4월부터 부도임대주택 임대보증금 전액 보전

[산야초]

부도임대주택 임차인 보호제도 시행…공공이 부도임대주택 매입

전국 6만여 호의 부도임대주택을 주공 등이 매입하고, 임차인의 임대보증금 전액을 보전해 주는 ‘부도임대주택 임차인 보호제도’가 4월부터 본격 시행될 예정이다.

건설교통부는 지난 1월 19일 '부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법'이 제정·공포됨에 따라, 관련 시행령과 지침을 조속히 마련하여 특별법과 함께 4월부터 부도임대주택 임차인 보호제도를 시행한다고 밝혔다.

'부도임대특별법'의 주요 내용은 ① 주공 등이 부도임대주택을 경매의 방법으로 매입(법 제5조) ② 임차인의 임대보증금은 원칙적으로 전액 보전(법 제7조) ③ 매입한 주택은 국민임대로 공급하고 임차인이 계속 거주(법 제10조) 등이다.

이와 관련, 건설교통부는 특별법에서 위임한 사항을 담은 '부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법 시행령'을 2월 8일 입법예고 하였다.

이번에 입법예고 된 시행령에서는, 매입사업의 신속한 진행을 위하여 임차인대표회의 뿐만 아니라 일정한 경우에는 임차인 개인도 매입요청을 할 수 있도록 하였다.

임차인이 개별적으로 매입요청을 할 수 있는 경우(시행령 제2조)는 다음과 같다.

① 시행령 공포 후 1년이 경과해도 임차인대표회의를 구성하지 못한 경우 ② 공동주택단지 내 부도임대주택의 수가 20호 미만으로 임차인대표회의를 구성할 수 없는 경우 ③ 임차인이 임차인대표회의에 매입요청 관련 서류를 제출한 후 1년이 경과한 후에도 임차인대표회의가 매입요청을 하지 않는 경우 등이다.

또한, 임차인의 주거안정을 위하여 부도임대주택을 매입하여 국민임대주택으로 공급하는 경우 임차인은 종전과 같은 임대조건으로 2년간 계속 거주할 수 있도록 하였으며, 다만, 매입사업시행자(주공 등) 이외의 자가 부도임대주택을 매입한 경우에는 임차인이 3년간 계속 거주할 수 있도록 하였다.

한편, 건설교통부는 현재 매입수요 조사, 매입계획 수립, 매입요청, 경매, 임대보증금 보전, 이의신청 등 세부적인 사항을 정하기 위한 관련 “지침”을 제정하는 작업에 착수하였다.

건설교통부는 금번 부도임대특별법 시행령 및 지침 제정이 완료되는 오는 4월 20일 이후 부도임대주택 매입 절차를 본격적으로 진행한다는 계획이다.

입법예고 된 특별법 시행령에 대하여 의견이 있는 경우 2월 8일~2월 27일까지 건설교통부 임대주택팀으로 제출하면 된다.(fax 02-503-3285)

정부의 부도임대주택의 매입을 통한 임차인 임대보증금의 완전 보전과 국민임대주택을 통한 주거보장이 이루어지면 그동안 부도임대주택 임차인이 겪어 온 주거불안 해소에 크게 기여할 것으로 기대된다.

※ 붙임 : 부도공공건설임대주택 임차인 보호제도 개요, 부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법, 부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법 시행령, 지역별 부도 등 임대주택 현황, 부도임대주택 매입절차도

문의 : 임대주택팀 사무관 정진훈 ☎ 02-2110-8593~4

< 붙임 1 >

부도공공건설임대주택 임차인 보호제도 개요

󰊱 주공 등이 부도임대주택을 단계적으로 매입

ㅇ (매입주체) 주공 등 주택매입사업시행자

ㅇ (매입대상) 전국 약 6만호*에 대하여 매년 1만호

내외를 단계적으로 매입 (※ 구체적인 매입대상은 수요조사 후 결정)

* ‘05.12.13 당시 임대중인 공공건설임대주택으로서 “특별법” 시행(’07.4.20) 전에 부도 등이 발생한 임대주택

ㅇ (매입순위) 경매개시일 결정여부, 입주자 동의율, 부도 기간, 임차인대표회의 구성 여부 등을 종합 고려하여 지침에서 규정

ㅇ (매입사업비) 약 3조 8천억원(잠정)

󰊲 임차인의 임대보증금은 원칙적으로 전액 보호

ㅇ (보호금액) 원칙적으로 보증금 전액*

* 임차인이 집행법원으로부터 배당받은 금액, 미납 임대료, 공용부문에 대한 미납 사용료 및 관리비 등은 공제

ㅇ (보호대상) 합법적인 임대차계약에 의한 임대보증금

󰊳 매입한 주택은 국민임대 등으로 공급(임차인 주거보장)

ㅇ (임차인 거주보장) 임차인이 계속 거주를 원할 경우 종전 임대조건에 따라 2년간 임차 가능

- 주택매입사업시행자 이외의 자가 부도임대주택을 매입한 경우에도 3년간 계속 거주 가능

ㅇ (입주자격)「주택공급에 관한 규칙」에 따라서 결정

ㅇ (임대조건) 임대보증금․임대료 등 임대조건은 국민임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료에 의거하여 결정

< 붙임 2 >

부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법

□ 제정배경

ㅇ 민간사업자가 건설한 공공임대주택 부도에 따라 임차인들이 임대보증금을 환불받지 못하는 등 주거불안이 심각

⇒ 저소득 임차인의 임대보증금 보호와 주거불안 해소를 위하여 “특별법” 제정 (‘07.1.19 제정, ’07.4.20 시행)

□ 주요내용

ㅇ ‘05.12.13 당시 임대중인 공공건설임대주택으로서 이 법 시행일 이전에「임대주택법」제2조제6호의 부도 등이 발생한 임대주택에 한하여 적용 (법 제2조 제1항).

