▣재개발, 재건축, 뉴타운의 비교 설명
1. 재개발이란?
재개발 구역 내에 있는 토지를 합리적이고 효율적인 고도 이용과 도시기능을 회복하기 위하여 도시 및 주거환경정비법이 정하는 바에 따라서 시행하는 건축물 및 그 부지의 정비와 택지의 조성 및 공공시설의 정비에 관한 사업, 그리고 이에 부대 되는 사업을 말한다. 재개발사업은 도시계획사업의 하나이기 때문에 사업대상구역의 지정절차는 도시 계획법에 의하고, 대상구역에 대한 사업계획과 시행은 도시 및 주거환경정비법이 정하는 절차에 따른다.
재개발사업의 절차는 행정청 내부에서 대부분 이뤄지는 계획단계와 사업시행자가 행정청의 인가, 허가, 승인 등을 받아 집행하는 시행단계, 관리처분단계 그리고 공사와 법정절차에 대한 완료단계 등 크게 4단계로 구분할 수 있다.
주택재개발사업은 재개발사업의 하나로서, 노후, 불량한 주택이 밀집돼 있거나 공공시설의 정비가 불량한 지역의 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 재개발사업을 말한다. (도시 및 주거환경정비법 제2조제2항 나목)
서울시는 도시 및 주거환경정비기본계획에 따라 무분별한 재개발을 방지하기 위해 2010년까지 3단계로 나눠 재개발을 시행하기로 방침을 세웠다. 1단계는 2004년~2005년, 2단계는 2006년~2007년, 3단계는 2008년~2010년에 구역지정을 신청할 수 있다.
2. 재건축이란?
재건축은 한마디로 노후, 불량주택(단독주택이나 아파트)을 헐고 새로운 주택을 짓는 것이다. 좀 더 세부적으로 설명하자면 기존 주택의 소유자가 자율적으로 조합을 결성한 뒤 시공권이 있는 등록업자와 공동으로 사업주체가 되어 기존 주택을 헐고 새로운 주택을 건설하는 것을 말한다. 무엇보다 신규 주택의 공급과 주거환경개선에 그 목적을 둔다고 볼 수 있다.
60년대 후반 이후 국내에 공급되기 시작한 아파트들은 대부분 20년이 경과하면서 기능과 시설면(난방, 상하수도, 배관, 방수)에서 크게 노후돼 거주민들이 상당한 불편을 겪기 마련이다. 이에 따라 80년대 중반부터 재건축으로 신규 주택을 얻고자 하는 욕구가 급증했다.
이런 상황에서 정부는 1987년 12월 주택건설촉진법을 개정해 재건축사업의 법적 근거를 마련했고, 이듬해인 88년 6월에는 주태건설촉진법시행령을 고쳐 구체적으로 재건축을 진행할 수 있는 공동주택 판단기준 및 조합설립절차 규정을 만들었다. 이에 따라 노후, 불량주택의 소유자들은 재건축을 통해 주거수준을 향상시키면서 시세차익까지 얻을 수 있는 발판이 마련된 셈이다.
3. 재건축 vs 재개발
재건축과 관련해서 일반인들이 가장 흔히 오해할 수 있는 것으로 재개발과의 혼동을 들 수 있다. 놀랍게도 많은 사람들이 재건축과 재개발을 같은 사업이라고 생각한다. 그러나 이 둘은 엄연히 법 적용은 물론 성격이나 절차면에서도 크게 다르다.
먼저 재개발은 “도시재개발법”에 법적 근거를 두고 있다. 전반적으로 주거환경이 낙후된 지역에 도로나 상하수도 등 기반시설을 확충하는 것은 물론 신규 주택을 신축함으로써 도시 경관을 재정비하는 사업이다.
반면, 재건축은 “주택건설촉진법”에 규정된 재건축 대상 주택에 해당하는 노후, 불량주택의 소유자들이 조합을 결성해 새로 주택을 건설하는 사업으로 소유자가 자발적으로 추진한다는 점에서 재개발과 다르다.
