‘비규제’가 호재라고? 다시 뜨는 비규제 프리미엄

[부동산분석가]

‘비규제’가 호재라고? 다시 뜨는 비규제 프리미엄

최근 부동산 시장의 특성 중 하나는 비규제 자체가 호재라는 점이다. 규제지역으로 묶이면 대출, 세금, 청약 등 전방위적으로 규제를 가해 실수요, 투자수요 모두 진입이 쉽지 않다. 여기에 잦은 부동산대책 발표로 규제지역이 크게 늘어 오히려 비규제 지역이 희소성을 지니고 있을 정도다.

현재 수도권은 다수지역에서 투기과열지구, 조정대상지역으로 지정되어 있고 지방광역시는 9월부터 전매제한 강화 이슈가 있다. 또 충북 청주는 조정대상지역으로, 대전광역시도 투기과열지구(대덕구:조정대상지역 지정)로 6월 신규 지정되었다.

 

규제지역이 되면 내집마련이 한층 더 까다로워진다. 집을 담보로 돈 빌리기가 어려워지고 규제지역에서 다주택자일 경우 취득세, 보유세, 양도세가 강화되어 비규제지역에 비해 투자자들의 운신의 폭이 좁아진다.

먼저 규제지역이 되면 집을 살 수 있는 자금 마련이 쉽지 않다. 2주택이상 보유세대는 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출이 금지되고 고가주택(시가9억초과) 구입 시에는 실거주목적을 제외하고는 대출이 어렵다. 조정대상지역만 되더라도 LTV가 9억이하 50%, 9억초과 30%, DTI는 50%가 적용된다.

세금도 마찬가지다. 가장 최근에 발표된 규제책인 7.10대책에 따르면 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 모두 조정대상지역에 들어갔다면 세율 자체가 높아진다.

예를 들어 취득세를 볼 때 비규제지역에서는 2주택까지 일반세율(1~3%)이 적용되지만 조정대상지역에서 2주택을 소유할 때 적용되는 취득세는 8%로 차이가 크다.

참고로 행정안전부 자료에 따르면 기존 소유 주택의 소재지와 관계없이 비조정대상지역에 2번째 주택을 추가로 취득하는 경우 주택 가액에 따라 1~3% 세율 적용되어 비규제지역으로 관심이 증폭될 것으로 보인다.

 

분양시장도 규제 유무에 따라 다르다.

규제지역에서는 청약 1순위 자격요건이 강화된다. 청약통장 가입 후 2년이 경과해야 하며(24회 이상 납입), 세대주 및 모든 세대원의 5년 이내 당첨 사실이 없어야 한다. 또한 세대주가 아닌 자, 2주택 이상을 소유한 세대에 속한 자는 1순위 청약이 제한된다. 조정대상지역에서 당첨되면 재당첨 제한이 7년, 투기과열지구는 10년이다.

전매제한도 규제지역에서는 소유권 이전 등기시까지로 강화된다. 여기에 9월 이후에는 수도권 비규제지역과 지방광역시의 전매제한도 전보다 강화된다.

 

이처럼 수도권은 물론 지방광역시까지 규제의 범주에 들어가니 지방 주요 중소도시가 반사효과를 얻고 있다. 풍부한 유동성으로 투자자금이 비규제지역으로 흘러 들어가고 주택거래 증가, 미분양감소가 이어지면서 주택가격을 상승세로 바꾸어 놓는 형식이다.

KB월간 부동산 통계자료에 따르면 장기간 약세를 기록하던 지방 주요 도시에서 올 들어 상승세로 분위기 반전된 곳이 눈에 띈다.

공통점으로 지역 산업시설이 갖춰져 주택 수요가 잠재되어 있는 곳, 미분양 감소 속도가 빠른 곳이 대상이다. 장기간 집값 하락세로 ‘바닥 다지기’ 기류가 형성되고 있고 외지 투자가 늘어나면서 가격이 움직이는 것으로 짐작된다.

