부동산대출관련 금융상식

《부동산대출관련금융상식》2011.9.15 Ⅰ.부동산 감정가 ▷아파트 : 국민은행 kb시세 ▷기타 : 매매계약상 매매금액, 공시지가 등 Ⅱ.LTV (담보인정비율, loan to value) ▷정부의 대출한도 규제방식 ▷강남3구 아파트만 규제 : 감정가×40%, 모든 주택 : 감정가×50~60% Ⅲ.DTI (총부채상환비율, debt to income) ▷정부의 대출한도 규제방식 ①모든 주택담보대출 대상 ②아파트는 DTI 비율로 규제 ③아파트 외(단독, 다세대)에는 DTI비율에 대한 규제는 없음 단, 소득의 많고, 적음을 따지지 않고 소득만 있으면 됨 ▷강남3구 40%, 서울(강남3구 외)50%, 인천. 경기60%, 소액(6억 이하) 60% ▷대출한도 산정방법 ①소득(많을수록↑) ②대출기간(장기일수록↑) ③분할상환조건(거치기간 짧을수록↑, 통상거치기간 3년) ④금리(저금리 선택 시↑,대출금리 최대 낮게, 부채상환능력 보는 것임) ⑤타 대출 반영(타 대출 축소 시↑,기타신용, 담보 축소) ⑥위 조건으로 대출한도 은행에 문의 → 은행의 자체 프로그램에 의해 산정 ▷소득 증빙이 안 될 때 ①최대 44백만 원 이내에서 연소득 인정(부부 합산) ②증빙서류 : 국민연금, 건강보험료, 신용카드사용액, 최저 생계비. ▷1억 원 이하 소액 대출 DTI 심사면제(3.22주택거래 활성화대책) 단, DTI비율은 적용하지 않으나 얼마간의 소득만 있으면 대출가능 ▷신협 DTI 80%→60%로 축소, 새마을금고 LTV 축소 예정 Ⅳ.금리 ■CD(=양도성 정기예금증서, certificate of deposit)금리 연동대출 ▷CD 91일물 기준 ▷9/15현재 : 기준3.58%, 5.68~6.58%(3년 초과 시) ▷매 3개월마다 변동 ▷한국은행 기준금리인상 시 적용 ▷CD금리의 변화는 변동금리 형 주택담보대출에 영향을 미침 ■COFIX(=자금조달 비용지수, cost of funds index) 적용대출] ▣COFIX(신규) : 최근 1개월간 신규 한 예금액 기준 ▷9/15현재 : 기준3.8%, 4.~5.7% (3년 초과 시) ▷매 6개월마다 변동 ▷상기 금리에서 최종 적용 시 지점장 전결로 감면 가능 ▣COFIX(잔액) : 현재 은행에 남아있는 예금 잔액 기준 ▷9/15현재 : 기준 3.95%, 4.95~5.85%(3년 초과 시) ▷매 6개월마다 변동 ▷상기 금리에서 최종 적용 시 지점장 전결로 감면 가능 ■고정금리 ▷3년 고정금리 5.7% / 5년 고정금리 5.68% ▷기존대출 변동금리를 고정금리로 요청 시 재 약정하여 바꾸어 줌 ▷금융채(금융기관이 발행한 채권)의 유통수익률을 기준으로 산정 Ⅴ.상가, 빌딩대출 취급기준 1.감정은 감정평가법인(예 : 한국감정원, 대한감정원 등)에서 실시 2.서울 강남지역은 감정가액의 70%를 적용함 3.임대차 관련 소액보증금 및 임차보증금 공제 후 한도산출 단, 임차보증금 + 소액보증금 공제시 유효담보가액의 1/6이하인 경우는 1/6을 공제한다. 4.서울 강남지역 외의 지역은 지역별로 차등 적용 (대체로 60%~70%) 5.소액보증금 지역별 한도 서울 1,500만원, 수도권 과밀억제지역 1,300만원, 광역시 900만원 수도권 비 과밀억제지역 900만원, 그 밖의 지역 750만원 6.조기상환수수료 제도 적용함 7.금리 ①기업대출 : 기업신용평가, 5%중반~6%후반 적용 ②개인대출 : 6.78%(CD+3.2%)...1%정도 감면 5.78% 정도 적용 6.