경매성공전략

[정오현 대조동 열린부동산]

아파트

경매로 아파트를 취득하면 취득세금과 경비를 빼더라도 중소형 아파트는 10% 이상, 대형 아파트는 20% 가까이 주변시세보다 싸게 낙찰 받을 수 있다. 40평형 이상 대형아파트일수록 고가의 금액이다 보니 유찰횟수도 많고, 유찰 저감금액도 상대적으로 커 시세 보다 유리하게 구입할 수 있다는 뜻이다.

아파트는 단지정비가 잘된 500가구 이상의 대단지가 좋고 소규모일 경우에는 대단지와 가까우면 유리하다. 재건축대상 아파트가 아니라면 새로 지은 것일수록 좋고, 대지지분이 넓어야 용적률이 낮아 주거환경이 쾌적하다. 경매로 아파트를 구입할 때 인근 부동 산중개업소를 통한 시세파악과 관리사무소에서 방문하여 관리비 체납여부를 확인하는 것은 필수다. 법원의 감정가만 맹신하는 것은 절대 금물.

연립/빌라

연립ㆍ다세대 주택은 4층 이하의 공동주택으로 한 동당 연면적(지층 제외한 각층 바닥 면적 합계)이 660m² (200평)를 초과하면 연립, 그 이하는 다세대로 구분된다.
연립ㆍ다세대주택은 뉴타운, 재개발 등의 영향을 많이 받기 때문에 인근 지역의 개발호재 등을 살펴보아야 한다. 2002년 강북지역을 중심으로 뉴타운 개발대상지가 확정되고, 개발방안이 구체적화되면서 해당지역 경매물건이 큰 인기를 끌고 있다. 도심의 요지에 지 은 지 20년 이상 되는 허름한 연립주택은 잘 알려지지 않은 틈새 투자처다. 지은 지 너무 오래돼 슬럼화가 진행되기 때문에 투자자들 이 외면하기 일쑤고 가격도 만만치 않아 지레 포기하기 쉬운 곳이다.

그러나 경매·공매시장에서 저가매입의 기회를 잡아 여유 돈을 장기 간 굴릴 목적으로 매입하면 이만한 투자처도 드물다. 노후 연립 주택 재건축은 단지 규모가 작고, 사업기간도 짧으므로 투자금액 회수가 빠르다. 오래 전에 지어진 연립주택일수록 대지지분이 많아 아파트에 비해 무상 지분율이 높은 편이다. 조합원수가 적다보니 조합원간 합의도 쉬워 분쟁의 소지가 줄어들기 때문이다.
일반적으로 전세금보다 조금 높은 가격으로 낙찰 받을 수 있는 20평 안팎의 소형빌라는 세입자들이 낙찰 받으면 좋다. 신축주택으로 단지를 형성하고 있는 곳이 좋고, 가구당 1대 이상 주차가 가능해야 한다. 가급적 역세권 주택을 구입하는 게 유리하다.

주택(단독 주택,다가구 주택)

주택을 낙찰 받을 때 고려해야 할 점은 10년 이상 된 집은 건물가 비중이 높지 않기 때문에 싼값에 낙찰 받을 수 있는 반면 10년이 안된 집은 감가상각이 된다 하더라도 건물가액이 높기 때문에 감정가가 비교적 높게 책정된다. 따라서 반드시 주변 시세를 확인하는 게 중요하다. 구입 후 신축이나 리모델링 등을 한다면 도로를 끼고 있으면서 최소 50~80평 이상 되는 물건을 잡는 게 좋다.

근린(상가,근린주택 등)

근린상가는 임대료와 권리금이 수익률을 판단하는 기준이 된다. 낙찰 받아 개업할 생각이라면 업종을 미리 정해둔 후, 임대목적용 이면 예상수익률을 고려해 매물을 고르는 게 현명하다. 아파트상가는 700가구 이상으로 주변에 대형유통시설이 없는 곳이 좋고, 상가주택이나 근린상가는 역세권이나 기존 상권이 임대나 매매시 유리하다.

