임대 후 분양전환 공동주택의 하자보수 및 담보책임에 관한 판례

[애플비]

이창록 칼럼

임대 후 분양전환 공동주택의 하자보수 및 담보책임에 관한 판례

1. 서 설

필자는 본지를 통해 임대 후 공동주택의 경우에도 선분양, 후시공의 방식으로 공급되는 일반 아파트와 동일한 하자담보책임의 법리가 적용되어져야 한다고 수차례 논한바 있고, 같은 취지의 대법원 판결들을 소개한바 있다.
그럼에도 여전히 임대 후 공동주택을 건축하여 분양한 건축업자의 일부 대리인들은 위 하자담보책임에 대해 집합건물법이 아닌 매매에 관한 민법의 일반 규정이 적용되어져야 한다거나, 아파트 사용승인일 이전에 발생한 하자와 분양전환이 이루어지기 이전에 발생한 하자에 대한 담보책임이 면책되어져야 한다고 항변하고 있어, 그 항변들을 구체적으로 배척한 하급심 법원의 판결요지를 다시 소개하기로 한다.

2. 판결의 요지

가. 임대사업자 겸 분양자의 하자담보책임의 근거 법률과 제척기간

즉, 하급심 법원은 임대사업자 겸 분양자의 위와 같은 항변에 대해 「피고는, 이 사건 아파트는 2008. 7.경 분양전환 된 아파트이고, 분양전환의 법적성질은 매매이므로 그 하자담보책임에 관하여는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 제1항이 아닌 매도인의 담보책임에 관한 규정인 민법 제580조, 제582조가 적용되어야 할 것인데, 이 사건 소는 이 사건 아파트에 관하여 최종적으로 분양전환이 이루어진 2009. 7.경부터 민법 제580조, 제582조가 정한 하자담보책임의 제척기간인 6월을 도과한 2013. 2. 27.에 제기되었으므로 부적법하다고 항변한다. 살피건대, 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2003. 7. 18. 법률 제6925호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘집합건물법’이라고 한다) 제9조 제1항은 집합건물을 건축하여 분양한 자의 담보책임에 관하여 민법 제667조 내지 제671조의 규정을 준용한다고 규정하고 있고, 민법 제671조 제1항 단서는 석조, 석회조, 연와조, 금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 건물의 수급인은 목적물의 하자에 관하여 인도 후 10년간 담보책임을 진다고 규정하고 있으며, 이 사건 아파트와 같은 콘크리트 구조물에 대해서는 위 민법 제671조 제1항 단서가 적용되어 하자담보책임기간은 인도 후 10년이다.
나아가 이 사건 아파트와 같이 임대아파트로 건축되어 5년 정도 임대되었다가 분양전환 된 아파트의 경우에도 구 집합건물법 제9조 제1항 및 그에 의하여 준용되는 민법 제667조 내지 제671조가 적용될 수 있는지를 살펴보면, 구 집합건물법 제9조는 집합건물을 건축하여 분양한 자로 하여금 견고한 건물을 짓도록 유도하고 부실하게 건축된 집합건물의 소유자를 두텁게 보호하기 위하여 집합건물을 건축하여 분양한 자의 담보책임에 관하여 민법상 수급인의 담보책임에 관한 규정을 준용하도록 함으로써 담보책임의 내용을 명확히 하는 한편 이를 강행규정화 하였고, 위 규정에 의한 하자담보추급권은 현재의 집합건물 소유자에게 귀속하는 점, 분양전환가격을 결정함에 있어서 아파트의 노후 정도는 이미 평가되었다고 하더라도 부실시공으로 인한 아파트의 하자까지 모두 반영되어 그 가격이 결정되었다고 단정할 수 없는 점, 분양전환되기 전의 임차기간 동안 입주자들이 임대차계약에 기해 하자보수를 요구할 수 있다고는 하나, 임차인의 지위에서 인정되는 하자보수청구권과 분양을 받은 소유자의 지위에서 인정되는 하자담보추급권은 그 법적 성질 및 기능이 동일하다고 보기는 어려운 점 등에 비추어볼 때 분양전환 된 임대아파트의 경우에도 구 집합건물법 제9조 제1항 및 이에 의하여 준용되는 민법 제667조 내지 제671조가 적용된다고 봄이 상당하고, 이 경우 그 담보책임기간은 앞서 본 위 규정의 입법취지 등에 비추어 당초의 임대차계약에 따라 아파트가 임차인에게 인도된 때부터 10년이라고 봄이 상당하다(대법원 2012. 4. 13. 선고 2011다46036 판결 참조). 위와 같은 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 이 사건 아파트의 사용검사일이 2003. 5. 21.인 사실은 앞서 본 바와 같은바, 그 무렵 이 사건 아파트가 임차인들에게 인도되었다고 봄이 상당한데 그 때로부터 구 집합건물법 제9조 제1항 및 이에 의하여 준용되는 민법 제671조 제1항 단서에서 정한 10년이 경과하기 전에 원고가 구분소유자들로부터 손해배상청구권을 양도받아 양도통지를 마친 다음 2013. 2. 27. 이 사건 소를 제기하였음은 기록상 명백하므로, 피고의 위 항변은 이유 없다」라고 판시하여 임대 후 분양전환이 이루어진 공동주택의 경우에도 그 주택을 건축하여 임대, 분양한 사업자의 수분양자에 대한 하자담보책임이 집합건물법 제9조에 의해 정해지고, 그 법에 의하면 분양자는 임차인에게 그 주택이 인도된 날로부터 10년간 하자담보책임이 있음을 분명히 한바 있다.

