등록일 : 2005/12/20 |
예측은 틀리기 위해 존재한다’
경제를 예측하기가 어렵고, 잘 맞지 않는다는 것을 빗댄 말이다. 올 부동산 시장은 이같은 속설을 그대로 보여준 한해였다.‘판교발 집값 상승랠리’라 부르는 상반기 아파트값 강세가 한해 동안 지속되면서 연초 집값이 보합내지는 하락세를 보일 것이라는 전문가들의 전망을 무색하게 한 것이다.
분양권전매 금지 등으로 투자 메리트를 크게 상실한 것으로 여겨지던 아파트 분양시장도 실수요자들이 대거 모여들면서 후끈 달아올랐다.
또 상반기 행복도시, 혁신도시 등의 지방 개발 호재가 터져 나오면서 전국 곳곳에서 유례 없는 땅 투기 열풍이 불기도 했다. 이와 함께 수도권 택지지구를 중심으로 단지내 상가 고가 낙찰이 속출하는 등 여전히 부동산 시장을 기웃거리는 풍부한 유동자금의 규모를 짐작케 했다. 돌이켜 보면 연초 전망과는 엇갈린 궤적들이다.
부끄럽지만 이처럼 올해 엇갈린 전망을 뒤로하고 또다시 2006년 전망을 내놓는다.빠듯한 살림살이를 각오하고 내집마련을 위해 알토란 같은 종자돈을 모아온 실수요자들과 차익실현을 꿈꾸는 투자자들에게 내년 부동산시장을 바라보는 길잡이가 되길 바라는 마음에서다. 이중에는 내년 시장 흐름과는 정반대의 예측도 있을 것이다. 또 시장 흐름을 정확히 꿰뚫은 것도 섞여 있을 것이다. 내년 이맘때는 한해 전망을 들추며 내뱉는 구구절절한 변명거리가 줄어들기를 바라며 5회에 걸쳐 2006년 부동산시장을 점쳐본다.
*아파트
2005년 아파트 시장은 강남과 비강남, 중대형과 소형간 격차가 눈에 띄게 벌어진 한 해였다. 올 상반기 판교 발 바람이 분당, 강남권에 영향을 미치면서 이 일대 아파트 값은 큰 폭으로 뛰어 올랐다. 특히 소형보다는 중대형 아파트에 가격 상승이 집중되면서 평형별 양극화 현상이 두드러졌다. 투자세력의 매수강세로 급등세를 보이던 아파트 값은 재건축 아파트 규제, 다주택자 중과세 등의 내용을 담은 8.31부동산대책 발표로 하반기 들어 다소 주춤한 기세다.
2006년에도 이 같은 아파트 시장의 강세기조는 당분간 유지될 것으로 전망된다. 내년 3월과 8월, 2차례에 걸친 판교신도시 청약과 함께 분양물량이 증가하면서 아파트 분양 시장에 청신호가 예상되기 때문이다.
서울 전체 입주 아파트 물량도 올해보다 6,400가구 가량 줄어든 3만 3,000여 가구가 공급예정으로 집값 상승세를 견인할 공산이 크다. 강남의 경우 올해에 비해 입주물량이 다소 늘어날 태세지만 향후 수년 내 입주물량이 크게 감소할 것이란 데서 여전히 가격 상승의 불씨로 남아 있다.
반면 내년 한해 공급될 수도권 내 입주 아파트는 올해 대비 7,500가구 가량 늘어난 11만 2,800여 가구로 신도시 등을 중심으로 대규모 집들이가 이어지면서 공급량이 크게 늘어날 전망이다. 또 내년 전국 입주 물량은 올해보다 4만8,000여가구가 증가한 25만 8,900여 가구로 서울 일부 지역을 제외한 전국 아파트값은 다소 안정세를 찾을 것으로 보인다. 그러나 내년 예정돼 있는 지방선거와 행정복합도시건설 본격화 등의 변수를 감안할 때 섣부른 안정세를 기대하기는 어렵다는 것이 전문가들의 예측이다.
*재개발-재건축
'재건축은 주택시장의 영원한 불루칩?'2005년 한해는 강남권 재건축 아파트의 위력을 여지 없이 보여준 한해였다. 재건축 후분양, 소형평형의무건립비율강화, 개발이익환수제 등으로 손발이 꽁꽁묶였는데도 연초대비 30.6%가 뛰어 오르는 기염을 토한 것.
강남권 대표적 중층 재건축 단지인 한강변 잠원한신 5차 35층 초고층 건축심의 통과를 시작으로 불붙은 집값 상승랠리는 주변 중저층 재건축단지를 비롯한 일반아파트에 이르기까지 강남권 전역으로 빠르게 번져나갔다. 정부의 잇따른 강화규제에도 아랑곳하지 않고 학군, 생활편익, 주거커뮤니티에 기반한 강남권 입지 메리트가 실수요를 불러들인 탓이다.
