12.13 부동산대책 임대주택등록 활성화 방안 내용-임대주택 등록 장단점, 계약갱신청구권, 전월세상한제 도입 등 임차인 보호, 다주택자 전월세 등 문제점

[빌리지]

12.13 부동산대책 임대주택등록 활성화 방안 내용

-임대주택 등록 장단점, 계약갱신청구권, 전월세상한제 도입 등 임차인 보호, 다주택자 전월세 등 문제점

12. 13 부동산 대책 임대주택 등록 활성화 방안 발표

방안 전문은 첨부파일 참조

임대주택 등록 활성화방안 전문.hwp

임대주택등록 활성화 방안 Q-A.hwp

현재 임대주택으로 등록한 공동주택‧오피스텔에 대해 취득세‧재산세를 면적과 임대기간에 따라 차등하여 감면중
(2018년말 일몰 예정)

구 분		40㎡ 이하	40～60㎡	60～85㎡
취득세	공 통	공동주택 건축‧분양 또는 주거용 오피스텔 분양시
	4년 단기	면제 (1호 이상) (취득세액 200만원 초과시 85% 감면)		-
	8년 장기			50% 감면 (20호 이상시)
재산세	공 통	2호 이상 임대시 공동주택 건축‧매입 또는 주거용 오피스텔 매입시
	4년 단기	면제 (재산세액 50만원 초과시 85% 감면	50% 감면	25% 감면
	8년 장기		75% 감면	50% 감면

구 분		현행	개선
양도세	준공공임대 장기보유특별공제	8년 이상 임대시 85㎡ 이하 50% 적용	70%
		10년 이상 70% 적용
	중과배제	5년 이상 임대하는 6억원 이하 주택	8년 이상
종부세	합산배제

《 건강보험료 유형별 인상분 추정 》

현재 가입유형	미등록시 평균인상액	등록시 평균인상액
		8년 임대	4년 임대
피부양자*	154만원 / 년	31만원 / 년	92만원 / 년
지역가입자	16만원 / 년	3만원 / 년	9만원 / 년
직장가입자	10만원 / 년	2만원 / 년	6만원 / 년

참고1

임대소득 과세대상 개요

비과세 대상

분리과세(‘19년부터 과세)

종합과세(과세중)

구 분			전세		월세
1주택 보유자	공시가격 9억 초과	2천만원 초과	비과세		종합과세
		2천만원 이하			분리과세
	공시가격 9억 이하				비과세
2주택 보유자	2천만원 초과		비과세		종합과세
	2천만원 이하				분리과세
3주택 이상 보유자	2천만원 초과		비과세 (60㎡ & 3억 이하)	종합과세
	2천만원 이하			분리과세

참고2

보유호수별 소득세 및 건보료 부담

《‘16년 통계청 주택소유 현황 》 * 다가구 거처 미구분

구 분	1주택 보유자	2주택 보유자	3주택 이상 보유	합계
인원	1,133만명 (85.1%)	156만명 (11.7%)	41만명 (3.1%)	1,331만명 (100%)
주택	1,022만호 (70.4%)	268만호 (18.5%)	162만호 (11.1%)	1,452만호 (100%)

《 국세청 임대소득세 징수현황 》

귀속연도 구 분		’13년	’14년	’15년	’16년
2천만원 초과	신고인원(명)	24,474	27,666	30,414	33,025
	수입금액(억원)	11,104	13,163	14,536	15,776
추정 임대소득세액(억원)		956	1,163	1,316	1,468

임차인 권리보호 강화

전세금반환보증 임대인 동의절차 즉각 폐지

가입대상 보증금 한도 상향(수도권 5→7억, 지방 4→5억)

저소득․신혼․다자녀가구 등 배려계층 보증료 할인 확대(30→40%)

임대차계약 갱신거절 통지기간을 ‘계약 만료 1개월 전’에서 ‘계약 만료 2개월 전’까지로 단축

임대차분쟁조정위원회 실효성 강화

분쟁조정 신청이 있는 경우 피신청인의 의사와 관계없이 조정절차 개시

최우선 변제 소액보증금 상향

* 현행 우선변제금액 : 서울 3,400만원, 그 외 지역별로 1,700만원～2,700만원

임대주택 등록의무화 및 계약갱신청구권․전월세상한제 도입

이상이 12.13 부동산대책 임대주택 등록 활성화 방안 핵심 내용이다.

