메뉴얼 전원주택 신축계획서

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전원주택 신축계획서

 1. 기초 공사

기초공사는 부지선정후 토공사부터 이루어 지는데 기초 (지하실)등 지하 구조물의 설치를 위한 절토, 사토, 성토등의 공정으로 진행되된다. 기초의 형상은 독립형 기초 (나무 기둥식, 피어식)와 줄기초(조적식, 콘크리트식, 콘크리트 슬라브식)로 구분된다. 

기초형상의 선택은 대지의 지형 및 지반 상태에 따라 결정된다. 경사진 지형이나 대지의 고저차가 있을때는 독립형 기초를 적용함으로서 자연 조경과의 조화를 이룰 수 있다. 

평지에서 목조 주택이 기초는 콘크리트 줄기초 및 슬라브기초가 일반적으로 적용되고있는데 이는 우리나라의 동절기 기후 조건등을 감안할 때 합리적인 구조로 본다.

기초의 옹벽면과 지하실이 있는 경우는 외벽면 등에 방수층과 단열층을 형성해야 하는데 동결심도, 지하수면, 지하실의 용도 등을 고려해 방수 방법을 결정한다.

기초는 동결선이하로 앉히는 거의 바람직하고 서울지역을 기준으로 1.2m를 동결선으로 보면 된다. 토목공사는 대지내 도로, 급배수, 전기,가스공급설비 등의 공사와 토지의 형질 변경을 위한 옹벽 공사등이 검토 되어야 한다. 그리고 경량 목구조시공시 후속 공정인 골조와의 일체를 위한 앙카 볼트 매립과 골조 바닥공사를 위해 콘크리트 바닥 레벨에 주의하여 콘크리트를 타설한다. 

줄기초 특징 - 기후 변화에 의해 1층바닥 하부의 Crawl Space의 결로로 인한 바닥 구조재의 부식 우려되므로 하부공간의 환기 및 결로 대책 요구됨

슬라브 기초 특징 - 바닥의 방습, 방진, 견고성 확보, 전통적 바닥온돌공사가 가능하지만 매립되는 시설물을 사전 검토하고 하자 보수에 대한 대책이 요구됨

 2. 골조 공사 

골조 공사는 바닥구조 공사, 벽구조 공사, 지붕구조 공사 등으로 진행되는데 원활한 작업을 위해 사용될 자재와 기계및 장비를 검토하고 설계도면에 준하여 공사 진행상 발생될 문제를 사전에 관계자와 면밀한 협의가 이루어진후 시공에 임하는 것이 바람직하다.

바닥구조 공사

 일층 바닥 콘크리트가 완전히 양생된 후일층의 내외부 벽체가 시공되는데 1층평면도면에 준하여 슬라브 바닥에 건물이 세워질 외곽 치수를 확인한 후 건물이세워질 위치에 먹줄을 놓는다.

먼저콘크리트 바닥위에 Sill Sealer 설치하고 토대를 설치하는데 토대로 사용될목재는 강압 방부 처리된 목재(2×6)를 사용하고 목재와 콘크리트와의 직접적인 접촉은 피하도록 한다. 토대의 목재는 콘크리트에 잘 정착된 앙커에 의해 볼트로 고정하되 이 방부목재의 수평과 수직이 건물의 수평과 수직을 좌우하므로 주의깊게 설치해야 한다.

벽구조 공사

 경량목구조에서는 벽구조는 외벽의 단열효과와 외장재료 그리고 창호 내부의마감등을 고려해 외벽은 2×6, 내벽은2×4부재를 사용하며 Stud간격은 통상16인치로 하고 외벽측에 합판(OSB) 12mm(7/16")를 부착하는데 때로는 외부 합판을 마무리 작업시 부착한다. 

목조주택의 외벽은 구조벽 역할을 하기때문에 개구부 설치에 주의를 하여야 한다. 개구부의 구성은King과 Trimmer스터드로 인장을 지지한다. 일반적으로 경량목조주택의 골조는 목구조 방식중 플랫폼 구조로 시공되며 실내공간이 OPEN되는 외벽에는 시공상 효률을 고려해 2층까지 한번에 샛 기둥을 설치하는 발룬구조로 시공된다. 내부벽체도 이와 같은 방식으로 설치되는데 내부 벽체가 내력벽 혹은 전단벽일 경우 기초에 앵커로 고정시킨다.

기둥과 보는 장선을 지탱해야 하므로 구조적으로 강성이 좋은 목재를 사용 한다. 2층건축물일 경우 2층바닥공사에서 장선은 2×10, 보는 2×12를 일반적으로 사용하며 진동이나 소음, 설비공사를 고려해 공학목재인 I-joist, 집성목(Glulam)를 사용한다. 2층에 화장실 등 설비공간이 계획된 경우에는 설비 배관의 통과를 위해 적하부 벽체를 2*6로 한다.

지붕 골조 공사

 지붕은 일반적으로 트러스(truss)와 서까래형태로 시공된다. 트러스는 공장에서 제작된 것을 사용하고 서까래 부재는 일반적으로 2×8이나 2×10을 사용하며 . 간격은 16인치나 24인치 둘 가운데 한가지를 선택한다.

지붕의 골조가 완성된 후에는 12mm(7/16") 합판을 설치하는데 지붕 환기를 고려하여 Ridge 보드 부분에는 10Cm 정도 이격시켜 부착한다. 

서까래공사에서 Ridge 보드는 2×12, 서까래는 2×10부재를 사용하고 서까래와 외벽 접합 형식은 주로 Bird mouse를 따서 접합하는데 때로는 Screw  bolt로 고정시킨다.

지붕공사는 지붕의 물매에 주의하여 Ridge 보드와 서까래를 설치한다. 골조공사와 병행하여 급배수 설비 및 전기공사, 경보장치 설치가 이루어지는데 면밀한 사전 검토와 분석 그리고 수정 및 보완으로 후속공정과 마감이 순조롭게 이루어지도록 시공한다.

주요 자재 

구조재 : SPF & HEM FIR - (2×4, 2×6, 2×8, 2×10, 2×12)

방부목(CCA) : Green & Brown - (2×4, 2×6)

판넬 : Plywood, CSP, OSB

Sill Sealer / I-joist / Glulam / LVL / Glue

철물 : 앙카세트, 못류(Gun Nail , 스테인레스 Screw, Galvaniced 등), 타카핀 , 연결철물(기초용, 장선용, 지붕용)등

 3. 외장 공사

외장 공사는 공사전 가설물 즉, 비계와 발판을 설치하여 작업에안전과 효율을 기하며 방습지 공사, 창호공사, 외장 마감공사로 진행되는데 공사에 필요한 자재를 미리 준비하여 작업에 차질이없도록 한다. 

방습지 공사  

마감골조가 완성되면 합판면에 방습을 위한 비닐 페이퍼(Tyvek, Housewrap)를 붙이는데 외벽 하부에서부터 울림이 없도록 스테이플러로 팽팽히 고정시킨후 개구부는 도려낸다. 방습지 부착시 외부 마감이 사이딩일 경우 사이딩 시공을 위해 Stud의 위치를 표시하여 마감 공사가 순조롭게 이루어지도록 한다.

창호 공사  

방습지 설치 후 외부 창문과 출입문을 설치하는데 창문 설치시 수직 수평을 맞추고 개구부의 중앙에 위치하도록 한 후 창문에 달려있는 날개에 못으로 고정시킨다. 이때 창문 인방 처짐을 감안하여 창문 상단부분은 못을 박지 않는다. 또한 창문 주위의 누수방지를 위한 후레싱을 철저히 시공하며 벽과 창틀 사이의 공간은 단열재로 밀실하게 채워워 결로를 방지한다. 

