스크랩 오르는 부동산을 고르는 방법

[장영걸]

부동산 투자의 3대 키워드는 첫째로 개발이고 둘째로 교통환경이며 셋째는 미래의 호재 가능성(옵션의 크기와 종류)라고 앞에서도 이야기한 바 있다. 많은 사람들이 부동산을 통해서 한밑천 잡아볼려고 두 눈을 반짝이고 있지만 부동산을 통해 돈을 만지는 사람들은 소수에 해당한다. 부동산에 투자하려면 상당한 자금이 필요하고 투자 후에 당장 가격이 오르지 않더라도 상당기간 여유를 가지고 기다릴 수 있어야 하기 때문이다. 특히 직장인들의 경우에 내집을 마련하기 위해서 10여년간 허리띠를 졸라매고 저축에 매달려야 하고 집을 마련한 후에도 상당기간 빌린 돈을 갚기 위해 노력해야 하며 퇴직할 때 쯤이면 아파트 가격의 차이만 있을 뿐 집 하나와 약간의 금융자산을 가지고 있을 뿐이다. 딸랑 집 한채를 갖는다고 하더라도 다른 사람보다 3~5배 더 비싼 집 한채를 갖는다면 그 사람은 그나마 성공한 사람임에 틀림없다.

부동산 투자에 성공하려면 먼저 내집마련에 성공해야하고 성공한 내집마련을 위해서는 오를 부동산을 고르는 눈을 가지지 않으면 안된다. 그러므로 여기에서는 투자 성공사례와 실패사례를 살펴보고 오르는 부동산을 고르기 위해서는 어떤 원칙을 지켜야 할 것인지 알아보기로 하자.

성공사례

현재 분당 이매동신 9차 아파트에 살고 있는 박씨는 H은행에 다니고 있는 은행원이다. 박씨는 대출 상담을 통해서 친분을 익힌 고객들로부터 부동산 시세와 정보에 대한 중요성을 깨닫게 된 사례이다. 박씨는 97년까지는 전세로 살고 있었으나 97년 말에 상암동 시영아파트 25평을 7천만원에 구입하였다. 97년 여름께부터 상암동에 월드컵 경기장을 짓게 된다는 보도가 나왔고 마침 외환위기와 더불어 급매물이 여러개 나왔으므로 주저하지 않고 매입을 하였다. 당시에는 난지도 쓰레기장에서 발생하는 악취 때문에 창문을 열어놓지 못하는 날이 많았고, 우리나라 기업들이 모두 무너지는 것이 아니냐는 우려와 부동산 가격이 더욱 떨어질 것이라는 말 때문에 매수를 좀 더 늦추는 것이 좋지 않았나하는 생각도 했다고 한다.

그러나 몇년 지나지 않아서 월드컵 경기와 함께 성산동과 상암동 아파트 가격이 크게 올랐고 2002년 말에 2억2천만원을 받고 매도하여 분당 이매촌 32평으로 평수를 늘려서 이사올 수 있었다. 이매촌 동신 아파트는 2억 8천만원에 구입하였는데 인터뷰 당시 매매가는 4억천5백만원으로 상당한 시세차익을 얻게 되었다.

박씨가 이렇게 계속하여 오르는 아파트를 골라서 투자할 수 있었던 것은 박씨의 고객 중 한 사람인 이씨의 투자를 그대로 모방한 것이었는데 이씨는 서울과 신도시의 개발정보와 지하철 연장 계획 등에 많은 관심과 지식을 가지고 있었고 박씨에게도 투자 의견을 묻는 일이 많아서 서로 정보를 교환하다 보니 부동산 보는 눈이 열리게 되었다는 것이다.

실패사례

미아동에 살고 있는 김씨는 공인중개업을 하고 있다. 김씨는 1년 전에 매입했던 아파트 매각하는 과정에서 2천만원 가량 손실을 입었다. 1년전에 3천만원의 여유자금을 투자하여 고양시 덕양구 행신동에 있는 24평형 아파트를 구입했었다. 이 아파트를 선택한 이유는 당시에 싼 매물이 나왔다는 친구 공인중개사의 연락이 있기도 했지만 경의선 복선화 계획을 보았을 때 행신역에서 바로 3분 거리에 있는 이 아파트의 가격은 금방이라도 뜰 것 같아 보였기 때문이다.

아파트가 싸게 나왔다는 말을 듣고 곧바로 계약을 서둘렀다. 명의는 아내 이름으로 하여 1억 3천만원에 계약을 하였고 살던 사람을 내보내고 새 전세 계약자를 물색하여 전세 계약까지 일사천리로 진행되었다. 그 당시에는 전세 수요가 워낙 많아서 매물도 많지 않았고 가격도 천만원 가량 올랐던 때였다. 전세 계약은 1억원에 이루어졌고 3천만원만 투자하여 상당한 이익을 챙길 수 있게 될 것을 내심 기뻐하고 있었다.

