서울의 한 역세권에 골프연습장을 운영하던 신모씨는 자신의 땅이 주변에 비해 다소 비효율적으로 이용되고 있는 것을 보고 컨설팅회사를 찾았다.
신 씨로부터 개발의뢰를 받은 컨설팅사는 먼저 세금문제를 꼼꼼히 따져 봤다. 신 씨 토지의 공시지가는 65억원으로 매각 후 6명의 가족에게 상속할 경우 양도소득세, 증여세, 취득등록세를 합해 24억여원의 세금을 내야 하는 상황이었다.
이에 반해 가족이 공동으로 일정 조건을 갖춘 법인을 매입하고 토지를 이 법인에 증여해 개발사업을 시행할 경우에는 상당한 절세효과를 볼 수 있는 것으로 예상했다. 가족에게 4억여원이 부과되고 법인에 18억여원이 부과되는데, 법인에 부과되는 세금 중 대부분을 차지하는 법인세는 개발사업을 추진하면서 상당부분 절세가 가능하기 때문이다.
이에 본격적인 시장조사에 나선 컨설팅사는 주변지역 부동산을 조사 해 소형 주거용오피스텔로 아이템을 정했다. 소형 주거용시설에 대한 수요가 많고 인근 건물들이 노후해 역세권수요를 흡수할 있다는 판단에서다.
신 씨는 사업성 분석결과 단순 매매보다 50억원 정도 개발이익 더 나올 것이란 말을 듣고 개발 일체를 컨설팅사에 맡겼다. 컨설팅사는 신 씨를 대신해 설계, 인허가, 자금조달, 시공사선정, 분양대행 등을 처리해 짧은 시간에 높은 수익률을 올렸다. 또한 신 씨는 앞으로도 입주 때까지 각종 자금관리와 기성점검 등을 컨설팅사가 대신해주기 때문에 신경 쓸 일이 전혀 없다.
신 씨의 사례처럼 보유 부동산을 대행사에 맡겨 개발하는, 이른바 PM(Project Management) 사례가 늘고 있다. 땅주인이 금융기관에 부동산 개발 가능성이나 절세방법 등을 문의하면 금융기관이 컨설팅사를 소개해주는 방식이 많다. 대기업 경영전략실장, 상장사 대표이사, 대학 교수 등 전문직종의 의뢰가 많은 것도 한 특징이다.
PM방식으로 개발사업을 추진할 경우 장점을 살펴보면 우선 땅주인이 직접 은행이나 시공사 분양대행사를 접촉할 필요가 없다. 단계별로 전문인력이 대신해주기 때 문에 시간과 사업실패 위험을 크게 줄일 수 있고, 비용 측면에서도 유리하다. 기존 개발신탁사의 신탁보수에 비해 수수료가 적기 때문이다.
부동산은 양도나 증여시 세율이 높은 편인데, PM은 합법적 절세수단 이 될 수도 있다. 자식이나 배우자에게 직접적으로 양도나 증여를 할 때보다 법인을 매개로 증여와 개발을 하면 세금은 조금 적게 내고 개발이익을 누릴 수 있기 때문이다.
개발 대행을 할 때도 유의점이 많다.
우선 PM사의 상품기획과 비용절감 능력에 따라 개발이익이 결정되기 때문에 개발이익을 많이 내기 위해서는 무엇보다도 PM사 선정이 중요하다.
PM계약을 체결할 때는 개발대행의 범위를 어디까지 할 것인지를 확실히 해야 한다. 분양단계까지로 한정하면 대행수수료가 적은 대신 완공까지의 공정관리를 시공사에 일임해야 한다.
반면 수수료를 더 주더라도 입주시점까지로 정하면 기성체크와 입주 민 세무 법률서비스까지 해주기 때문에 하나의 프로젝트를 안정적으로 끝마칠 수 있다.
자금조달도 금융비용 절감측면에서 중요하다. 대행사의 능력에 따라 자본조달 비용을 크게 줄일 수 있기 때문이다. 이런 점에서 PM 수행 경험이 많아 금융권에서 인정 받는 회사를 선택하는 게 유리하다.
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