서울은 지은지 30년 이상이 넘은 노후주택이 전체 44만6천동중 37%를 차지합니다.
특히 아파트는 161만호중 30년 이상 된 노후아파트가 68만4천호로 42.4%에 달합니다.
이는 재건축 연한이 다가오는 수도권 1기 신도시(분당 일산 평촌 산본 중동)와 맞물려 수도권 주택시장에 태풍이 될 것입니다.
태풍의 눈은 강남3구중 반포주공1단지와 압구정이 될 것입니다.
사업성이 있는 곳은 재개발사업으로 재정비하겠지만 그렇지 못한 노후주택은 과연 거주주택으로서 가치가 얼마나 남아있을까요?
특히 신축을 좋아하는 30~40대에게 노후주택은 더더욱 거주가치가 없을 것입니다.
2015년 11월 현재 서울 인천 경기 등 수도권 실질주택보급률은 78%에 불과합니다.
여기에 적어도 40년 이상 노후주택은 주택수에서 제외해야 할 것입니다.
40년 이상 노후주택을 제외한다면 앞으로 매년 늘어나는 세대수를 감안하면 수도권 실질주택보급률은 60%대에 머물 것입니다.
더욱이 정비사업이 수도권 신규주택공급의 중심이 되면서 신축주택에서 멸실주택을 뺀 순증가분이 적습니다.
또 결혼 분가 이혼 등으로 1~2인 세대가 빠른 속도로 늘어나 신규주택공급물량이 2013년 이후 급증했음에도 공급부족은 개선되지 못하고 있습니다.
따라서 2013~2016년 주택공급(인허가 실적)이 늘어나(수도권은 규제정책과 공공택지 고갈로 2016년부터 감소세) 2018년 이후 공급과잉으로 집값이 하락할 것이라는 주장은 잘못됐다고 생각합니다.
더욱이 2015년 기준 인구 1,000명당 주택수도 수도권은 356호로 일본 476호, 미국은 420호, 영국 434호에 비해 크게 부족합니다.
2017년 이후 멸실주택과 수도권 주택시장 슈퍼사이클
수도권이 정비사업으로 인한 집값 상승 가능성이 높은 이유는 재고주택이 부족하기 때문입니다.
주거할 가치가 있는 주택이 절대 부족하기 때문입니다.
특히 30~40대가 선호하는 양질의 신축(지은지 10년 안팎) 아파트가 매우 부족하기 때문입니다.
재고주택이 부족한 상황에서 순증가분이 적은 정비사업으로 핵심입지에 멸실주택이 2014년 이후 갑자기 늘어나면 서울 등 수도권 집값은 우상향할 수밖에 없습니다.
개발압력이 높아 정비사업이 진행되면 땅값이 오르고 입주권(미래의 신축)은 입주 이후 미래가치까지 반영돼 퀀텀점프 하게 됩니다.
압구정 반포 대치 개포처럼 강남 핵심입지에 위치한 재건축단지는 사업단계별로 특히 이주비 지급-일반분양-입주 시점에 주변 집값까지 끌어올려 주택시장에 태풍의 눈이 됩니다.
결론입니다.
수도권 멸실주택은 투기지역 투기과열지구 조정대상지역에 집중돼 있습니다.
이들 지역에 멸실주택이 몰려있는 것은 정비사업 사업성이 뛰어나기 때문입니다.
참여정부 시절 정비사업 규제로 MB정부까지 10년간 정비사업이 중단되면서 신축 희소가치가 높습니다.
문재인정부 들어서 정비사업은 또다시 규제의 집중타깃이 되고 있습니다.
그럼에도 집값 상승을 주도하고 있습니다.
정비사업이 활발한 곳이 바로 신규주택공급이 부족한 핵심입지에 자리잡고 있기 때문입니다.
2018년 수도권 정비사업 멸실주택수는 서울 4만3천가구, 경기 4만5천가구, 인천 1만9천가구 등 10만7천가구로 역대 최대가 될 것으로 예상됩니다.
여기에 재건축 연한(30년 기준)이 도래하는 아파트가 2020년까지 100만호에 달합니다.
더욱이 분당 등 수도권 1기 신도시 재건축 연한이 급증하는 2022년부터 2028년까지 전국에선 30년 이상 노후아파트가 매년 40만가구(2018~2021년 매년 16만구~21만가구) 안팎이 새로 발생합니다.
수요에 비해 공급이 부족한 수도권 주택시장에서 2017년 이후 정비사업으로 멸실주택이 급증하는 반면 정비사업의 순증가분(신축주택-멸실주택)이 적어 신규주택공급물량 효과가 낮습니다.
하지만 외국인, 1~2인 등 세대수는 지속적으로 늘어나고 있습니다.
여기에 정비사업 규제책으로 2023년 이후 초과이익환수제, 조합원 지위양도금지 등으로 재건축이 중단돼 수급 밸런스가 무너지면 수도권 주택시장은 슈퍼사이클(장기간 상승세)도 가능합니다.