부동산계약할 때 주의사항 4가지~!

[관저동부동산사랑]

부동산계약할 때 주의사항 4가지~!

부동산 계약하러 갈 때 누구나 다 긴장을 하게 되는 것은 똑같다.

그래서 막상 가서 계약서 보면 무엇을 확인해야 할 지, 어떤 것들을 주의해야 하는지 대해서 설명하면 다음과 같다.

첫째,  본인과 마주하고 있는 계약 당사자가 소유주 본인인지 대리인인지 먼저 확인

혹시 계약 시 계약 당사자가 소유자가 아닌 대리인(친척, 가족, 공인중개사 등)일 경우,위임장과 인감증명서(인감도장 날인된 것) 필요하다.  그리고 계약금, 중도금, 잔금 지급 등은 대리인이 아닌 필히(!) 아닌 부동산 소유자 본인의 계좌로 직접 입금해야 한다.

두번째, 등기부등본 확인(등기부등본은 위조인지 확인)-등본의 갑구, 을구 모두 확인

등기부등본은 갑구(소유권)와 을구(저당권)으로 나뉜다. 먼저 갑구의 소유권, 가압류, 가처분 여부를 확인하고, 을구에선 근저당 및 담보물권 설정 여부와 근저당 선순위가 총 부동산 전체가격의 몇 %로 되는지 여부 확인해야 한다.

특히 원룸 같은 경우 공동담보목록에서 건물 소유자가 1인일 경우 경매로 넘어가면 건물 전체가 경매로 넘어가기 때문에 다른 호실 사람보다 순위가 밀리면 본인 보증금을 되찾기 어려워질수도 있기 때문이다. 이때 근저당, 공동담보, 선순위 보증금 확인해야 한다.

만약근저당 설정해지가 되었으면 근저당 설정 금융기관에 필히 확인해야 한다. 거짓으로 근저당 해지 사항을 등기부등본에 기재하는 경우가 많기 때문이다. 등기부등본은 정부 서류가 아니고 단지 참고용 서류이므로 절대 신뢰해서는 안 된다.

세번째, 계약서 작성 시 디테일한 모든 구두 약속을 포함한 모든 사항을 계약서 특약사항에 모조리 기록

계약서 작성 때에는 잡다한 것 모두 특약사항에 기록해야 한다. 이는 자신의 권리 보호받을 수 있기 때문이다.

심지어는 집주인이 방 도배를 해 주기로 했다거나 수리 약속 한 것 등등...모두 계약서상 특약사항에 기록해서 남겨야 하며, 쓸 공간이 부족하면 별지를 첨부하여 기재해야하며 별지도 양 계약자 모두 확인 날인과 공인중개사 확인 날인 받아야 한다. 만약 특약 위반 시 위약금 얼마 정도 배상한다 등도 기록해야 한다.

네번째, 계약할 때 계약 당사자의 여러가지 약속 사항 모두 녹음한다.

이는 계약 당사자(대화자)이므로 사전 녹음고지 안 해도 불법녹음행위에 속하지 않기 때문이다. 나중에 법률적인 문제가 발생할 경우 녹음파일이 중요한 증거로 사용할 수 있다. 참고로 계약 이후 중도금은 날짜에 맞춰 지급해야 하나, 미리 지급하는 것은 문제가 안 된다.

계약서상에 '중도금은 지급 기일에 지급한다'라는 사전 중도금 지급 금지라는 내용의 특약사항이 없으면 이행금 착수로 보기 때문에 법적 효력이 발생하며 이에 대해 매도인이 계약 위반이라며 해당 계약 사항에 대해 파기 주장하지 못한다.

[관저동부동산사랑]

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[부동산분석가]

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[daejon1004]

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[도안공인부동산]

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