정비사업조합의 회계처리

[호랭]

출처 : 한국도시개발연구포럼

정비사업 조합의 회계과목은 크게 조합과 조합원과의 거래 및 조합과 시공사간의 거래와 조합의 운영비로 크게 나누어 볼수 있다.

조합원이 조합에 출자하는 부분은 크게 종전자산의 출자액과 공사비부족액에 대한 현금납입액으로 구분 할 수 있다. 종전자산의 출자액에 대해서는 감정평가액을 기준으로 한다. 왜냐하면, 정비사업조합의 관리처분계획에는 분양대상자별 종전의 토지또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격이 포함되어야하기 때문이다.(법 제48조 1항). 특히 주택재개발사업의 경우에는 2인이상의 감평평가업자를 시장.군수가 추천하도록 되어있고 반드시 감정평가를 받도록되어있다.
또한, 재건축사업의 경우에는 감정평가를 강제적 받아야 하는 것은 아니지만 세무상 출자가액의 시가 로 인정받을 수 있는 방안이 감정평가이외에는 없으므로 감정평가는 반드시 필요하다.

건축공사비는 약정에 의하여 지급하게되는 부분이므로 회계처리상 크게 문제될 부분은 없다. 다만, 기타경비중 다음의 경비등은 회계처리상 유의하여야 한다.

1)조합운영비
조합운영비가 시공사에서 지원되는 부분은 영업외수익 과 차입금으로 구분할 수 있다. 조합입장에서 영업외수익(무상수익이므로)으로 회계처리를 하고 있다면 건설회사입장에서는 당연히 접대비로 분류가 된다. 그러나, 조합에서 당해 운영비를 차입금으로 계정분류하고 정산시 상환하는 것으로 처리한다면 실제로 공사비가 과대계상되지 않으므로 유리하다.
그러므로,조합의 입장에서는 매달운영비가 입금이 되면 차입금으로 회계처리하는 것이 유리하다.

2)토지매입비
미동의자의 매입비혹은 추가부지를 매입할 경우에 시공사로부터 차입을 하게된다. 지분제 사업의 경우 조합명의로 취득하는 부동산에 대해서는 실제로는 일반분양수입과 조합원부담금에서 상환되어질 가액이므로 건설공사비에 포함되어서는 아니된다.

3) 보존등기비
일반분양분에 대한 건물분의 보존등기비는 재건축조합이 원시취득자이므로 재건축조합자체가 납세의무자이다. 따라서 당해비용은 조합에서 시공사로부터 차입하여 지출한 비용으므로 조합에서는 차입금으로 회계처리하여야 한다.

4)설계비 및 감리비
설계비와 감리비계약은 상대 용역제공사와의계약의 주체가 누구 인가에 따라 회계처리가 달라져야 한다.설계비 및 감리비의 계약자가 재건축조합일 경우에는 일반분양금과 조합원분담금내에 당해비용이 포함되어있으므로 건설사에서 차입하여 지급하는 것으로 회계처리 하여야한다.

조합이 매월집행하는 주요경비의 다음과 같이 계정분류하면된다.