마감 공사  

외벽 마감재로는 사이딩(Siding), 스타코(Stucco)널리사용되고 있다. 사이딩으로는 목재(ceader), 비낼재 및 stone, 시멘트등이 많이 쓰이며 가로비닐 널붙임 방식이 가장 많이 사용되고 있다. 사이딩 마감은 우선 창문 주위와 각 모서리 부분에 트림을 설치하고 아래로부터 위로 부착하며 처마부분에는 환기를 위해 환기구(Vent)를 설치한다. 목재 사이딩은 사이딩 부착 후 오일 스테인계의 도료를 칠하여 내구성을 높이도록 한다. 스타코 바름은 스티로폼(30mm)로 외벽 수직을 맞추고 메쉬(보강, 일반)를 바탕면으로 해 부착력을 높여주어야 한다. 

주요 자재

사이딩재 : 목재(Half-Log , Bevel) , 비닐, Hard-Board, 시멘트, Stone

방습지 : Tyvek & Housewrap

부 자재 : 스테이플러, 못, Trim, Fascia, JAMB, 실리콘, oil stain

 4. 지붕공사

외장 공사가 마무리된 후 지붕공사가 들어가는데 지붕공사는 경사각에 따라  난이도 차이가 생기는데 경사각이 30도 이상이면 작업용 발판을 별도로 설치해야 한다.

  지붕 합판(OSB)위에 루핑 펠트를 깔고 마감 재료를 설치하는데 지붕 재료로는 아스팔트 슁글이 널리사용되며 그 외의 재료는 우드슁글, 기와등이 있다.

슁글은 압축 공기 스테이플러를 사용해 고정하고 기와는 각재(2×2)를 설치하여 마감한다. 지붕의 구조는 그 지역의 적설량과 풍압 등을 감안하여 형태와 부재를 선정하여야 한다. 

특히, 눈이 많은 지역에서는 지붕의 경사각을 45°이상으로 해서 적설 하중을 최소화하는 것이 바람직하다. 이렇게 해서 형성된 지붕 속을 다락 공간으로 활용하면 자연스러운 지붕 형태와 실내공간의 일체감을 만들 수 있을 것이다.

지붕공사에선 천창, 굴뚝, 배기 파이프 등 지붕을 관통하는 부위에 신경을 써야 하며 주위의 누수를 방지하기 위한 후레싱 시공에는 세심한 주의가 필요하다. 목구조 주택의 지붕 속 자연환기를 위해서는 처마 및 용마루의 환기구 설치가 필요하다 

홈통공사 

 지붕공사와 병행하여 홈통을 설치하는데 처마 홈통을 우선 철치한후 지붕의 물매와 면적을 고려하여 선홈통을 적절히 배치한다.

또한 홈통은 건물의 전체적인 이미지에 영향을 미치므로 색상과 재질을 지붕과 외부마감을 고려하여 선정한다.

주요 자재

지붕마감재 - 아스팔트 슁글, 적삼목 ( 슁글, Shake), 기와(Roof Tile)

부 자재 - 루핑펠트, 물받이, Flashing, 환기구(vent), 프라이머, 못

 5. 내장 공사

골조가 마무리되고 외부 창호나 출입문이 설치된후 내장공사가 진행되는데 내장공사는 건식마감이기 때문에 공정관리가 비교적 단순하고 신속히 진행된다. 내장공사는 크게 단열공사, 수장공사, 내장 마감공사로 구분된다.

단열 공사

 구체공사가 끝난 상태에서 바닥, 외벽 및 지붕의 구채 사이에 단열재 (Insulation)를 설치하는데 단열재의 장기처짐을 막기위해 밀실하게 채워야하며 단열계수에 따라 규격이 다른데 외벽에는 R-19, 내벽은 R-11 또는 R-13, 천장은 R-30이 사용된다. 그 다음으로 내벽과 천장에 1/2인치 석고보드를 붙이고 페인트나 도배로 마감하면 내장공사는 마무리 된다.

욕실이나 다용도실에는 방수 석고보드를 반드시 사용하고 바닥에 물을 사용하는 부위는 방수를 철저히 한 후 타일 사용한다

 수장 공사

 

  내장공사의 마감공정과 함께 이루어지는 공사로 수장공사가 이루어 지는데 수장 공사로는 계단 , 난간, 각종 몰딩 및 기타 내부 마루리 작업이 있다.그 중 가장 중요한 부분이 계단 공사이며 계단 부분은 골조 공사에서도 신경을 많이 쓰는 공정이다. 층고와 1층,2층 바닥 마감을 고려하여 깊이 검토하여 계단을 시공하며 계단 마감 자재의 규격이나 재질에 대해서도 많은 검토를 하여야 한다. 또한 난간 및 몰딩에 있어서도 전체적인 실내 분위기에 맞게 조화된 색상 및 재료를 사용한다.

 마감 공사

  내장 마감은 벽,천정, 바닥으로 구분되어 마감되는데 벽과 천장은 주로 페인트나 벽지로 마감되며, 바닥은 온돌 마루와 장판재로 마감된다. 

흔히, 화장실이나 욕실, 다용도실, 주방 처럼 물을 사용하는 공간에는 타일로 마감되며 특히 욕실이나 다용도실은 방수 석고보드 바탕과 바닥면에 방수 작업이 반드시 필요하다. 방수재료는 주로 액체 방수나 에폭시 방수로 한다.

현관이나 거실 천장의 마감은 목재 루바가 이용되기도 한다. 페인트 마감일경우 석고 보드의 이음부, 피스부위, 모서리부분은 종이 테이프와 빠대 그리고 코너비드를 이용해 선과 면이 살아 나도록 처리한후 도장한다.

 온돌마루 공사는 습식과 건식 두가지 방법이 있는데 대부분의 전문가 들은 시공의 정밀성과 보수관리 측면에서 건식방법을 적극 추천하고 있다. 건식 방법은 조립식 패널 공법과 현장 가구실 방법이 주로 적용되는데 특히 바닥 난방 위에 온돌마루를 설치할 경우에는 마루재의 신축과 팽창을 고려한 벽면 띄우기가 필요하며 마루깔기 전 습기를 완전히 제거해야 마루의 변형을 막을 수 있다.

 주요 자재

단열재(Insulation) : R-11, R-13, R-19, R-30

석고보드(Gypsum Board) : 일반, 방수, 방화 /피스, 고정용 못

수장재 : 계단재, 난간재, 몰징재(걸레받이, 천정, 각종재료분리재)

내장 마감재 : 온돌바루, 장판, 페인트, 벽지, 타일, 루바등

  6. 내장 공사

 목구조 주택의 설비공사는 배관(급배수공사),전기공사, 난방공사, 가스 공사등으로 구분된다. 설비 공사는 기초부터 마감까지 전반적인 공정에 관여하는 공사이다. 따라서 전체적인 공정이 매끄럽게 진행되기위해서는 배관, 전기, 기계(보일러, 벽난로), 기구(위생)설치 공사가 시기 적절히 이루어저야  한다.

 배관, 전기공사

 배관 공사는 원활한 급배수와 확실한 방음이 되도록 배관하며, 전기공사는 도면되로 내외부 전선 및 전열 설치에 주의한다. 

