재건축 공사비는 얼마나될까?

[오세유공인]

“공사비 3.3㎡당 920만원도 어렵다”…도곡개포한신 재건축, 시공사 선정 난항

“공사비 3.3㎡당 920만원도 어렵다”…도곡개포한신 재건축, 시공사 선정 난항

요즘 정부에서 재건축 규제 완화를 넘어 각종 혜택을 주고 있습니다. 그런데 재건축 공사비가 이런 재건축 촉진이 발목을 잡을 것으로 보입니다. 얼마전 도곡한신아파트 재건축에 평당 920만원의 시공비에도 입찰하는 건설사가 없어 유찰되었다고 합니다.

그런데 이 기상에 나오는 평당 공사비는 재건축으로 건축되는 모든 면적인 연면적입니다. 

요즘은 부동산에 관심이 많은 분들이 계셔서 아파트의 면적을 표시할 때 계약면적, 분양면적 및 전용면적으로 표시하는 것을 알고 계실 겁니다. 일반적으로 분양면적은 계약면적의 약 74%선이며 전용면적은 약 73%선입니다.

그럼 이번 도곡한신 아파트 재건축 공사비 평당 920만원은 분양면적으로 환산하면 얼마나 될까요? 쉽게 920/74%=1243만원입니다. 그래서 도곡한신아파트의 재건축 정비계획으로 실제 그러한지 산출해보겠습니다.

도곡개포한신아파트 재건축정비사업 사업시행인가 서울특별시 강남구 고시 제2022-241호

이를 평형(3,3㎡)으로 환산하여 표를 만들면

	주택규모별 세대수 (전용면적기준)
세대수	49	59A	59B	74	84A	84B	104A	104B
	49.9898	59.9835	59.9403	74.9729	84.9803	84.9846	104.99944	104.7443
816	22	25	25	30	34	34	44	44
111	31	66	14	-	-	-	-	-
705	21	42	14	27	369	96	69	67
27,148	1,144	2,700	700	810	12,546	3,264	3,036	2,948

.기사에 따르면 평당 920만원으로 작성된 공사비 예정가격은 4,295억3,330만8,000원으로 분양 평당 약 1582만원입니다.

그런데 이게 다가 아닙니다. 재건축조합비 및 이주비이자가 추가됩니다. 재건축 조합비는 재건축추진위원회부터 비용이 발생되며재건축 공사비의 대략 15%선으로 알려져 있습니다.

이는 둔촌주공아파트의 재건축자료로 부터 산출해 보겠습니다. 둔촌주공아파트는 총공사비 약 3조2천억원으로 예상되는데 재건축 조합비는 현재까지 약 7000억원을 사용한 것으로 알려져 있어 재건축 청산 후 약 7000억원 이상으로 예상됩니다. 따라서 조합비는 약 22%이상 필요할 것으로 보입니다.

따라서 이로부터 재건축 조합비를 22%를 적용하면 약 945억원이며 건축시공비와 조합비를 합쳐서 재건축 공사비를 산출하면 평당 1930만원으로 산출됩니다.

이젠 강남권의 약 1000세대 재건축은 최소 2000만원이 들어가는 것으로 예상해야 합니다.

어떤 분들은 그래서 요즘 건축된 신축아파트를 사는 것이 이득이라고 하시는 분도 계시지만 이제는 층간소음 등 건축에 많은 변화가 있어 기존의 신축과는 비교할 수가 없습니다. 

[오세유공인]

도곡개포한신아파트에 대한 정보가 https://m.blog.naver.com/jmd0104/223046724106 에 있습니다. 2023년에 작성되어 공사비를 850만원으로 예측하여 낮은 공사비를 적용하였습니다. 이 점과 이주비이자와 조합비를 너무 낮게 잡은 것으로 보입니다. 이주비이자는 최소 연 5%에 3년을 잡아야하니 3800억의 15%를 차지하여 연면적 당 200만원으로는 턱도 없이 낮습니다. 또한 2003년에 재건축추진위원회가 설립되어 강동구 둔촌주공아파트 재건축추진위원회와 동일한 연도에 설립되었고 세대수 또한 둔촌주공아파트의 1/6에 불과해 건축비의 22% 이상 소요되었을 것으로 보는것이 타당합니다.