계정과목	내역
인건비	임직원의 급여, 수당등
복리후생비	일숙직비,지급, 직원식대및 차대,직원 야유회 비용, 직원 회식비, 임직원경조비, 임직원피복비, 의료보험료와 국민연금은 회사부담금
여비교통비	시내교통비, 출장여비, 해외 출장비,시외 교통비
통신비	전화료 및 전신료, 우편료지급, 정보통신료, 팩스밀리 사용료
수도광열비	상하수도요금, 도시가스대금,가스대금, 난방용유류대
접대비	거래처선물대금, 거래처경조사비,해외접대비,거래처접대비(해외접대비는 별도 정리하여야함, 접대비 전체금액 중 신용카드지출이 80%이상이어야함
전력비	전기요금, 동력비(사무실 전기요금은 수도광열비로 처리)
세금과공과	자동차세, 인지대금,적십자회비, 협회 및 조합비, 균등할 주민세(취득세, 등록세는 취득건물의 원가에 포함)(법인세, 소득세, 주민세는 포함하지 않는다.) 교통범칙금
지급임차료	조합사무실임차료,복사기임차료, 기타 임차료
수선비	건물수선비, 기계수선비, 공기구수선비, 비품수선비, 유지보수료
보험료	산재보험료, 자동차보험료, 보증보험료, 책임보험료(의료보험은 해당되지 않음)
차량유지비	유류대, 차량수리비, 주차료, 안전협회비, 검사비, 통행료 등
교육훈련비	강사초청료, 연수원임차료, 학원연수비, 위탁교육훈련비
도서인쇄비	신문구독료, 도서대금, 인쇄대금, 사진현상대금, 복사대금, 명함인쇄대금
포장비	외주포장비, 박스, 포리백 등 포장재료 구입대 등
사무용품비	장부서식대금, 문구대금 등
소모품비	소모 자재재, 기타 소모품비(주로 100만원 미만인 것)
지급수수료	변호사비용, 세무수수료, 특허권사용료, 기술 로열티
회의비	회의시 식대,차대, 회의장소임차비용등

시장,군수또는 주택공사등이 아닌 사업시행자 는 감사를 받아야 한다.

1) 회계감사의 대상
시장,군수또는 주택공사등이 아닌 사업시행자 는 감사를 받아야 한다. 회계감사(법정감사, 임의감사 포함)는 조합의 결산서(대차대조표, 손익계산서, 이익잉여금처분계산서, 이에 관련된 각종 부속명세서)가 회계감사기준에 입각하여 작성되었는지를 감사하는 것이다.

2) 회계감사 시기 (도시 및 주거환경정비법 제76조,동 시행령 68조)
(1) 추진위원회에서 조합으로 인계되기 전 7일이내: 조합으로 인계되기전 납부또는 지출된 금 액이 3억5천만원 이상인 경우
(2) 사업시행인가의 고시일부터 20일 이내:사업시행인가고시일전까지 납부또는 지출된 금액이 7 억원 이상인 경우
(3) 준공인가의 신청일부터 7일이내 :준공인가신청일까지 납부또는 지출된 금액이 14억원이상인 경우

3) 외부회계감사인
조합에 대한 회계감사를 할 수 있는 감사인은 주식회사의 외부감사에 관한 법률 제3조의 규정에 의한 감사인이다. 즉, 공인회계사의 감사반과 회계법인을 말한다.

4)회계감사 결과의 조치
회계감사가 종료되면 종료일부터 15일이내에 시장,군수에 보고하고 이를 당해조합에 보고하여 조합원이 공람할 수 있도록 조치하여야한다.

일반적으로 조합과 시공사간의 계약은 조합은 지분제계약과 도급제계약으로 구분이 되지만 건설회사입장에서는 공사도급계약형식으로 회계처리 한다. 물론 지분제계약형식으로 건설사가 재건축조합에 건물을 무상으로 신축하여 주고 그에 대한 대가를 토지와 건물로 양도받는 대물변제의 형식을 취할수 있으나 이러한 경우 세무상 많은 문제점이 발생 되므로 진정한 의미의 지분제사업은 거의 없다.
또한,같은 공사계약이라하더라도 회계처리방안에 따라서 시공사와 조합에 세금상의 많은 차이를 발생시키므로 주의하여야 한다.
다음의 내용은 건설회사입장에서 실무적으로 많이 접하는 부분을 위주로 사업경비등을 어떻게 회계처 리하는 방안이 유리한지를 살펴보기로 한다.




1)조합운영비
건설업을 영위하는 법인이 개인사업자인 재건축조합과 계약에 의하여 조합이 부담하여야 할 운영비 일부를 업무와 관련하여 현금으로 무상지원한 경우 동 금액은 접대비에 해당 하는 것이다.
상기 조합운영비처리를 조합입장에서 영업외수익(무상수익이므로)으로 회계처리를 하고 있다면 건설회사입장에서는당연히 접대비로 분류가 되지만, 만약 조합에서 당해 운영비를 차입금으로 계정분류하고 정산시 상환하는 것으로 처리할 수 있다면 건설회사에서접대비로 간주되는 것을 방지할 수 있으며, 따라서 건설회사에서는 무상으로 지원하는 운영비를 대여금으로 계약서를 재작성할 필요가 있다.