나. 사용승인일 이전에 발생한 하자에 대한 담보책임 여부

또 법원은 「피고는, 이 사건 아파트는 사용검사 후 수년간의 공공 임대 기간을 거쳐 분양전환 된 아파트이므로 이 사건 아파트 구분소유자들은 이 사건 아파트의 사용검사 당시임차인의 지위에 있었을 뿐이어서 사용승인도면과 달리 시공된 부분에 관하여 아무런 이해관계를 가지고 있지 아니하므로, 피고는 위 구분소유자들에 대하여 사용검사 전 하자, 즉 사용승인도면을 기준으로 한 미·오시공 부분에 관한 담보책임은 부담하지 않는다고 주장한다. 살피건대, 이 사건 아파트의 경우에도 구 집합건물법 제9조 제1항 및 민법 제671조 제1항 단서가 적용되어 분양자인 피고는 그 구분소유자들에 대하여 아파트 인도일로부터 10년간 하자담보책임을 부담하게 됨은 앞서 본 바와 같고, 나아가 건축물의 하자란 완성된 건축물에 구조적·기능적 결함이 있거나 거래관념상 통상 갖추어야 할 품질을 제대로 갖추고 있지 아니한 것을 말하는 것으로서 이에 해당하는 한 그 하자가 사용검사 이전에 발생한 것이든 사용검사 이후에 발생한 것이든 가리지 않고 모두 담보책임의 대상이 되는 하자에 포함된다고 보아야 할 것이므로, 피고로서는 이 사건 아파트의 사용승인도면을 기준으로 한 미·오시공 부분에 대하여도 당연히 구 집합건물법 제9조 제1항, 민법 제667조 내지 제671조에 따른 담보책임을 부담하여야 한다. 따라서 피고의 이 부분 주장은 이유 없다」라고 판시하여 임대 후 분양전환 아파트 사용승인일 이전에 발생한 하자 역시 임대사업자가 담보책임을 부담하는 하자임을 밝혔으며,