대출한도 산정 例 (감정가가 100억 원 일 때) ①감정가 100억 - 선순위 보증금(30억)=70억 70억×70%=49억원 대출 ②감정가 100억 × 70% =70억 70억×1/6공제=약 12억 70억-12억=58억원 대출 Ⅵ.경매잔금 대출 취급기준 1.일반주택(아파트 포함)은 주택담보대출에 준하여 취급 2.DTI 적용 3.대출 당일 소유권 이전이 확정이 되어야 대출 가능 Ⅶ.집단대출-이주비 대출 ▷20명이상의 차주에게 총액 10억 원 이상의 대출금을 취급하는 대출 Ⅷ.조기상환 수수료(위약금) ▷6개월 이내 2% ▷6~1년 1.5% ▷1~2년 1% ▷2~3년 0.5% ▷3년경과 시 위약금 없음 ▷고정금리 대출로 전환 때 조기상환수수료 감면 예정 Ⅸ.전세자금 대출 제도 ■국민주택기금 대출 : 전세계약서에 의한 개인소득 감안하여 대출 ▷연봉 3천만 원이하, (단, 상여금은 제외),주택금융공사 발행 보증보험 발행금액 ▷대출한도 : 8000만원 이내 ▷전용 면적 85m이하 ▷대출금리 : 4% ■은행자체 자금 전세대출 ▷전세금의 최대 95% 까지 대출 ▷통상 2억 원 이하 ▷대출금리 : 약 6.5% 이상 ▷대출취급 시 집주인에게 내용증명 발송 ■월세 보증금, 반 전세 대출 ▷대상지역 : 시 단위 뿐 만 아니라 군 단위까지 확대 ▷대상 부동산 : 아파트 뿐 만 아니라 주거용 오피스텔, 다세대. 다가구,단독주택 ▷대출한도 : 아파트는 최고 2억원, 기타 최고 8000만원 까지 ▷예) 전세금 2억원, 월세 100만원씩 2년간 계약 시 대출한도 2억-2400만원(100만원×24개월)=1억7600만원 까지 대출 ■저축은행 전세대출 ▷예) 현대스위스 저축은행 ▷시중은행 대출(2억 원 정도)로 충족하지 못할 때 ▷전세보증금 85%이내에서 최고 5억 원까지 대출 ▷대출이율 : 9/15일 현재 6.9%(별도 수수료 있을 수 있음) ■현재 살고 있는 전세금을 담보로 한 전세대출 ▷전세계약 기간이 최저 1년 이상 남아있을 경우 Ⅹ.근정당권 설정비용 관련 ■근정당권 설정비 부담 주체 ▣근저당권설정 관련비용 ▷채무자(설정자 부담) : 국민주택채권 매입비 ▷은행부담 : 등록면허세, 지방교육세, 등기신청수수료, 법무사수수료, 근저당권 물건조사, 감정평가수수료 ▷고객. 은행 50%부담 : 기타 부담주체가 불분명한 비용 ▷근저당권 말소비용 : 고객 부담 ▣인지세 ▷은행과 고객이 50%씩 부담 (1억 이상 대출 시 15만원) ▣효과 : (例)3억 대출 시 시행 전 225만2천원 부담, 시행 후 36만원 부담, 절약금액 : 설정 비 189만원, 인지대 7만5000원 ▣시행일 : 2011년7월1일부터 [자료 : 은행연합회] Ⅺ.대출 추천 수수료 ■대상1 : 부동산 중개업소 및 법무사 ▷금융기관(은행)과 업무협약서를 작성한 업체 ▷매매관련, 가계대출만 대상. 단, 상가, 오피스빌딩 등은 사업자대출로 가능하나 현재 수수료 지급 중단 중(건당 최고 2백만 원) ▷대출 추천수수료 : 수시변동, 8/17현재 0.2%(1억 대출시 20만원) ■대상2 :대출 모집인 제도에 의한 ‘대출상담사’ ‘은행과 계약을 맺은 자’ ▷금융업협회가 주관하는 교육을 12시간 이상 이수한자. ▷모집 수수료율 : 주택금융공사 모기지론 0.5%, 주택담보대출 0.4% 등 Ⅻ.정부의 서민을 위한 정책자금(상세내용은 인터냇에서조회) 1.3대 서민우대금융 : 미소금융, 햇살론, 새희망홀씨 대출 -창업자금 지원, 사업운영자금 대출 2.기타금융 : 바꿔드림론, 신용회복지원자금 -고금리를 저금리 대출로 전환                                      -끝-