한마디로 2005년 부동산 시장은 ‘재건축 아파트’가 단기차익을 노린 가수요뿐만 아니라 실수요자들에게도 여전히 매력있는 투자상품임을 증명한 한해였다. 반면 강남을 제외한 서울 수도권 일대 재건축 단지들은 정부의 잇따른 고강도 규제에 이전까지 급등세를 접고 약보합세를 면치 못하면서 재건축 아파트 시장에도 지역별 양극화가 찾아든 모습이다.
이같은 입지별 양극화 현상은 내년에도 이어질 전망이다. 정부의 재건축 규제완화가 이뤄질 가능성이 희박한 상태에서, 수익성 악화를 보전할 재료가 약한 수도권 재건축 아파트 약세 장세가 지속될 것이란 얘기다. 반면 강남권 진입을 노리는 대기수요자들에게 알짜 노른자위를 차지하고 있는 강남권 재건축 단지에 입질이 재현될 전망이다.
한편 강북 광역개발로 들뜬 한해를 보낸 재개발시장은 당분간 보합국면이 이어질 것이란 전망이다. 정부의 잇따른 뉴타운지정으로 지분시세가 크게 치솟은데다 정부 주도의 공영개발 등이 추진됨에 따라 오히려 차익실현 여지가 크게 줄어들 가능성이 크기 때문이다. 아울러 2종주거지역내 재개발.재건축 사업장의 층고 제한 완화가 담긴 '도시 및 주거환경정비법’ 서울시 조례안에 정부가 제동을 걸고 나섬에 따라 재개발 사업 수익성도 덩달아 악화된 상태다. 따라서 2006년 재개발 시장은 한강변, 1,2차 뉴타운 일부 사업장의 강보합세가 지속되는 가운데 보합국면이 이어질 전망이다.
*오피트텔
상반기 오피스텔 시장은 용산 파크타워, 목동 트라팰리스, 잠실 스타파크 등 초고층 주상복합 오피스텔 분양이 쏟아지며 과열 양상을 띠었다. 더욱이 '8.31 대책' 이후 갈 곳을 잃은 시중 자금이 수익형 틈새상품으로 유입, 전매 가능하고 일정한 수익이 보장되는 오피스텔 시장을 달구기도 했다. 하지만 주거용 오피스텔의 종합부동산세 적용과 그에 따른 주거용 실태조사 방침 등 잇단 정부 정책이 발표되자 약세로 한 해를 마감했다.
이러한 하락세는 2006년 들어 더욱 심화될 것으로 전망된다. 지난 2003년 이래 서울 지역에만 5만 7,092실이 입주해 이미 과잉 공급 현상을 빚어온데다 내년에도 6,929실이 입주 예정에 있기 때문이다. 특히 내년 입주 물량은 올 1만 5,562가구에 비해 반 이상 줄어든 수치지만 지난 2002년 4,313가구에 비해서는 50% 가량 늘어난 물량이다. 이러한 과잉 공급은 오피스텔 시세 및 분양권 가격, 심지어 임대수익 감소로까지 이어지며 투자 매력을 반감시키고 있다.
재건축에 따른 소형 아파트의 등장도 오피스텔 시장에서는 악재로 작용하고 있다. 같은 소형 평형이라도 전용면적이 아파트에 비해 작은 오피스텔이 임대 시장에서 불리하기 때문이다. 또 발코니 확장이 가능해짐에 따라 소형 아파트의 경우 넓게 사용할 수 있는 길이 열린 반면 발코니가 없는 오피스텔에는 아무런 혜택이 주어지지 않는다. 소형 아파트 등장에 따른 입주 수요 감소는 결국 투자 손실로 이어질 가능성이 크다.
*상가
8.31 대책의 최대 수혜종목으로 떠오른 상가시장은 갈 곳을 잃은 뭉칫돈이 몰려들며 2005년 최고의 전성기를 구가했다. 특히 단지내 상가와 택지지구 근린상가의 인기가 높아 150% 이상의 높은 낙찰가율을 기록한 상가들이 속출했다.
내년도 상가시장도 올해에 이어 장밋빛 전망이 우세하다. 상가114 유영상 소장은 “8.31 대책 이후 높아진 상가시장에 대한 관심이 내년에도 이어질 것으로 보인다”며 “이에 따른 자금유입도 지속적일 것”으로 전망했다. 여기에 최근 한국은행, 한국개발연구원 등에서 연일 쏟아내고 있는 내년도 경기회복에 대한 기대감도 실물경제에 민감한 상가시장에 대한 전망을 밝게 하고 있다.
상가 후분양제와 금리 인상 등도 내년 상가시장을 재편할 주요 변수로 손꼽힌다. 우선 2006년도에는 지난 4월 23일 시행된 상가 후분양제도의 영향으로 신규 공급 물량이 현저히 줄어들 전망이다. 이밖에 올해 들어 두 번이나 단행된 금리인상이 내년에도 이어질 경우 높아지는 대출금 부담에 따른 수익성 악화는 물론이고 상가로 몰렸던 뭉칫돈이 금융권으로 빠져나가 상가 시장 위축을 불러올 수 있다는 분석이다.