주 5일 근무로 인해 주말상권으로 불리는 젊은 층 유동인구가 많은 대학가나 역세권, 유흥가 주변 상권이 활기를 띄고 있고, 반면 정부청사 등 주요 관공서 주변 상가는 타격을 입고 있다. 사무실 밀집지역인 광화문, 여의도, 테헤란로 등도 투자메리트가 감소했다. 서울과 수도권을 중심으로 분양이 임박한 아파트 단지 내 상가나 택지개발지구내 단지내 상가, 대형보다는 소형상가를, 단기전매 차익보다는 안정적인 임대수익을 노린 장기투자 매물을 노리는 것이 투자 포인트다.

하지만 상가는 경기에 민감하며 경기가 급랭할 경우 임대수익률이 급락할 가능성이 높다. 따라서 새로운 상권형성이 가능한지, 실수 요자 층이 선호하는지, 입주 후 전문적으로 상가를 관리하는 업체가 있는지 여부를 세밀히 따져 봐야 한다. 상권분석에 자신이 없다 면 주변상인의 말 한마디에 귀 기울일 필요가 있다. 주변 상인들이 30% 이상 청약하는 상가라면 믿고 투자해도 손해 보지 않는다는 뜻이다. 또한 분양가격과 계약방법 등이 투명한 상가를 선택해야 한다. 직접 공개 입찰하는 상가는 내정가가 투명하고 프리미엄 피해를 줄일 수 있다. 분양업체(시행사)에 직접 문의해 이중계약여부를 확인하는 절차 도 중요하다. 상가를 단지내 상가, 근린상가, 테마형 상가 형태로 구분해 볼 수 있는데,

단지내 상가

단지내 상가는 독점상권보장으로 고정임대수익을 얻을 수 있어 퇴직자나 주부 등 임대소득자들에게 최고 인기를 누리고 있다. 배후 단지의 규모는 500가구 이상의 중급단지에 점포의 수는 적은 게 좋다. 배후세대가 아무리 많더라도 점포수가 많으면 독점적인 지위를 확보하기 어렵기 때문이다. 통상적으로 가구당 상가면적이 0.3~0.5평 이하가 돼야 안정된 투자수익을 올릴 수 있다. 예를 들면 1,000세대일 경우 상가 연면적이 300~500평 이내면 투자적격이다. 또 배후단지의 평형구성도 꼼꼼히 체크해야 한다. 배후단지 의 평형이 40평형 이상 대형평형 위주로 구성된 곳은 피하는 것이 좋다. 대형평형 위주인 중산층 주거지역에서는 단지 내 상가보다 백화점이나 대형매장 등을 더 선호하는 경향이 있다. 30평형대 이하의 중소형평형 위주로 이뤄진 단지가 구매력이 좋다. 과거에는 선착순 또는 추첨방식으로 분양했으나 최근에 수요가 몰리자 내정가를 정해 최고가로 낙찰하는 경쟁입찰방식을 시행하고 있다. 내정가의 2배에서 낙찰될 경우 임대수익률은 크게 하락할 수밖에 없다. 내정가의 1.5배 이내에서 낙찰 받는 방안이 안전하며, 고가 낙찰 또는 높은 프리미엄을 주고 매입하는 것은 금물이다.

근린상가

근린상가는 입지여건이나 배후인구에 따라 매출과 임대료가 다르며 개발계획이나 발전 잠재력에 의해서도 투자가치가 차이가 난다. 초기 수익률은 단지내 상가에 비해 떨어지는 편이나 시간이 지날수록 주변상권이 안정되고 땅값이 오르는 경향이 있어 자산가치 측면에서는 오히려 유리하다. 높은 내재가치 때문에 불경기에도 쉽게 떨어지지 않고 주거를 겸용할 수 있어 자영업자에게 적합하다. 근린상가는 상가중에서 공급물량이 가장 많기 때문에 선택시 보다 주의가 요구되는데 역세권이나 대로변 등에 위치해 유동인구가 많은 곳이 좋으며, “퇴근길 상가”가 고객 흡인력이 높다.