또한 건설회사 입장에서는 상기 운영비만큼이 대여금의 회수로 처리되어 도급액이 감액되므로 일반분양분에 대한 보존등기비와 건설회사의 매출액감소에 따른 부가가치세를 절감할 수 있다.

< 국심99서1673 (1999.10.30) >
주택조합에게 계약서의 약정에 따라 매월 일정금액의 한도내에서 무상으로 현금지원한 쟁점조합운영비는 업무와 관련하여 주택조합이 부담하여야 할 운영비의 일부를 청구법인이 무상으로 지원한 것이므로 이는 접대비에 해당된다고 보아야 할 것이다."

< 심사법인99-72 (1999.5.7) >
건설업을 영위하는 법인이 재건축조합과 계약에 의하여 조합이 부담하여야 할 운영비 일부를 업무와 관련하여 현금으로 무상지원한 경우 동 금액은 법인세법 제18조의 2의 규정에 의한 접대비에 해당하는 것(같은뜻 : 법인46012-2479, 1997. 9. 25)이므로, 청구법인이 재개발조합과 체결한 계약서상 재개발조합의 운영을 위한 조합운영비로 매월 일정액 한도내에서 무상으로 지급한 쟁점조합운영비를 접대비로 보아 한도초과액을 손금 불산입하여 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

2)토지매입비
재건축조합관련 추가부지 취득 혹은 미동의자지분 매입시 취득의 주체를 어디로 결정하느냐에 따라 세금부담 및 회계처리 방법이 많이 달라진다. 지분제 사업의 경우 조합명의로 취득하는 부동산에 대해서는 실제로는 일반분양수입과 조합원부담금에서 상환되어질 가액이므로 건설공사비에 포함되어서는 아니된다.
만일,토지매입비가 공사비에 포함되어 있는 경우에는 당해 토지매입비에 해당하는 공사비 만큼의 부가가치세를 조합에서 환급받을 수 없다.

<국심2001서2287, 2001.11.29>
처분청은 재건축조합의 부가가치세 과세분 매출보다 부가가치세 과세분 매입이 더 많은 모순점을 규명한 결과, 재건축조합이 시공회사로부터 차입하여 구입한 토지매입비 5,021,250,000원이 건설공사비에 포함되어 과다하게 계상되었다고 보아 이를 건설공사비에서 제외하여 과·면세 매입세액을 안분계산하여 113,253,180원을 매입세액 불공제하고, 분양수입금액 신고누락금액 91,723,495원을 매출에 가산하여 2001. 6. 1 재건축조합의 조합장인 청구인에게 2000년 제1기 부가가치세 143,684,730원을 부과처 분하였다

3)보존등기비
일반분양분에 대한 건물분의 보존등기비는 재건축조합이 원시취득자이므로 재건축조합자체가 납세의무자이다.따라서 당해비용은 조합에서 회계처리할 비용이며 기타 조합명의로 취득하는 부동산에 대해서도 취득세 및 등록세 등은 조합명의로 과세가 된다.
조합명의로 재산을 취득함에도 불구하고 동 보존등기비등을 건설사에서 경비로 처리할 경우 상기 조합운영비와 마찬가지로 접대비로 간주될 수 있으므로 조합에 대한 대여금으로 처리하며 이 경우에도 동 금액만큼 도급액이 감소되는 효과가 있다.