그리고 급배수를 위한 수평배관공사는 바닥장선 사이에서 이루어지고 수직배관의 경우에는 벽체의두께를 6인치로 사용해 그 공간을 이용하면 되므로 별도의 배관공간이 필요없지만 배관, 전기공사는 구조재의 보링이 불가피할 경우 구조적으로 문제가 야기되지 않도록하며 주의하여 작업하여야 한다.

배관, 배선 공사는 골조공사가 완료되고 단열재 공사를 하기 전에 실시되므로 전원 투입시기를 잘 조정해야 한다.

 난방을 위한 배관에는 PVC제품을 사용해 이음새가 없도록 해야 하고 각 실별로 분배기를 설치해 실내난방의 균형을 잡도록 한다.한편 전기 공사의 경우 화재등의 재해에 직접적인 영향을 미치기 때문에 철저한 시공이 요구된다.

 난방공사

 난방 공사는 보일러(가스, 기름), 벽난로 공사를 말하는데 바닥 난방 공사는 골조 공사 완료후 바닥에 상수 배관을 설치하고 보일러용 엑셀 파이프를 설치한후 경량 콘크리트치는데 이때 바닥 마감(온돌마루)를 고려하여 바닥 수평에 세심한 관심을 가져야 한다.

난방공사로 요즘 벽난로를 많이 설치하는데 벽난로에는 장작식, 가스식, 전기식이 있으며 노출형과 매립형으로 나누어 진다. 건물 천체의 형태와 실내 분위기를 고려하여 벽난로가 실내 분위기와 조화 될수 있도록 설치한다.

 7. 가구 공사

 실내의 벽,천정, 바닥이 마감되면 가구와 위생 기구를 설치하며 배관 단말의 모든 금구류와 스위치와 조명등 모든 전기 마감재를 설치한다. 또한 내부 문과 몰딩등이 부착되고 수납 공간의 선반등이 매어지고 주방의 전기 용품들이 설치된다

 8. 조경 및 데크 공사

 전체적인 공사가 마무리 되면 건물의 주변을 정리하고 건물의 외형에 맞게 조경 및 테크, 펜스를 설치한다. 테크공사는 주로 내장이 이루어질 때 병행하지만 서로의 공정에 지장이 있을 경우 차후에 공사를 마루리 한다.

때로는 2층에 외부 데크를 설치하는데 이는 골조 공사에서 시공을 한다.  데크 공사에 사용되는 자재는 1×4, 2×4, 2×6, 2×8, 4×4, 4×6등이 사용되며 CCA 방부처리된 목재로 시공된다.

전원주택 컨설팅의 필요성

  1990년부터 정부의 강력한 규제조치와 실물경기의 하락으로 부동산 경기도 하락하다가, IMF를 맞게되어 부동산가격은 폭락하게 되었다.

최근 시내 중심의 건축경기가 활성화되고 있으나, 아직 전원주택은 금강상류지역을 제외하고는 적극적인 개발이 안된 상태이다.

  가격의 하락으로 부동산이 일반인의 투자대상에서 소외되었으나, IMF를 벗어나면서 이제 부동산투자도 옛날처럼 막연하게 부동산 보유를 통한 이익실현보다 허가업소를 통한 투자 대상 부동산에 대한 타당성 분석과 수익성 분석을 할 필요성이 증대되었다. 

  최근 저금리 기조가 계속되면서 많은 고객들이 부동산 투자에 관심을 보이고 있으며, 그동안 공주시에 건축된 전원주택을 비교해보면 건축재료와 단가가 천차만별이어서 실수요자는 건축에 대한 상세한 정보와 사전 조사가 선행되지 않으면 안된다.

  92년 공주시와 농어촌진흥공사가 계룡면에 시행한 정주권사업이 97년 의당면, 2000년 우성면으로 이어지고, 일반 업체로는 95년 장기면 금암리의 청벽단지를 시작으로 금강 상류를 본격적으로 개발하여 지금은 반포면 도남리, 원봉리 일대에 전원주택이 많이 조성되고 있다.

  며칠 후에 천안-논산 고속도로가 개통되고, 대전-당진, 공주-서천 고속도로가 2006년 개통예정이며, 우성-종촌간 4차선도로와 우성외곽도로가 공사중에 있어 향후 공주시와 우성면이 교통의 중심지로 변할 가능성이 높아지고 있다. 

  금년부터 시행된 주5일 근무제의 영향으로 일반인의 전원주택에 대한 관심도 높아지고 있는 시점에서, 택지로써의 적합한 장소의 선정과 적당한 건축재료의 선정에 전문가의 컨설팅의 필요하다. 

< 목 차 >

제 1 장 사업 개요                                                                 1

     1. 사업의 배경 및 목적                                                      1

     2. 사업개요                                                                  1

     3. 사업범위                                                                  2

     4. 계획지 개요 및 위치                                                      2

             < 위치도 >                                                         3

제 2 장 입지 분석                                                                 4

     1. 공주시 인구 현황                                                          4

             ◎공주시 인구 및 가구 현황                                         4

     2. 지역분석                                                                  4

       (1) 현황                                                                   4

           □ 위치                                                                4

           □ 학군                                                                5

           □ 인구현황                                                           5

             ◎ 공주시 우성면 인구현황                                          5

             ◎ 공주시 사곡면 인구현황                                          5

       (2) 도로교통망(사업시행중)                                                6

              < 교통계획도 >                                                    7

       (3) 개발대상 부동산의 주변환경(사진)                                     8

    3. 대상지 집중분석                                                            9

       (1) 입지개요                                                               9

           □ 지세 및 부지의 현상                                               9

           □ 시계 및 전망                                                       9

       (2) 접근성                                                                 9

           □ 진입도로                                                           9

           □ 고속국도                                                           9

       (3) 주요시설과 연계거리 및 시간                                         10

       (4) 단지 필수 시설                                                       10

       (5) 최상의 전원 주택지                                                   11

       (6) 문제점                                                                12

           ① 교통체증                                                          12

           ② 소유권 이전                                                       12

           ③ 토목공사 및 분양평수                                             12

           ④ 주택 공사업체 선정                                               12

제 3 장 개발 절차                                                                13

     1. 사업개발 절차도                                                          13

     2. 농지전용 절차                                                            14

       (1) 개념                                                                  14

       (2) 도로부지 매입                                                        15

       (3) 농지전용허가의 신청                                                  16

       (4) 허가증 수령                                                           16

       (5) 토목공사                                                              17

       (6) 건축공사                                                              18

       (7) 준공접수 서류                                                        18

       (8) 등기신청                                                              18

제 4 장 타단지 비교분석                                                         19

     1. 전원주택의 유형                                                          19

             ◎ 공주시 정주권 사업현황(농촌형 주택)                           19

     2. 경쟁지역 전원주택                                                       19

             ◎ 전원주택 개발허가 내역                                        20

             ◎ 산림의 형질변경 허가(협의)사항                                20

제 5 장 개발컨셉 및 규모                                                        21

     1. 전제조건                                                                 21

     2. 적정규모 산정                                                            21

     3. 시설계획                                                                 21

     4. 개발예상도 작성                                                          21

제 6 장 사업타당성 분석                                                         22

     1. 예상 건축비                                                              22

     2. 토지 분양가 비교                                                         23

     3. 타당성 분석                                                              23

제 7 장 결론                                                                     24

* 목조주택 시공과정                                                             25

제 1 장  사업 개요

1. 사업의 배경 및 목적

  ▷ 본 단지는 공주시 신터미널에서 9㎞ 떨어진 곳에 위치하며, 우성면소재지에서 본 단지 옆을 지나 사곡면으로 연결되는 우성외곽도로 공사가 2003년 착공되고, 2006년 완공예정인 대전-당진, 공주-서천 고속도로의 인터체인지로부터 2.5㎞ 거리에 있으며, 공주시의 유명한 통천보 유원지와 접해 있다. 

