◆ 소형주택 개발사업 과정
사업부지 확보 - 타당성 검토 - 건축 인허가 - PF대출 및 자금조달 - 건축 - 분양(마케팅) - 사용승인 - 이전 및 세금 납부 - 자산관리(AMC)
1) 도시 기본계획과 도시 관리계획(2030 서울시 도시 기본계획, 서울 플랜, 2012년 압구정 전략정비 지구단위 계획, 50층-2016년 지구단위 계획 변경)
2) 도시지역(주거지역,상업지역,공업지역,녹지지역), 관리지역(계획관리,생산관리,보전관리),
농림지역,자연환경보전지역
3) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 건축법, 주택법(국토기본법, 수도권 정비 계획법)
◆ 건축법, 주차장법
1) 건폐율, 용적률 :2종 일반주거지역(토지면적 330㎡) -건폐율 60%, 용적률200%
2) 건축선(대지와 도로의 경계선)과 인접대지 경계선
3) 건축설비 (전기,설비,소방,통신)
1층:필로티( 1/2 이상을 필로티구조로 하여 주차장 사용시 총 층수에서 제외)
2~3층 : 다세대주택
4~5층 : 다세대주택(일조권 받음)
6층: 도시형 생활주택(건축심의)
4) 주차장법(전용면적 30㎡이하 0.5대, 85㎡이하 0.8대)
① 직각주차 : 너비 2.3m * 길이 5m(필요한 기준도로 6m)
② 평행주차 : 너비 2m * 길이6m(필요한 기준도로 4m)
③ 45도 대항주차, 60도 대항주차 : 너비 2.3m * 길이 5m(필요한 기준도로 4m)
5) 12m 이하 보차 구분없는 도로의 8대 이하 주차규정
① 보도와 차도의 구분이 없는 너비 12m 미만의 도로에 접하여 있는 부설 주차장은 그 도로를 차로로 하여 주차구획을 배치할 수 있다.
② 차로의 너비는 2.5m 이상으로 한다.(도로+차로=6m이상)
③ 주차대수 5대 이하의 주차 단위구획은 차로를 기준으로 하여 세로로 2대까지 접하여 배치할 수 있다(겹주차)
④ 출입구의 너비는 3m 이상으로 한다. 다만 막다른 도로에 접하여 있는 주차장으로서
시장,군수,구청장이 차량의 소통에 지장이 없다고 인정하는 경우에는 2.5m이상으로 한다.(2.5m폭의 막다른 도로의 집)
⑤ 보행인의 통행로가 필요한 경우에는 시설물과 주차단위 구획 사이에 0.5m 이상으로
한다.(피난 통로와는 다른 개념)
6) 일조권 : 일조등의 확보를 위한 건축물 높이 제한(정북방향 거리확보)
① 대상지역 : 전용주거, 일반주거지역
② 높이 9m 이하 부분은 인접대지 경계선으로부터 1.5m 이상
③ 높이 9m 초과부분은 건축물 각층 부분 1/2 이상
7) 도로 사선제한(도로 반대쪽 경계선까지 수평거리 1.5배 초과금지)은 폐지됨
◆ 건축시공
1) 시공전 준비사항
- 건축허가 도면 검토 및 허가조건
- 멸실 신고 및 철거, 기존 전기, 가스, 수도 인입시설 철거
- 시공업체 공사금액 견적, 공사 평당가 조사
- 민원점검, 공사방법과 공사비 지급방법 → 공사계약서 작성
2) 시공(착공)
- 계약한 공사업체가 직접공사 실시하는지 점검
- 계약내용과 맞게 공사실시 점검, 현장 대리인이 공사업체 직원인지 확인
- 도면과 일치하는 자재 사용여부 확인, 계획된 공정대로 진행여부 확인
◇건축시공과정◇