정부 발표 사항에 대해 언론에서 정리 분석한 내용 및 국민 반응을 살펴본다.

임대주택 등록 시 집주인들이 가장 민감해 했던 것은 건강보험료 인상이었다. 활성화 방안에 따르면 2020년 말까지 임대업 등록을 한 임대소득 2000만원 이하 임대사업자의 경우 8년 임대시 건보료 인상분의 80%를 감면해 준다. 반면 4년 임대시 40%만 깎아준다.

건강보험에서 피부양자로 등록된 임대사업자가 미등록할 경우 연간 154만원의 건보료를 추가로 부담해야 한다. 하지만 4년 임대는 92만원, 8년 임대는 31만원만 더 내면 돼 갈수록 부담이 크게 줄어든다. 4년 임대와 8년 임대만 비교해도 부담 금액은 3배 가까이 차이가 난다.

현재는 임대소득 연 2000만원 초과시 종합과세 대상이다. 2000만원 이하는 분리과세 대상이지만 2018년 말까지 과세를 유예한 상태다. 국토부는 예정대로 2019년부터 2000만원 이하도 분리과세하되 세금을 감면받을 수 있는 필요경비율을 차등화하고 감면 대상도 늘리기로 했다.

구체적으로 2019년부터 분리과세시 적용하는 필요경비율(현행 60%)을 등록사업자는 70%, 미등록사업자는 50%로 차등 조정키로 했다. 내년부터 감면 기준도 현재 3가구 이상에서 1가구 이상으로 확대한다. 8년 임대 기준 연 2000만원 임대소득자 납부액이 등록자는 연 14만원에서 7만원으로 줄지만 미등록자는 연 56만원에서 84만원으로 늘어난다.

양도소득세와 종합부동산세 감면은 오로지 8년 임대에만 적용된다. 소득세법 개정안에 따르면 내년 4월부터 서울 등 청약조정대상지역에서 주택을 매매할 경우 양도세 기본세율(6~42%)에 더해 2주택자는 10%포인트, 3주택자는 20%포인트의 가산세율을 적용받는다. 여기에 종합부동산세도 합산된다.

서민이 주로 거주하는 다가구주택(모든 가구당 40㎡ 이하)에 대해서도 8년 이상 임대시에만 재산세 감면 혜택

등록 임대주택은 임대의무기간 내 매각이 금지되며 무단 매각시 과태료(주택당 최대 1000만원)가 부과된다.

임대소득 연 2000만원 이하 소득세 : 미등록 84만원, 등록7만원

임대사업자로 등록해 임대료 인상(연 5%)과 임대기간(4~8년)을 규제받는 등록 임대주택이 전체 임대주택의 13%에 불과.

                                             

국토부는 고액 임대사업자 신고를 유도하고 임대 등록을 촉진하기 위해 2018년 4월부터 임대차 시장 데이터베이스(DB)를 운영할 계획이다. 사업자로 등록하려면 지자체ㆍ세무서에 각각 별도 신청해야 하고 주소지가 아닌 곳에서 등록할 수 없었던 기존 제도를 손질해 지자체에 임대 등록하면 세무서에 자동 신청되고, 주소지가 아닌 임대주택 소재지에서도 등록할 수 있도록 했다.

전월세상한제ㆍ계약갱신청구권제는 2020년 이후 도입키로 했다.