배후 세대를 확보하고 있는 단지내 상가는 올해와 마찬가지로 안정적인 투자처로 각광받을 전망이다. 그러나 단지내 상가는 업종이나 매출에 한계가 있는 만큼 낙찰가율이 지나치게 높으면 환금성이나 수익성이 악화될 수 있다.
상가 후분양제도로 공급 물량이 급감한 동백이나 동탄, 파주 교하 등 택지지구내 근린상가는 올해에 이어 투자 1순위로 거론되고 있다. 테마상가나 복합상가 등 대규모 쇼핑몰은 이미 공급 과잉 양상을 보이고 있는데다 백화점, 대형할인마트 등과의 경쟁이 불가피하다는 점 등을 이유로 올해에 이어 시장 전망이 밝지 않다.
*토지
올해 토지시장은 저금리와 주택가격 상승 등의 영향으로 4.13%의 가격 상승률을 기록했다. 주로 행정복합도시, 기업도시, 서울시 뉴타운 등 개발호재가 있는 지역을 중심으로 2002년 이후 최대의 가격상승이다.
지역별로는 대도시 4.40%, 시지역 3.96%, 군지역 3.32%로 서울과 광역시를 중심으로 높은 지가 상승률을 보였다. 도별로는 행정도시가 들어서는 충남지역이 6.44%로 가장 높은 수치를 보였고, 서울(5.44%), 대전(5.41%), 경기(5.05%) 등의 순으로, 개발호재를 중심으로 지가상승이 두드러졌다.
올 초부터 충청권과 수도권의 각종 개발사업 등의 호재 지역을 중심으로 꾸준히 오르던 가격 상승이 8.31대책의 윤곽이 들어나기 시작한 7월부터 안정세를 유지하기 시작했다.
그러나 8.31대책 후속입법이 차질을 빚으면서 10월부터 땅값이 꿈틀거리는 양상으로 올해의 토지시장은 마감됐다.
2006년 토지시장은 올 하반기의 양상을 띠며 안정세를 유지할 것으로 보인다. 개발호재가 이미 가격에 반영돼 있고, 8.31부동산 대책에 대한 토지규제정책이 내년에 대거 시행되기 때문이다.
우선 토지보상 방법이 2006년 3월부터 현금보상 원칙에서 부재지주의 경우 일정금액(3,000만 원) 초과분을 채권으로 지급하고, 농민의 양도세 감면 면적 요건도 완화됨에 따라 대토면적 감소가 예상된다.
또 토지거래 허가구역 땅 전매를 2~5년간 제한되고, 외지인소유의 농지는 2006년부터 양도세를 실거래가로 과세된다. 더욱이 2007년부터는 60% 중과세가 적용되고 장기보유 특별공제(10~30%)도 배제된다.
이밖에 개인별로 합산하던 비사업용토지에 대해 세대별로 합산해 보유세를 매기고, 이 토지에 대해서는 기준금액을 공지시가 6억 원 초과에서 3억 원 초과로 낮출 방침이다. 또한 개발부담금제나 기반시설부담금제를 도입해 땅값 수요를 떨어뜨린다는 계획이다. 기존 과태료를 500만 원에서 내년 2월부터는 매년 취득가액의 10%의 이행강제금을 물게 돼 투기수요는 어려울 것으로 보인다.
<부동산뱅크 취재팀 kjh@neonet.co.kr>
②전문기자 추천아파트5
등록일 : 2005/12/22 |
올해는 판교 발 집값 상승을 시작으로 개발호재가 있는 중대형 아파트 값이 큰 폭으로 뛰어 오르면서 평형별, 지역별 양극화 현상이 두드러진 한 해였다. 특히 8.31 부동산 대책 발표와 함께 찾아 든 한파에도 이 같은 국지적, 평형별 강세는 계속되고 있어 내년 아파트를 매입하려는 투자자들은 이 같은 시장 흐름을 알고 옥석을 가리는 일이 무엇보다 선행 돼야 할 것으로 보인다. 그러나 시장상황을 예측하고 투자전망이 밝은 아파트를 찾기란 쉽지 않다. 이에 현장을 누비고, 누구보다도 시장 흐름에 민감한 부동산뱅크 취재기자들이 전하는 내년 가격 상승이 클 것으로 예상되는 아파트(분양권)와 유망투자종목에 대해 살펴본다.
◈ 추천 아파트
부동산뱅크 기자들은 내년 큰 폭으로 가격이 오를 17개의 단지를 추천했다. 이들 단지는 주로 서울 강남권과 용산지역, 경기도 분당권으로 중대형 평형이 집중돼있고, 개발호재 및 교통, 조망, 교육시설 등이 뛰어난 입지여건을 자랑 하고 있다.
또 주상복합아파트 보다는 일반아파트의 비율이 더 많았고, 입주한지 3년 안팎의 새 아파트와 추후 재건축 수혜가 예상되는 20년 이상 된 단지로 양극화를 보이고 있다.
