2011년도 월성지구 안의 아파트부지 사업성검토서

[해드림]

▤  2011년월성지구 안의 10,000평정도의 아파트부지에 대한 개발계획을 공개하는 현재의

     경기흐름을 파악하는데 도움이 될까 싶어 공개합니다.

목     차

           Ⅰ. 사업대상지의 입지적 특성

                  1. 사업지 개황

                  2. 자역적 환경분석

                  3. 대구주택 경기동향

                  4. 대구주택 최근 매매동향

                  5. 최근 분양아파트 분양가 및 매매 현황

           Ⅱ. 개발 사업개요

                    1. 건축개요

                  2. 면적개요

                  3. 건축물 배치계획

                  4. 추정분양수입금

                  5. 추정지출금

                  6. 자금수지계획

            Ⅲ. 결 언

  사 업 계 획 서

2011. 03. 02

Ⅰ. 사업대상지의 입지적 특성

   1. 사업지 개황

  가. 사업부지현황

                                                                        (단위:m²/()평)  

구      분	매입예상부지	국공유지	계	소유자현황
(구)신일건설부지	44,800 (13,552)	2,879 (871)	47,679 (14,423)	(주)대한토지신탁

    나. 사업부지 지적도

  

    다. 위 치 도

   2. 지역적 환경분석

     가. 입지적 여건

       ▷ 월배지구단위계획구역내 공동주택용지는 520,985m²(157,598평)로 11개블럭중

          5블럭은 개발이 완료되었으며, 6개블럭은 현재 진행중에 있다.

          지구단위계획구역에 포함되지 않는  잔여필지는 구획별로 개별 개발이 일부

          완료되어 약1만세대의 월배신도시가 건설중이며, 학교,공원,공공청사등이 속

          속 들어와 삶의 질이 한층 더 생활의 편리함을 누리고 있다.

       ▷ 본 사업부지는 대구 월성 신개발지역 중심에 위치하고 있으며, 연접하여

          약 3,000세대의 아파트가 개발되어 입주가 완료되었다.

       ▷ 30평형대 이상의 중.대형의 아파트가 공급되어 현재 40평형대 이상이 일부

          미분양으로 남아 있다.

     나. 교 통

       ▷. 사업부지에서 1km 정도에 남대구 나들목이 있어, 부산방향(중부내륙고속

          도로)과 안동방향(중앙고속도로) 호남지역(팔팔고속도로)과 서울방향(경부

          고속도로)의 고속도로 이용이나 시.외곽으로 이동시 편리함을 주고 있다

       ▷. 사업부지 주변까지 버스등 대중교통 이용은 편리하나, 지하철까지 거리가

          약 2km정도  떨어져 있어 지하철 이용에는 불편하지만,

          인접한 월성대우프로지오는 자체순환버스를 운영하여 입주민들에게 교통의

          불편함을 해소해 주고 있다.

      다. 비즈니스 및 시장

        ▷.사업부지에서 1km정도에 달서구청,경찰서,소방서등의 관공서가 인접하고,

          2km정도에 롯데백화점과 대형할인마트인 홈플러스,이마트 그리고 재래시장인

          월배시장이 있어 이용하는데 불편한 점이 없다.