  ▷ 토지 소유주는 1999년 3월에 3인의 동업자와 전원주택단지를 조성하고자 임야와 전(田)을 매입하여 기반사업을 시행하였으나, 분양에 실패하여 2001년 12월 단독으로 본인의 지분에 정원수와 자연석으로 다시 조경을 하고 진입로를 포장하여 그중 우선 1차로 약 2,000여평을 분양하고자 함.

  ▷ 사업대상 계획지의 입지 및 주변환경을 조사분석하고, 농어촌진흥공사에서 조성한 농촌형 주택단지와 청벽 등 금강변에 조성한 전원주택단지와 비교하여, 최적개발방향을 설정하고 분양성을 극대화할 수 있는 제반전략을 수립하여 성공적인 사업의 시행에 목적이 있음.

2. 사업개요

  오랫동안 살아왔던 도시를 떠나 새소리와 풀벌레 소리가 들리는 정겨운 전원으로 보금자리를 옮기고 출퇴근하는 직장인들과 정년퇴직한 노인부부들, 동호인들의 모임이 어우러져 조용히 텃밭을 일구며 사는 모습은 이제 그림같은 옛날 이야기가 아니다.

  이미 서울사람들은 경기도, 강원도, 충청도 지역으로, 대전사람들은 공주를 비롯한 인근 군지역에 전원주택 단지를 만들어 메마른 도시생활과 소음, 공해를 탈출하여 자연 속의 삶을 선호하고 있다는 점에 착안하여,

  우리 공주시민들중 일부는 청벽전원마을 등에 이주하였고, 앞으로 더욱 많은 시민들이 전원생활에 대한 필요성을 느낄 것을 대비하여 국토의 효율적인 이용과 합리적인 개발을 전제하여, 자연의 향기가 있는 전원 주택단지를 건설하여 새로운 전원생활의 주거문화를 창출하려는 사업을 선도하고자 함.

3. 사업의 범위

▷ 시간적 범위

  ? 조사연구기간 :  1차  2001. 11. 1 - 2001. 12. 31

                    2차  2002. 01. 1 - 2002. 11. 30

  ? 사업목표기간 :  1차  2002년 11월 - 2003년 6월 (8개월)

▷ 공간적 범위

  ?직접 범위 : 공주시 사곡면 신영리 16번지외 10필지

  ?간접 범위 : 사업부지의 개발 컨셉에 영향을 줄 수 있는 주변지역

        - 공주시 우성면소재지 일원 (사업부지에서 500-1000m이내의 범위)

4. 계획지 개요 및 위치

구분	1차	2차
소재지	사곡면 신영리 16번지외 3필지	사곡면 신영리 산87-5외 1필지
면    적	2,654평	3,398평
가용면적	2,000평	733평(대지)
분양 필지수	9필지	3필지
지    목	전, 대	대, 임
용도지역	준농림	준보전 및 보전
공시지가	평당 18,480원	평당 2,260원
매도희망가	평당 25-30만원	평당 20만(대지)
사업부지 특성	농지전용 필요	2,665평 임야공유

<위치도>

제 2 장  입지 분석

  1. 공주시 인구 현황

 ㆍ가구수는 1991년 37,552 가구에서 2001년 44,837 가구로, 인구수는 1991년 144,912명에서 2002년 9월 133,754명으로, 가구당 인구수는 1984년 5.3인, 1991년 3.9인, 2002년 2.9인으로 점차 핵가족화 되고 있다.

◎ 공주시 인구 및 가구 현황 ◎

구분	가구	인구(인)			증가율(%)		가구당 인구수
		계	남	여	가구	인구
1991	37,552	144,912	72,676	72,236			3.9
1992	38,551	143,711	72,039	71,672	3.0	-0.8	3.7
1993	39,254	141,472	71,003	70,469	2.0	-1.5	3.6
1994	39,647	139,238	69,833	69,405	1.0	-1.6	3.5
1995	40,415	138,202	69,243	68,959	2.0	-0.7	3.4
1996	41,368	137,906	69,092	68,814	2.4	-0.2	3.3
1997	42,262	136,877	68,613	68,264	2.8	-0.7	3.2
1998	43,161	137,250	68,905	68,345	2.1	0.3	3.2
1999	43,879	136,819	68,704	68,115	1.7	-0.3	3.1
2000	44,314	136,389	68,388	68,001	1.0	-0.3	3.1
2001	44,785	134,383	67,450	66,933	1.1	-0.6	3.0
2002.9	45,131	133,754	67,051	66,703	0.7	-0.5	2.9

* 공주시 통계연보 및 통계계 협조

  2. 지역분석 

  (1) 현황

□ 위치

 ㆍ이 전원주택단지의 행정소재는 사곡면 신영3리이나 사곡면사무소는 3㎞     가 넘고, 우성면사무소는 1㎞이내에 위치하여 실제 생활권은 우성면임.

 ㆍ우성면은 공주-서천 고속도로의 기점으로, 대전-당진 고속도로와의 J.C.T     가 있으며, 본 단지와 우성I.C와는 2.5㎞이내의 거리에 있음.

□ 학군

 ㆍ행정리는 사곡면 신영3리이나 학군은 우성면소재지인 동대리의 초등학교     에 취학하며, 현재 6학급에 재적 115명임.

 ㆍ중학교는 우성면 대성리에 위치한 우성중학교에 취학하며, 현재 6학급에     147명이 재적임.

(2001.12.23. 공주교육청 확인)

□ 인구현황

◎ 공주시 우성면 인구현황 ◎

구분	가구	인구(인)			증가율(%)		가구당 인구수
		계	남	여	가구	인구
1995	2,451	8,535	4,379	4,156			3.5
1996	2,471	8,311	4,283	4,028	1.0	-2.6	3.4
1997	2,471	8,320	4,290	4,030	0	0.2	3.4
1998	2,498	8,232	4,238	3,994	1.1	-1.0	3.3
1999	2,515	8,088	4,182	3,906	0.7	-1.7	3.2
2000	2,515	7,724	3,983	3,741	0	-4.7	3.1
2001.10	2,544	7,504	3,857	3,647	1.2	-2.9	2.9

 * 자료 : 공주시 통계연보 2001년 참조

<공주시 사곡면 인구현황>

구분	가구	인구(인)			증가율(%)		가구당 인구수
		계	남	여	가구	인구
1995	1,502	5,086	2,557	2,529			3.4
1996	1,499	4,930	2,482	2,448	-0.2	-3.1	3.3
1997	1,499	4,930	2,482	2,448	0	0	3.3
1998	1,509	4,765	2,423	2,342	0.7	-3.4	3.2
1999	1,511	4,646	2,346	2,300	-1.5	-2.5	3.0
2000	1,488	4,399	2,228	2,171	-1.5	-5.6	3.0
2001.10	1,504	4,268	2,170	2,098	1.1	-3.0	2.8

   (2) 도로교통망 (사업시행중)