결국 재건축이 민간이 주도하는 주택사업이라면, 재개발은 공공사업의 성격이 짙다. 따라서 세입자에 대한 보상의무도 재개발 사업에만 한정된다. 한편, 재개발과 재건축 사업의 법적 근거가 되는 ‘도시재개발법’과 ‘주택건설촉진법’은 2002년7월 이후 ‘도시 및 주거환경 정비법’으로 통합돼 시행되었다.
4. 뉴타운이란?
‘뉴타운 사업’이란 종래 민간주도의 개발이 도시기반시설에 대한 충분한 고려없이 주택중심으로만 추진돼 난개발로 이어지는 문제점을 개선하기 위해 시행하는 ‘기성 시가지재개발방식’이라고 할 수 있다. 주택재개발이 민간개발 편의위주로 개별주택 가치중심의 소규모 개발이라면 ‘뉴타운 개발’은 공공이 원하는 민간사업으로 적정규모의 생활권역을 대상으로 한 충분한 도시기반시설을 확충하는 종합적인 도시계획사업이다. 단순한 도시구조의 정비, 개선에 머무는 것이 아니라 다양한 계층과 세대가 함께 살 수 있는 인간 중심의 커뮤니티’를 조성하고, 도시전체가 조화를 이루는 ’21c형 고품질의 복지주거환경공간’을 만들어 가는 것이다.
5. 뉴타운유형
뉴타운 개발은 노후불량주택밀집지역, 미(저)개발지역, 도심이나 인근지역의 무질서하게 형성된 기성시가지를 주된 대상으로 한다.
이들 대상지역의 서로 다른 자연환경, 개발현황, 지리적여건 등에 맞게 체계적인 개발이 가능하도록 다음과 같이 3가지 재개발유형으로 사업이 추진된다.
1) 주거 중심형 타운
주택재개발 구역 등 노후, 불량주거지 밀집지역 등을 중심으로 적정 생활권역에 대해 전체 도시기반구조를 개선하여 건설한다.
2) 도심형 타운
미(저) 개발지 등을 대상으로 주거, 상업, 생태, 문화 기능 등을 갖춘 신시가지를 조성하는 방식으로 개발 된다.
3) 신시가지형 타운
뉴타운 개발은 노후불량주택밀집지역, 미(저)개발지역, 도심이나 인근지역의 무질서하게 형성된 기성시가지를 주된 대상으로 한다.
이들 대상지역의 서로 다른 자연환경, 개발현황, 지리적여건 등에 맞게체계적인 개발이 가능하도록 사업이 추진된다.
▣ 재개발ㆍ재건축은 주택개량사업의 공통점
재건축은 양호한 기반시설은 그대로 두고 주택만 다시 짓는 사적 부조의 개념을 가진 사업이다. 즉, 기반시설을 그대로 두고 집만 고친다는 의미이다.
재개발은 주택의 노후, 불량은 물론 기반시설까지 열악한 지역을 대상으로하여 주택뿐만 아니라 기반시설(도로, 상하수도, 공원 등)까지 전부 새로 정비하는 공적부조의 개념을 가진 사업이다. 그러기에 재건축보다는 넓은 의미이기에 굳이 구분한 것이라고 보면 된다.
뉴타운은 난개발 방지가 주목적으로 기존의 재개발, 재건축, 도시환경, 주거환경 등을 광역적인 의미로 개발하는 사업형태로 기존의 사업형태를 모두 포함하고 있으나 좀더 높은 용적률을 부여해주는 대신 임대아파트 등을 더 많이 짓게하여 개발이익을 환수하는 계획이 포함되어 있다. 주택, 상업, 공업, 녹지 등 다양한 토지이용을 갖추고 불필요한 도시확산을 방지하고 녹지대를 도시경계선 주위에 설정한다. 위성도시의 건설과 지방공업단지의 조성 등이 이의 일환이라고 할수있다.
