세금문제는 토지투자의 가장 큰 걸림돌

[이택 전문]

세금문제는 토지투자의 가장 큰 걸림돌

토지투자에도 걸림돌이 있다. 세금문제가 그것이다.특히 양도소득세를 어떻게 줄일 수 있는가가 땅의 수익에 결정적인 영향을 미친다. 부재지주의 농지,산지와 이를 포함한 비사업용 토지 등에 대해서는 보유기간에 관계없이 실거래가 기준으로 60%의 중과세율이 적용되며, 장기보유특별공제도 배제되기 때문이다.따라서 양도소득세가 중과되지 않으려면 부재지주 요건을 잘 알고 있어야 한다.

부재지주 소유의 농지와 산지는 비상업용 토지로 판정받는다.

부재지주(외지인)란 농지의 경우 ‘재촌과 자경’,산지(임야)는 ‘재촌’하지 않는 땅주인을 말한다. 여기서 ‘재촌’이란 토지소유자의 주소지가 토지소재지와 동일 또는 연접 시.군.구에 거주하고 있는 경우로, 전 세대원이 해당 주소지에 주민등록을 두고 실제 거주하고 있어야 한다.연접한 시(市)의 경우 특별시.광역시는 제외되는데 이 경우 거주지 구(區)와 연접해 있어야 한다.

따라서 예를 들어 경기도 포천시에 농지나 임야가 있는 경우에는 서울시의 노원구나 도봉구에 거주하고 있어야만(토지거래허가구역인 경우에는 20㎞이내 거리에 거주해야)부재지주에 해당되지 않는다.부재지주의 적용은 토지거래허가구역을 포함한 전국 모든 땅에 적용하고 있다.

농지의 경우에는 ‘자경요건’도 갖추어야 한다.자경요건은 농작업의 2분의1이상 또는 1년 중 90일 이상을 직접 농사에 종사해야 인정된다. 직접 자경을 않고 농지은행에 8년 이상 임대 또는 위탁한 경우에도 자경으로 인정된다.

부재지주에서 제외된다는 것은 토지 보유기간의 일정기간을 ‘본래의 용도’대로 사용했음을 의미한다.본래의 용도란 위에서 말한‘재촌’과 ‘자경’요건을 함께 충족해야 함을 뜻한다. 재촌만 하여도 안되며 자경만 하여도 안된다.

이는 또한 전체 보유기간중 일정기간 이상을 충족해야 함을 말한다.즉,보유기간이 3년 미만인 경우에는 재촌한 기간이 보유기간의 2년이상이거나 보유기간의 80%이상의 경우, 보유기간이 3년이상인 경우에는 재촌한 기간이 양도일 직전 3년 중에 2년이상(또는 5년 중에 3년 이상)이거나 보유기간의 80%이상이어야 한다. 이상의 요건을 충족하지 못할 경우 비사업용 토지로 판정되어 60%의 양도세가 중과된다. 이런 이유로 도시민이 농지와 임야를 구입하여 사업용토지로 판정받기에는 많은 어려움이 따른다.

재촌.자경 여부와 관계없이 비사업용 토지로 판정받는 것은

재촌.자경 여부와 관계없이 비사업용토지로 판정되어 양도세가 60%로 중과세되는 경우가 있다.지방세법상 재산세 종합합산 과세대상 토지로서 나대지,잡종지,공장.일반건축물 기준면적 초과부분,별장 부수토지 등도 재촌 여부와 관계없이 대부분 비사업용 토지로 판정된다.특별시.광역시와 행정구역상의 시 지역(군.읍.면 제외)의 도시지역 안(개발제한구역 및 녹지지역을 제외)의 농지는 재촌과 자경을 하더라도 비사업용토지가 된다.

하지만 재촌.자경하던 농지가 이후 도시지역(개발제한구역 및 녹지지역 제외)으로 편입될 경우 편입일로부터 3년 이내에 양도하는 경우 중과세 대상에서 제외된다.따라서 이들 지역중 향후 시가화 예정용지 등으로 용도변경 될 가능성이 높은 땅을 눈여겨보는 것이 좋다.

사업용 토지로 인정되는 경우도 많다.

재촌.자경은 아니지만 사업용토지로 인정.의제되는 농지도 있다. 세대 합산 1천㎡이하의 주말.체험 영농 소유농지.농지전용허가를 받거나 전용협의가 완료된 농지,1천500㎡ 미만의 한계농지 정비사업으로 조성된 농지,농사를 짓다가 이농하면서 보유하고 있는 농지(이농일로부터 5년 이내 양도시),상속받은 농지(상속일로부터 5년 이내 양도시)가 그것이다.

임야의 경우에도 양도세가 중과되지 않는 것들이 있다.영림계획인가를 사업 중인 도시지역 밖의 임야 및 도시지역 내의 보전녹지지역 안에 있는 임야, 상속받은 임야(상속일로부터 5년 이내 양도시),개발제한구역 안의 임야,군사시설보호구역 내에 있는 임야,상수원보호구역 안의 임야 등이 이에 해당한다.특히 최근 군사시설보호구역 내의 토지가 해제됨에 따라 이 중 수도권 지역에 위치한 임야를 눈여겨보는 것도 좋다.