테마상가

테마형 상가는 상권에 따라 거액의 프리미엄과 권리금을 노릴 수 있고 높은 월세수익도 기대할 수 있다. 반면 상권이 꺼질 경우 투자 원금을 날릴 수도 있어 고수익, 고위험 법칙이 존재한다. 따라서, 매입 전에 철저한 입지분석과 함께 시행사 마케팅 능력과 경험, ‘상권활 성화방안’ 수립 및 예산확보 여부에 대한 검증이 필요하다. 말뿐인 활성화는 공염불에 지나지 않고 반드시 분양가에 활성화 비용이 포함 돼야 한다. 단순 품목보다는 오락시설 등 엔터테인먼트 기능을 갖춘 테마상가가 안정적이고, 입점시기가 빠른 곳, 전문 상인들이 많아 실제로 장사할 사람이 많은 상가 등을 선택하는 것도 요령이다. 주말에 가족단위로 찾기 쉽거나 대학생 등 젊은층 유동인구가 많은 대학가나 유흥가, 대규모주택 단지, 그리고 관광지 주변이 고객 확보 면에 유리하다.

토지경매

토지는 대지, 전, 답, 잡종지, 임야 등을 통틀어 말하며, 전체 물량(연간 30만 건 가량)중 10만 건 가량이 경매로 나온다. 토지는 환금 성이 떨어져 돈이 묶일 수 있기 때문에 투자목적을 명확히 하고 이에 맞는 입지조건의 땅을 구입해야 한다. 가급적 여유돈으로 투자 하는 게 좋으며, 토지공부상 내용과 토지사용현황이 일치하는지 반드시 확인해야 한다. 문서에는 대지로 표시돼 있는데 실제로 농지 로 사용하고 있는 경우 문제가 생길 수 있다. 이를 확인하기 위해서 토지이용계획확인원을 발급받아 확인하면 된다.

도로 유무도 반드시 살펴봐야 할 사항이다. 땅 가치는 도로가 결정하는 만큼 전원주택 등을 지으려면 최소 4m 폭 진입도로를 확보 해야 건축 허가가 난다. 또 보존녹지지역 그린벨트 상수원보 호구역 군사시설보호구역 등 규제에 묶여 있는 땅이나 인근 마을에서 멀리 떨어져 있거나 농지에 둘러싸여 있는 땅은 건축허가를 쉽게 받을 수 없기 때문에 반드시 현장답사를 해야 한다. 농지취득자격 증명을 필요로 하는 경우 낙찰후 7일 이내에 해당 경매법원에 제출해야 낙찰허가를 받을 수 있다.

공장경매

경매로 공장을 구입하면 시세의 60~70%선에서 매입할 수 있다. 이처럼 취득비용을 대폭 절감할 수 있을 뿐만 아니라, 구입 후 간단 히 정비만 하고 즉시 가동에 들어갈 수 있어 제품 경쟁력 확보는 물론 생산원가 절감 등 유리한 점이 많다. 공장을 구입하고자 할 때 현장 답사는 기본이며, 주변 시세와 공과금 · 임차관계 · 기계나 기구 · 장비 포함 유무 등을 확인하는 것도 응찰 전에 반드시 확인해 야 한다. 또한 건물을 임대해 쓰는 경우 지상권 문제가 있을 수 있으므로 사전에 철저한 조사가 필요하다. 전기 · 도로 · 수도 등 기반 시설 여부를 잘 살펴보는 것도 중요한데 아무래도 전용 공단내에 위치한 공장이 유리하다.