사전공사 준비 - 철거공사 - 가설공사 -기초공사 - 철근콘크리트공사(철근공사시 동시에 설비,전기(통신),소방 매립배관,보일러) - 설비공사 - 전기공사 - 외부마감공사 - 내부마감공사 -방수공사 -도장공사 -창호·금속공사 - 타일공사 -조경공사 - 주차장·기타 마감공사
3) 준공(사용승인) : 건축주, 종합건설(대리인), 설계사무소(건축사)
- 협의 후 특별검사 실시
- 준공과 관련된 서류준비 및 제출
※ 라멘(Rhamen)구조
건물의 수직 힘을 지탱하는 기둥과 수평 힘을 지탱해 주는 보로 구성된 구조형태(슬래브도 수평하중을 분배하는 역할을 하나 경량화, 단순화된 구조) → 재료는 철골, 철골 및 철근콘크리트(철근+콘크리트)를 이용
4) 하자관리
◆ 슬래브(천장) : ①방수불량 ②설비배관 누수 ③블래브 크랙 ④외벽 크랙에 의하여 물이 스며듬
◆ 발코니 샷시 주위 : ①샷시이음부위 처리불량 ②콘크리트면과 샷시 부위 실리콘 처리불 량 ③샷시하부 물구멍 막힘으로 인해 물이 취약부위로 스며 듬 ④샷 시바에 결로가 많이 발생, 특히 북쪽면(단열바 및 환기조치)
◆ 도배지 곰팡이 : ① 환기부족 ②도배풀에서 곰팡이 발생 ③결로에 의한 곰팡이 ④습기를 제거하기 전 도배를 했을 경우 ⑤바닥공사(강마루, 강화마루)시 충분히 건조한 후 공사
◆ 결로발생 : ①소화전함 전기함 주위 단열처리 미흡 ②북쪽에 면한 장소주위에 다수 발생 (습도로 인한 겨울 온도차) ③코너부위 단열재 미시공 부분 ④단열재와 단 열재 연결부위 틈새발생 ⑤단열재 성능부족(제규격 미사용) ⑥외부에 돌출 된 보와 연결된 내부벽체부위(단열재 미시공)
◆ 화장실 소음 : ①슬래브 두께부족 ②배관파이프 주위 몰탈 충진 미흡 ③천정재 배관파이 프 소음대비 미흡
◆ 현관문 주위 : ①현관문 주위 벽 단열재 미시공(상부) ②단열재 연결부위 틈새 발생 ③문 틀주변 단열재 미시공
5) 건축법으로 가능한 소규모 주택 공급
① 다세대 : 660㎡ 이하, 4개층 이하, 19세대(도시형 29세대)이하, 공개공지 1m
② 연립주택 : 660㎡ 초과, 4개층 이하, 19세대(도시형 29세대)이하, 공개공지 2m
③ 도시형 생활주택 : 건축심의를 통해 주거부분 5개층 가능
→ 도시형 생활주택과 그밖의 주택을 함께 건축할 수 없다(상업지역, 준주거 제외)
→ 단지형 다세대주택과 원룸형 주택을 함께 건축할 수 없다.
◆ 소형주택 개발 PF
1) PF대출
① 대출한도 : 법인 100억, 개인50억
② 신탁방식(부동산 신탁 수탁고 191조, 전년대비 10.6%↑)
담보신탁(63%) → 관리형 토지신탁(25%, 2017년 1월기준 46조, 전년대비 102%↑)
③ 선결조건 : 건축허가, 사업부지 계약, 사업계획서, 사업자 등록증
④ 대출조건 : 관리형 토지신탁, 신탁사 자금관리 대리사무 조건, 사업성 검토 보고서(제2금 융권지정 감정평가 법인) 공사비 적정 보고서(대주단이 지정한 감리회사)
2) 대출금리와 신탁사
① 금리 :연 5%~12% → 중도상환 수수료(1년후 면제) → 취급수수료(0~2%) 신탁수수료 (0.5~1%)
② 신탁사 11개 : 한국토지신탁, KB부동산신탁,한국자산신탁, 대한토지시탁, 무궁화, 국제, 생보,아시아,코람코,코리아,하나