[리치옥션] 부동산경매 - 대위변제

[임윤곤(리치옥션)]

안녕하세요. (주)리치옥션의 대표이사 임윤곤입니다.

경매의 함정으로 문제가 되는 것은 선순위 저당권이 대위변제가 되는 경우인데요. 경매는 선순위 저당권 뒤의 권리는 소멸주의 원칙에 따라 없어져 법원의 배당금액에서 해결하게 되므로 낙찰자는 부담을 갖지 않아도 됩니다. 그러나 배당에서 본인의 임차금액을 다 받지 못할 것을 예상한 임차인은 경매대금 잔금 납부시까지 앞 순위 근저당을 채무자를 대신해 갚게 되면 소멸되어 낙찰인과 관계가 없을 것으로 알았던 임차인의 앞 순위 저당권이 말소됨에 따라 후순위 임차인의 보증금을 고스란히 물어줘야 하는 경우가 발생합니다.

■ 임차인 대위변제 염두에 둬야

예를 들어 지난 해 2월 19일 서울동부지법에서 진행된 물건을 보면 감정가 9,200만원에 3회 유찰로 최저경매가가 4,710만원으로 떨어졌습니다. 이 물건의 선순위 저당은 2001년 2월 7일 주택은행 1,280만원, 2002년 4월 12일 전입한 임차인이 2순위로 등재되어 있으나 소액도 아니고 확정일자가 없었습니다. 이 임차인은 현재 낙찰금액이 낮아 경매비용과 우선순위 저당금액을 제하면 전세보증금을 다 돌려받지 못하게 되므로 1순위 저당금 1,280만원을 대위변제할 가능성이 높았습니다. 만일 이를 무시하고 경매에 참가하였다가 낙찰자는 생각지도 않은 임차인의 보증금을 떠안을 가능성이 많습니다. 따라서 선순위 저당금액이 작을 경우 항상 대위변제 가능성이 있다는 것을 염두에 둬야 합니다.

둘째로 저당금액을 변제했으나 등기부상에 말소되지 않은 경우입니다. 대위변제와 비슷한 사례로 볼 수 있는데 선순위 저당권 이후 권리가 말소될 것으로 알고 낙찰을 받았으나 이미 변제된 것으로 확인되었고 이에 따라 2순위임차인이 1순위가 되면서 대항력을 얻게 됨에 따라 임차인의 보증금을 떠안게 되는 경우가 생깁니다.

예를 들어 2001년 7월 4일 설정된 근저당권 3,000만원이 1순위, 2002년 6월 2일 전입한 임차자(보증금4,000만원)가 2순위, 2003년 6월 4일 설정된 저당권 1,500만원이 3순위라 할 때 경매참가자는 당연히 2순위 세입자나 3순위 저당권은 말소될 것으로 알고 응찰하게 됩니다. 그러나 1순위 근저당을 집주인이 갚았으나 등기부상 말소되지 않은 것을 모르고 경매에 참가한 낙찰자는 3순위 저당권이 실질적인 선순위 저당권이 되면 임차인의 보증금을 추가 부담해야 하는 경우가 발생하게 됩니다. 따라서 경매참가자는 경매 당일 채권계산서 및 배당요구 등을 확인하고 근저당을 설정한 금융기관에도 변제여부를 확인하는 절차가 필요합니다.

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