공장경매에는 응찰자들이 대부분 중소기업 운영자들로 한정돼 있어 보통 3, 4회 유찰후 새주인이 결정된다. 공장을 구입할 때는 낙찰 받은 후 낙찰대금을 1개월 이내에 법원에 납부해야 하기 때문에 현금동원에 부담이 따른다. 따라서 경매에 참여하기 전에 자금동원 계획을 세워야 한다. 공장 저당법에 따라 토지와 건물 기타 공장에 속한 기계기구까지 담보물이 될 수 있으므로 소유권이전 후 은행 등에서 등록한 공장재산을 담보로 시가의 50～70%까지 대출받을 수 있다. 물건을 고를 때는 제품의 판매시장 및 원재료 구입시장과 의 거리를 비롯하여, △간선도로 항만 철도 이용의 편리성 △물류비부담 △동력자원 및 용배수에 관한 비용 △노동력 확보 △관련 산업과의 거리 등을 중점적으로 점검해야 한다.

종류가 다른 공장을 인수해 용도변경할 때는 미리 해당 지자체 지적과를 방문, 용도변경 허가여부를 확인해봐야 한다. 공장 재단목 록에 올라있는 주요 동산은 감정평가서에 자세히 나와 있으므로 기계기구를 잘 챙겨야 한다.

오피스텔

오피스텔은 현장답사를 통해 전체 오피스텔 공간에서 주거부분이 얼마나 차지하는 지를 반드시 점검해야 하고 주거 부분에 대해서는 주택임대차 보호법이 적요되므로 권리관계를 꼼꼼히 따져본 후 하자가 없는 물건을 구입해야 한다. 또한 연체되어 있는 일반 관리비 를 입주하는 사람이 떠안게 될 수도 있기 때문에 관리비의 연체 유무도 반드시 확인해야 한다.

오피스텔에 투자할 경우 다음과 같은 점에 유의해야 한다. 임대용인지 주거용인지를 먼저 결정한 후 각 용도에 맞는 계획을 세워야 한다. 임대 수익을 원할 경우 임대가 얼마나 잘 되느냐에 따라 그 가치가 결정된다고 해도 과언이 아니기 때문에 먼저 교통이 편리하고 주변 편의시설도 잘 갖추어진 곳이어야 한다. 주거용도일 경우 같은 평형의 아파트에 비해 2~3배 높은 관리비를 내야 하므로 사전에 관리비가 얼마인지 확인해 봐야 한다.

경매물건 선별요령

경매물건의 선별은 입찰자 개인의 몫이다. 통상 경매물건 선별은 취득목적의 결정-지역과 종목 선정-투자금액범위 설정- 권리분석 -임대차분석의 순으로 진행된다. 이 과정에서 경매 수익성 여부가 결정된다고 해도 과언이 아니다.

◇취득 목적과 지역. 종목 선정=부동산 물건을 취득하는 목적은 대개 두 가지이다. 하나는 투자고 또 하나는 실수요이다. 투자가 목 적이라면 역세권의 오피스텔, 강남 아파트, 재건축단지 주변의 연립주택, 상업지역 상가, 공장 수요가 많은 지역의 공장, 도로 여건 이 양호한 개발용 토지 등이 알맞다.
반면 실수요가 목적이라면 입지여건을 보다 꼼꼼하게 살펴야 한다. 주거시설의 경우 학교시설, 교통여건, 쇼핑환경, 단지환경 등 가족 구성원 전체에 골고루 혜택이 갈 수 있는 지역이어야 한다. 공장 역시 제품의 판매시장 및 원재료 구입시장과의 거리 등을 따져 봐야 한다. 지역 선정이 어려운 경우엔 자신이 거주하고 있는 지역 일대를 범위로 설정해보고 투자대상을 고르는 것도 좋은 예다.