우선, 가장 가격 상승 폭이 가장 클 것으로 점쳐지고 있는 아파트는 송파구 신천동의 롯데캐슬골드다. 2002년 분양당시 344대 1의 경쟁률과 함께 입주 전까지 분양가의 배가 넘는 웃돈이 붙어 사람들의 이목을 집중시키기도 했다. 이 아파트는 롯데건설이 잠실사거리 일대에 제1롯데월드, 제2롯데월드, 롯데캐슬골드로 이어지는 롯데타운 구성을 염두에 두고 지었기 때문에 향후 시세 상승폭도 클 것으로 예측되고 있다. 또 한강과 석촌호수의 조망이 가능해 조망권에 대한 프리미엄도 기대할 수 있다.
우리나라 부촌으로 손꼽히는 압구정지구도 가격상승이 예상되는 곳이다. 구현대, 신현대, 미성, 한양 등으로 이뤄진 압구정지구는 3종 일반주거지역으로 층고 제한을 폐지를 한다는 정부의 방침에 강남구청의 올 초 60층짜리 초고층 재건축안이 거론되면서 연일 가격상승을 기록 했던 곳이다. 2.17수도권 주택시장 안정대책으로 과열된 열기는 한풀 가라 앉았지만 초고층 재건축에 대한 기대감은 여전히 남아있다. 이 중 구현대 2차는 53평~65평 대형평형으로 만 구성된데다 편의시설, 교육시설 등이 뛰어나다. 한강조망이 다른 단지들에 비해 뛰어나 경기침체 속에서도 가격이 소폭으로 상승하는 양상을 보이기도 했다.
내년 2월 입주 예정인 도곡렉슬은 총 3,002가구로 강남권에서 보기드문 매머드급 단지이다.이 아파트 43평형은 청약 사상 가장 높은 4,795대 1의 경쟁률을 기록하는 등 사람들의 큰 관심을 모았다. 이미 분양권 상태에서 전 평형에 걸쳐 2~7억 원 가량 프리미엄이 붙으며 승승장구했지만, 입주 후에도 이러한 기세를 이어갈 전망이다. 3호선 도곡역과 분당선 한티역이 걸어서 5분 거리에 있고, 또 2008년 말 완공예정인 분당선 연장의 혜택을 받게 왕십리까지 12분만에 도달 가능하다. 롯데백화점, 영동시장, 월마트 등의 편의시설을 이용할 수 있으며, 강남 내에서도 최고라는 평가를 받고 있는 대도초, 숙명여중, 단대부중 등의 학교로 걸어서 통학이 가능하다. 도곡동 타워팰리스, 대치동 동부센트레빌, 개포우성1,2단지 등 고급 아파트와 마주해 입지적으로 손색이 없고, 강남지역의 가격을 움직일 만한 단지로 자리매김하고 있다.
분당의 고급주상복합 주거단지에 들어서 있는 아이파크 분당은 파크뷰, 동양파라곤, 로얄펠리스 등과 함께 분당 아파트값을 움직이고 있다. 지난해는 판교의 영향으로 동안 2억~5억 원 가량의 가격 상승을 보였다. 판교분양이 내년 3월과 8월로 확정됨에 따라 가격 상승이 예상된다. 특히 55평형의 경우 인근 고급주상복합 단지들에 비해 가격이 1억~2억 원 가량 저평가 돼있어 그 상승폭은 더욱 클 것으로 보인다. 또 고급 주상복합이라는 인식이 강남 못지 않아 주거커뮤니티 프리미엄까지 누릴 수 있다.
용인시에서는 죽전자이1차가 강세를 띨 것으로 보인다. 죽전자이의 경우 평당 2,100만 원 선으로 죽전일대 아파트 평당가가 1,000~1,200만 원선인 것을 감안한다면 두 배 가량 높다. 이 일대의 아파트들과는 다르게 이같이 죽전자이가 '나홀로 강세'를 보이고 있는 배경은 탁월한 조망권과 교통입지, 대형 평형 위주 구성, 판교신도시 효과를 꼽고 있다. 한성골프장과 붙어있어 골프장 조망이 대부분의 가구에 가능하도록 단지배치가 되어 있는 것이 가격상승의 가장 큰 호재로 작용하고 있다. 또 분당선 보정역이 걸어서 10분 거리에 있고, 성남대로가 단지와 가까이에 있어 판교와 강남권으로의 진출입이 분당 못지 않게 수월하다. 내년 예정돼 있는 판교분양에 따른 호재도 죽전자이의 가격 상승으로 이어질 것으로 보인다.
이밖에 여의도 공작아파트, 등촌아이파크, 서초 신동아1차 등이 올해 가격 상승이 두드러질 아파트로 예상되고 있다.
◈ 추천 분양권
분양권의 경우에는 주상복합아파트가 강세를 보인 가운데 13개 단지에 대해 큰 폭의 상승률을 전망했다. 이들 분양권도 일반아파트와 마찬가지로 개발호재가 있는 서울의 강남권과 용산에 집중돼 있는 양상을 띠었다.
