일전에 일과시간을 쪼개 글을 한번 써보겠다는 시도가 지나친 과열양상을 빚었습니다. ㅎㅎ
이보다도 더할 아산신도시 1단계 청약열품이 조만간 새롭게 재개될 것으로 전망되는군요.
오늘은 모처럼 한번, 작년에 크게 회자된 천안의 발전축이자 미래축이라던, 소위 "남부축"에
얽힌 요즘 분양세태들을 한번 되짚고자 합니다. 가뜩이나 소식도 뜸한 터에 어제 오늘 내내
웬 모델하우스 문자메시지가 그리도 오던지요? ㅎㅎㅎㅎ (영업비밀일 터이니 지칭은 생략)
언젠가 청수 한양수자인에 대한 관심도 얼핏 말씀드렸던 것 같고, 오늘은 좀 더 광범위하게
그 일대의 아파트들과 향후 전망 등을 함께 살펴보는 것도 나름대로 의미는 있을 것 같아서
이리 늦은밤에 잠시 또 편집창을 바라보며 얘기를 풀어보고자 합니다.
아시다시피 천안의 남부권 일대는 여전히 대규모의 나대지로 개발의 손길만을 기다리고만
있는 형국이지요. 특히 천안시가 주도했던 신방통정지구가 작년에 완전한 참패를 기록했던
마당인지라, 아마 천안시의 시름 역시 매우 깊을 것으로 예상되는군요. (이미 언론 등에서
파악들은 하셨겠지만 초등학교 한곳 축소와 단독주택부지 미분양 등의 악재 등도 있네요.)
하지만 여전히 큰 미래를 놓고 본다면, 언젠가는 남부권이 대단위 주거벨트로 그 역할 등을
수행할 수도 있지 않을까 하는 미련 같은 건 여전히 남습니다. ㅎㅎ 왜냐하면, 더 이상 천안
어디에도 이제 기존 선호지역을 능가할만한 대규모 택지를 공급해줄만한 땅이 없어서죠.
많은 분들께서 이 대목에서 대뜸 어디를 떠올리실까요? ^^ (비즈니스파크는 전번에 거론함)
네, 그렇습니다. 바로 직산역 역세권 일대겠네요. 그 동네의 대규모 부지가 어찌 보면 굳이
남부권 나대지 일대보다도 더 금싸라기 같은 땅일 수도 있겠지만 말입니다. 아마도 작년에?
천안시 도시기본계획이 100만명에서 78만명으로 축소된 구체적 위치 역시 그곳 일대로도
추정됩니다. 성무용 현 시장이 직산읍 주민들께 그토록 시달린 연유도 사실 그렇답니다.^^
요즘 심상치 않게 들려오는 소식이 바로 행정도시 건입니다. 이 지역 땅값이 폭등한 첫번째
이유일 법도 한데, 정작은 연기/공주군 일대로 결정된 게 불과 몇년전 얘기로군요.^^ 한동안
검은색 승용차를 몰고온 낯선 양반들이 골목골목마다 부동산을 누비던 시절이기도 합니다.
그 행정도시가 아마도 허무한 모양새로 좀 왜곡되어가는 듯해 씁쓸하기도 한데, 토지보상도
이미 끝난 터라 아마 쉽게 계획 자체를 포기하진 않을 것 같지만 며칠전 대전일보 모 교수의
발언대로 그곳이 과학특구 비슷한 형태로 아예 목적 자체가 변경된다면 그것 또한 천안/아산
일대로서도 그리 달갑지만은 않은 소식이 될 터인 것만은 분명해 보입니다. (빨대효과 예상?)
어찌됐든 천안/아산은 신도시 건설이라는 막대한 호재가 있음으로 해서 꾸역꾸역 버티고는
있지만, 정작 대전광역시 같은 상황은 아주 좀 심각하기 짝이 없습니다. 서남부권 신도시가
역시 아산신도시처럼 정부에서 추진한 지방 신도시로 개발중이지만 일대의 아파트 시세는
아예 맥을 못추고 있다는군요. 역시 마찬가지로, 행정도시 선정시기에 대거 폭등했던 거품
자체가 세월이 흐르며 서서히 조정을 겪는 고통으로 생각합니다. 천안/아산처럼 말입니다.
지역 자체 수요로만은 절대 분양마감을 이룰 수 없음이 명백해진 마당에, 당연히 행정도시
인근이자 천안의 관문 역할을 담당하게 될 남부축 일대가 작년에 대규모 미분양을 겪은 건
비단 수요부족 자체의 문제라기보다는 수도권 투자/투기수요의 바람이 일지 않았기 때문,
고로 전적인 실수요의 수준이 그 정도라고 현실적인 판단을 하심이 더 옳을 듯도 보입니다.
청수행정타운은 남부축 일대의 대단지들 중에서도 단연 돋보일만한 지역인데, 가장 크게
메리트를 느낄만한 부분은 유일한 택지개발지구라는 점일 것이며 그 다음으로는 향후에
천안지역의 신성장동력이라 할만한 신규개발지역, 즉 현재의 낙후지역 내지 미개발지역
다수가 포진된 풍세, 목천 등과도 인접해있어서 상당한 개발계획의 후광효과를 입을만한
동네라는 점이죠. (당장 요즘만 해도 천안의 개발계획은 직산, 풍세 아니면 목천 뿐이죠.)