□ 공주 - 종촌 4차선 국도

 ㆍ공사기간 : 1996/02 - 2004/12

 ㆍ공사위치 : 공주시 우성면 동대리 - 연기군 금남면 종촌리

 ㆍ사업량 : 연장 : 19.7Km  폭 : 18.5m

 ㆍ시공업체 : SK건설(주)  041-857-3810

 ㆍ시행청 : 대전국토관리청 http://www.moct.go.kr/Daejon/index.html

* 우성면 상서리에서 23호선(천안-논산 4차선국도)과 2002년말 연결

□ 우성면 외곽도로

 ㆍ2003년 착공예정

 ㆍ공사위치 : 우성면 동대리 - 사곡면 호계리

 ㆍ시행청 : 대전국토관리청 

□ 천안 - 논산 고속국도

 ㆍ총 연 장 :  80.96 km    노선폭 : 4차로

 ㆍ사업기간 :  1997년 12월 26일 - 2002년 12월 31일

 ㆍ현공정률 :  99 % (2002년 12월 기준)

 ㆍ사업효과 :

   ㅇ 충남내륙지방의 간선도로망 체계의 보강

   ㅇ 백제문화권등 관광부존자원의 개발 및 이용 극대화

   ㅇ 호남권과 수도권의 접근성 제고

   ㅇ 경부 및 호남고속도로 대체기능의 원활한 수행

□ 대전 - 당진 고속국도

 ㆍ총 연 장 : 94.3km (4차로)

 ㆍ시행기간 : 1996 - 2006년

□ 공주 - 서천 고속국도

 ㆍ총 연 장 : 59.0km (4차로)

 ㆍ시행기간 : 1998 - 2006년

<교통계획도>

  (3) 개발대상 부동산의 주변환경 (사진)

단지 하단에서 계룡산을 바라보며

우성면에서 통천보 전원주택단지를 바라보면서

3. 대상지 집중분석

  (1) 입지개요

□ 지세 및 부지의 형상

 ㆍ묵방산(해발370m)에서 동북쪽으로 통천보를 향하여 내려오는 산줄기의      끝에 개간된 남향의 밭으로, 뒤로 산이 있고 앞에는 냇물이 흐름

 ㆍ6,000여평의 단지 내부에 뒷산의 택지로 연결되는 시멘트 포장도로가 2개     가 있고, 양쪽에 150-350평씩 장방형으로 가분할한 계단식의 밭이 있음.

□ 시계 및 전망

ㆍ본 단지가 통천보 제방보다 상당히 높은 곳에 위치하여, 시계가 탁 트였     으며, 멀리 계룡산 천왕봉이 보이고, 가까이 우성면소재지와 통천보 시냇     물과 전답이 눈 아래로 보임.

 ㆍ시내 건너 국도 32호선을 달리는 자동차를 보면 마치 한폭의 그림을 보     는 것 같은 착각이 들 정도의 황홀한 전경이 펼쳐짐. 

  (2) 접근성

□ 진입도로

 ㆍ단지의 왼쪽으로 우성면에서 사곡면으로 연결되는 우성외곽도로(2003년      착공)가 완공되면, 공주에서 우성면소재지를 통과하지 않고 곧바로 단지     로 진입할 수 있음.

 ㆍ현재 단지의 하단부에 3~4m의 기존 도로가 있으며, 단지 내부도로는 뒷     산에 형질변경한 택지로 연결되는 도로로 이미 포장되어 있음.

□ 고속국도

 ㆍ천안-논산 고속국도가 2002년 완공되면 우성-종촌간 4차선 국도와 연결     되어 천안에서 불과 20-30분 거리가 됨.

 ㆍ대전-당진, 공주-서천 고속국도가 2006년 완공되면 우성에서 유성까지 20     여분이 소요될 것임.

(3) 주요 시설과 연계거리 및 시간

주변주요시설	거리	소요시간	비 고
종합버스터미널	9㎞	7분	금호고속 인접
우성초등학교	900m	10분(15분)	도보(어린이)
우성면사무소	1.1㎞	1분	파출소 인접
우성 I.C	3㎞	3분	공주-서천
우성중학교	2.2㎞	2분	차량
시내버스 승강장	900m	10분	도보

  (4) 단지 필수 시설

□ 상수도

 ㆍ공주시 상수도 공급대상 지역이 아니며, 간이상수도를 위하여 취수장을      묵방산 줄기에 만들어 이 단지 앞으로 배수관이 지나감.

 ㆍ이곳은 지하수가 오염되지 않고 시원하여 단지내의 필지마다 지하수를      개발하는 것이 경제적이며 건강에도 좋을 것임.

□ 하수도

 ㆍ오폐수 공동정화시설을 설치하려면 주택단지를 먼저 조성하여야 하고,       2002년에 정화조 설치가 강화되어 합병정화조의 설치비용이 세대당 5-6     백만원이 소요됨.

 ㆍ하수도 배관은 설치되었으므로, 세대별로 단독정화조를 설치함.

□ 전기시설

 ㆍ전기의 인입은 별도의 비용없이 언제든지 가능하므로 지하수를 개발하거     나 건축 신축시 신청해도 됨.

 ㆍ단지내 가로등을 설치하고 마을 진입로에 가로등 설치가 필요함.

□ 기타

 ㆍ지하주차장을 설치하면 택지를 넓게 사용할 수 있음.

  (5) 최상의 전원 주택지

□ 배산임수 : 부지 뒤편이 산이고, 앞은 시냇물이 흐르는 최상의 조건임.

□ 지대 : 주변보다 약간 높은 곳으로 장마에 대비할 수 있고 조망권 좋음.

□ 행정소재지와의 거리 : 면소재지와 가까워 생필품 조달이 편리하고, 초등         학교와 중학교가 가까움. 또한 공주시내까지 10분이내의 거리임.

□ 교통여건 : 공주시내로 연결되는 대중교통이 편리하고, 대전 유성까지 25           분 정도 소요됨. 2002년에는 교통소통이 훨씬 원활해짐.

□ 양지바른 곳 : 통천보 냇물이나 계룡산을 바라보고 집을 지으면 남향 또           는 동남향 배치가 되고, 겨울에 눈이 빨리 녹는 양지바른 곳이다.

□ 비석비토 : 배수가 잘 돼 습하지 않고 쉽게 마르지 않으면서 모래나 암           석이 적어 식물의 생장에 좋은 비석비토(돌도 아니고 흙도 아닌)            터가 좋으며, 이곳은 원래 밭(과수원)이었던 곳임.

냇물건너 초등학교에서 바라본 단지 전경

  (6) 문제점

 ① 교통체증

 ㆍ현재 우성면은 출퇴근시 극심한 교통체증으로 공주시민들이 곤란을 겪고     있는 곳으로, 2002년말 우성면 도천리에서 천안-논산 4차선 국도 23호     선과 연결되어, 대전방향 차량들이 공주시내를 통과하지 않고 우회할     수 있어 체증이 해소될 전망임.

 ㆍ천안-논산 고속도로가 2002년 개통되고, 우성-종촌 4차선국도가 2004년      개통되고, 대전-당진ㆍ공주-서천 고속국도가 2006년 개통되면 교통체증이     완전 해소됨.

 ② 소유권 이전

 ㆍ농지이므로 농지원부가 없는 수요자는 303평이하 취득 곤란하므로, 농지     전용을 미리 받은 후에 소유권을 이전할 수 있으며, (전용부담금이 폐     지되고 대신 대체농지조성비가 ㎡당 3,500원에서 10,300원으로 인상되었     음) 2년이내에 착공할 의무가 있으나 연장이 가능하며, 농지전용허가를      허가청에서 취소할 때는 청문회를 열어 결정하므로 실제로 취소된 곳은     없음.