대책 효과에 대한 평가는 엇갈린다. 임대소득에 대한 정상 과세, 건보료 정상 부과 ‘데드라인’을 2019년으로 내건 만큼 2020년까지 임대사업자 등록을 유도하는 일부 효과는 있을 것으로 보인다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석위원은 “강남보다 강북이나 수도권ㆍ지방의 다주택자들이 주택을 처분하거나 임대사업자로 등록하는 효과가 있을 것으로 보인다.

내년 4월 다주택자 양도세 중과 시행과 맞물려 양도세 절세 목적의 임대주택 등록도 늘어날 것”이라고 말했다. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 “임대차 정보가 부족해 세입자들이 지역 중개업소에 의존하는 경우가 많았는데 임대주택 등록이 활성화하면 비교적 낮은 비용으로 오래 살 수 있는 임대주택이 늘어날 것”이라고 내다봤다.

하지만 정부가 집값 상승의 주범으로 지목했던 서울 강남 3구(강남ㆍ서초ㆍ송파구) 다주택자에 대한 효과는 미미할 전망이다. 대표적으로 대책에 포함될지 관심사였던 ‘6억원 룰’을 손질하지 않아서다. 예를 들어 종합부동산세는 수도권 다주택자의 경우 공시가격 기준 6억원 이하(지방 3억원 이하) 주택을 5년간 보유해야 감면된다. 공시가격 6억원이면 시가로 8억~10억원 정도 된다. 강남 아파트는 대부분 가격이 10억원을 넘어 다주택자들이 임대사업자로 등록해도 세제 혜택을 누리기 쉽지 않다 는 의미다.

원용대 세무법인 해안 대표 세무사는 “주택 임대사업자의 가장 큰 혜택은 종부세 감면”이라고 지적했다. 이에 대해 김영국 국토부 주택정책과장은 “서민 세입자를 보호하기 위한 등록 임대 확충이 대책의 목표다. 공시가 6억을 초과하는 고가 주택은 취지와 맞지 않아 검토하지 않았다”고 설명했다.

다주택자가 임대 등록을 하지 않고 늘어나는 세 부담 만큼 전월세에 전가할 가능성도 제기된다. 이상우 유진투자증권 연구원은 “집값이 오르는 상황에서 혜택이 파격적인 것도 아니어서 임대사업자로 등록할 유인이 적다. 이정도라면 집주인들이 집을 팔거나 임대사업자로 등록하는 대신 부담을 그대로 전월세에 부담시킬 것”이라고 말했다. 이에 대해 김영국 과장은 “수도권 입주 예정 물량이 풍부하고 임대 등록 주택도 늘어날 예정이라 공급자(집주인) 우위 추세가 지속하기 어려울 것”이라고 말했다.

임대주택 사업자 등록 의무화를 통해 다주택자 옥죄기에 나선 정부의 ‘임대주택등록 활성화방안’에 대해 전문가의 의견은 엇갈렸다. 규제에 나선 동시에 취득세·재산세·건강보험료 감면 혜택 등을 제시해 ‘당근과 채찍’을 골고루 겸비했다는 것. 반면 일각에서는 등록기간 8년 동안에는 팔지 못하게 해 사유재산권 침해 소지가 있다는 의견을 제시했다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 대체로 실망스러운 정책이라는 반응. 그는 “집주인에게 8년이라는 기간을 못 박아 재산권을 침해할 소지가 있다”며 “시장에서도 실익을 따지기 위해 계산기를 두드려 봐야하기 때문에 당분간은 큰 효과 없이 관망세가 짙을 것”이라고 분석했다.

이남수 신한금융투자 부동산 팀장도 비슷한 입장. 그는 “정부 출범 이후 계속된 부동산시장 정책 발표로 시장에서는 이제 식상하다는 반응이 주를 이루고 있다”며 “다주택자 입장에서도 정부가 제시한 세제혜택 보다 임대소득으로 얻는 이익이 더 크기 때문에 큰 유인책이 되지 못할 것”이라고 평가했다.