< 서이46012-10485 (2002.3.15) >
양도법인이 양도부동산의 매매가액과는 관계없이 당해 부동산을 취득하는 법인이 부담하여야 할 취득세 및 등록세를 임의로 대신 납부하는 경우에는 그 금액을 지출사유에 따라 양도법인의 접대비 또는 기부금으로 보는 것이며, 취득법인은 양도법인이 대신 납부한 취득세 및 등록세를 법인세법 제15조 제1항 규정에 의한 익금으로 보아 취득가액에 가산하는 것이나 귀 질의가 이에 해당하는지 여부는 실질내용에 따라 사실 판단할 사항이다.

4)설계비 및 감리비
설계비와 감리비계약은 상대 용역제공사와의계약의 주체가 누구 인가에 따라 회계처리가 달라져야 한다.설계비 및 감리비의 계약자가 재건축조합일 경우에는 일반분양금과 조합원분담금내에 당해비용이 포함되어있으므로 건설사의 공사비가 감액되어야 하고 설계비 및 감리비의 계약자가 건설사일 경우에는 도급액을 감액시킬 필요가 없이 건설사에서 원가처리를 하고 동 금액을 공사비로 회수하게 된다.

1)도급액의 산출

조합분담금 .국민규모이하 .건축비 .국민규모초과 건축비 .국민규모초과 부가세	+	일반분양수입 .토지가액 .국민규모이하 건축비 .국민규모이하 건축비 .국민규모초과 부가세(*1)	-	경비/대여금 .조합운영비 .보존등기비 .조합부가세 .조합명의 토지 매입비	=	공사비 .국민규모이하 .공사비 .국민규모초과 공사비 .국민규모초과 부가세(*2)

※ (*1) - (*2) = 조합부담 부가가치세

건설용역의 제공은 사용검사시점(혹은 임시사용승인시점)에서 완료되므로 당해 시점에서 공사비금액을 확정 하여야한다.
대부분 재건축조합에서 사용검사시점에서는 잔금회수가 대부분 않된 상태이고, 일부 경비가 미집행인 상태이므로 공사비 금액산정에 있어 오차금액이 발생할 수 있으나 이를 최소한으로 줄여한다.

만약, 지분제사업에 있어 실제회수금액보다 공사비가 과소하게 산정된 경우에는 세무상 매출과소계상에 따른 위험이 있고, 매출이 과대하게 산정되는 경우에는 가공매출 문제와 대손설정(매출채권의 회수 불가능)의 문제가 발생된다.

2)연체료와 할인료
대부분의 지분제약정의 경우 위약금,연체료수입,할인료비용 등은 시공사의 수익 및 비용으로 귀속된다.시공사에서는 공사비에서 조정하는 방안과 영업외수익비용으로 처리하는 방안이 있다.
연체료가 할인료보다 클경우에는 영업외수익으로 처리한다. 부가가치세법상 계약 등에 의하여 확정된 대가의 지급지연으로 지급받는 연체이자 의 경우에는 부가가치세 과세표준에서 제외된다.(부가가치세법 제13조 2항, 부가가치세법 시행령 제48조 제11항). 그러므로, 공사비에서 조정하지 않고 영업외수익으로 처리하더라도 과세표준에 포함되지 않으므로 타당하다. 물론,공사비에서 조정을 하더라도 부가가치세만큼
할인료가 연체료보다 클경우에는 영업외비용으로 처리한다. 재화나 용역의 공급에 대한 과세표준은 공급시기에 그 대가로서 확정되는 것이므로 재화나 용역을 공급한 후에 발생하는 할인료,장려금등은 과세표준에서 공제하지 아니한다.(부가가치세법 제13조 3항) 그러므로,할인료금액에 대해서는 과세표준에서 공제하지 아니하므로 공사비를 감액하기는 어려울 것으로 판단되며,할인료만큼을 영업외비용으로 처리하는 것이 타당하다.

[나비가좋아]

퍼가요

[눈물]

저도 퍼가요~ ^^*

[의정부]

좋은 정보 잘 쓰겠습니다.

[마미]

좋은 정보 감사합니다

[비나리]

감사합니다

[가치창출]

유익한 정보 감사드립니다.

[개울가]

더 좋은 공부를 하고 갑니다.운영자님 홧팅.

[김수철]

감사합니다.