우선 13개의 단지 중에서 내년 가장 많이 오를 것으로 예상되는 아파트는 여의도 자이 였다. GS건설은 여의도에 처음으로 선보이는 만큼 브랜드파워에 걸맞은 차별화된 상품으로 지역의 랜드마크로 자리잡겠다는 계획으로 공을 들이고 있다. 타워형 설계로 한강과 셋강 조망이 가능하고, 2,000평이 넘는 조경공간을 확보하고 있어 주상복합이라기 보다는 아파트에 가까운 녹지시설을 갖추고 있다. 또 이 아파트가 들어설 여의도는 서울시와 AIG그룹이 서울국제금융센더 건립에 대한 양해각서를 체결하면서 ‘국제금융 1번지’를 예고하고 있다. 또 현재 지하철 1호선 대방역과 5호선 여의도역 이용이 가능하고, 지하철 9호선 및 신안산선 등이 순차적으로 개통예정에 있어 강남에 버금가는 주거지역으로 부상할 가능성이 잠재돼 있다.
일명 ‘로또아파트’로 불리는 용산의 시티파크는 내년에도 가격 상승의 불씨가 여전히 남아 있는 아파트다. 이 아파트는 전매제한이 1회에 한해 가능하기 때문에 웬만해서는 매물이 잘 나오지 않는다. 전체 629가구 중 이미 400가구 이상은 전매가 된 것으로 추산되고 있어 매물품귀에 따른 호가는 더욱 상승할 것으로 보인다. 특히 용산의 리딩 아파트인 한강자이가 평당 3,000만 원을 육박하고 있고, 또 단지 옆에 있는 파크타워 평당매매가도 시티파크에 비해 1,000만 원 가량 비싸게 거래되고 있어 입주시점에는 가격 차이는 많이 좁혀 질것으로 보인다. 게다가 단지 앞뒤로 한강과 공원조망이 가능하고, 미군부대 이전에 따른 개발호재도 잠재돼 있어 내년에도 올해 못지 않은 상승세가 이어질 것으로 보인다.
서초 롯데캐슬클래식은 구 삼익아파트를 재건축한 아파트로 주상복합으로는 드물게 990가구 대단지로 구성돼있다. 강남 중심부에 자리잡고 있는 이 아파트는 지하철 2호선 강남역이 걸어서 5분 거리에 있다. 단지 앞의 서초로를 통해 잠실권으로 진출입이 수월하다. 또 단지에서 1분 거리에 경부고속도로 반포IC를 이용할 수 있다. 서초 최고의 학군이라고 할 수 있는 서일중이 단지와 붙어있고, 강남터미널, 뉴코아, 신세계 백화점, 영동세브란스병원 등의 편의시설도 이용할 수 있다. 특히 강남역 인근에 연면적 11만 9,500평 규모의 삼성타운이 들어설 예정으로 이에 따른 수혜가 기대된다. 또 2007년 개통예정인 9호선이 걸어서 5분 거리에 있고, 단지 주변으로 30년 가까이 된 중층단지들이 있어 재건축에 따른 수혜도 기대해 볼 수 있다.
송파구의 지도를 바꿀 것으로 예견되는 잠실저밀도 재건축단지는 전체 2만 5,000여 가구가 들어설 예정이다. 이 지역은 대규모 단지에 대한 주거프리미엄과 인근 제2롯데월드 개발 호재에 따른 기대감이 맞물리면서 가격상승을 기대해 볼 수 있다. 이중 잠실주공 2단지는 한강변 단지 특유의 쾌적한 주거환경을 자랑한다. 단지 중앙에 저층 건물인 학교와 교육청이 있어 단지 올림픽도로변에 위치한 세대도 한강조망이 가능할 전망이다. 또한 지하철역과 대형마트 백화점 등이 가까이 있어 주거편의성도 뛰어나다. 5단지는 업무지역에 인접해 있어 다소 번잡하고, 1단지는 주거환경이 쾌적한 대신 편의시설 이용이 불편하다. 3단지는 재래시장인 새마을 시장과 인접해 주거환경 악화가 우려되며, 4단지는 호수변에 있어 주거환경은 뛰어나지만 올림픽도로와 멀다는 약점이 있다. 그러나 30~40평형이 타 단지에 비해 5,000만 ~1억 원 가량 차이가 나 있어 추후 가격 상승이 예상된다.
목동 하이페리온2도 가격상승을 유력시된다. 같은 입지여건에 놓여 있는 목동 트라펠리스가 평당 2,160만 원이라는 고분양가의 논란에도 불구하고, 13.5대 1의 경쟁률을 보이면서 성공리에 분양을 마감했다. 그러나 이 아파트는 분양권 전매가 금지돼, 분양권 전매가 가능한 하이페리온2차가 반사이익을 얻을 수 있을 것으로 보인다. 이 아파트가 들어설 지하철 5호선 오목교역 인근은 이미 목동파라곤, 하이페리온1 등 중대형 평형 중심의 주상복합아파트 단지가 몰리면서 고급 주거지로 입지를 굳혔다. 목동의 교육 및 편의시설에 이용할 수 있고, 지하철 9호선 개통에 따른 호재가 예상된다. 현재 40형~50평형 분양권 시세가 주변 주상복합시세에 비해 1억 원 가량 저렴하기 때문에 가격상승이 예상되는 단지다.