김씨는 중개인이기는 하지만 자기 계약에 자기 이름으로 중개를 할 수 없었으므로 행신동 주변의 중개사무소에 45만원을 지출하였고 취득세와 등록세 등의 취득 부대비용으로 350만원을 지출하여 400만원 정도가 소요되었다.

1년이 지나자 상황이 변하기 시작하였다. 전세 계약자로부터 전화가 오기 시작하였다. 전세 시세가 떨어졌으니 하락분을 돌려 주든지 아니면 전세금 전체를 반환받아 이사가겠다는 으름장을 놓는 것이었다. 임대차보호법을 잘 알고 있는 세입자를 만난 것이 화근이었다. 계약 당시에 세입자가 굳이 1년 계약을 고집하더니만 우려가 현실로 다가온 것이었다. 1년 전세 계약을 했더라도 세입자가 원한다면 2년까지는 전세계약을 연장할 수 있는 것이 주택임대차보호법의 규정이고 세입자는 이것을 충분히 이용하고 있는 것이었다.

김씨는 세입자를 달래가며 적금 만기가 되는 3개월만 기다려 달라는 부탁을 했지만 세입자는 계속해서 내용증명을 보내어 계약이 만료되었으니 전세금을 환불해 달라는 독촉을 하였다. 결국 김씨는 행신동 아파트 투자가 실패라는 것을 깨닫고 인터넷에 매물로 올리고 말았다. 그러나 아파트 시세는 2천만원이나 하락해 있고 살려는 사람도 많지 않아서 이중으로 스트레스에 시달리게 되었다.

김씨는 이 아파트 근처에 있는 부동산을 통해 여러가지 노하우를 다 이용하여 원금을 되찾으려는 매각작업에 나섰지만 시세가 하락해버린 대세를 돌이킬 수가 없었고 깨끗이 투자자금을 모두 날리고 손털어야 했다. 결국 1년여만에 3천만원을 꼴딱 까먹게 된 김씨는 중개업을 계속하는 것에 회의를 느끼게 되었다.

시사점

위의 성공사례와 실패사례 중에서 어느 쪽이 더 도움이 되는 정보일까? 몇억씩이나 시세차익을 올린 박씨의 투자에 관심이 더 쏠리는 것은 사실이지만 공인중개사인 김씨의 실패사례가 손절매를 위한 그의 노하우를 포함하여 우리에게는 더 도움이 되는 정보이다. 위 두사람의 투자에서 건질 수 있는 교훈은 다음과 같다.

① 오르는 지역과 오르지 않는 지역이 따로 있다. 오르는 지역인지 오르지 않는 지역인지는 인터넷 부동산 사이트에서 과거 시세 시계열 자료에서 찾아볼 수 있다. 그리고 직관적인 방법으로 가장 개발이 많이 일어날 지역이 어디인지 어느 지역의 교통환경이 가장 뛰어난지 예측해보는 것이다. 개발이 있는 경우에는 그 지역의 특성에 가장 걸맞는 부동산 이용형태로 부동산의 이용가치가 늘어나고 더불어 교통이 더욱 발달하게 된다. 서울에서는 의심할 여지 없이 강남구의 개발이 가장 활발하며 강북뉴타운 1,2차 15개 지역과 5곳의 균형발전촉진지구 그리고 용산 미군기지 이전지역이 될 것이다.

② 미래의 호재가능성(옵션가치)를 충분히 고려하여야 한다. 주변에 개발이 많다면 가만히 앉아서도 그 혜택을 받아 개발된 부동산의 편의시설을 이용할 수 있게 되고 내 부동산의 가격까지 덩달아 오르게 된다. 옵션가치를 파악하려면 개발의 속정을 어느정도 이해해야 하는데, 내 부동산의 위치가 어떤 지역·지구·용도지역인지 알고 있어야 하고 주변의 개발이 어떻게 전개될지 예측할 수 있는 안목을 갖추는 일이다.

예를 들어 설명해 보자. 재건축사업과 재개발사업이 있다고 할 때 둘 중에서 어떤 사업이 더 하기 쉬운 사업일까? 정답은 재건축사업이다. 재건축사업은 요건을 갖추어 건축허가를 얻으면 신속하게 진행될 수 있는 반면에 재개발사업은 상당한 공권력의 힘으로 밀어붙이지 않으면 안된다. 재건축은 주민들이 이미 지분으로만 토지를 소유할 뿐 모두 비슷한 규격의 소유권에 대해 동일한 보상을 해주면 되지만 재개발의 경우에는 주민들마다 서로 다른 주거형태와 영업형태를 가지고 있어서 보상에 공평을 기하기 힘들기 때문에 대규모의 재개발이 있지 않는 한 좀처럼 개발이익을 누리기가 힘들다.