다. 분양전환일 이전에 발생한 하자에 대한 담보책임 여부

나아가 피고는 집합건물의 구분소유권이 양도되는 과정에서 양도인인 전 구분소유자가 하자담보추급권의 행사를 묵시적으로 유보한 경우 현재의 구분소유자는 하자담보추급권을 행사할 수 없는데, 피고는 분양전환 대상 세대로부터 하자보수 요청을 접수받아 자신의 비용과 노력으로 이를 일괄 보수한 뒤 원고로부터 10년차 하자를 제외한 모든 하자보수가 종결된 것으로 한다는 내용의 합의서를 교부받은 바 있고, 또한 분양전환 시점까지 발생한 하자를 모두 반영하여 분양전환가격을 결정한 뒤 이를 임차인들에게 분양한 바 있으므로, 분양전환 당시를 기준으로 그 이전에 발생한 하자, 즉 5년차 이하의 하자에 대한 하자담보추급권은 피고에게 묵시적으로 유보된 것으로 보아야 한다고 주장한다. 그러나 피고가 이 사건 아파트의 분양전환 과정에서 일괄적으로 하자보수를 마쳤다고 하더라도 그 하자보수 이후에도 여전히 존재하는 하자 또는 새로이 발생하는 하자에 대한 담보책임이 면제되거나 소멸한다고 볼 수는 없고, 또한 이 사건 아파트의 하자담보추급권은 원고가 아닌 이 사건 아파트의 구분소유자들에게 귀속된다고 할 것이어서 원고가 위 구분소유자들로부터 하자담보추급권을 양도받기 전 피고와 사이에 10년차 하자를 제외한 모든 하자의 보수가 종결된 것으로 한다는 내용의 합의서를 작성하였다고 하더라도 이로써 위 구분소유자들에게 귀속된 하자담보추급권이 피고에게 유보되는 효과가 발생한다고 할 수도 없으며, 나아가 구 임대주택법 시행규칙(2008. 11. 26. 국토해양부령 제72호로 개정되기 전의 것) 제3조의3 제1항 [별표1]은 ‘분양전환가격은 건설원가(최초 입주자모집 당시의 주택가격 + 자기자금이자·감가상각비)와 감정평가금액을 산술 평균한 가액으로 하되, 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 해당 주택의 가격에서 임대기간 중의 감가상각비를 뺀 금액을 초과할 수 없다’고 규정하고 있어 임대아파트의 분양전환가격 결정 과정에서 아파트의 노후 정도는 이미 평가되었다고 하더라도 부실시공으로 인한 하자까지 모두 반영되어 그 가격이 결정되었다고 단정할 수도 없으므로, 피고가 주장하는 위와 같은 사유만으로 이 사건 아파트에 존재하는 5년차 이하 하자에 대한 하자담보추급권이 피고에게 묵시적으로 유보되었다고 보기 어렵다. 따라서 피고의 이 부분 주장도 이유 없다」라고 보아 분양전환이 이루어지기 이전에 발생한 하자에 대한 담보책임도 임대사업자의 주장과 같이 면책되어 질 수 없다고 판시하였다.

3. 평석

가. 위 하급심 법원의 판단은 대법원 2012. 4. 13. 선고 2011다46036 판결 등의 법리를 구체적으로 적용하여 임대사업자이자 분양자의 구분소유자에 대한 하자담보책임기간에는 집합건물법 제9조가 적용되고, 그에 의하면 그 책임의 제척기간은 10년이라는 점과 위와 같이 하자보수 및 담보책임에 대해 선분양, 후시공의 아파트와 동일한 법리가 적용된다면 사용승인일 이전에 발생한 하자나 분양전환이 이루어지기 이전에 발생한 하자 역시도 분양자가 그에 대한 책임을 부담하여야 한다고 설시한 것으로서 그 결론은 지극히 정당하다 할 것이다.