평생수신제가중임12시간전
1가구 10주택이상부터 부동산 누진중과세 바로 시행하고.. 6개월 후 5주택이상..

1년후 3주택이상으로 부동산 누진세 중과세 시행하라...
이래야만이 주택이 투기의 개념이 아니라 삶의 공간으로 인식될 것이다...

오즈의맙소사12시간전
그냥 보유세 3주택부터 무한으로 때려 근로소득자들만 바보 ㅄ되는 세상이네...

생산성은 한개도 없는데도 집가진게 이나라 살아가는데 위너이니 원....

그리움11시간전
헌법이 보장한 자유에서 주택 소유의 자유는 뺐으면 좋겠다.
1인 1주택만...

yongja411시간전
다주택자 등록하고 안하고가 무슨 상간관계가 있는지????

등록하면 집값이 잡히나요??

작은어부9시간전
뭐가 무서워서 보유세를 신설하지 못하는지
지금 부동산개혁못하면 개혁은 없어진다
힘 있을 때 시행하라
국민들 70%이상이 문재인정권을 지지한다

평화정의11시간전
더불어민주당이나 자유한국당이나 별 차이가 없을 줄 알았기에 놀랍지도 않다.  두 쪽다 가진자들이니,

가진 자들 위주로 하지 않겠어?   대통령 하나만 바뀌었을 뿐, 별로 달라지는 게 없네.

푸른바다10시간전
최소한 전월세 상한제라도 바로 할줄 알았는데, 완전 맹탕이네.....,
다주택자가 견디기 힘들도록 잡아야 집을 팔지, 더 강력한 정책을 펴도 될지 말지 하는데,

이제와서 유인책은 뭐지?  자신없으면 제발 물러나라.  부탁이다.  김현미... 참 안쓰럽다. 

능력도 안되면서 이눈치 저눈치 본다고 정신없다..

fjdkls11시간전
저정도되면 문재인이 직접 나서라...저것들은 도데체 서민방패론 내세워서 다주택자를 옹호하느라 아주 쑈를 해요...

희망도토리11시간전
근데 정말 궁금하다 10주택 이상가진사람들이 있나? 왜 누진제중과세 안하는데?

평생수신제가중임12시간전
1가구 10주택이상부터 부동산 누진중과세 바로 시행하고.. 6개월 후 5주택이사..1년후 3주택이상으로

부동산 누진세 중과세 시행하라...
이래야만이 주택이 투기의 개념이 아니라 삶의 공간으로 인식될 것이다...

계양산10시간전
다주택자들이 집값을 올리는 주범인데
혜택을 확대하는 것이 과연 옳은 일이냐!

판교10시간전
다주택자들에게 세금감면??
투기로 자기들 재산 늘어났는데 왜 세금을 감면 해주죠?
당장 6억이상 2주택부터 누진 과세 해라
예전처럼 보유세 누진과세 하면 강남아파트 매물 엄청나옵니다
임대소득자뿐 아니라 전세가격에도 세금 물려야합니다

청계산도사11시간전
욕나오네 정말 .. 누가 너네들보고 다주택자들하고 협상하랬냐? 

다주택자들한테 무거운 세금을 물리라고 국민이 명령하잔아~

왜 국민들 세금으로 다주택자들이 마땅히 지불했어야할 세금을 감면해주고 난리들이냐고~

누가 너네들한테 그런 권력을 쥐어준거냐고~

라일락11시간전
미친거아냐? 다주택자들 더 살판났네
세금깍아줘 건보료 깍아줘 내참~고양이한테
생선맡긴거 같다~국토부 이럴래 정말

창대이엔지11시간전
ㄱ ㅐ ㅅ ㅂ ㅈ ㅏ ~~슥아 정권이 바껴도 하는 짖은 똑같네 역시 쇼를 하네 ㅋㅋ

국민을 생각하는 정치?ㅈ~~~ㄹ 을 하네 ㅋㅋ 앞정권 이나 현 정권이나 똑 같은 놈들

있는놈들에 정치 ㅋㅋ 토 나온다 문제인씨 ,김현미씨~~~

푸른바다10시간전
다주택자가 불우 이웃이 되네. 참 기가 막히네.  유인책이면 주택 투기 하지 않는 1가구자한테 해야지.
다주택자한테 당장 건보료 따따불로 때리고 1가구자한테는 현재의 절반으로 내려라, 그게 맞잖아.

