경매라는 장점은 싸게 살수있다고 인식되어있습니다. 경매로 싸게살수있다는 것은 알지만 부동산경매를 처음접하는 사람에게는 쉽지많은 않은 일일것입니다. 특히 명도 과정을 가장 부담스럽게 느끼지만 토지경매 는 걱정할필요가 없는게 명도가 따로 필요없기 때문에 토지경매 는 경매절차 정도만 알아도 충분히 할수있습니다.
[출처] 토지경매 특징 및 진행절차는?|작성자 강장군
일반적인 매매 와 경매의 차이점.
토지경매 구조와 특징을 살펴보면 일반매매는 매도자와 매수자를 부동산중개인이 연결함으로써 거래가 이루어집니다. 하지만 경매는 법원이 부동산중개인 역할을 대신하게 됩니다. 중개시장에서는 매도자가 소유 부동산을 매도하기 위해 매물로 내놓지만. 경매는 채권자의 신청에 의해 채무자 소유의 부동산이 매각됩니다. 이 부동산을 누군가 낙찰받아 법원에 대금을 납부하면 채권자는 그 돈을 배당받는 것입니다.
이때 경매법원은 부동산 매각 과정을 진행하고. 대금을 여러 채권자에게 공평하게 나누어주는 일을 합니다. 경매법워너도 중개수수료에 해당되는 비용을 매각대금에서 가져가는데. 이것이 바로 경매수수료입니다. 따라서 낙찰자는 별도의 수수료를 내지 않으며 소유권이전등기에 필요한 취득세와 등기비용 등만 내면 됩니다.
[출처] 토지경매 특징 및 진행절차는?|작성자 강장군
토지경매의 진행절차.
토지도 주택과 동일하게 경매진행절차는 동일합니다. 법원경매는 다음순서로 진행됩니다.
1. 경매신청
채권자가 경매법원에 채무자 소유의 부동산을 매각해서 그 대금으로 자신의 채권을 변제해달라고 신청합니다.
2. 현황조사
경매법원에서는 집행관을 현장에 보내 부동산 현황을 조사합니다. 집행관은 부동산의 위치 및 현상. 사용용도. 점유관계. 임대차관계 등을 조사하여 현황보고서를 작성합니다.
3. 부동산 매각가격 평가
경매법원은 감정평가사로 하여금 매각 대상 부동산의 매각가격을 평가하게 합니다. 감정평가사는 매각가격 산출근거. 항목별 평가 결과. 위치도. 사진 등을 첨부한 감정평가서를 경매법원에 제출합니다.
4. 매각기일 지정 및 공고
매각 대상부동산에 대한 실제 매각. 즉 입찰이 이뤄지는 날을 매각기일이라고 합니다. 법원은 매각기일을 정하여 법원 게시판이나 관보.공보 또는 신문에 게재하고 전자통신매체를 이용하여 공고합니다.
5. 입찰
매수 희망자는 경매법정에 참석하여 입찰표를 작성.제출합니다. 입찰보증금은 최저매각가격의 10% 이상을 현금이나 자기앞수표로 납부합니다. 입찰자 중에서 가장 높은 가격을 써낸 사람이 경매 물건을 낙찰받기 때문에. 낙찰자를 최고가매수신고인 이라고 합니다. 입찰에 참여했으니 낙찰받지 못한 사람은 경매법정에서 즉시 입찰보증금을 돌려받습니다. 만약 매각기일에 낙찰되지 않으면 최저매각금액을 20~30%낮추어 다음 매각기일에 다시 입찰을 진행합니다.
6. 매각허가결정
낙찰되었더라도 소유자나 채무자 등 이해관계자에게는 매각에 대해 이의를 제기할 수 있도록 일주일의 시간이 주어집니다. 그 기간동안 이의가 없으면 법원은 최고가매수신고인에게 매각을 허가한다는 결정을 하고. 이후에도 일주일의 시간을 더주게됩니다. 이 기간동안 이해관계인은 매각허가결정에 대해 항고할수 있는데. 이해관계자의 항고가 없으면 비로소 매각허가결정이 확정됩니다.
7. 대금지급기한 통보
매각허가결정이 확정되면 법원에서는 기한을 정해서 매각대금을 납부하도록 최고가매수신고인에게 통보합니다. 최고가 매수인은 납부기한일 이전까지 입찰보증금을 제외한 나머지 매각대금을 법원에 납부합니다.
8. 소유권의 취득
매각대금을 완납하면 소유권이전등기를 하지않아도 자동으로 소유권을 취득합니다. 다만. 부동산의 처분은 소유권이전등기를 한 후에 가능합니다.
9. 소유권이전등기
일반매매는 소유자나 대리인이 관할등기소에 소유권이전등기를 신청하지만. 경매는 경매법원에서 관할등기소로 소유권이전등기를 촉탁합니다. 촉탁은 당사자가 아닌 제3자가 등기를 신청하는것을 말합니다. 매수인은 소유권이전등기에 필요한 서류를 경매법원에 제출하면 됩니다. 등기가 완료되면 부동산 등기부등본상의 소유자가 매수인으로 변경됩니다.
끝으로 땅은 아파트와다르게 좋은물건이나오면 오히려 부동산에서 찾아가서 역으로 작업을 하거나. 경매진행가격보다 오히려 높게 낙찰되는경우가 허다합니다. 물론 이러한상황은 좋은물건에 한해서만 그러니 참고하시면 좋을꺼같습니다.
[출처] 토지경매 특징 및 진행절차는?|작성자 강장군