분양평수 / 실평수 / 층수 / 층별용도 / 계약기간 / 준공여부 / 대출여부 / 임대인수수료 |
Ex) 4층짜리 신축건물에 임대의뢰를 받는 경우
4F |
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3F |
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2F |
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1F |
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3). 체육시설(당구장, 헬스클럽, 에어로빅, 요가 ….)
회원 수 / 회원제 조건 / 탈의실, 샤워장 등 시설상태 / 매출액 및 월 지출비용 / 영업시간 / 강사료/ 건조대 현황 / 기타수익 현황(자판기, 락카룸 등) / 비품현황 |
4).공통사항
1 | 층수 | 2 | 평수 | 3 | 보증금 | 4 | 월세 |
5 | 권리금 | 6 | 관리비여부 | 7 | 영업기간 | 8 | 상호 |
9 | 업종 | 10 | 연락처 | 11 | 주소 | 12 | 사업자등록여부 및 명의자 |
13 | 전,월세 조정여부 | 14 | 간판상태 | 15 | 양도사유 | 16 | 화장실 상태 |
17 | 불법 증,개축 | 18 | 건물주 의사 | 19 | 점포주 성명 | 20 | 점포주 광고여부 |
2. 상가 중개 특성 ?
상가 중개의 특성 : 중개과정의 폐쇄성이 강하다.
특히 우량한 물건 확보에 애로사항이 많다.
☞ 친하지 않으면 매물없다.
타개책 : 중개 Net Work망 구성은 생존 필수 전략이다.
상가 투자자의 특성 : 다양한 분야 투자 유경험자가 대부분이더라.
상가중개 입지의 최적 요건 : 돈이 흐르는 곳?
상가중개업자 : 타 중개분야 다 거친 선수들이다.
3. 상가 중개란?
운영주체의 능력 파악
.시행사의 안전성 : 경험, 허가진행정도, 부도가능성
.상가 운영회사의 Know-How : Open 후 상가 성패 좌우.
상가 주변환경이 우호적인가 여부
.해당 상가의 성격이 주병환경과 맞는가 체크.
.도시계획, 개발계획 등이 해당상가에 플러스 요인이 되는가.
실제 해당상가에서 장사가 될 것인가 판단.
.입점 품목의 적합성, 유동인구의 흐름, 교통 편의성
.주변상가 또는 비교대상 상가의 현재와 과거 흐름 비교
재임대 가능 상가 여부
.인근 상가 시세로 매출 수익성 분석
.환금성 파악
상가에 대한 투자 정보 - 중개사가 발품으로서 얻어라!!
☞ 상가도 살아있는 생물과같이 생.사.흥.망의 과정을 되풀이 한다.
☞ 상가, 한번 매매는 - 임대관리까지 해야 한다.
.상가의 미래 수익성 → 인근상가, 경쟁상가 상인들이 잘 안다.
.상가의 환금성 판단 → 인근 부동산 확인.
.상가는 주택보다 경기에 민감하다.
4. 상가중개 시 체크 포인트
임대료 인상 상한선 설정
① 임대료는 계약당사자간에 자유로이 정할 수 있으나,
연 5%를 한도로 인상할 수 있다.
- 상임법 시행령 제4조 (차임 등 증액청구의 기준)상임법 시 행법 제 11조 제 1항의 규정에 의한 차임 또는보증금의 증액청 구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과 하지 못한다. 다만,감액의 경우에는 제한이 없다.
② 보증금을 월단위 차임으로 전환시에는 연 12%의 범위를 초과 할 수 없다.
- 상임법 시행령 제5조 (월차임 전환시산정률)법 제12조에서 “ 대통령령이 정하는 비율 ” 이라 함은 연 1할 2푼을 말한다.
임대차 존속기간 보장 →최대 10년간 계약갱신 요구권 보장.
① 계약기간은 자유로이 정할 수 있다.
다만, 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보게 되나,이때에도 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임차인은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이
10년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약 갱신을 요구할수 있다.
3).보증금의 증액으로 <상임법>보호대상을 벗어 날 경우.
☞신규 판례가 나와야 판단 가능.
4).부가가치세에 대한 해석
1. 중개업법 : 중개수수료에 포함 (국토해양부 유권해석)
2. 상임법 : 월 임차료에서 제외 (국세청 해석)
5).상가 영업권(권리금)중개 시 수수료율 적용 여부.
