공공임대주택 분양전환제도 개선을 위한 정책과제

[이상태]

4. 법적 분쟁의 원인

가. 건축비의 적용

□ 분양전환가격 산정식에 따른 건설원가를 산정함에 있어, 이에 적용되는 건축비가 무엇인지에 대해서 논란이 있어 왔음

○ 임대주택사업자들은 그동안 분양전환가격을 산정함에 있어 ｢임대주택법시행규칙｣별표

1의 제2항라목의 “건축비의 상한 가격은 국토해양부장관이 따로 고시하는 가격(이하

"표준건축비"라 한다)으로 한다.”라는 규정을 근거로 건축비의 상한가격을 실제 건축비로

적용하여 왔음

○ 이에 대해 2011년 4월 21일 대법원은 건축비에는 표준건축비를 적용해서는 안 되고

‘실제로 투입된 건축비’를 적용해야한다고 판결한 바 있음(대법원 2011. 4. 21. 선고

2009다97079 전원합의체 판결)17)

- 2011년 4월 21일 대법원이 판결한 사항을 기초로 국토해양부는 ｢임대주택법 시행규칙｣별표1을 개정하여 건설원가에 적용되는 건축비의 의미에 대해 보다 명확히 규정해야 하는

과제를 안게 되었음18)

17) “표준건축비는 분양전환가격에 반영되는 건축비의 상한가격을 의미하는 것으로서

건축비와는 명확히 구별되고, 분양전환가격의 산정기초가 되는 건설원가는 표준

건축비가 아닌 건축비를 기준으로 하고 있음이 분명하다. 그렇다면 분양전환가격

산정의 기초가 되는 건축비는 특별한 사정이 없는 한 표준건축비의 범위 내에서

실제로 투입된 건축비를 의미하고 표준건축비를 의미하는 것은 아니라고 해석함

이 상당하다.”(2011. 4.21. 대법원 전원합의체 판결, 2009다97079).

18) 국토해양부 주거복지기획과 담당자는 2011년 4월 21일자 대법원의 판결로 향후

임대주택 분양전환가격 산정 시 건설원가에 적용해야할 건축비가 표준건축비가

아니라 실제 건축비이나, 각 임대주택 건설사업 현장마다 실제 투입된건설원가를

적용했는지 여부를 모두 검토해야하기 때문에 행정적으로 이를 수행하기에 곤란

한 점이 있다고 밝힘.

나. 택지비의 적용

□ 임대주택의 분양전환가격 산정 시 적용되는 택지비용 역시 주요 분쟁대상이 되고 있음

○ ｢임대주택법 시행규칙｣[별표 1] 제2항 라목 2)(가)에서는 분양전환가격의 구성요소 중 하나인 택지비의 산정기준에 관하여, “국가ㆍ지방자치단체나 한국토지주택공사 등 「공공 기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관이 「택지개발촉진법」등 법률에 따라 개발ㆍ공급 하는 택지인 경우에는 그 공급가격”이라고 규정하고 있음([표 4] 참조)

○ 최근 대법원은 “‘공급가격’이라고 함은 택지가 공급될 당시 시행되는 ｢택지개발촉진법｣등 관련 법령에서 정한 택지공급가격에 관한 기준에 위반하지 아니하는 범위 내에서 임대사업 자가 택지공급자로부터 실제로 공급받은 택지의 가격을 의미한다”고 판결함(대법원 2011. 7. 28. 판결 2010다55309)19)

- 즉 ｢택지개발촉진법｣등 관련 법령에 위반한 공급가격을 택지비로 하여 이를 기초로 산정한 임대주택의 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 정당한 분양전환가격을 초과하는 범위내에서 무효라고 판결함

○ 또한 LH공사와 같이 공공기관이 스스로 개발한 택지 위에 직접 공공임대주택을 건설한

경우 택지비를 어떻게 산정하여 분양전환가격에 반영하여야 하는지에 관하여는 아무런 규정이 없음

- 이에 대해 대법원은 (구)대한주택공사가 “공공임대주택을 건설하여 임대․분양하려는 민간임대사업자에게 택지를 공급하는 경우에는 조성원가의 할인가격을 적용하면서, 스스로

개발한 택지 위에 직접 공공임대주택을 건설하여 임대․분양하는 경우에는 아무런 제한

없이 조성원가 혹은 그 이상으로 택지비를 산정하여 무주택 임차인에게 그 비용을

부담시킬 수 있다고 보는 것은 합리적 이유가 없고 형평을 상실한 것일 뿐만 아니라,

대한주택공사의 존립목적에 정면으로 배치되고 경제적 약자계층에 주거기반을 제공

하여 주거생활의 안정을 도모하려는 임대주택법의 입법목적에도 반한다.”고 판시함

(대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결)

[권자영]

“표준건축비는 분양전환가격에 반영되는 건축비의 상한가격을 의미하는 것으로서

건축비와는 명확히 구별되고, 분양전환가격의 산정기초가 되는 건설원가는 표준

건축비가 아닌 건축비를 기준으로 하고 있음이 분명하다. 그렇다면 분양전환가격

산정의 기초가 되는 건축비는 특별한 사정이 없는 한 표준건축비의 범위 내에서

실제로 투입된 건축비를 의미하고

[권자영]

「택지개발촉진법」등 법률에 따라 개발ㆍ공급 하는 택지인 경우에는 그 공급가격”이라고 규정하고 있음

[권자영]

이에 대해 2011년 4월 21일 대법원은 건축비에는 표준건축비를 적용해서는 안 되고

‘실제로 투입된 건축비’를 적용해야 한다고 판결한 바 있음(대법원 2011. 4. 21. 선고

2009다97079 전원합의체 판결)