 중개업자가 중개의뢰인에게 설명한 내용을 틀린 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)

ㄱ. 임차인이 주택의 인도를 받고 주민등록을 마친 날과 제3자의 저당권설정 등기일이 같은 날이면 임차인은 저당권의 실행으로 그 주택을 취득한 매수인에게 대항하지 못한다.

ㄴ. 임차인이 임차권등기를 통하여 대항력을 가지는 경우, 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

ㄷ. 소액임차인의 최우선 변제권은 주택가액(대지가액 포함)의 3분의 1에 해당하는 금액까지 만 인정된다.

ㄹ. 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임대인은 언제든지 임차인에게 계약해지를 통지할 수 있다.

① ㄱ, ㄴ ② ㄴ, ㄹ ③ ㄷ, ㄹ ④ ㄱ, ㄴ, ㄷ ⑤ ㄱ, ㄷ, ㄹ

✎정답 ③

ㄱ. 저당권이 우선한다. 임차권은 주민등록을 한 그 다음날에 대항력이 발생하기 때문이다. 옳은 지문이다.

ㄴ. 주택임대차보호법 제3조의4【｢민법｣에 따른 주택임대차등기의 효력 등】①민법 제621조에 따른 주택임대차등기의 효력에 관하여는 제3조의3 제5항 및 제6항을 준용한다. 옳은 지문이다.

ㄷ. 3분의 1 ⇨2분의 1

ㄹ. 임차인이 임대인에게 언제든지 계약해지를 통지할 수 있다.

주택임대차보호법 제6조의2【묵시적 갱신의 경우 계약의 해지】① 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지 (契約解止)를 통지할 수 있다.

40 중개업자가 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차를 중개하면서 의뢰인에게 설명한 내용으로 옳은 것은?

① 상가건물의 임대차를 등기한 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

② 임차인은 대항력과 확정일자를 갖춘 경우, 경매에 의해 매각된 임차건물을 양수인에게 인도하지 않더라도 배당에서 보증금을 수령할 수 있다.

③ 임대차 기간을 6월로 정한 경우, 임차인은 그 유효함을 주장할 수 없다.

④ 임대차가 묵시적으로 갱신된 경우, 그 존속기간은 임대인이 그 사실을 안 때로부터 1년으로 본다.

⑤ 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있

다.

✎정답 ⑤

①임대차를 등기한 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

②임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 보증금을 받을 수 없다(상가건물임대차보호법 제5조).

③임차인은 그 유효함을 주장할 수 있다(편면적 강행규정).

④임대차가 묵시적으로 갱신된 경우, 그 존속기간은 1년으로 본다.

상가건물임대차보호법 제10조【계약갱신 요구 등】④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.[개정2009.5.8]

⑤ 전차인은 임차인을 대위하여 행사할 수 있다. 옳은 지문이다.

상가건물임대차보호법 제13조【전대차관계에 대한 적용 등】① 제10조부터 제12조까지의 규정은 전대인(轉貸人)과 전차인(轉借人)의 전대차관계에 적용한다.

② 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위(代位)하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.[전문개정 2009.1.30]

2014년 제25회 공인중개사 법령 및 실무(A형) 정답과 해설.hwp