☞ 현재 요율 적용 안함.
5. 계약서 쓰기 전 체크사항
★ 공부 확인
등기부 갑구, 을구 확인
건축물대장 확인
임대차계약서상 명의자 확인
사업자 등록 명의자 확인
★ 건물주 의사 확인
건물주의 동의가 없으면 권리양수도계약 체결만으로는 무의미하다.
건물주가 기피하는 업종의 경우
건물주가 임대차조건을 변경하는 경우
건물주가 직영의도를 가지고 있는 경우
★ 정화구역 확인 (관할 교육청)
중개대상 업종이 정화구역 내 금지 /심의 업종인 경우
★ 행정처분 현황 확인 (문화공보과, 위생과, 경찰서 등)
행정처분 대상업종인 경우 반드시 행정처분 현황을 확인 할 것.
★ 학원과 유해업종의 관계 확인 (학원 및 과외교습에 관한 법률)
학원은 유해업종과 같은 건물에 입점할 수 없다.
★ 입점 업종과 해당 건축물의 용도 일치 여부 확인 (건축물대장, 건축법 시행령)
건축법 시행령에 규정된 업종별 용도에 따른 확인절차를 반드시 거칠 것
★ 입점 업종과 해당 건축물의 용도가 틀릴 경우, 용도변경 가능여부확인
(정화조,주차장)
정화조 용량 :
주차장 면적 :
★ 위반 건축물 현황 확인 (건축물대장)
★ 소방시설 완비 필증 발급여부 확인 (관할 소방서)
소방법이 규정하고 있는 다중 이용 업소인 경우
★ 직통계단 2개소 이상 확보여부 확인 (업종, 층별 개별 확인)
★ 전기승압 여부 확인
★ 인수인계 비품확인
★ 기타 협의사항 확인
6. 계약서 중요사항 작성기법
제1조 (부동산 표시)
.주소 : 주소+지번+상호 / 영업신고증(허가증)사본 별첨.
.면적 : 분양면적 기재 / 대장 면적
.전용 면적 :집합 건물의 경우 층 면적만 나와 있다.
(실측면적 기재)
.용도 : 건축물 대장 →근생 상가 업종 기재되어 있음
매도인 용도 → 일반 음식점
.상가 중개—일반 부동산과 다르다./ 임차인 계약하는 것이다.
즉, 양도 임차인의 계약기간을 사는 것이다.
제2조 (영업권매매가격과 보증금 / 월세 승계조건 및 대금지불 시기)
.권리금 금액 : 임차인끼리 주고 사는 계약.
.재계약 조건 : 엄청 중요함.
.매수인 명의로 재계약 조건 : 잔여기간 1년 미만이면 적용.
ⓐ매도임차인에게 요청
ⓑ 3개월, 6개월 짜리도 있다.
☞ 이 경우 임대인(건물주)이 나가라 하면 권리금이 날아간다
.매도인 잔여 임차기간 인수조건 : 잔여기간이 1년 이상일 때 적용.
3).시설(비품)명도(인수)물품 : 품목, 수량 등 모델NO.까지 기재.
제3조 (명도특약)
제4조 (중도금 지불 전 계약포기)
제5조 (고지 의무)
제6조 (제세공과금 정리)
제7조 (행정처분 특약) : 손해배상 청구용.
풍속 영업법: 영업정지 등 행정처분 적발되고 처분까지 1~6개월 걸린다.
제8조 (보증금 지불)
.임대 보증금 : 잔금 날에 건물주에게 지금
- 임대차 계약 →신 임차인과 임대인 간 임대차 계약
.영업권 계약 : 매매계약 → 신∙구 임차인간 권리금 지급 계약
(매도인의 하자담보책임)
제9조 (법률 준용)
상법 규정 : 겸업금지 의무 (상법45조)
☞ 권리금 받고 영업조직까지 양도한 임차인은 동일지구 내에서 10년 동안 동종 업종을 할 수 없다.
7. 계약서 특약
Ⅰ. 일반적 사항
잔금은 모든 물품을 이전하고 확인한 뒤 지불하기로 한다.
