전원생활의 시작은 농지를 아는 것부터다. 농지를 구입해 텃밭도 가꾸고 그곳을 전용해 전원주택을 짓는다. 하지만 농지는 누구나 쉽게 구입할 수 있는 것이 아니며 아무 곳이나 개발할 수 있는 것도 아니다. 각종 법률에 따라 농지는 다양한 종류가 있다. 개발에 따른 제한도 많다. 농지의 구입에서 이용과 관리에 대한 모든 것을 정리해보았다.
[문] 농지법에서 정한 농지의 범위는?
[답] 농지법에서 말하는 ‘농지’란 지목이 전·답 또는 과수원, 기타 그 법적 지목 여하에 불구하고 실제의 토지현상이 농작물의 경작 또는 다년생식물재배지로 이용되는 토지를 말한다. 다년생식물재배지란 △목초·종묘·인삼·약초·잔디 및 조림용 묘목 △과수·뽕나무·유실수 기타 생육기간이 2년 이상인 식용 또는 약용으로 이용되는 식물 △조경 또는 관상용 수목과 그 묘목(조경목적으로 식재한 것을 제외) 등을 재배하는 곳으로 재배는 제초, 시비, 전지 등 지속적인 관리행위가 있어야 한다. 정원조성, 시설녹지조성 등의 목적으로 관상수·잔디의 식재는 다년생 식물 재배지가 아니다.
또한 위에서 말한 토지의 △개량시설(유지, 양배수시설, 수로, 농로, 제방 및 객토, 성토, 절토, 암석제거를 통하여 농지의 보전 또는 이용에 필요한 시설) 의 부지와 △고정식온실, 버섯재배사, 비닐하우스 및 그 부속시설과 농막, 간이퇴비장, 간이액비저장조 시설의 부지와 축사 및 그 부속시설(축사와 연접하여 설치된 시설로서 가축의 사육관리출하 등 일련의 생산과정에 직접 이용되는 시설)의 부지도 농지다.
다만 △지적법상 지목이 전, 답, 과수원이 아닌 토지로 위의 부지로 계속하여 이용되는 기간이 3년 미만인 토지 △지적법상 지목이 임야인 토지로서 형질을 변경하지 않고 다년생식물(목초·종묘·인삼·약초·잔디 및 조림용 묘목은 제외) 재배에 이용되는 토지 △초지법에 의하여 조성된 초지 등은 농지가 아니다.
[문] ‘농지법’의 적용대상이 되는 농업인과 농업법인의 범위는?
[답] 농업인은 △1000㎡ 이상의 농지에서 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하는 사람 △농지에 330㎡ 이상(농업용 시설의 바닥 면적 기준)의 고정식온실·버섯재배사·비닐하우스 기타 농림부령이 정하는 농업생산에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하는 사람 △1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 사람(자기의 계산과 책임으로 농업을 영위하는 것은 물론이고, 다른 사람의 농업경영을 위하여 노동력을 제공하는 경우도 포함) △대가축(소, 말, 노새, 당나귀 등) 2두, 중가축(돼지, 산양, 면양, 사슴, 개, 여우 등) 10두, 소가축(밍크, 토끼 등) 100두, 가금(닭, 오리, 칠면조, 거위) 1천수 또는 꿀벌 10군 이상을 사육하거나 1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 사람 △농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 100만 원 이상인 사람을 말한다.
영농목적으로 농지를 소유할 수 있는 농업법인에는 △영농조합법인 △농업회사법인이 있다.
[문] 농업경영 등 농지의 경영 및 운영의 방법은?
[답] ‘농업경영’은 농업인 또는 농업법인이 자기의 계산과 책임으로 농업을 영위하는 것을 말하고 ‘자경’이란 함은 농업인이 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 1/2 이상을 자기의 노동력에 의해 경작 또는 재배하는 것과 농업법인이 그 소유농지에서 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는 것을 말한다. 각종 조세감면에서 자경형태와 위탁경영을 차별화하기 위하여 자경의 개념이 도입되었다.
‘위탁경영’은 농지의 소유자가 타인에게 일정한 보수를 지급할 것을 약정하고 농작업의 전부 또는 일부를 위탁하여 행하는 농업경영을 말하며 민법의 ‘도급’에 해당 된다.
[문] 농지의 전용과 개량은?
[답] ‘농지의 전용’이라 함은 농지를 농작물이 경작·다년생식물의 재배 등 농업생산 또는 농지개량 외의 목적에 사용하는 것을 말한다. 농지에 고정식온실·버섯재배사·비닐하우스·수경재배시설 및 그 부속시설(보일러실, 작업장 등 농작물 재배용 시설 내 또는 그 시설과 연접하여 설치하는 부속시설)의 설치 행위와 농지에 부속한 농막(숙식에 제공되는 관리사는 제외)·간이퇴비장 또는 간이액비저장조 설치 행위는 농지의 전용행위가 아니라 이용행위다.
농지개량의 범위는 농지의 생산성을 높이기 위하여 농지의 형질을 변경하는 행위로 △농지의 이용가치를 높이기 위해 농지의 구획을 정리하거나 개량시설을 설치하는 행위 △해당 농지의 토양개량이나 관개·배수·농업기계이용의 개선을 위해 농림부령이 정하는 기준에 따라 객토·성토·절토하거나 암석을 채굴하는 행위 중 어느 하나에 해당해야 한다. 인근 농지의 관개·배수·통풍 및 농작업에 영향을 미치지 아니해야 한다.