 ㆍ2003년 부터는 한계농지는 303평이하라도 소유권이전이 가능함.

③ 토목공사 및 분양 평수

 ㆍ가분할된 상태이므로 확정분할하면 평수의 증감이 있음.

 ㆍ단지의 가치를 높일 수 있는 토목 및 조경공사가 2차로 완료되었으나 추     가공사가 필요함.

ㆍ주변에 기조성 되었으나 미분양된 4,000여평의 농지와 연계하여 전원주택     을 조성하여 건물신축의 문제점이 예상됨.

  ④ 주택 공사업체 선정

  ㆍ공주시에는 반포면에 많은 전원주택이 신축되었으나, 소재 및 가격이 여      러 가지로 공사업체 선정에 신중할 필요가 있음.

  ㆍ주변 환경과 어우러진 설계와 적절한 건축소재를 선택할 필요가 있음. 

제 3 장  개발 절차

1. 사업개발 절차도 

2. 농지전용 절차

 (1) 개념

□ 농지전용

 ㆍ논이나 밭은 농사를 짓는 땅이고 산은 나무가 자라는 땅이다. 그러나 논     이나 밭에 건물을 지으면 그 땅은 농경지로서 기능을 상실하였기 때문에     우리는 대지라고 부른다.

 ㆍ법에서는 대지가 아닌 땅에 집을 지으려면 우선 그 땅을 대지로 바꾸는     절차를 밟아야 하는데 우리는 이 절차를 농지전용허가라 부르고 있다.       (도시계획구역내에서는 형질변경).

 ㆍ대지가 아닌 논과 밭을 대지로 만드는 일은 결코 쉽지 않지만, 다음과 같     은 농지전용허가 절차를 밟으면 가능하다.

□ 준농림지역

 ㆍ최근 전반적인 경기회복의 흐름에 따라 바닥세로 이어지던 토지가격도      소폭이나마 상승세를 보이고 있다. IMF 경제한파 이후에도 실수요자 위     주의 토지거래는 꾸준히 이어져 왔으며 전원주택부지는 대부분 준농림지     역의 토지를 이용하는 경우가 많다.

 ㆍ준농림지역이란 국토이용관리법에서 농업진흥지역 외 지역의 농지 및 준     보전임지의 개발용도로 이용할 수 있는 지역으로 지정된 곳이다.

□ 농지취득자격증명

 ㆍ농지를 취득하려면 농지의 소재지 관할 시, 군, 읍, 면장으로부터 농지취     득자격증명을받아야하며,농지취득자격증명이 첨부되어야 소유권이전 등기     를 할 수 있다.

 ㆍ최초의 농지 구입자는 1,000㎡ 이상의 농지를 구입하여야만 소유권이전등     기를 할 수 있으며 기존농지를 소유하고 있을 경우 추가로 구입하는 면     적은 제한이 없다.

□ 농지취득자격증명 발급절차

 ㆍ농지취득자격증명을 발급 받으려면 시,읍,면,동에 비치되어 있는 신청서에     기재사항을 기재한 후 농업경영계획서를 첨부하여 취득하고자하는 농지     소재지의 리,동에 거주하는 농지관리위원 1인과 이에 연접한 리,동에 거     주하는 농지관리위원 1인으로부터 미리 확인을 받아야 한다.

 ㆍ농지관리위원은 농지를 취득하고자하는 사람이 농업경영에 필요한 노동     력을 확보하고 있는지, 농업기계나 장비를 보유하고 있는지 여부 등 영농     의사와 능력을 확인하게 된다. 

 ㆍ신청인이 농지관리위원으로부터 확인을 받은 후 농지취득자격증명 발급     신청서를 농지소재지 읍,면,동장에게 제출하면 읍,면,동장은 신청자가 농     지취득자격을 갖추었는지 여부를 종합 검토하여 5일 이내에 서면으로 그     결과를 통지한다.

▶▶ 주의점

농지를 구입하여 소유권이전등기를 마친 후 1년 이내에는 농지전용허가를 해 주지 않는 경우가 일반적이다. 또한, 전용허가 신청 당시 농작물이 경작되고 있는 상태의 농지도 전용허가를 받을 수 없다.

▶▶ 1년 이내라도 전용허가를 받을 수 있는 경우

① 농업경영계획서를 작성할 때 구입 면적 중에서 일부의 면적은 전용허가를 받아 집을 짓고 나머지는 경작을 하겠다는 내용을 명기하였다면 그 기재한 면적에 대해서는 농지전용허가를 받을 수 있다.

② 전용허가를 받은 후 이전등기를 하는 것인데, 전체 농지 중 집을 지을 부분에 대해서는 전소유자로부터 토지사용승락서를 받아 농지전용허가를 받은 후에 소유권이전등기를 하고, 주택을 완공한 후에 지목을 대지로 바꾸면 된다.

  (2) 도로부지 매입

□ 준농림지역의 농지나 임야를 이용해 집을 짓기 위해서는 임야일 경우 형     질변경허가를, 농지일 경우 전용허가를 받아야 하는데 필히 4M이상의 도     로가 있는 토지라야 하며 도로가 없는 경우는 도로부지를 매입하여 그      토지의 주인으로부터 인감증명이 첨부된 토지사용승락서를 받아야 허가     를 받을 수 있다.

  (3) 농지전용허가의 신청

● 농지

  농지에 전원주택(일반주택으로 분류)을 짓기 위해 전용을 할 수 있는 면적은 1,000㎡ 이내로 가능하며 대지면적에 비례해 건축바닥면적의 비율은 일반적으로 25-30% 이상의 건폐율을 적용한다. 농지전용허가의 신청은 토목측량설계사무소에서 인허가 신청에 필요한 설계도면을 작성하여 관할 면사무소에 신청하면 되며 농지심의위원회의 심의를 거쳐 허가를 받게 되는데 허가의 처리기간은 면사무소에서 7일. 시, 군에서 15일이다.

▶▶ 허가신청서류

◆ 전용목적 등을 기재한 사업계획서

◆ 전용하고자 하는 농지의 소유권을 입증하는 서류 또는 사용승락서

◆ 피해방지계획도-인근토지에 대한 공사중의 피해방지 계획

◆ 구적도-전용이나 훼손면적도

◆ 토지이용계획도-조경, 주차장 토지현황도-지적도와 다른 경우가 많음

◆ 공사계획 평면도-우수, 오수, 상수, 진입로 등

◆ 기타 (토지대장, 지적도, 토지이용계획확인원)

  (4) 허가증 수령

□ 허가신청인은 허가의 통지를 받으면 대체농지조성비와 농지전용부담금 등 기타 제세금을 납부한 후 허가증을 교부 받아야 한다.

□ 농지전용시 부담할 제세공과금

 ㆍ대체농지조성비  ㎡당 10,300원 (2002년 인상)

 ㆍ농지전용부담금 : 해당토지의 공시지가의 20% (2002년 폐지)

 ㆍ지역개발공채매입비  ㎡당1,000원

 ㆍ면허세(면적에 따라)  6,000-12,000원

□ 임야의 형질변경시 부담할 공과금

 ㆍ대체조림비  ㎡당 1,130원

 ㆍ임야전용부담금 : 해당토지의 공시지가의 20%

 ㆍ지역개발공채매입비  ㎡당 1,000원

 ㆍ면허세(면적에 따라)  6,000-12,000원

 ㆍ적지복구비(토목공사비의10%)  보증보험증권으로 가능

  (5) 토목공사

□ 토목공사를 시작하기 전에 선행되어야 할 일들은 다음과 같다.

