[황박사역세권] 안중역세권 개발 추진위 설정 안중역 역세권범위 토지(지주직접)

[황박사]

[황박사역세권] 안중역세권 개발 추진위 설정 안중역 역세권범위 토지(지주직접)

▶ 서해선복선전철 안중역 경과

    (안중역세권 개발 추진)

▶ 안중역세권개발 추진위원회 추진

▶ 안중역세권개발 추진위 산정 역세권범위 내 토지(지주직매)

안녕하세요? 역세권탑맨 황박사입니다.

시중에 떠도는 부동자금이 1000조원이 넘는다고 합니다.

요즘 부동산 정책을 보면 계속 치오르는 강남아파트 상승과 갭투자 등을 잡기위해 정부는 아파트시장을 계속 규제하고 있습니다. 또한 그 정책에 잇따른 풍선효과로 규제를 벗어난 다른 쪽이 튀어오르는 현상이 반복되고 있기는 하나 정부규제가 워낙 심해 아파트 투자는 남들보다 발빠르게 움직여 어쩌다 성공할지는 모르지만 자금이 묶일 위험은 언제나 도사리고 있습니다.

그러나 역세권투자는 예전부터 안정되고 고수익성에 환금성까지 겸비한 가장 안전한 투자처로 인정받고 있습니다. 그러한 역세권투자 중 역세권개발 계획이 있고 내땅이 역세권범위 내에 위치하게 된다면 그야말로 투자처로서는 최상의 조건이 아닐 수 없습니다.

역세권투자의 최상의 조건으로 평택시 안중역세권 범위 내에 속하는 토지가 있어 깜작스럽게 소개해 드립니다.

■ 서해선복선전철 안중역 경과

(서해선복선전철 안중역 조감도)

서해선복선전철은 총 연장 90㎞길이를 3조9천억원의 사업비를 투입하여 홍성, 당진(합덕역), 충남도청(장래신설역), 아산, 평택,(안중역), 화성(향남역, 화성시청역, 송산역) 등을 경유하는 노선을 따라 운행되며,

경부선에 집중된 물동량을 분산하고 수도권 서부지역의 서울 접근성을 높이기 위해 계획되었다.

안중역은 화물과 여객을 동시에 취급하는 복합역이며 평택부발복선전철과 연결되는 포승평택철도의 환승역으로서, 서해선복선전철 역사 중 최대의 선로인 18개의 선로가 설치된다(합덕역은 9개선로가 설치되며 서울역 선로도 18개 이하로 전국에서 최고 많은 선로가 설치)

개통을 2년 앞두고 있는 안중역은 지난 4월 한국철도공단은 103역사(안중역)외 1개동 공사를 공개입찰 했으며, 지난 6월말 종합심사를 통해 주식회사 케이아산업을 시공사로 선정했다. 안중역사는 빠르면 내년초에 공사가 시작할 예정으로 있다.

▶ 평택시 안중역세권 개발

- 평택시는 2020평택도시기본계획과 2035평택기본계획을 기반으로 안중역세권 개발계획을 추진하고 있다.

(평택시 안중역세권 사업목적)

- 서해선복선전철과 포승평택철도의 개통(2022년 예정)에 따른 역세권 개발이 필요하고

- 안중역 주변 도시개발(송담, 현화, 화양, 인광지구)이 대부분 주거중심으로 개발됨에 따라

(송담지구, 인광지구는 상업지 배분이 0%, 화양지구는 상업지 배분이 1%도 안됨)

안중역을 중심으로 상업용지 확보를 위해 안중역세권 활성화 및 주변 지역의 계획적 개발이 요구됨

(평택시 안중역세권 개요)

(2020년, 2035년 평택도시기본계획세서 수립한 안중역 안중역세권 71만평 조감도)

- 안중역세권 사업위치는 안중읍 안중리 송담리, 현덕면 인광리, 황산리 일대로 총 면적 2,350,000㎡(71만평 ) 규모에 사업비는 1조5,093억원이며 사업기간은 2019년부터 시작하여 2028년에 완공한다는 계획이다.

- 대규모 사업인 만큼 재정적 여건과 난개발을 방지하기 위해 2020과 2035년 평택도시기본계획에서 지정된 안중역세권 시가화예정용지를 용도지역별로 구분하여 단계별 추진 검토한다.

(안중역세권 추진계획)

- 안중역세권은 2020평택기본계획에서 수립되고 2019년에 2035평택기본계획으로 재수립되었다.