◇투자금액 결정=낙찰금액 외에도 세금과 명도 비용, 컨설팅 수수료 등의 비용이 들어간다. 은행이나 보험사를 통해 경락잔금대출을 받을 수 있기 때문에 이를 포함하여 경매물건이 과연 금액적으로 소화할 수 있는 범위 안에 있는가를 보아야 한다. 요즈음에는 신건 입찰사례가 부쩍 늘고 경매과열양상으로 낙찰가가 대폭 증가하였지만 유찰횟수로 볼 때 2회 이상 유찰된 물건을 고르는 것도 물건 검색의 수고를 더는 방법이다.

◇권리관계와 임대차 분석=가장 어려운 부분이지만 원칙을 정해 놓고 보면 의외로 간단하다. 말소기준권리보다 앞선 전세권, 임차 권, 소유권이전청구권 가등기, 지상권이 있거나 대항력 있는 주택임차인이 있으면 낙찰자가 이를 인수하게 된다.

최선순위 채권액이 소액일 경우 후순위 권리자가 이를 대위변제하면 선순위로 지위가 상승하는 사례가 종종 있다. 특히 후순위 임 차인이 대위변제하는 경우가 많으며, 대위변제한 임차인은 낙찰인에게 대항력이 생긴다. 경매정보상에 '유치권 주장'이라는 내용이 표기된 경우에는 물건 선정에 신중하여야 한다. 유치권이 인정되는 경우 낙찰자는 낙찰가외에 유치권자가 주장하는 채권액을 고스 란히 떠안게 되는 수가 있다.

'법정지상권성립여지가 있음' 또는 '제시 외 건물 소재'라고 표기된 물건역시 피하는 것이 좋다. 법정지상권은 경매로 토지와 건물의 소유주가 달라지는 경우로서 토지의 낙찰자는 원하는바 대로 토지를 이용할 수가 없게 된다. 권리사항에 '예고등기'가 되어 있으면 등기의 말소, 회복에 관한 재판이 진행중이라는 뜻이다. 이 경우는 비록 '예고등기'가 후순위라 하더라도 재판이 끝날 때까지는 효력 을 갖기 때문에 자칫 낭패를 볼 수가 있다.

그럼 일반적으로 말하는 우량물건이란 어떤 물건일까?
① 경매주택에 임차인이 없이 소유자가 거주하는 물건
주로 아파트, 빌라물건 중에 많고, 낙찰후 주택을 명도 받는데 1개월 정도 소요된다. 만약 집주인이 집을 비워주지 않을 때는 해당법 원에 인도명령을 신청하면 2～3주후 명도집행이 가능하기 때문이다.

② 소액임차인만 거주하는 물건
소액임차인이란 주택임대차보호법상 임대보증금이 서울시 7,500만원, 과밀억제권역(서울제외, 인천포함) 6,500만원, 광역시(인천 군제외)와 안산, 김포, 용인, 광주시 5,500만원, 기타지역 4,000만원 이하의 임차인을 말하는데, (근)저당 (가)압류. 담보가등기 등의 말소기준권리보다 먼저 전입신고 되어있다면 최선순위로 각각 2,500만원, 2,200만원, 1,900만원, 1,400만원씩 낙찰대금에서 배당받 을 수 있다. 그리고, 법원에서 배당받기 위해서는 전세계약서, 주민등록등본, 낙찰자의 인감이 첨부된 명도확인서를 법원에 제출해 야 하기 때문에 배당받기 위해서는 먼저 집을 비워야 한다.

③ 선순위 임차인이 배당을 받아 보증금을 다 돌려받는 물건
해당 물건에 선순위 임차인이 있더라도 법원에 배당요구를 했으면 낙찰가에서 배당을 받아가기 때문에 낙찰 예상가를 미리 계산해 보고 선순위 임차인이 보증금을 전액 돌려받을 수 있는 물건도 좋다

공인중개사.
Asset Management Expert.
Real Estate Consultant.
Real Estate Rights Analyst.
The Open Real Estate
대표공인중개사 : 정오현