이 계약 당시 양도인이 보유하고 있는 모든 영업 관련 권리와 시설이 양도되어야 하며, 계약 이후 멸실 또는 손상된 것에 대해서는 양도인이 책임지고 원상복구 한다.
본 계약의 목적 부동산의 현재 용도는 00이나, 양도인은 잔금일 까지
양수인이 00용도로 사용할 수 있도록 해야 한다.
양도인은 인도일 이전까지의 사업관련 제반 채무를 변제하고 제세공과금 등의 영수증 등 제반 서류를 양수인에게 제시하여야 하며, 인도일 당시 결정이 불가능한 것은 양도인이 받을 잔금에서 계산하여 공제하기로 한다.
매도인은 잔금일 까지 각종 공과금(임대료, 관리비, 전기요금, 수도요금 등)을 완납하고 그 영수증을 매수인에게 제시한다.
Ⅱ. 상가 점포 임대차 특약
상기 부동문자를 정독하고 확인 했으며 현 시설상태에서 계약한다.
영업의 허가에 관한 사항은 임차인의 책임으로 한다.
- 독서실, 노래방, 학원, 음식점 등의 중개를 할 경우는 허가에 관한 구청,소방서 등의 제약사항으로(정화조,전기,수도,학교와의 거리 제한 등)영업허가가 안 나올 수 있으므로 매우 중요하다.
위 2항 임차인의 영업목적대로 허가가 불가능할 경우에는 손해배상 없이 계약금을 반환하고 해약하기로 한다. (특약으로 넣을 수도 있고, 해약금으로 할 수도 있고, 임대인이 싫다면 계약이 안되는 것이고…)
부가가치세는 임대인이 부담한다 또는 부가가치세는 임차인이 부담한다.
- 이 경우 계약서 특약사항에 부가가치세 언급이 없을 경우의 부가가치세는 임대인이 부담하라는 대법원 판례가 있음.
임차인이 시설한 부속물은 임대차 종료 시 원상복구 하여 명도 한다.
(원상복구 합의 시)
권리금, 시설비 등은 인정치 않는다.
(권리금, 시설비에 대해서 임대인의 요구 시)
재개발, 재건축 등으로 철거하여야 할 경우 임차인은 별도의 배상 없이 임대차를 종료하기로 한다 (입주권, 영업손실보상 등은 별도임.)
상가 임대차계약은 권리금, 부가가치세, 화재보험료, 원상회복등을 특약으로 넣을 수 있으나 임차인 입장에는 되도록 불리한 특약이 들어가지 않는 것이 유리함.
임차인은 관리비를 별도 부담한다.
10. 임대인의 승낙없이 업종변경을 할 수 없으며 임차인 이외의 자를 사업자로 등록하거나 변경할 수 없다.
구조 등 중요사항의 변경 시 임대인의 승낙을 받아야 한다.
쇼핑센터 등 오픈상가의 경우 공부상 면적은 00m2이나 계약 당시 실측면적은00m2인 상태에서 계약하는 것으로 임차인(매수인)은 이와 관련 임대인(매도인)에게 이의제기 하지 않기로 한다.
점포 양도인(전대인)이 양수인(임차인)에게 양도하여야 할 권리와 시설의 목록은 별첨과 같다.
※ 잔금일에 수량이 부족할 경우 양도인이 원상복구 하거나 배상한다.
단, 대여물품이 있을 경우 매수인이 승계한다.
※ 고객에게 판매를 위한 상품, 재료, 부속자재는 권리금과는 별도로 하며,
잔금일에 원가로(가격표시)정산한 뒤 양도, 양수한다.
양도인은 향후 0년간 00구 관내에서 000상호로 본 계약관련 동종영업을 하지 않기로 하며 위반 시 손해배상하기로 한다.
본 계약은 임대인의 사전 동의를 얻지 않은 상태에서의 계약으로 잔금지급일 이전에 이 계약에서 정한 사항에 대한 임대인의 동의를 얻어 임대인과 임차권양수인간의 본 계약을 체결하게 하고 사용, 수익에 지장이 없도록 한다.(보증금 및 월세의 00%이내 인상은 양수인이 용인함.)
- 점포양도계약 후 양도인의 과실 없이 임대인과 임차권양수인간의 본 계약이 안될 시는 계약금 원금만 반환하고 해약할 수 있다.