그 외에도 분당 정자동더?聘뵀맥컵?, 서초포스코더??, 삼성 롯데케슬프리미어 등이 내년에도 웃돈 고공행진을 이어갈 단지들로 꼽히고 있다.
◈ 유망투자종목
부동산뱅크 기자들은 내년 유망 투자상품으로 신규분양과 상가를 주목할만한 종목으로 가장 많이 꼽았다.
내년 분양시장은 알짜 분양물량이 대거 쏟아질 예정에 있다. 말도 많고 탈도 많았던 판교분양을 비롯해 김포, 파주 등의 2기 신도시와 택지개발지구 내에서 매머드급 분양계획이 잡혀 있다. 이들 지역에서는 전용면적 25.7평 이하 아파트는 분양가 원가연동제가 적용돼 주변시세보다 20~30%가량 싼 가격에 공급될 것이 확실시되고 있다. 특히 도시기반시설이 잘 갖춰져 있을 뿐 아니라 입지여건도 뛰어나 집값 상승률이 높을 것으로 보여 내집마련 계획이 있는 실수요자들은 적극적으로 공략해볼 필요가 있다.
상가시장의 경우 실물경기회복에 따른 기대감과 8.31부동산대책의 후속입법으로 위축된 주택 토지시장에 대한 반사이익이 호재로 작용할 가능성이 크게 작용할 것으로 보인다. 상가시장은 올해 4월 상가 후분양제가 실시되면서 신규분양상가의 물량은 줄었다. 이로 인해 기존 상가의 투자가치가 높아지거나 미분양 상가는 계약율이 오르고 있는 추세다. 특히 소액투자자들의 접근이 용이한 대단위 택지개발과 신도시지역 내 아파트 입주율이 높아지면서 근린상가 등은 분양에도 탄력을 받을 것으로 보고 있다.
이밖에 2000년 이후로 최고의 입주물량을 포함한 기존아파트와 웃돈 상승률이 높은 주상복합 시장에도 관심을 둘만하다는 의견도 적지 않다.
부동산뱅크 이정민 기자 leejm@neonet.co.kr
③분양 격전지 베스트 10
등록일 : 2005/12/22 |
장롱 깊숙이 묵혀둔 청약통장이 빛을 발할 때가 왔다. 내년에는 판교신도시를 비롯해 파주운정과 김포 등 2기 신도시 분양이 본격화되고 알짜 단지로 꼽히는 성남 도촌지구와 하남 풍산지구 등 수도권 곳곳에서 분양 큰 장이 선다. 특히 대부분의 공공택지에서 원가연동제가 시행됨에 따라 동탄 막바지 분양에 실수요자들이 대거 몰렸던 것 이상으로 열기가 달아오를 전망이다. 이 밖에 행정중심복합도시 수혜를 노리는 충청권과 서울 대규모 단지, 지방 신도시 등 2006년 놓쳐서는 안 될 주요 분양 단지들을 짚어본다.
◈판교신도시
수 차례 분양이 연기되며 청약 대기자들을 애태웠던 판교신도시는 내년 3월 전용면적 25.7평 이하 물량을 시작으로 본격적인 분양에 들어간다. 전체 9,520가구인 중소형 평형은 분양아파트 5,906가구(민간분양 3,687가구, 공공분양 2,219가구), 임대아파트 3,614가구(민간임대 1,696가구, 공공임대 1,918가구)가 공급된다.
민간분양 물량 6개 단지 3,687가구 중에서는 정보기술 대학원과 IT특성화 고교, 도서관 등이 들어서는 에듀파크와 인접한 풍성신미주(A15-1블록)와 30만평 규모의 중앙공원 조망이 가능한 한림아파트(A12-1블록) 등이 A급으로 분류된다. 풍성신미주는 32~33평형 1,167가구가 들어서며 한림아파트는 28~34평형 1,045가구가 예정돼 있다.
주공아파트가 지어지는 동판교 A22-1블록(397가구)과 A23-1블록(467가구)의 경쟁률도 치열할 것으로 예상된다. 이 곳은 14만평 규모의 공원 조망이 가능하며 경부고속도로 판교IC, 중심상업지 등과 인접해 있어 쾌적성과 편의성을 두루 갖춘 곳으로 평가 받는다. 이 외에도 A18-1블록(760가구)과 A22-2블록(595가구)에 주공아파트 분양이 예정돼 있다.
임대아파트 물량도 눈여겨볼만하다. 임대주택법 시행령 개정에 따라 임대 연한이 기존 5년에서 10년으로 늘어났지만 분양아파트도 10년간 전매가 금지되므로 메리트가 크게 떨어지지 않는다는 분석이다. 공공임대아파트가 들어서는 서판교 5-1블록, 5-2블록과 민간임대아파트가 위치하는 A11-1, 11-2블록은 생태공원으로 조성되는 운중천변에 자리잡아 주거 쾌적성이 뛰어날 것으로 전망된다.