충남 천안시를 예로 들면 2018년 1월만 하더라도 미분양 아파트는 4,282호를 기록했지만 지난해 말부터 미분양 물량이 급속도로 감소해 가장 최근 데이터인 6월에는 281호로 줄어들었다. 아파트 가격은 반대이다. 지난해까지 하락하기만 했던 집값이 올 들어 상승세를 보였으며 7월에는 0.72% 올라 2018년 이후 가장 큰 폭의 상승세를 기록했다.

비규제지역의 청약성적도 좋다. 전남 광양시 ‘광양센트럴자이’는 6월 분양에서 428가구 모집에 1순위 1만9,741명이 몰려 46.12대 1을 기록했다. 6월 분양한 경남 창원시 ‘성산 반도유보라 아이비파크’의 경우는 1순위 평균 12.52대 1, 3월 분양한 충남 천안시 ‘천안 청당 서희스타힐스’는 8.84대 1을 기록하며 1순위 마감했다. 창원과 천안은 지난해 까지만 하더라도 1순위 마감이 어려웠던 만큼 1순위 마감이 갖는 의미는 크다.

올 하반기에도 규제청정지역으로 손꼽히는 지방 중소도시에서는 분양을 앞두고 있다.

먼저 이달에는 충남 천안시 동남구 청당동 125-1번지 일원에 ‘행정타운 센트럴 두산위브’를 분양할 예정이다. 전용면적 74~84㎡ 총 655가구 규모이다. 입지를 살펴보면 1번 국도를 비롯해 경부고속도로, 천안~논산간고속도로 등이 가까워 서울 및 수도권 진입이 용이하고 교육여건도 잘 갖춰져 있다. 단지에서 반경 1.5㎞ 내 청당초등학교, 가온초등학교, 청수초등학교, 가온중학교, 새샘중학교, 청수고등학교, 천안여자고등학교 등이 자리하고 있다. 여기에 청당2초등학교 신설도 계획돼 있어 청당지구 내 과밀학급 해소도 기대된다.

또 청수행정타운과 주변 산업단지의 배후주거지로도 기대할 수 있다. 각종 관공서 및 금융기관이 밀집한 청수행정타운이 도보로 약 10분 거리에, 올해 조성이 마무리되는 38만6,000여㎡규모의 LG생활건강 퓨쳐 일반산업단지가 차량으로 약 15분 거리에 위치하고 있다. 이밖에 천안은 주변 청주와 대전과 달리 비규제지역으로 청약통장 가입 후 6개월만 지나면 1순위 청약 조건이 충족되며 분양권 전매도 계약 직후 바로 가능하다.

전남 순천시에서는 신흥주거타운 내 첫 포레나 브랜드 아파트 ‘포레나 순천’이 공급을 앞두고 있다. 지하 2층~지상 18층, 9개 동, 전용면적 84~119㎡ 총 613가구 규모로 지어진다. 단지는 인접해 있는 백강로를 통해 삼산로와 순천IC 접근이 용이하며 호남고속도로와 남해고속도로 진·출입이 수월해 광역 이동이 편리하다.

동도건설은 8월 강원 강릉시 포남동 1117번지 일원에 짓는 ‘KTX강릉역 동도센트리움’을 분양할 예정이다. 지하 3층~지상 23층, 3개동, 전용면적 40~59㎡, 아파트 176가구·도시형 생활주택 250가구·오피스텔 28실 등 총 454가구 규모다.

대림산업은 8월 경상남도 밀양시 내이동 133번지 일원에 짓는 ‘e편한세상 밀양 나노밸리’를 공급할 예정이다. 지하 1층~지상 29층, 4개 동, 전용면적 66~110㎡ 총 560가구 규모다. 단지가 들어서는 밀양시는 약 165㎡ 규모의 밀양 나노융합 국가산업단지가 오는 2023년 조성될 예정이다. 향후 산업단지 완공 시 100여 개의 관련 기업이 입주하게 되며 8,000여 명의 일자리 창출 효과 등 경제적 파급효과가 예상된다.

 

* 본 콘텐츠는 두산건설 제공으로 리얼투데이가 제작했습니다

[부동산분석가]

좋은 정보 되십시요. 감사합니다.

[daejon1004]

부동산 관련 정보 매우 유익했습니다. 많은 도움과 이해가 되었다고 봅니다. 정말 감사합니다.