  ▷허가판 설치

  ▷비산먼지 발생신고(살수시설 포함) - 해당 읍, 면 산업과(토목담당)

  ▷가설 건축물(현장 사무소) 축조신고

  ▷임시 전기, 전화, 지하수 설치. 개발

  ▷민원발생 소지 정지작업

  ▷중요한 것은 공사 착공 전 부지의 지형(경사도 등)에 따라 너무 높게        성토나 절토를 하지 말아야 한다

▶▶ 측량시 주의점

  ▷토목공사에 앞서 농지일 경우 농작물의 사전 정리 후 경계측량을 선행      하여야 한다.

  ▷경계측량을 해야할 부지 주변의 표시된 경계말뚝은 공사중 훼손이 되      지 않도록 하여 준공 때까지 보존하여야 한다.

  ▷측량 후 경계표시가 흐트러지지 않도록 하여야 준공시 문제가 없다.         측량 후 지반공사, 배수시설, 도로공사, 전기공사, 정화조, 옹벽석축공사      등을 진행한다. 지표수의 유입을 차단하는 파이프를 최소한 20m이상의      깊이로 박아 주어야하고, 굴착의 깊이는 암반층을 뚫고 내려간 100m      이상이 되어야 깨끗한 물을 안심하고 마실 수 있다.

  (6) 건축공사

□ 동당 건축면적 200㎡(60.5평)이하는 면사무소 신고사항이며, 그 이상은 허     가사항인데 인허가 신청시에 득한 평수에 의한 평형, 층수 등을 고려해      설계하고 완성된 도면(평면도,배치도,좌우측면도)을 면사무소에 제출한다.

▶▶ 해당 면사무소 산업과 접수 내역

착공 신고서, 단지 배치도, 평면도, 우.오수 계획도, 정화조 설치신고서 등

기간 : 1일(보통 1주일)

지역개발공채와 면허세 납부 후 착공신고서 수령

  (7) 준공접수 서류

 ㆍ준공검사 신청서

 ㆍ단지배치도(세대별 표시), 시공 평면도

 ㆍ건축물 대장

 ㆍ정화조 사용필증(농지전용 시)

 ㆍ지하수 수질검사 합격증

 ㆍ필지 합병(분할) 지목변경신청서

 ㆍ구내 통신필증

□ 농지는 100% 건축 준공시, 임야는 토목공정의 100% 진행시 복구준공 신     청. 임야의 토목공정 100%라 함은 단지내 토목공사의 완료를 말하며 정     화조는 제외 해당 면사무소 산업과에 준공신청서 접수

  ▶ 준공서류 처리기간 : 7일 ～ 15일

  (8) 등기신청

  준공을 받고 난 후 전용허가를 받은 면적에 대해 필지 분할과 지목변경 신청을 군청 민원실에 신청한 후 분할과 지목 변경이 되면 등기를 신청한다.

** 항목 비용

등록세 : 매매가의 3% ,  교육세 : 등록세의 20%

채  권 : 매매금액에 따라 변동

취득세 : 매매가의 1-2%  농어촌특별세 : 취득세의 10%

기타 수수료, 인지대 등

제 4 장  타 단지 비교 분석

1. 전원주택의 유형

  (1) 전원주택의 유형은 사용용도에 따라 별장식, 농가형, 주말농장형 전원        주택으로 나눌 수 있고, 기능에 따라 주거, 휴양과 위락, 교육의 장소,        투자대상의 기능으로 나눌 수 있다. 

  (2) 공주시에서 농어촌정비법 규정에 의거 농촌형 주택을 보급하기 위하        여 정주권사업이 1992년 계룡면에서 시작되어 1997년 의당면은 사전        100% 분양되었으나, 2000년 우성면 단지리에 시행한 우성문화마을 조        성사업은 한동안 미분양이었으나 현재는 100% 분양되었다.

◎ 공주시 정주권 사업 현황 (농촌형 주택) ◎

	시기	개발규모		분양가(평당)	분양율	비고
		면적	필지수
계룡	1990-1992	55,482m2	89	13만	100%
의당	1994-1997	45,467m2	62	13만	100%
우성	1998-2000	47,585m2	58	18-20만	100%

  * 자료 : 공주시청

2. 경쟁지역 전원주택

  (1) 본격적인 전원주택 사업으로 일반인이 처음 시작한 곳은 1995년 공주       시 장기면 금암리에 50세대의 청벽전원단지를 시작으로 2-3차 전원주       택을 개발 분양하였음.  

  (2) 최근 공주시 반포면 산림박물관에서 대평리 방향의 금강변에 금강초록       마을 35세대를 비롯하여 전원주택이 우후죽순처럼 들어서고 있음.

   (3) 무허가 전원주택단지도 있고, 환경을 해치는 개발도 있어 전원주택단        지로써의 가치가 크게 미달되는 곳이 많음.

◎ 전원주택 개발허가 내역 ◎

위치 및 신청자	시기	개발규모		문제점
		면적	분양필지수
장기 금암 산26-7 (시철이외 2인)	97.9-98.1	28,800m2	29	※금강변 난개발로 개발제한 ※국토이용관리법상제한(30,000m2이상 주변개발포함)
장기 금암 산29-1 (유택근외 4인)	95.12-97.9	49,900m2	50
반포 도남 산1-1 (임봉수외 2인)	99.9-00.9	17,308m2	20
반포 도남 산 205-1 (임봉수외 2인)	99.12-00.9	6,718m2	6
반포 원봉291-5 (최성배)	00.9	1,600m2	1

◎ 산림의 형질변경 허가(협의) 사항 ◎

 

허가일시	위치	허가면적	허가목적	수허가자	비고
1999.9.10	반포 도남 산1-1	8,825m2	택지부지	임봉수	8동
1999.12.31	반포 도남 205-3	5,198m2	택지부지	임봉수	4동
2000.5.10	반포 도남 산 1-1외1	7,400m2	택지부지	안부영	11동
2000.9.14	반포 도남 산 1-4외2	1,108m2	택지부지	임상수	1동
2000.9.14	반포 도남 205-7	350m2	택지부지	성락민	1동
2000.9.14	반포 도남 205-1	1,170m2	택지부지	박문석	1동
2000.9.14	반포 원봉 291-5	1,600m2	택지부지	최성배	1동
1996.10.17	장기 금암 산29-1 외1	9,985m2	택지부지	유택근	9-10동
1996.9.5	장기 금암 산29-1	9,992m2	택지부지	임헌만	9-10동
1997.7.18	장기 금암 산29-1	9,980m2	택지부지	김선철	9-10동
1997.7.18	장기 금암 산29-1	9,985m2	택지부지	임상수	9-10동
1997.9.30	장기 금암 산29-1	9,985m2	택지부지	강대열	9-10동
1997.9.1	장기 금암 산26-7	9,187m2	택지부지	시철이	9-10동
1997.11.13	장기 금암 산26-19	9,838m2	택지부지	나무찬	9-10동
1998.1.8	장기 금암 산26-19	9,818m2	택지부지	이영희	9-10동

* 공주시청(2001.12.25)

제 5 장 개발컨셉 및 규모   

1. 전제조건 

□ 단지내 도로는 시멘트 포장하여 무상기증함.