       라. 교육

         ▷. 초등학교: 아파트부지 옆에 1개 신축공사를 하고 있으며,

             중 학 교: 주변에 2개정도 신축할 예정이고 1km정도 안에 대건중학교,

                       학산중학교,월서중학교 2km정도에 영남중학교 대서중학교

             고등학교: 주변에 1개정도 신축예정이고, 1km정도안에 대건고등학교,효성

                       여고,2km안에 영남고등학교,상원고등학교등

   3. 대구주택 경기동향

     ◑. 대구지역에 매년 적정한 주택공급의 수요는 10,000세대로 추정하며, 이중

         달서구 지역이 30%인 3,000세대가 적정한 것으로 추정하는데 이보다 많은

         물량을 공급하여 미분양을 초래하였고 금융위기로 건설경기가 위축되어 주택

         시장이 봉괴 직전까지간 상황이었으나, 건설업체가 2007,2008,2009년 3년간

         신규주택 공급을 하지 않고 있다가 2010년 10월경 달서AK그랑폴리스 1669세대

         를 공급한바 있으며 현재 60m²이하는 분양을 완료하였으며, 85m²는 저층만

       일부 남아 있는 상태로 분양성이 좋은 편이다

     ◑. 85m²이상 미분양물도 부동산경기가 최저점을 확인했다는 판단에 할인분양을

         한 대단지나 교통이 좋은 단지는 거의 소진되었으며 각 단지 마다는 85m²는

         완전히 분양했지만, 40평형이상은 아직 남아 있는 상황이다

   4. 대구주택 최근 매매동향

     ◑. 최근 수년간 부동산 경기침체로 신규아파트의 공급은 중단된 상태인데 신규

         수요는 매년 3000세대정도인데 공급은 거의 이루어 지지않아 공급부족으로

         기존의 아파트의 급매물이 빠르게 소진됨과 동시에  미분양된 85m²이하의

         매수세가 이어져 85m²는 완전히 소진된 상태입니다.

     ◑. 교통이 편리한 지역이거나,우수학교 근처의 대단지 아파트 단지는 매물이

         없는 상태다.

     ◑. 소비자들도 바닥이라 생각하고, 3년전의 가격에 매수하고 또한 중대형 평형은

         20-30%할인 분양하든지 전세 분양되어 매물이 부족한상황이다

   4. 최근분양아파트 분양가 및 매매현황

       가. 최근 분양아파트 분양가 및 분양권매매

아파트단지명 (세대수) 난방방식.취사	전용 면적	공급면적		세 대 수	분   양		매  매		입주일자	비고
	m²	m²	평형
					분양가	평당가	매매가	평당가
달서 AK그랑폴리스 (1,669) 지역.도시	59	82	24	230	174,900	7,287	185,000	7,708	13.10월
	71	100	30	167	218,700	7,290
	84	111	33	1,008	239,900	7,269	249,000	7,545
	101	127	38	152	308,600	8,121	310,000	8,157
	114	147	44	112	343,000	7,795

                                                                          ( 단위 : 천원)