- 안중역세권은 2021년에 경기도 구역지정 승인을, 2022년에 실시계획인가를 얻은 다음 2023년에 환지계획인가를 얻어 환지계획을 실시하기로 계획되어있다.

- 그후 현금청산에 따른 보상과 환지착공을 하여 2028년에 환지준공과 처분 등을 마친다는 계획이다.

■ 안중역세권개발 추진위원회 발족추진

▶추진배경

Q. 안중역세권은 평택시에서 개발하는 것인데 굳이 지주가 모여 안중역세권개발 추진위원회를 발족해서 진행하는 이유는 무엇인가?

A. 안중역세권 개발 시점을 최대한 앞당기기 위함입니다.

- 평택 지제역세권 개발 사례의 경우, 지주들이 적극적 대응없이 평택시의 개발을 기다린 결과 지제역 개통(2006년) 이후 역세권개발 사업이 이루어지기까지 10년 이상의 시간이 소요되었다.

- 이러한 전례에 비춰본다면 평택시의 개발 결정만을 기다린다면 2022년 개통 예정인 안중역 역세권개발은 2030년이 되어서도 이루어지지 못할 가능성도 충분함.

- 따라서 지제역세권 개발 사례와 같은 역세권 개발지연을 방지하고 지주들의 이익을 도모하기 위하여 지주들이 추지위원회를 통해 적극적으로 평택시에 지구지정을 요구하여 개발의 시기를 앞당기려는 노력이 필요함.

▶ 안중역세권 추진회가 설정한 1차역세권 개발 범위

(안중역세권개발 추진위에서 설정한 역세권 범위(25만평)가 표시된 평면도)

Q. 안중역세권 개발면적은 71만평으로 알고 있는데 왜 추진위원회의 안중역세권 지구 지계획은 25만평인가?

A. 효율적인 지구지정 달성을 위해 추지위원회의 전략적 선택임.

- 안중역세권 환지개발지구 지정은 지주가 50% 이상이 동의하여야만 평택시에 대해 지구지정을 제안하는 것이 가능한데, 현재 추진위원회에서 추진하는 개발부지 25만평의 지주도 1000명 이상이기에 최소 500명 이상의 환지동의서 확보가 필요함.

- 지구지구 부지가 넗어질수록 환지동의를 받아야하는 지주들의 숫자는 기하급수적으로 늘어나게 되고, 결국 개발사업의 지연으로 이어질 수밖에 없다(추진위도 개발부지가 넓을수록 좋다는데는 이의가 없음)

- 안중역세권개발 추진위의 최우선 목표는 지주들의 이익확보이며, 이 목표를 달성하기 위해서는 빠른 지구지정을 통해 개발시점을 조금이라도 앞당겨야 함.

- 따라서 안중역세권 개발의 사업성을 유지하면서도 빠른 개발이 가능하도록 다각도의 검토를 통해 25만평의 개발계획을 완성하게 되었음.

아울러 현재 추진위에서 추진하는 25만평에 대한 지구지정 및 개발이 결정되면, 이외 부지에 대해서도 2차 개발계획 등을 통해 별도로 추진할 계획을 검토중임.

■ 안중역세권 71만평 중 추진위 설정 범위이내 1차역세권 개발지 토지(현지지주 직접)

상기 지도에서 평택시에서 지정한 71만평의 안중역세권과 안중역세권추진위에서 지정한 25만평을 합성한 지도로 71만평중 25만평 내에 속한 범위가 1차우선개발지로 안중역세권 투자 안정권에 속한다고 할 수 있다.

<물건지 요>

- 평수 : 650평 중 300평까지 50평 이상(지주직접)

- 가격 : 문의요망(일시불시 약간 네고가능)

- 용도 : 도시지역의 생산녹지지역(절대농지인 농림지역이 아님)

- 조건 : 39번국도(4차선 --> 6차선 확장예정)에서 30미터 거리로

          농로와 구거를 합친 15미터 도로에 접합.