□ 토지는 농지전용을 하지 않은 밭과 임야를 형질변경한 대지임.

2. 적정규모 산정 

□ 총 10,000여평의 토지를 일괄 개발하는 것 보다, 준농림지 2,000여평 9필     지와 보전임지 2,500평 도합 4,500여평을 1차로 개발함.

□ 필지당 150-350평으로 수요자의 입장에 맞추어 가분할하고, 농지취득자격     증명은 303평 이상이며, 건폐율은 20-40%를 예상됨.

□ 건축 평수는 세대당 30-40평 내외로 하고, 평단가는 200-250만원으로 함..

3. 시설계획

□ 계단식 경계를 자연석으로 축조하여 멋과 실용성을 살림.

□ 필지마다 적정한 곳에 소나무 3-5그루를 이식하여 자연미를 살림.

□ 간이상수도보다는 필지별로 지하수를 시공하는 것이 좋을 것 같음.

□ 계단식이므로 필지마다 지하주차장을 설치하는 것이 경제성 있음.

□ 건축은 목조주택의 장점을 살리는 것이 좋을 것임.

4. 개발예상도 작성

□ 상단부에 위치한 농가주택 3필지 733평의 형질변경 준공을 완료하면서      그 진입 도로의 농지전용을 완료하여 단지내 도로가 되었음.

□ 2001년 12월 측량성과도가 만들어져 지적도를 정리하였으며, 2002년 10월     에 여러 필지의 부지를 합병하였음. (2,000여평에 9필지로 분할)

□ 2002년 9월 공주시 우성면 한천리 마을의 임야에 2층으로 신축한 통나무     주택을 모델로 하여 개발할 예정임. 아래 예상 건축비 단가표가 있음

* 측량성과도  (2001.12.13 측량)

* 건축설계 도면 (우성 한천 참고)

제 6 장 사업타당성 분석

1. 예상 건축비

                        건 축 비        *우성 한천주택 34평 기준

부 문	세 부	금액 (만원)	비 고
1. 건축공사	가설공사	200
	토공/기초	700
	목공사	1,600
	지붕공사	350	이중슁글
	창호/유리/외부	500
	외장공사	500	하드사이딩
	단열공사	400
	내부바탕공사	400
	(정화조)	(110)
2. 인테리어	가설공사	50
	실내토목공사	400
	내부도어공사	150
	도장공사	300
	타일/위생기구	400	국산중상급
	벽지/바닥재	450	국산중상급
	가구공사	400
	(씽크대)	(160)	중상급
	기타옵션	조선문, 벽두께
3. 전기/설비	전기배선공사	200
	조명공사	150	중급
	급/배수/위생설비	300
	미장공사	120
	방수공사	80
	(계량기 인입)	(40)
4. 일반관리비		450	50일기준
5. 이 윤		400	50일기준
합 계		8,500	평균단가250만원

* 붙박이장, 씽크대, 전기인입공사, 조경공사, 지하수공사, 정화조공사, 외부    배수로 공사는 별도 공사임.

2. 토지 분양가 비교

  (1) 1992년 시행한 계룡면 분양가는 평당 13만원이었고, 1997년 의당면은       평당 13만원이었고, 2000년 분양한 우성 문화마을은 평당 18-20만원임.

  (2) 일반인이 분양한 1995년의 청벽 1차는 평당 15-20만원이었으며, 2차-        3차는 평당 40-46만원임. (도로면적 포함가격임)

  (3) 2000년 금강상류의 산림박물관 근처에 조성된 금강초록마을단지는 평       당 43만원에 현재 분양중이고 소규모의 단지는 평당 40-50만원 사이임.  

3. 타당성분석

□ 금강상류의 전원주택의 분양가는 도로 등 공유면적을 포함하여 평당 40     -50만원이므로 전용면적만으로는 평당 60-70만원이 되고, 본 단지의 분     양가는 전용면적만을 평당 25-30만원에 (전용비용 제외하면 평당 25     만원 예정) 분양할 예정이므로 분양가가 타단지의 1/3 수준으로 상대     적으로 저렴함.

□ 건축은 목조주택으로 평당 200만원, 220만원, 240만원대로 지을 수 있으며, 아래 표의 항목을 제외한 나머지 부분의 공사는 거의 공통으로 하되, 특히 벽두께에 따라 난방효과가 달라지므로 유의를 요함.

공 사 부 분	평당 200만원대	평당 220만원대	평당 240만원대
구조물공사	목구조	2×4목구조	2×4목구조
외장재 공사	비닐 사이딩	비닐 사이딩	시멘트 사이딩
방도어 공사	스킨 도어	스킨 도어	원목미닫이 도어
창호재 공사	2중 격자창	2중 격자창	시스템 창호
벽지	합지	합지	실크 벽지
바닥재	우드룸	강화마루	온돌마루
타일	200×200	200×200	300×300
변기	일반도기	1/2 원피스	원피스
세면기	마블 선반형	오닉스	오닉스 선반형
아스팔트 슁글 공사	일반 4각 슁글	일반 6각 슁글	2중 그림자무늬 슁글

제 7 장   결  론

  본 사업부지의 입지분석결과, 지목은 전(田)이나 국토이용관리법상의 용도지역은 준농림이므로 300평 이하의 매수인도 농지전용절차를 통하여 소유권 이전이 가능하며, (2003년부터 한계농지는 농지전용절차 없이 소유권취득이 가능함.) 수년동안 공주시민들에게 불편을 주었던 공주-우성간 출퇴근체증이  우성 상서리에서 천안-논산 23번 4차선국도와 연결되어 완전 해소될 것이다.

  이 전원주택의 특성은 공주시에서 제일 가는 피서지인 통천보에 근접하고, 멀리 계룡산 천왕봉이 보이는 배산임수형인 최상의 전원주택단지로서, 마치 한폭의 그림같은 전경을 갖은 남향의 언덕 위의 밭으로 도로를 제외한 전용면적만을 평당 25만원대에 분양하면, 통천보 유원지가 공주시민들에게 잘 알려져 있어 흡인력이 높은 곳으로 판단된다.

  공주시와 농어촌진흥공사가 92년부터 분양한 농촌형 주택인 계룡면, 의당면, 우성면의 정주권사업과 일반인이 95년부터 청벽 전원주택 단지를 시작으로 금강변 상류에 조성한 많은 전원주택 단지 내에는 대부분 대전시민들이 거주하고 있으나, 이 통천보는 공주 시민들이 거주하기에 적합한 곳이다.

  개발컨셉의 방향은 준농림지역의 농지를 150-300평으로 분할하여 수요자의 형편에 맞게 공급하고, 각 필지마다 소나무 3-5그루와 자연석 등으로 조경하여 품질을 고급화시키고 가능하면 지하수와 지하주차장도 공동으로 설치하며, 건축은 목조주택의 장점을 살려 각자 기호에 맞도록 짓는 것이 좋을 것 같으며 건축재료와 시공업체 선정에 신중을 기할 필요가 있다.

  계속되는 저금리 기조와 경기회복가능성, 원활한 교통망을 통한 공주시 발전 가능성을 전제로, 주5일 근무제로 인한 시민들의 전원주택에 대한 관심이 고조될 가능성이 높은 시점에서, 이 단지는 공주시에서 가장 좋은 자연환경이라는 점과 분양가가 금강상류의 타단지보다 1/3 가격으로 저렴하게 책정된 점이 공주 최고의 전원주택단지로 평가받을 것이다.