제 간판(돌출, 정면, 입간판)은 현 상태로 유지 인수인계 한다.
-제 간판(돌출, 정면, 입간판)은 양도인이 철거하기로 한다.
양도인은 잔금일 까지 각종 공과금(임대로, 관리비, 전기, 수도, 전화 등)을 완납하고 그 영수증을 양수인에게 제시한다.
가맹점 승계계약일 경우에는 양도인은 잔금일 전까지 본사와 승계계약을 책임 진다. (조건명시)
① 점포 임대차계약 시 “ 임차보증금과 월세 변동 시 무효로 한다 “ 라고
계약하면 거의 무효가 됩니다. 임대인은 구실만 생기면 임대료를 올립니다.미리 건물주와 연락하여 임대료 변경여부를 확인하도록 현 임차인에게 요구하고 중개사도 추가로 확인한 다름 계약체결 시는 현 임차권양도인에게 임대차계약서작성 책임을 지도록 해야 안전합니다.
② 권리양도계약은 말 그대로 권리 양도에 관련된 사항만 적으면 됩니다. 단, 추후 임대차계약 시 건물주가 보증금과 권리금을 올린다 거나 하 는 변동사항에 따라 권리양도 계약을 무효로 할 것인지 양도인이 책임 진다든가 하는 사항만 특약사항에 잘 넣으면 됩니다.
8. 업소 계약 시 계약서에 명기할 특약사항 및 주의 조항
@.계약일 이후에 근저당, 가압류, 경매 등 건물에 하자가 발생시 양수인은 조건
없이 계약을 해지 할 수 있다. (매도인의 계약금 배액 배상)
@. 업소허가에 하자가 발생하거나 계약일 이후 영업 정지 시 양도인이 책임지기로 한다.
@. 잔금일을 기준으로 공과금과 세금은 양도인이 책임진다.
@. 임대료는 기존 임대료를 승계함을 원칙으로 한다. (임대료 변경 시 000한다.)
@.양도할 비품목록은 별도로 작성하여 양도인 양수인 서명 날인한다.
@. 임대인과 임대차 계약 시 양도인은 계약 성립에 적극 협조하며 하자발생시 양도인이 책임진다.
@. 본 계약은 쌍방이 충분히 검토하여 이의가 없음을 확인하고 각자 서명 날인한다.
@. 참고로 PC방 창업인 경우 초,중,고등학교의 직선거리가 200m 떨어져야 하고, 같은 건물 내 학원이 있을 경우 5m(2개층)이상의 이격거리를 두어야 허가가 난다.
@. 그리고 1종 유흥음식점은 일반 상업지역에서만 허가가 나며, 또한 임대인은 일반과세로 세금이 증가하게 되므로 임대인의 허락을 득해야 순리적으로 중개가 가능하다. – 이 밖에 수도시설, 전기용량, 정화조, 소방시설 등 업종에 따라서 검토하도록 한다.
9.부동산 권리양도 계약서 작성과 수수료
- 상가 중개는 주택과 달리 꽤 전문성을 요하는 중개에 속한다.
특히 시설 권리금이 있는 상가를 중개 할 때가 더욱 그러하다.
- 부동산 권리양도 계약은 중개업법에 규정된 중개 대상물에 포함되지 않으므로
“ 중개대상물 확인 설명서 작성 의무는 없다 “ 그러나 부동산 권리 양도 계약은
임대인과 임대차 계약이 체결되기 전에 권리양도 계약이 먼저 작성되기 때문에
세심한 주의가 필요하다.
10.권리금 계약서 작성 시 유의해야 할 내용
현재 영업(양도인)을 하고 있는 사람의 임대 기간이 얼마나 남았는지를 확인하여 권리양도 계약서에 임대기간을 명시해야 한다.
양도인의 임대 보증금과 월세금액을 정확히 확인하고 또 월세 외에 별도로
부가세, 관리비 등이 따로 있는지도 확인해야 한다.
양도인이 몸만 빠져 나올 경우 “ 현 시설물 상태로 양도한다 “ 라는 특약을 명시하고 간혹 계약 후 물품이 없어지는 경우가 있기 때문에 주요 품목을 계약서에 기록해 둔다.