          ※ 농로와 구거는 국가나 평택시 토지로 개발시 도로로 인정됨

- 위치 : 안중역과 400미터 거리로 안중역세권추진위가 1차로 지정한 25만평 범위내 위치하고

          39번 맞은편 인광지구(주거중심) 16만평이 조성할 계획임

<물건지 투자가치>

□ 안중역 주변 시세는 안중역과 39번국도 사이에 대로변의 접한 토지는 평당 400~500만원 이상하며,

   맹지라도 280~290만 정도 거래는 되고 있으며 투자자금도7~8억 에서 10억 이상이 필요한데,

   본 토지는 650평중 50평 소형의 지분으로 1억원 초반 정도의 소액으로도 투자가 가능함

(지주1인 포함 2인 개인공유지분으로 개인등기 가능하며 언제든지 매매가 가능함. 추후 개발후 새 지번 부여됨)

□ 본 토지 (★표시)향후 가치는 주한미군 거주자, 주거중심인 화양지구, 송담, 현화, 인광지구 거주자, 아래 황해경제자유구역 평택호관광단지 거주자가 몰리는 사통팔달의 위치하여 뭔가 대규모 대형유통(백화점, 이마트, 아울렛, 이케아)이나 CGV등 영화관 등 문화생활공간이 들어서기에 적당한 곳이다.

□ 해당토지는 39번 메인도로(4차선에서 6차선으로 확징예정)와 인접하며 15미터 도로에 접해 있다.

- 해당 토지는 39번국도에서 30미터 정도 떨어져 있으나 39번국도가 4차선에서 6차선으로 확장될 경우 39번국도와 더욱 가까워지게 된다.

또한 현재 해당 토지는 6미터 농로와 접해있고 전봇대가 설치되어 있는 것으로 보아 논 사이의 농가주택에 이를 통해 전기와 전화시설이 공급되는 것으로 보이며 도로 밑으로 수도시설도 깔려있을 것으로 판단되어 역세권 개발시 본 기반시설은 그대로 유지할 확률이 높고 농로와 구거는 개인소유가 아니라 국가(평택시) 소유이므로 농로와 구거를 합쳐 도로로 인정될 가능성이 높다.

따라서 본 토지는 농로와 구거를 합해 15미터 정도로 인정되는 도로에 접한 토지라 할 수 있다.

※ 이상으로 안중역세권개발 추진위에서 설정한

역세권범위 이내 토지에 대해 소개를 마칩니다.

해당 토지 문의는 

010-7235-0790(황박사)

으로 연락주세요~~~

 정보통  역세권 명가(名家) 부사친카페♧ http://cafe.daum.net/my1179

[황박사]

본 토지는 농림지가 아닙니다.
그리고 지주가 지분을 원치 않아 1분이 100~300평을 다 매매하기를 바랍니다.
(50평 매수자 2명도 가능)
100평을 사시면 개발시 감보후 새 지번이 부여될 수 있습니다~

[아직은청순]

안중역에서 1차역세권 개발지면 투자처로 안전하지 않을까 싶은데요...
환지로 개발될 시 지분투자라도 새롭게 지번이 부여되는가요?

[황박사]

환지로 개발된 사례를 보면, 환지처분시 환지는 대개 50~150평 정도로
분할이 되어 지번이 부여됩니다.

[아직은청순]

그럼 50평 미만으로 산 사람은 어떻게 되는 건가요?
그리고 환지개발시 일부는 공사업체에 감보를 해준다고 알고있는데 여기서 50~150평으로 분할이 되어 새지번이 부여된다는 의미는 감보되기 전인가요, 아님 감보 후 인가요?

[황박사]

환지로 넘어갈때 환지보고서를 작성하는데 이때 지주는
1.땅평수 관계없이 현금 청산
2.땅평수관계없이 환지 신청
3.입체환지(아파트 분양권, 상가 분양권 등 수령)등으로 선택할 수 있습니다.
그러므로 50평인 사람도 위 3가가지 중 어느 한가지를 선택할 수 있으며,
현금청산은 (주거, 상업지 등으로 용도변경된 상태)에서 감정평가액으로 받을 수 있고,
환지로 신청한 사람은 50평이 대개 1/2로 감보되어 25평정도로 줄어준 상황에서 아파트부지에 들어가는 집단환지로 받을 수 있거나, 아님 50~150평 단위로 분할된(새 지번이 부여된 토지)에 개별필지 평수에 맞게 가령 70평에 (예, 25평+20+35평) 등으로 같이 공유지분으로 들어가게 됩니다.

[황박사]

[황박사]

9.14일 현재 650평 중 100평은 거래되었습니다.

[뜻있는 부자되기]

혹시 추석이전 29일 정도에 현지 답사일정이 되나요?
일정이 그때 밖에 안되서 그러는데 가능여부를 알고 싶습니다?

[황박사]

9월29일까지 일하니 평택 현지에서 설명과 답사일정이 가능합니다.
시간을 문자나 전화로 연락주세요~~