       나. 최근 입주아파트 매매가   

아파트단지명 (세대수) 난방방식.취사	전용 면적	공급면적		세 대 수	분   양		매  매		입주일자	비고
	m²	m²	평형
					분양가	평당가	매매가	평당가
대우프로지오 (1,824) 지역.도시	78	100	30	162	207,000	6,900	220,000	7,333	08.07월
	85	112	34	943	241,400	7,100	245,000	7,205
	102	134	40	333	316,400	7,910	300,000	7,500
	133	158	48	321	393,100	8,189	350,000	7,291
	159	185	56	116	465,600	8,314	380,000	6,785
월드메드리앙 (865) 지역.도시	84	115	34	381	259,000	7,617	245,000	7,205	09.09월
	84	117	35	98	279,000	7,971	-	-
	101	137	41	157	359,000	8,756	310,000	7,560
	134	173	52	174	468,000	9,000	310,000	5,961
	175	214	64	51(4)	578,000	9,031	-	-
월성이편한세상 (1097) 지역.도시	84	111	33	212	249,000	7,545	265,000	8,030	09.09월
	100	125	38	288	323,000	8,500	323,000	8,500
	128	160	48	214	425,000	8,854	350,000	7,291
	155	187	56	196	515,000	9,196	전세	-
	182	217	65	87	595,000	9,153	전세	-
상인이편한세상 (1단지)(443)	84	111	33	282	249,000	7,545	285,000	8,636	‘08.10월
	120	151	45	108	382,000	8,488	390,000	8,666
	134	161	48	50	407,000	8,479	390,000	8,125
(2단지)	101	127	38	216	315,000	8,289	350,000	9,210
	134	160	58	300	407,000	8,479	385,000	8,020
	165	195	58	44	515,000	8,878	450,000	7,758
	174	207	62	50	555,000	8,951	-	-
상인화성파크드림 상인동 (일반분양분814) 지역	59	82	24	73	189,500	7,895	190,000	7,916	‘10.03월
	77	101	30	43	252,500	8,416	225,000	7,500
	84	108	32	196	277,600	8,675	270,000	8,437
	84	109	32	224	281,600	8,533	270,000	8,437
	119	145	43	40	398,700	9,272	345,000	8,023
	134	160	48	111	452,700	9,431	390,000	8,125
	157	192	58	127	546,700	9,425	460,000	7,931
상인자이 (646) 지역.도시	84	111	33	422	195,300	5,918	240,000	7,272	‘07.02월
	125	111	47	164	207,300	6,097	365,000	7,765
	146	183	55	112	388,300	7,060	390,000	7,090
신일해피트리 (678) 지역.도시	84	111	33	489	198,100	6,003	250,000	7,575	07.03월
	125	157	47	142	316,340	6,730	355,000	7,553
	154	193	58	47	392,300	6,763	380,000	6,551
진천포스코더삽  (816) 지역.도시	84	109	33	208	166,000	5,030	245,000	7,424	06.07월
	84	111	33	181	177,000	5,363	245,000	7,424
	104	133	40	57	215,550	5,388	300,000	7,500
	110	141	42	109	229,800	5,471	330,000	7,857
	128	163	49	135	275,000	5,612	370,000	7,551
	151	193	58	86	342,000	5,896
월성자이 (480) 지역.도시	84	111	33	362	189,900	5,854	210,000	6,363	‘06.11월
	125	159	48	73	296,600	6,179	310,000	6,458
	165	194	58	45	389,900	6,722	365,000	6,293
레미안월성 (760) 지역.도시	84	109	33	570	160,000	4,848	225,000	6,818	06.03월
	124	151	45	96	254,000	5,644	350,000	7,777
	148	182	55	94	318,000	5,781	370,000	6,727

                                                                        ( 단위 : 천원)  

   Ⅱ. 개발사업개요

   1. 건축개요

       ▷ 위    치 : 대구광역시 달서구 월성동번지외

       ▷ 지역지구 : 3종일반주거지역

       ▷ 대지면적 : 47,679m²(14,423평)

          ◑.아파트사업부지: 41,656m²(12,600.9평)    

          ◑.공원부지면적:     3,150m²(952.8평)    

          ◑.제외면적    :     2,873m²(869평)    

       ▷ 규    모 : 지하 2층 ~ 지상 30 APT 10개동

       ▷ 연 면 적 :  153,258.3569m²(46,360.65평)

          ◑. A.P.T : 152,058.3569m²(49,000평)

          ◑. 상 가 :   1200m²(363평)

       ▷ 지상층연면적: 104,308.3569m²(31,553.27평)

       ▷ 용적율:     249.3 %

   2. 면적개요 

                                                                                                (단위:m²)

평형	세   대   수	공 급 면 적(분양면적)			기타공용면적			계약면적
		전용면적	주거공유	계	부대복리	지  하 주차장	계
23	313	59.9836	19.2274	79.2110	1.2386	36.0347	37.2733	116.4843
32A	432	84.9176	23.5469	108.4645	1.7535	51.0136	52.7671	161.2316
32B	119	84.9176	23.5469	108.4645	1.7535	51.0136	52.7671	161.2316
38	143	100.2563	24.5785	124.8348	2.0703	60.2282	62.2985	187.1333
계	1007	79,901.1153	22,507.2436	102,408.3589	1,650	48,000	49,650	152,058.3589
상   가		1200		1200				1200
합   계		81,101.153	22,507.2436	103,608.3586	1,650	48,000	49,650	153,258.3589

   3. 건축물 배치계획 

       가. 설계개요 및 세대별 분양면적표

     