내년 3월 판교신도시 청약에 실패한 청약저축 가입자도 실망할 필요는 없다. 전용면적 25.7평 초과물량 공급이 예정돼 있는 내년 8월에 25.7평 이하 아파트 1,774가구도 함께 추가 공급되기 때문이다. 따라서 청약저축 가입자는 내년 3월과 8월, 두 번의 청약기회를 갖게 된다.
전체 22개 블록 7,078가구 (연립 5개 블록, 990가구 포함)가 공급되는 전용면적 25.7평 초과 중대형 물량은 모두 공영개발 방식으로 공급되며 4,993가구가 분양아파트, 2,085가구가 임대아파트로 지어진다.
◈파주 운정신도시
당초 올해 연말 분양될 예정이었던 파주 운정신도시 분양도 내년으로 늦춰졌다. 때문에 전용면적 25.7이하 10년, 25.7평 초과 5년인 전매금지기간을 피할 수 없게 됐다. 대신 원가연동제 적용으로 분양가 부담은 줄어들 전망이다.
아직 분양 일정이나 물량 등 세부사항은 정해지지 않았지만 내년 3분기 운정지구 공급을 시작으로 분양이 본격화될 전망이다. 삼부토건은 운정지구 2개 블록에 각각 1,868, 860가구를 공급할 예정이고 벽산건설과 동양메이저건설도 각각 793가구, 960가구 공급을 준비하고 있다. GS건설은 24, 32평형으로 구성된 2,340가구 대단지를 조성할 예정이다.
전체 4만 6,000가구가 들어서, 2기 신도시 가운데 가장 큰 규모로 조성되는 파주 운정신도시는 경의선 운정역, 제2자유로(건설 예정) 등을 이용한 서울 진입이 수월하다. 월릉역 인근 LG필립스 LCD공장과는 차로 10분 가량 떨어져 있다.
◈ 김포신도시
정부의 8.31 대책에 따라 전체 358만평으로 규모가 늘어난 김포신도시에서는 장기지구를 시작으로 분양대전의 막이 오른다.
아파트 4,456가구, 단독주택 392가구 등 전체 4,848가구의 주택이 들어설 예정인 장기지구에서는 내년 2월 제일건설이 34평형 360가구를 공급하는 것을 시작으로 3월과 4월에는 신영건설과 남흥건설, 반도건설 등이 1,725가구를 분양할 예정이다. 남흥건설이 42평형 315가구를 공급하는 6블록과 반도건설이 38평형과 46평형 447가구를 공급하는 7블록은 장기지구 중심 녹지축에 자리잡아 주거 쾌적성이 뛰어날 전망이다.
하반기에는 경기지방공사에서 짓는 자연앤 33평형 574가구 공급이 예정돼 있다.
김포신도시는 서울 올림픽대로와 김포신도시를 잇는 도시고속화도로(왕복 6차선)가 2008 완공될 예정이고, 서울지하철 5, 9호선과 인천국제공항철도가 만나는 김포공항역까지 연결되는 김포경전철이 2010년 운행을 시작할 예정에 있어 교통여건이 한층 개선될 전망이다.
◈인천 송도신도시
국제경제자유구역으로 개발돼 이미 입주가 속속 이뤄지고 있는 송도신도시에서는 내년 하반기에 분양이 재개된다. 인천도시개발공사가 A-4블록에 짓는 송도웰카운티는 32평형부터 50평형까지 이뤄져 있으며 전체 510가구 규모다.
◈ 하남 풍산지구
문화재 발굴 등으로 분양이 지연됐던 하남 풍산지구는 새해 벽두부터 분양대전을 예고하고 있다. 하남시 풍산동, 덕풍동, 신장동 일대에 31만 여 평 규모로 전체 5,800여 가구가 들어설 예정이다. 서울 강동구, 송파구와 맞닿아 있고 올림픽도로, 외곽순환도로와 인접해 있어 서울 강남?강동권 진출입이 수월하다. 원가연동제가 적용되지 않아 분양가가 다소 비쌀 것으로 예상되지만 입주 후 전매가 가능하다는 장점이 있다.
B-7블록에 들어서는 하남풍산동부센트레빌은 32평형 단일평형으로 전체 168가구 규모다. 삼부토건은 B-4블록에 38평형 471가구를 분양한다. 두 곳 모두 단지 인근으로 상업시설과 교육시설, 녹지를 두루 갖추고 있으며 내년 1월 분양 예정이다.
2월에는 동원시스템즈가 32평형 217가구를 선보일 예정이다. 단지 인근으로 공원과 녹지가 조성돼 공원 조망이 가능하고 주거여건이 쾌적할 전망이다.
◈ 성남 도촌지구
꼬마판교로 불리는 성남 도촌지구에서는 3월 주공뜨란채 408가구가 분양된다. 평형은 29평형 52가구, 33평형 356가구로 구성돼 있다.
