임대사업자 개인이 특수관계 법인에게 상업용 건물 양도(실제가액)

[WhyWhy]

양도소득세 신고하면서 정리한 파일과, 소득세법 별표 서식을 첨부합니다.

양도소득세(1).xlsx

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[별지 제84호 부표1] 양도소득금액 계산명세서.hwp

36.00KB

[별지 제84호 부표3] 취득가액 및 필요경비 상세명세서.hwp

31.00KB

[별지 제84호] 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서.hwp

36.00KB

[별지 제84호의4서식] 양도소득세 간편신고서(소명자료 제출서)(예정신고¸ 확정신고¸ 기한 후 신고¸ 소명자료 제출서).hwp

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[별지40의11]양도소득에 대한 개인지방소득세 과세표준 신고 .hwp

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주요내용 : 개인이 특수관계 법인(대표자가 양도자)에게 상업용 건물 양도

내용요약 : 

1) 상업용 건물을 매각한 건이며, 개인사업자로 부동산임대업을 주된 사업으로 하여, 건물 취득시 매입세액공제(토지제외)

2) 취득시기 2016.04.29, 양도시기 2023.10.31 (대금청산일 기재되어 있음)

3) 취득세는 필요경비 반영, 제수수료는 매입당시 사업용 비용으로 처리하지 않아 필요경비 반영,

    중개수수료 비용처리하여 필요경비 미반영

4) 감가상각을 사업경비로 처리하지 않아, 취득가액에서 차감하지 않음

5) 취득가액 건물(138,110,000), 토지(62,780,000)

6) 양도가액 276,000,000 → 건물분 세금계산서 발행을 위해 기준시가(국세청장 고시가액)로 안분계산

7) 감정가액(양도일로부터 3개월내) 270,000,000으로 실제 양도가액과 2.22% 차이

→ 양도소득, 부가가치세 부당행위 미적용 (부당행위 계산 시는 취득일 전후 3개월 내 기간 감정평가액만 가능)

8) 기준시가 확인 : 건물과 토지 안분을 위해 건물, 토지 기준시가가 필요(안분이 필요하지 않은 경우는 상업용건물기준시가이용)

 (1)토지 기준시가(부동산공시가격알리미) → 화면 파일첨부

 (2)건물 기준시가(홈택스 → 상담,불복 → 기준시가 조회 → 건물 기준시가(양도)) → 화면 파일첨부

 (3)토지+건물 기준시가(홈택스 → 상담,불복 → 기준시가 조회 → 오피스텔 및 상업용 건물) → 화면 파일첨부 (이 건 사용X)

9) 안분계산 위 (1), (2) 금액을 기준으로 안분계산, 계산 시 면적은 총면적(전용,공용포함)

10) 장기특별공제 적용 7년 이상 14%, 기본공제 2,500,000 적용

확인서류 및 첨부서류 (신고시 부속서류 제출)

1) 기본내용 확인 : 취득 및 매도시 매매계약서

2) 저당권 설정 등 내용 확인 : 등기부등본(토지 면적도 확인)

3) 건물 면적 및 용도 등 확인 : 건축물대장(구조,용도, 사용승인일 등 확인필요)

4) 사업용 경비 처리내역 : 재무제표 및 부가세 신고서(매입세액 공제내역 확인)

5) 양도 필요경비 내역 : 취득세를 제외한 중개수수료 등 경비내역

6) 양도가액 안분계산 : 양도프로그램에서 안분계산근거 출력

7) 국세청 고시자료 : 토지분과 건물분 기준시가 확인된 내역 출력

8) 감정평가서

검토 법률 :

0. 취득시기 및 양도시기 판단

: 빠른 날(대금청산일, 등기등록일, 등기접수일)

1. 특수관계인 판단 → 해당

- 국세기본법 시행령 제1조의 2(특수관계인의 범위)

: 3항 경영지배관계(본인이 개인인 경우)

2. 양도소득과 부가가치세 부당행위 판단 → 비해당

- 소득세법 시행령 167조 (양도소득의 부당행위계산부인)

: 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나, 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정(특수관계인)

위를 적용할 때 시가는 상속세 및 증여세법 60-66조, 시행령 49조,50-52조 등 규정을 준용하여 평가한 가액에 따른다.

이 경우 "평가기준일 전후 6개월 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 기간"으로 본다

- 부가가치세법 시행령 62조(시가의 기준)

: 3. 1,2의 금액이 없거나 시가가 불분명한 경우 소득세법 시행령 98조 제3항, 4항, 법인세법 시행령 89조 2항 및 4항 가격

(소득세법 시행령 98조는 법인세법 시행령 89조 1항 및 2항 규정을 준용한다고 규정)

 - 법인세법 시행령 89조(시가의 범위)

: 2항 1. 시가가 불분명한 경우 차례로 적용 - 감정가액, 상증세법

3. 상증세법 시가판단

- 상증세법 60조 평가원칙

: 시가 및 대통령령(시행령 49조)으로 정하는 시가 인정액 (매매사례가, 감정가액, 수용, 경매)

-  상증세 시행령 49조 → 위 사례 시가

: 수용, 경매, 감정가액(상속개시,증여일 전후 6개월, 증여는 기준일 이후 3개월) → 양도소득 판단시 각 3개월

및 평가기준일 전 2년내 매매, 감정평가액 등이 있는 경우로 주위 환경변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한

사정이 없다고 보아, 평가심의위원회 심의를 거쳐 포함시킬 수 있다.

 - 상증세 61조 부동산등의 평가

: 상업용건물의 경우 국세청장 고시가격(기준시가)

4. 부가가치세법 안분계산 → 건물, 토지 각 기준시가로 안분(감정가액이 상업용건물 전체 감정가)

- 부가가치세법 시행령 64조(토지와 건물을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산)

: 공급시기가 속하는 과세기가 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간 종료일 감정가액 →

기준시가 → 장부가액 → 취득가액