       나. 건축배치도

        

    4. 추정 분양금 수입금

                                                                    (단위:천원)

구   분	평형		분양금액	평단가	세대수	비율 (%)	합     계	비   고
아 파 트	24		174,000	7,250	313	31	54,462,000
	33		239,250	7,250	551	55	131,826,750
	38		309,700	8,150	143	14	44,287,100
	계				1,007	100	230,575,850
상    가	363	9,000/평당					3,267,000
합         계							233,842,850

 5. 추정 지출금

                                                            (단위:천원)

항      목			금        액		비        고
지  출	대지비등	계	47,570,968
		토지매입비		45,435,500	. 3,150천원/평당
		이전등기비용		2,135,468
	공사비	계	142,374,843		. 3,071원/평당
		직.간접공사비		136,645,455	. 2,950천원/평당  . 인입,지역난방,예술장식포함
		설계.감리등		5,729,388	. 123천원/평당  . 인허가비용 포함
	M/H 판매비	계	6,099,191
		건축,운영,임대		1,230,000	.300평건립 24개월운영
		홍보비,대행등		3,039,956	.상가포함
		분양보증수수료		1,829,235
	제세 기타	계	10,133,150
		제세공과금		8.051,622	. 보존등기.종합토지세   교통시설,하수원인자,예비비
		시행사일반관리		2,081,528	.대관경비.입주관련비용,기타
	금 융 비 용	계	8,178,390
		토지매입 P/F금융이자		8,178,390	. 토지매입비의120%    6% (30개월)
지출금액계			214,356,542

 valign="m

 6. 자금수지분석  

                                                                 (단위:천원)

항      목	금        액	이윤율	비      고
수 입 금 액	233,842,850
지 출 금 액	214,356,542
추 정 이 윤	19,486,308	8.3%

   

Ⅲ. 결 언

   ◑ 최근 대구 달서구지역은 중.소형평형 아파트의 전세구하기가 무척 힘이든다.

      건설경기 하강과 금융위기여파로 3년간 주택공급을 하지 않아 공급의 부족을

      초래하고 있기 때문이다.

   ◑ 대구지역은 매년 주택 수요가 약10,000세대로 추정하고, 이중 30%가 달서지역에

      서 소화해야 할 물량으로 추정하지만, 3년간 달서지역에서 분양공급한 아파트

      없었고 2011년후반에 약2000세대 정도 공급된 상황이다. 

   ◑ 2008년,2009년 초까지 준공한  미분양아파트는 전세 분양하여 최근 들어 분양전

      환함으로 인하여 전세난을 더 가중시키고 있다

   ◑ 지금의 대구 달서지역의 아파트분양 사정은 I.M.F이후 2000년의 사정과 흡사

      하며그 당시 최초의 분양회사는 삼성의 월성래미안,포스코의 진천드삽, GS의 상

      인자이 신일의 신일해피트리다. 모두 성공한 회사들이다

      그러나 이후 현대건설의 힐스테이트,쌍용건설의 쌍용예가.월드건설의 월드레드리

      앙,신일건설의 2차 3차신일해피트리는 실패를 했다.

   ◑ 위와 같이 살펴본 것과 같이 달서지역에 한해 필요한 물량인 약3,000세대 안에서

      분양한 최초의 분양자는 성공할 수 있으며, 그 외 분양한 회사는 어려움을 격고

      있는 것 같다.

   ◑ 결론적으로 분양을 성공할 수 있는 시점과 가격은 주변의 현재 매매가격에서 찿

      아야 한다고 보며,IMF이후 타지역 업체들이 시장을 무시한 공급과 분양가격의 산

      정으로 주택시장을 파괴되었다고 보고 적정한 분양가는 위의 최근 주변아파트 매

      매가에서 나왔듯이 국민주택규모인 85m²이하는 평당 720만정도,100m²는 평당

      820만로 보고 있고 위치와 브랜드에 따라 조정이 가능하다고 본다〈 끝 〉