나. 구체적으로 보면 사용승인일 이전의 하자와 같은 경우, 임대주택의 임차인들은 임대의무기간 및 분양전환시기, 분양전환가격의 산정기준 등이 기재된 입주자모집공고절차를 포함하여 일반분양절차와 마찬가지로 주택공급에 관한 규칙에서 정한 절차에 따라 모집되고, 임대의무기간이 경과하면 무주택자인 경우에는 우선적으로 분양을 받을 수 있는 권리가 주어지는 등 일반 임차인과는 달리 임대주택의 소유 내지 분양을 목적으로 공동주택의 준공일 무렵에 입주하는 점, 임대주택법 시행규칙 제3조의 3 제1항 별표 1에서는 ‘분양전환 가격은 건설원가(최초 입주자모집 당시의 주택가격+자기자금이자-감가상각비)와 감정평가금액을 산술평균한 가액으로 하되, 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 당해 주택의 가격에서 임대기간 중의 감가상각비를 공제한 금액을 초과할 수 없다’라고 규정되어 있으므로 반드시 분양전환 당시의 감정평가 금액만을 기초로 하여 위 가격이 산정되는 것은 아니며, 임대사업자에게 장기저리로 융자된 국민주택기금 등과 더불어 임차인들이 임대사업자에게 납부한 임대보증금 등도 그 아파트의 건축비용의 일부로 투입된다는 점, 공동주택의 노후정도 외에 관련도면을 전문적인 건축지식에 근거하여 살펴보지 않는다면 알 수 없는 미시공, 변경시공 등으로 인한 하자들 까지 모두 반영되어 그 가격이 결정되었다고 단정할 수는 없다는 점 등에 비추어 볼 때 임대 후 분양전환이 이루어진 아파트의 수분양자들이 그 아파트의 준공일 무렵에는 아무런 이해관계를 갖지 아니하였다는 전제에서 비롯된 위 하자에 대한 건축업자의 면책항변은 아무런 이유가 없는 것이다.

다. 또 임대사업자는 임차인으로부터 자본적 지출에 해당되는 수선유지비가 포함된 임대료를 받고 있으므로 임대기간 중 하자에 대한 보수책임이 있으며, 임대주택법 제29조(임차인대표회의) 3항에서 ‘임차인대표회의가 임대주택의 공용부분ㆍ부대시설 및 복리시설의 유지ㆍ보수 등의 사항에 관하여 임대사업자와 협의할 수 있다.’라고 규정되어 있으나, 임차인의 지위에서 그 관리행위 등을 넘어 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 임대사업자에게 행사할 수는 없는 점, 임대사업자는 아파트의 임대사업자겸 분양자이지 수분양자가 아님은 명백한데 건축업자가 제시하는 대법원 2001다47733 판결은 집합건물을 수분양자로부터 전득한 구분소유자도 분양자에게 그 판시와 같은 이유로 하자보수에 갈음한 손해배상청구권 등을 행사할 수 있다는 취지를 설시한 것으로서 임대사업자가 그 아파트를 5년간 임대하였다거나 그 기간 동안 임대사업자 명의로 소유권보존등기가 되어 있었다는 사정만으로 분양자에 대하여 수분양자 또는 그로부터 집합건물을 전득한 구분소유자가 갖는 집합건물법 제9조의 하자담보추급권을 임대사업자가 행사하기 위하여 이를 유보하였다고는 도저히 볼 수 없는 점 등에 비추어 보면 임대사업자의 그와 같은 항변은 아무런 이유가 없는 것으로 귀착될 뿐이다.

라. 한편, 임대 후 분양전환이 이루어진 공동주택의 경우에도 집합건물법 제9조가 적용되지만, 그 제척기간의 기산일이 분양전환이 이루어진 날인지 아니면 임차인에게 위 주택이 인도된 날인지 여부에 대해 다툼이 있었으나, 앞서 본 대법원 판결 등은 임차인에게 위 주택이 인도된 날에 집합건물법 상의 제척기간이 기산된다고 보고 있다. 그런데 위 주택이 인도된 날로부터 분양전환이 이루어지기 전까지 임차인은 수분양자나 구분소유자가 아니어서 집합건물법 제9조에 따른 하자담보추급권이 임차인에게 귀속될 수 없는데, 권리가 발생되지도 않고 따라서 그 권리를 행사할 수 없는 기간 동안에도 그 권리의 소멸을 목적으로 하는 제척기간이 기산된다는 점은 제척기간의 취지가 법률관계의 안정을 도모한다는 취지를 살피더라도 장차 수분양자로 예정된 임차인에게 더 없이 불리한 것이며, 실무는 여기서 더 나아가서 임대 후 분양전환이 이루어졌다는 사정만으로 건축업자의 책임을 더 제한하고 있는 실정인바, 이러한 실무의 대토는 재고할 필요가 있다고 보여 진다.

[그리운]

넘 길어서 다읽기가 --감사임다

[이순기]

감사^&^