(냉장고2, 에어컨1, TV, 컴퓨터3 등 집기비품 일체)그리고 때로는 핸드폰으로 주요 품목의 사진을 찍어 두기도 한다. 또 양도인의 개인 사유물이 있을 수 있다.양도 물품에서 제외되는 물건이 있으면 계약 때 기록으로 남겨야 나중에 분쟁이 없다.양도인 소유가 아닌 렌탈(빌려 놓는 것)이 있을 수도 있다.
정수기, 공기청정기, 냉장고 등 렌탈은 양수인에게 인계는 가능하나 양도되는 품목이 아니다.
“ 임대인과 임대차 계약이 성립 안 될 경우 이 계약은 무효로 한다. ” 라는 특약을 명시한다. 즉, 임대차 계약이 체결 안 되면 권리금 계약은 당연히 없었던 일로 되는 것이다.
보증금 또는 월세를 터무니없이 올린다던가 남은 기간만 계약을 해주겠다 등 양도인의 주장과 다른 돌발상황이 생겨 임대인과 임대차 계약이 성립 안 될 경우가 있다.
권리양도 계약의 잔금일은 보통 양도인이 상가를 비워주는 날이 잔금일이다.
그러므로 권리금 잔금 지불 전에 임대인과 양수인 간에 임대차 계약이 정상적으로 체결되어 있어야 한다. 그래서 “ 잔금 전에 임대인과 임대차 계약이 체결되는 조건임 “ 을 특약으로 명시하고 보증금 잔금과 권리금 잔금을 같은 날 동시에 치르는 것으로 날짜를 잡아야 한다.
“ 영업과 관련된 인허가 사항은 양수인의 책임으로 한다 “ 라고 명시한다.
인허가 사항 중 업종에 따라서 학교와의 거리 문제, 정화조 용량,주차 면적 부족, 소방법 위반,유해업소와 저촉 문제 등 여러 장애가 있을 수 있다.
그래서 허가가 나지 않을 경우 우리 중개사 한테 책임을 따지는 경우가 많다.
계약에만 급급하여 “ 허가나지 않으면 내가 책임진다.“ 이런 말은 절대 금물이다.
우리가 모르는 변수가 얼마든지 있을 수 있다.
수천만원 이상을 투자하여 시설 했는데 만약 허가가 나지 않는다면 정말 어떻게 책임을 질것인가.
인허가 사항은 양수인의 책임임을 꼭 특약으로 명시 할 것!
(참고로 권리금 없는 상가와 공실은 6항의 특약이 가장 중요하다. 이때는 바로 임대인과 직접 계약이므로 임차인의 책임으로 하면 된다.)
“ 신규 허가 “와 “ 영업권 승계 “는 차이가 있다. 그러므로 유사 업종이나 동일 업종일 때 양도인이 폐업을 함으로 해서 신규 허가를 낼 때 문제가 생길 수도 있다. 그러므로 이 문제는 “ 양수인이 영업권 승계를 원할 시 양도인은 영업권을 승계해주기로 한다.“ 하는 특약이 필요하다.
11.수수료
권리금(시설 및 비품, 영업권 등)에 대한 수수료는 중개업 범위에 속하지 않는 일종의 “ 서비스 대가 “ 이다. 그러므로 권리금의 알선에 대한 수수료는 중개의뢰인과 중개업자간 약정으로 따로 합의하여 받아도 된다.
예)전세 보증금이 2억원인 “스타노래방” 을 중개 하면서 양도인에게 시설 권리금을 1억5천만원 받아주고 그 대가로 8백만원을 받았다.
금액으로 봐서는 분명 초과 수수료이다.
이 때 영수증을 요구하지 않으면 문제가 없겠지만,
영수증을 요구하면 영수증을 2개로 작성해서 교부해야 한다.
※ 보증금 200,000,000 0.9% = 1,800,000원
※ 영수증(1)=제주시 00동459-2번지 3층 304호
“임대중개 수수료” 1,800,000원
영수증(2)=제주시 00동459-2번지 3층 304호 “스타노래방
컨설팅 용역비” 6,200,000원
☞ 양도인에게 8백만원 받은 내역을 위와 같이 영수증(1), 영수증(2) 와 같이
2장으로 구분 작성하여 교부해야 초과 수수료에 해당되지 않는다.