▣ 재개발과 재건축의 차이점
재건축은 노후된 아파트가 시초가 되어 제정된 법입니다. 노후정도가 심해 붕괴의 우려가 있으면 당연히 재건축 되어야 마땅하겠지요. 이를 합리적으로 규율하기 위한 것이 재건축법이며 주민의 자율적 판단에 따라 주민들의 책임으로 추진되는 것이 특징입니다. 공공사업이 아님에도 공동주택이라는 특수성으로 인해 집합건물법의 적용을 받아 전체의 안녕을 위해 필요한 경우 개인의 권리와 의무를 제한(불참 주민소유 부동산에 대한 매도청구권 인정)할 수도 있습니다.
재개발은 도시계획이 나오기 전부터 주민들이 각자의 토지에 주택을 짓고 살다보니 자연히 도로나 상하수도가 예전에는 문제없었을지라도 주민수가 늘면서 문제가 되기 시작했지요. 이런 지역은 소방차 진입도 어렵고, 폭우시 물빠짐 상태가 나빠 주민 피해가 우려되지요.
따라서 지자체는 이를 종합적으로 정리할 필요가 있습니다. 필요한 재원도 지자체에서 일정부문 담당하면서 지역주민의 안녕을 위해 추진되는 사업이 재개발입니다. 구도심지역인 종로나 을지로 퇴계로 주변지역은 재개발 되어야 하는 지역임에도 워낙 이해관계 조정이 어려워 지자체에서도 주도할 수 없는 실정이라 주민들의 판단에 맡겨 두고 있는 실정이지요. 하지만 다수 주민의 안전이 위협받고 도시기능이 현저히 장애가 된다면 지자체가 강제적으로 시행할 수도 있습니다. 최근 강북 은평지역 뉴타운 사업이 그런 종류에 해당됩니다. 재개발은 재건축과 달리 정부 지원이 많지만 재건축은 오히려 개발이익 환수법을 만들어 개발차익을 정부가 강제적으로 회수해 가는 실정입니다.
◐ 재건축 투자시 유의할 점
아파트의 노후정도에 상관없이 땅값이 비싼 지역이 유리하다. 즉, 땅값이 비싸면 분양가가 높게 책정돼 개발이익이 많아지며 개발이익이 많을수록 조합원이 추가부담이 적어지기 때문이다.
기존의 주택의 면적과 비교하여 대지지분(=등기된 대지권)이 넓을수록 유리하다.즉, 대지지분의 많고 적음은 조합원이 무상으로 분양받을 수 있는 평형의 크기를 결정하는 중요한 요소이기 때문이다.
넓은 평형의 세대수가 상대적으로 적은 아파트가 유리하다. 즉, 재건축아파트는 평형별 건립비율이 제한되며 평형배정은 지분크기에 따라 결정된다. 따라서 큰 평형을 배정받으려면 큰 평형의 세대수가 적은 단지에서 되도록 큰 평형을 선택하는 것이 좋다. 고지대에 자리잡고 있거나 단독주택 밀집지역 한가운데에 위치한 아파트나 연립주택은 피하는 것이 좋다. 이 경우 건축심의과정에서 층고제한으로 조합원의 부담이 늘어날 가능성이 매우 높으며 특히, 향후 1,2종 일반주거지역으로 지정될 예정인 저층 단독주택 및 연립주택 혼재 지역은 재건축이 어렵다는 점을 유의해야 한다.