ㅇ 주택매입사업시행자는 임차인과 합의한 경우 외에는「민사집행법」에 의한 경매의 방법으로 매입 (법 제5조).

ㅇ 주택매입사업시행자는 임차인이 경매시 배당받은 금액, 미납한 임대료, 공용부분의 미납 사용료 및 관리비 등을 공제한 임대보증금을 임차인에게 지급 (법 제7조 제1항)

ㅇ 매입한 부도임대주택 등은 국민임대주택 등으로 공급하며, 이 경우 부도임대주택 등의 임차인을 입주자로 우선 선정 (법 제10조 제1항 및 제2항).

ㅇ 국가 등은 주택매입 사업시행자가 부도임대주택 등을 매입하는 경우 국민임대주택건설자금 지원수준으로 재정 및 국민주택기금을 지원 (법 제11조 제1항).

< 붙임 3 >

부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법 시행령

제1조(목적) 이 영은「부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법」에서 위임된 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.

제2조(매입요청을 할 수 있는 임차인) 법 제6조제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 요건”이라 함은 다음 각 호에 해당하는 임차인을 말한다.

1. 이 영이 공포된 날로부터 1년이 경과된 후에도「임대주택법」 제17조의3의 부도임대주택 등 임차인대표회의(이하 “임차인대표 회의”라 한다)의 설립신고를 하지 못한 경우

2. 공동주택단지내 부도임대주택의 수가 20호 미만으로 임차인대표회의를 구성할 수 없는 경우

3. 임차인대표회의가 임차인으로부터 법 제6조제2항 각 호의 서류를 제출받은 날로 부터 1년이 경과된 후에도 주택매입사업시행자에게 매입요청을 하지 않는 경우

제3조(국민임대주택 입주자격 등) ⓛ 법 제10조제3항의 규정에 의한 국민임대주택 등으로 공급하는 경우의 입주자격은「주택공급에 관한 규칙」에 의한다.

② 법 제10조제3항의 규정에 의한 국민임대주택 등으로 공급하는 경우의 임대보증금, 임대료 등 임대조건은 임대주택법시행령 제12조 제1항의 규정에 따라 건설교통부장관이 고시하는 국민임대주택의표준임대보증금및표준임대료에 의한다.

③ 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 부도임대주택 임차인이 당해 국민임대주택에 계속 거주하기를 원하는 경우에는 종전에 임차인과 임대사업자가 약정한 임대조건에 따라 2년 동안 임차할 수 있다.

④ 법 제10조제4항의 규정에 의한 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 3년을 말한다.

부 칙

이 영은 2007년 4월 20일부터 시행한다.

< 붙임 4 >

지역별 부도 등 임대주택 현황

* ‘06.12.31 기준, 국민은행 자료 참조

구분	연 체						부 도		합 계
	6～12개월		12개월이상		계
	사업장	호수	사업장	호수	사업장	호수	사업장	호수	사업장	호수
강원	0	0	11	2,138	11	2,138	22	4,309	33	6,447
경기	0	0	2	262	2	262	20	4,030	22	4,292
경남	1	224	5	837	6	1,061	11	2,025	17	3,086
경북	4	308	16	2,924	20	3,232	32	7,050	52	10,282
광주	1	546	4	824	5	1,370	11	1,465	16	2,835
대구	0	0	1	68	1	68	1	963	2	1,031
대전	0	0	0	0	0	0	2	83	2	83
부산	1	130	0	0	1	130	0	0	1	130
울산	0	0	0	0	0	0	9	5,261	9	5,261
전남	0	0	11	1,769	11	1,769	15	3,019	26	4,788
전북	1	100	8	2,413	9	2,513	23	6,345	32	8,858
제주	0	0	3	132	3	132	6	495	9	627
충남	1	20	15	2,249	16	2,269	31	6,722	47	8,991
충북	0	0	12	1,866	12	1,866	36	6,981	48	8,847
합계	9	1,328	88	15,482	97	16,810	219	48,748	316	65,558

< 붙임 5 >

부도임대주택 매입절차도

매입수요 조사
매입수요 조사요청			(건교부장관→지자체)
매입수요 조사			(지자체)
매입희망서 제출			(임차인대표회의 등→지자체)
연차적 매입계획 수립
매입수요 조사결과 통보			(매입사업자→건교부장관)
지자체 의견수렴			(건교부장관↔지자체)
연차적 매입계획 수립			(건교부장관)
매 입 요 청
매입요청			(임차인대표회의 등→매입사업자)
보완요구 (매입요청 미비사항)			(매입사업자→임차인대표회의 등)
조정신청 (분쟁발생시)			(매입사업자→분쟁조정위원회)
매입대상주택 지정
지정신청			(매입사업자→건교부장관)
지정 및 고시			(건교부장관)
경 매 실 시
경매신청 요청(지정,고시된 주택)			(매입사업자→기금수탁자)
경매참가 및 매입			(매입사업자)
경매결과 통보			(매입사업자→건교부장관)
임대보증금 보전
배당받은 여부 신고			(임차인→매입사업자)
보전액 확정 및 통지			(매입사업자→임차인)
국민주택기금 이자회수액 지급청구			(매입사업자→기금수탁자)
이의신청
이의신청 (확정보전금에 이의있을 시 통지15일내)			(임차인→매입사업자)
조정신청			(매입사업자→분쟁조정위원회)
보전 및 통지(조정결과)			(매입사업자→임차인)