결국 대지의 덩어리가 크고 잘 정비되어 교통환경이 좋은 곳에서만 개발이 다시 진행되어 미개발지역과의 가격차이를 더욱 심화시키는 것이다.

③ 자금 여유가 있어야 한다. 공인중개사 김씨의 경우에 세입자를 설득할 수 있는 정도의 자금여유만 있었더라도 좋지 않은 시점에 매각하지 않아도 되었고 큰 손실은 면할 수도 있었을 것이며 좀 더 기다렸더라면 실제로 기대 이상의 수익을 올렸을지도 모를 일이다.

④ 행동할 때는 과감해야 하지만 투자 대상에 대해서는 충분히 검토할 시간이 필요하다. 김씨는 고양시 아파트 가격에 대해 충분히 검토하지 않았다. 예를 들면 복선화가 언제 이루어지는지 고속철도 차량기지는 이 아파트의 가격에 어느정도 영향을 미치는지, 해당 아파트의 과거 수년간 아파트 가격 변동상황, 경기의 흐름 등을 충분히 읽지 못한 것이다.

교통과 환경의 상충관계 중 어느 것을 선택할 것인가?

교통이 좋아 많은 사람들이 모이는 지역이면서 쾌적한 환경을 유지한 지역이 있다면 높은 프레미엄을 지불하고 사려는 사람들이 모여들 것이다. 하지만 사람이 많이 모이면 자연스럽게 환경은 그리 좋지만은 않게 된다. 강남대로를 생각해 보면 처음 강남 개발이 시작되고 한동안 교통환경과 주거 환경이 매우 편리했었지만 지금은 이곳을 지나려면 상당한 교통체증과 매연, 소음을 감수해야 한다. 입지와 환경은 같이 좋을 수가 없다. 그러므로 재테크를 고려한다면 환경을 어느정도 포기하고 교통이 좋은 곳을 선택해야 하는 것이다. 교통과 환경이 동시에 좋은 곳은 특히 프레미엄이 붙는데 한강 조망권을 예로 들면 강변북로나 올림픽도로를 이용할 수 있는 좋은 교통환경에 상대적으로 좋은 환경 때문에 평당 2백만원 정도 높은 가격에 시세가 형성되고 있다. 그리고 이에 더하여 옵션가치도 가지고 있다. 앞에서 예를 들었던 아쿠아다와 같은 새로운 교통수단을 이용한다거나, 제2강변북로 건설이 을지로 확장공사보다 몇십, 몇백배 현실적이기 때문이다.

타이밍 잡기

투자를 결정하여 부동산에 쏟아 부어야 하는 자금은 보통 만만한 금액이 아니다. 몇억단위의 금액을 투자한 경우 그 이자만 따져도 충분히 먹고 살 수 있는 생활비가 될 것이다. 기회비용을 따져서라도 부동산은 최적기에 투자되어야 한다. 장기적으로는 부동산 경기의 저점에서 상승기로 돌아서는 시점이어야 하고 계절별로는 매매가 많아 시세가 높게 형성되는 봄과 가을을 피하여 비수기에 구입하는 것이 좋다.

투자수칙 : 오르는 부동산 고르기

개발이 많은 지역과 교통이 좋은 부동산이 가장 많이 오른다.

아파트와 같이 환금성이 좋은 부동산을 선택하라.

정보를 얻을 수 있는 믿을만한 사람과 가까이 하라.

권리분석과 상권분석은 직접 챙겨라.

경기흐름을 타고 부동산 경기 회복기라고 생각되는 때에 매수하라.

자신의 판단을 다른 사람들에게 검증 받아라(좋은 정보는 유포시킬수록 돈이 된다).

옵션의 크기를 비교하고 추가로 개발이 필요한 경우 자금을 대비하라.

발품을 팔아야 오를 부동산이 보인다.

투자 대상을 발견하였다면 신속하고 과감하게 결단을 내려라.

[서광석]

글 퍼 갑니다, 고맙습니다

[김학법]

매우 유익한 글이었습니다. 감사합니다.

[홍미선]

유익한 글 감사합니다. 저도 2003년도 중개업하는 친척의 말만 믿고 주변 시세 파악해보지않고 주상복합아파트 분양받았다가 약오천정도 손해보고 자금 자정상 손털었는데 지금도 바보같은 행동 후회가 많이 되네요.. 부동산은 발품을 많이 팔아야 실패가 없는데 게을러서 손해 많이 봤네요.....반성 또반성 ㅎㅎㅎ