기존 건축물의 용적율(=건물연면적/대지면적)이 낮을수록 좋다. 즉, 일반적으로 볼때 용적율이 130%를 넘지 않아야 사업성이 있다고 본다. 대지면적에 비해 가구수가 많은 곳은 피하는 것이 좋다. 가구수가 많으면 조합원들에게 돌아가는 개발이익이 떨어지기 때문이다. 진입도로가 넓은 곳이 유리하다. 충분한 진입도로가 확보되지 않으면 진입도로를 확보하기 위해 진입도로 주변 토지를 추가로 매입하여야 하므로 추가적인 부담이 발생하고 아울러 사업이 지체될 가능성이 있기 때문이다.
조합설립인가의 취소 가능성과 세입자문제를 확인해야 한다. 즉, 설립인가 후 2년이내에 사업승인이 신청이 없는 경우 조합설립인가가 취소될 수 있는데 만일 조합설립 인가가 취소된다면 조합원의 피해가 클 수 있기 때문이다.
그러므로 조합설립 인가 후 상당기간이 경과하였음에도 사업승인절차에 착수하지 아니한 재건축아파트는 투자에 유의하여야 한다. 아울러 재개발과는 달리 재건축사업의 경우에는 세입자에 대한 보상이 없기 때문에 세입자와의 분쟁으로 사업이 지연되는 수가 있는데 세입자문제는 각 조합원의 책임하에 해결해야 한다.
◑ 재개발 투자시 유의할 점
재개발투자에 있어서 가장 신중을 기해야 하는 것은 매입시점이다. 조합원 지분 매입시점은 관리처분계획인가 전까지로 제한되어 있다. 관리처분계획인가는 아파트 당첨과 같은 것이어서 이 시점이 지나면 조합원 자격을 취득할 수 없기 때문이다. 일반적으로 시세는구역지정이 고시된 후 상승세가 눈에 띄게 나타나는 사업계획결정 고시단계에 사고 사업시행 인가단계에 파는 것이 안정적이다.
재개발 투자의 성공여부는 재산평가액과 비례율이 좌우한다. 재산평가액이 조합원 개인이 소유한 토지 및 건물에 대한 단순한 감정평가액이라면 비례율은 재개발 사업에서 얻어지는 개개인의 최종 손익계산서와 마찬가지 역할을 한다.
재산평가액이란 재개발 구역내 조합원 개인이 지닌 토지 및 건물에 대한 감정평가액을 말한다. 구역마다 다소 차이가 있지만 대개 사업승인 이후 한국감정원과 사설 감정기관에서 감정한 결과를 평균한 수치이다. 이는 조합원이 배정받는 아파트에 입주하기 위한 부담금을 정하는 중요한 잣대이다. 따라서 투자자는 재개발구역내 기존 도로변 등 목 좋은 곳을 고르는 것이 유리하다. 비례율이란 “개발이익률”이라 불리는 일반분양을 통해 조합이 벌어들인 수익을 포함한 총 수익금에서 사업비를 뺀 금액을 구역 내 토지 및 감정평가액으로 나눈 금액을 말한다. 조합원 개인의 지분에 대한 재산평가액에 비례율을 곱한 금액이 조합원의 최종 권리가액이다. 즉, 재산평가액이 1억원인 지분을 소유한 조합원의 비례율이 130%라면 최종 권리가액은 1억 3천만원이 된다. 따라서 재개발사업을 통해 3천만원의 부가가치를 얻은 셈이 된다. 비례율은 사업이 거의 완료되는 시점에서 윤곽이 들어나기 때문에 비례율이 높은 지역을 고르기란 그리 간단치 않다.
감정평가액이 높은 곳을 선택해야 한다. 감정평가액에 의해서 입주평형이 정해지므로 토지와 건물에 대한 감정평가금액이 높게 나와야 입주평형 배정도 유리하게 받을 수 있다. 재개발구역에서는 같은 평수, 같은 가격으로 지분을 구입했더라도 위치와 주택의 상태에 따라 감정평가액이 달라질 수 있다. 따라서 차량진입이 가능하고, 용적률 확보가 쉬운 정방형이나 장방형의 토지, 저지대에 위치한 땅을 고르는 것이 좋다.