도촌지구는 전체 24만 2,000평 규모로 분양아파트 2,120가구, 임대아파트 2,920가구 등 모두 5,040가구가 들어설 예정이다. 성남 중원구 도촌동과 갈현동 일대에 걸쳐 있어 분당신도시 기반시설 이용이 용이하며 국도 3호선, 분당~수서간 도시고속화도로와 가까워 강남 진출입이 수월하다. 국민임대주택을 짓기 위해 개발제한구역을 해제, 조성한 곳으로 녹지율이 34%로 높은 편이다.
◈ 서울 도심
서울 도심에서는 대부분 중소형 단지의 분양이 예정돼 있는 가운데 1,870가구 대단지인 중구 황학동 롯데캐슬 분양이 관심을 끌 것으로 보인다. 삼일 시민아파트와 인근 단독주택지를 헐고 들어서는 롯데캐슬은 내년 2월에 24평형 365가구, 45평형 126가구 등 모두 491가구가 일반에게 선보일 예정이다. 청계천 조망이 가능하고 지하철 2,6호선 환승역인 신당역과 1,2호선 환승역 신설동역이 걸어서 10분 거리다.
한강 조망이 가능한 물량을 노리고 있다면 내년 1월에 분양하는 마포서강자이를 눈 여겨 봐야 한다. 마포구 하중동 18-2번지 일대에 488가구 규모로 지어지는 이 아파트는 44평형부터 60평형까지 대형평형 위주로 이뤄져 있으며 이 중 75가구가 일반분양된다. 한강조망권과 브랜드파워를 갖췄을 뿐 아니라 지하철 6호선 광흥창역이 걸어서 5분인 역세권 단지로 높은 청약 경쟁률이 예상된다.
◈ 용인시 신봉?성복동
판교신도시 후광효과가 예상되는 용인시 신봉동, 성복동 일대에서도 판교 중소형 평형 분양이 예정돼 있는 내년 3월 이후 대규모 물량이 공급된다. GS건설은 내년 3월에 자사 텃밭인 성복동 일대에서 성복자이 1차와 4차 각각 966가구, 934가구를 분양한다. 두 곳 모두 33평형부터 60평형까지 대형평형 위주며 인근에 GS빌리지 1차, 2차, 3차, 6차가 들어와 있어 4,000세대가 넘는 대단지를 이루고 있다. 월마트, 이마트, 롯데백화점 등의 편의시설 이용이 가능하다.
동부건설은 용인시 신봉동에 944가구 공급을 준비하고 있다. 내년 10월 분양 예정이다.
◈ 행정도시 인근
행정도시 건설과 함께 지방 분양시장의 최대 관심사로 떠오른 충청권에서는 조치원읍 일대에서 대형 건설사들의 분양 각축전이 벌어질 예정이다. 조치원읍은 행정도시 예정지가 차로 5분 거리에 있고 경부선 조치원역과 고속철도 호남선 분기역인 오송역(2010년 개통 예정)이 인접해 있다.
조치원읍 죽림리 368번지 일대에 들어서는 조치원자이는 33~57평형 1,434가구 대단지로 내년 3월 분양할 예정이다. 조치원 교육청, 연기군청 등과 가깝다. 고려대 조치원 캠퍼스와 홍익대 조치원 캠퍼스 사이에 들어서는 조치원e-편한세상은 33~53평형 전체 1,051가구로 내년 7월 분양할 예정이다. 대동초, 조치원중, 조치원여중?고 등의 교육시설이 있다.
고속철도 천안역을 중심으로 개발되는 아산신도시에서는 내년 4월 주공이 1,102가구를 분양한다. 3, 8블록에 들어서는 이 단지는 29평형과 33평형으로 천안에서 온양온천으로 이어지는 수도권 전철연장선(2008년 말 완공 예정)을 이용할 수 있다. 모두 876만평 규모로 조성되는 아산신도시는 천안과 아산시를 잇는 ‘디스플레이 클러스터’ 조성 등의 호재를 바탕으로 분양 바람몰이를 할 것으로 보인다.
◈ 지방
지방에서는 부산 북동부와 울산 남부지역 생활권에 해당하는 부산광역시 기장군 정관면 일대 정관신도시를 주목할만하다. 모두 126만평 규모로 조성되며 내부 고속화도로(2008년 9월 개통 예정)를 이용해 부산 도심권인 서면까지 자동차로 20분이면 진입할 수 있고 경부고속도로 및 김해, 창원, 울산 등지로의 접근성을 높여줄 동면~장안 연결도로, 부산~울산간 고속도로 등이 지구를 지날 예정이다.
내년 4월 대주건설이 A-13블록에 29~43평형 1,340가구를 분양하는 것을 시작으로 계룡건설이 33~49평형 계룡리슈빌 455가구를 내년 6월에, 신동아건설이 39~55평형 659가구를 내년 7월에 각각 공급할 예정이다. 모두 원가연동제가 적용되며 전용면적 25.7평 이하는 5년, 25.7평 초과 물량은 3년간 전매가 금지된다.
부동산뱅크 박영의 기자 momopc1@neonet.co.kr
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