건축물을 지어도 사업용토지로 전환된다.

재촌.자경 요건을 충족하기가 어려운 경우 건물을 지어 사업용토지로 전환해도 된다.이 경우 먼저 전용허가를 얻어 지목을 대지(垈)로 바꿔야 한다.전용허가를 얻어 주택을 짓게 되면 비도시지역의 경우 건축 바닥면적의 10배,도시지역은 5배까지 부속토지로 인정된다.예를 들어 건축바닥면적이 30평(100㎡)이라면 농림지역,자연환경보전지역에서는 300평까지,도시지역에서는 150평까지 부속토지로 인정되어 양도세 중과대상에서 제외된다.그렇더라도 별장(대지면적 660㎡이거나 건물 연면적이 150㎡이상,기준시가 6500만원 이상)으로 분류되면 사업용토지로 인정받을 수 없다.

하지만 농업진흥지역 내의 농지나 보전산의 경우에는 전용이 쉽지 않다.농업진흥지역에서는 농업인이 아니면(즉,농지원부를 발급받아야) 주택을 지을 수 없다.또한 보전산지 중 임업용산지는 농림어업인에 한해 주택 신축이 허용되나, 공익용산지는 이 조차 불가능하다.

중과세 폭탄을 피해간다

일단 비사업용토지에서 제외되면 보유기간에 따라 양도차익의 9~36%의 일반세율이 차등 적용된다.물론 2년 이상을 보유해야 된다.따라서 비사업용토지가 되도록 만들던지,아니면 양도세 중과를 피하는 방법을 모색하는 것이 토지투자의 가장 중요한 포인트가 된다.

우선,한국농촌공사의 농지은행에서 8년 이상 임대를 위탁할 경우 본인이 직접 농사를 짓지 않더라도 사업용토지로 간주된다. 특히 장기투자를 고려하는 경우에는 이를 적극 활용하는 것도 효과적인 방법이 된다.이 경우 농지소유자는 위탁수수료를 제외한 임대료를 받기 때문에 별도의 수익도 기대할 수 있다.다만,도시지역,계획관리지역 내의 농지나 개발용도로 지정된 지역 내의 농지,일정규모 이하의 소규모 농지(농업진흥지역 내 1,000㎡,농업진흥구역 밖 1,500㎡ 미만)등은 위탁대상에서 제외된다.그렇더라도 위탁경영은 농지구입 후 1년 동안 필수적으로 자경한 후에나 가능하다. 따라서 부재지주의 농지구입 자격요건과는 별개다.

증여를 고려하는 것도 한 방법이 될 수 있다. 2009.1.1부터 조정되는 증여세율은 금액에 따라 6~33%로 낮은 세율이 적용되기 때문이다.예를 들어 수년 전 2억원에 구입한 비사업용토지인 농지를 5억원 되팔 경우,양도세가 중과되어 1억8천만원의 세금을 물어야 한다.하지만 이 농지를 배우자에게 증여한 후 5년이 지난 다음에 이를 제3자에게 6억원에 양도할 경우 먼저 5억원의 6%인 3천만원(기준시가로 과세된다)의 증세를 납부한 후,양도 시에 증여일 이후 농지가격이 상승한 부분에 대한 양도차익 1억원의 60%인 6천만원을 내므로 합계 9천만원만 내면 된다.결과적으로 양도차익 4억원의 22.5% 만큼의 세금을 내는 셈이어서 양도세 중과세율 60%에 비해 상당히 낮다.

물론 증여받은 자산을 5년 이내에 제3자에게 양도할 경우 당초 증여행위는 없었던 것으로 보고 증여자가 직접 제3자에게 양도한 것으로 추정하는 세법상 규정이 있다.이에 따라 증여자가 5년간 보유하고 있어야 하지만, 토지의 특성 상 5년 정도 묶어두는 것은 흔한 일이기 때문에 그다지 큰 문제가 되지는 않는다.

이 경우 앞으로의 토지 상승을 기대하고 투자한 경우에는 큰 이익을 기대할 수 없겠지만, 기존에 보유하여 땅값이 이미 크게 오른 토지라든지, 먼 훗날의 은퇴 후에 지역에 내려가서직접 자경할 목적으로 구입한 경우,그리고 길게 내다보고 자녀들에게 물려줄 요량으로 구입한 경우 등 비록 지금은 비사업용토지이지만 향후 사업용토지로의 전환을 생각하는 경우에는 큰 효과를 볼 수 있다.현재 양도세 중과세 문제는 토지거래를 묶고 있는 가장 강력한 규제책이어서 언제가는 완화될 소지가 다분하기 때문이다.(그렇더라도 전제조건이 재촌.자경 규정, 즉 농업인 요건은 별개이다).최근 전체 토지거래에서 증여가 차지하는 비중이 상대적으로 높아졌는데,이는 이처럼 양도세 중과를 피해가기 위한 것을 보인다.