과유불급9시간전
꼴값을 떨어요 그놈이 그놈들..보유세 선진국정도올리면 끝인걸..

여기저기 눈치봐가며 지들이 다주택자들인데 꼼수만 잔뜩부리는 정책...웃겨,,

창조110시간전
장관님
당신 건물, 집은 왜 팔지않고 있어?
안팔린다 핑게말고 싸게팔아

재송11시간전
고위공직자들이 임대사업자로 등록을 하는지 두고 보면서 결정해야겠지요?...
집도 없는 사람들이 이러쿵저러쿵 댓글 다는 건 참고할 거 없고요...

함씨11시간전
보유세 인상얘기가 많은데요 보유세 인상하면 그 인상분 누가 감당 할까요??
소유자가 아~ 네 하고 자기부담만 할꺼같진 않네요
그래서 정부도 고심하고 있으리라 생각 들고요
좀만 더 지켜보고 비난을 하던지 했으면 좋겠습니다

오늘최선6시간전
저정도 가지고 과연 임대업으로 등록할까? 혜택을 빼고 어차피 조금이라도 이익이라면 버티겠지...

이런거 해보야 별 실효없고.. 빨리 보유세 빡시게 시행해야 된다닌깐..!!!!

바쳐라5시간전
그냥 정부에서 정부땅에 집을 원가에 지어서 무제한 보급해라..그럼 집값 떨어지겠지..

집있는 사람들도 ♩~니 공산당이니 말안나오고...

정부에서 집지어 원가에 공급하는게 공산주의면 의료 전기 수도 공항 철도 국민연금 등

이런거 전부다 공산주의냐..? 그러면 모두다 민영화 시켜야 완벽한 자본주의지..

넘버원9시간전
소탐대실

쿨가이10시간전
40평방미터 이하라면 12평인데 도대체 누가 얼마나 헤택을 볼까요?  너무나 답답한 정책입니다.

인센티브를 주려면 확실히 주어 대다수 보유자를 임대사업자로 유인해야지 이도저도 아닌???

왕용11시간전
정부기관부터 처분하라 그리고 문재인대통령도 다주택자아닌가요?처분하라고하세요

werri211시간전
세금만 더 내면 10주택이건 5만주택이건 신경 안쓴단다.

그러니 임대업자 등록해서 세금 더 내고 세 사는 개,돼지들 한테 더 뽑아내면된다,.

Illyilu8시간전
세입자 입장에서 나쁘지 않은것 같다

보궐가짜대통령 이월달까지10시간전
이렇게하면 세수는 높이겉혀도 유령 도시가 많이 늘어나는 자명한 사실.

명월이12시간전
00

diane11시간전
3주택부터 보유세 1프로 때려라.

손손들어봐10시간전
이렇게 규제 일변으로 가니 강남만 더 오르는거다. 서민들은 세금 기타 강제금을 더 내게 되는거고..

이거 보고 좋다고 웃는 니들은 역시 원숭이..
이 정권이나 전 정권이나 서민 주거안정 부의 공평분배 사회정의 실현엔 관심도 없다.

헙짱11시간전
무엇이무엇이 똑같나요?
현정부 전정부
똑같네요...

8년 의무보유는 기업형
4년 의무보유는 일반형
관리 패턴이 틀립니다..(자금차이)

4년 의무도 안한다는데....
8년의무혜택이라....

기업들은 함박웃음이겠네요..
결국 작은손이 지는 게임 같습니다.

..................................

[고윤성]

임대주택 등록으로는 집값 해결되기 어렵습니다.