청수지구의 가장 강력한 경쟁자, 아니 좀 더 냉정하게 볼 때에 이미 동급이 아니고 거대한
장애물은 바로 아산신도시 1단계 지역이 되겠는데요. 이모저모를 따져봐도 도저히 승산은
없어보일 법합니다만, 그럼에도 불구하고 어떻게 좀 관심을 계속 기울여볼 필요가 있다면
아직 한군데도 드러나지 않고 있는 아산신도시 아파트의 분양가 수준 때문일 것입니다.^^
대충은 다들 예상하고 계시겠지만, 신도시 주공 휴먼시아는 그래도 좀 저렴한 가격으로도
승부를 볼 확률이 아예 없지는 않으므로 청약저축 가입자들은 계속 기다려볼만한 얘기죠.
하지만 STX나 Y-city를 기다려야 하는 다른 분들은 사정이 좀 다를 수도 있겠다고 봅니다.
STX 분양가 수준이 설령 900만원대로 나온다면, 당연히 돈이 좀 넉넉한 분들은 그럼에도
분양을 받으실 텐데 (펜타포트의 가격이 적정하느냐의 문제와 같은데 논의는 생략합니다.)
아쉽게도 어떻게 대출을 좀 확보해서 무리를 해야만 할 서민들 입장에선 곤란한 얘기겠죠.
물론 실거주로 향후 5~10년의 미래가치를 본다 하면, 절대로 청수지구가 밀릴 까닭은 또
없습니다. (역시 경전철 2단계 계획에 대해서는 전번 글에서 말씀드린 바도 있고요.) 허나
한 집에서 그다지 오랜 기간을 실거주로 버틸만큼 요즘의 직장인들 형편이나 기업 형편이
안정적이진 못한 대한민국 경제인지라 통상 3~5년의 미래가치를 보는 편이 더 현명하죠.
그런 차원에서 다수의 분양을 받는 분들이 이심전심으로 남부권 일대를 외면한 게 아닐까
개인적으로 조심스레 유추해보는 편입니다.^^ 물론 실거주 입장에선 딱히 떨어질 입지도
아님에도 불구하고 그렇게 흘러버렸다는 말씀입니다. (청약율 1~2%라는 괴담도 있었죠.)
아무튼, 안타까운 얘기는 좀 접겠고, 신방/통정지구나 새로 도시개발을 막 한창 진행중인
용곡동 일대, 또 대규모 단지들이 입성하게 될 청당동 일대의 거대한 미개발지역 역시도
조만간에 어떻게든 아파트를 짓겠고 나름대로 좀 쓸만한 인프라들도 구축되겠지만, 역시
남부축이라 불릴만한 일대가 만약 제대로 뜬다 하면 어디가 으뜸일까요? 청수지구입니다.
너무도 많은 분들, 또 이 카페에서조차 너무도 많은 회원들이 아산신도시만을 지나칠만큼
큰 관심으로 쳐다보고 계시지만, 의외로 알짜배기 단지가 되지 않으리란 보장도 없겠지요.
(몇번째로 제가 이리 청수지구를 강조해버리면 또 제가 청수지구 모 분양직원일까 하시는
분도 계실 것 같아 지나친 강조 역시 부족함만 못하다고는 보고 있습니다. ㅎㅎ)
요즘처럼 미분양이 산더미인 시대에 암만 택지지구라 해도 대규모 미분양을 피하기는 좀
어려울 성싶습니다만, 일전에 제가 말씀드린대로 실제로 평당 600만원대 분양 아파트가
생겨난다는 점은 다소 긍정적이라 사료됩니다. 물론 분양전환임대이나 확정분양가이니,
다소 넉넉치 못한 분들께는 의외로 실거주만으로는 좋은 기회가 될 수 있다고도 봅니다.
어차피 얄궂은 운명인지라 분양가가 지금보다 더 떨어진다면 얼마나 좋겠습니까만, 쉬이
그런 사태가 발생하리라 생각되진 않고요. 분양가 대거할인 등이 이루어지는 시점에는?
당연히 갈아타기를 시도해야 할 현재의 유주택자들이 보유한 기존 아파트 시세들 역시도
마찬가지로 폭락을 겪을 것이기에 어차피 갈아타기를 시도할 수 없음이 명백해 보입니다.
(물론 현재의 경제위기가 지속/심화될 경우에는 이러한 사태가 실제로 발생할 수 있고요.)
고분양가 논란에도 불구, 갈아타기에 성공한 대부분의 사람들 역시 소위 총알이 가능한
탓에 그런 용기를 낼 수 있지 않았나도 생각해봅니다. 반대로, 기존의 전세입자, 즉 서민
경제수준은 날이 갈수록 인플레이션 압박에 시달려야 하는 곤궁함인 탓에 어차피 좀 더
저렴한 분양가가 나오게 되더라도 그 떡고물은 거꾸로 중산층 내지 부유층의 몫이겠죠.
그렇다면, 현단계 서민들이 택해야 할 최선의 선택은? 글쎄요. 이 대목이 가장 어렵고도
벅찬 문제라서 조심스런 전망조차 크나큰 책임감을 느껴야 할만한 얘기므로 누구 하나
섣불리 단언하지 못하는 건 아닐까도 싶습니다.^^ 즉, 전문가들조차 예측에 대해 두려운
시국이라는 말씀이지요. 어차피 본인의 고민과 선택에 의해서만 운명을 결정해야겠네요.
가장 정답에 가까울 법한 얘기가 얼마전에 이 게시판에 등장했더군요. 바로 앵카송님의
글입니다. 분양을 받으시더라도, 반드시 본인의 재정상태를 충분히 감안한 의사결정을
하시기 바랍니다. 특히, 남부축 일대의 아파트들은 언젠가는 제대로 그 가치를 입증할
자격이 아예 없지 않다는 얘기입니다. 다만, 단기간의 재정능력에 자신이 있으신 분만
청약을 하시는 편이 혹여 모를 최악의 경우를 대비하기 위한 일종의 경고 내지 선의의
만류로도 헤아려 듣고 판단하심이 현명한 줄 생각됩니다.^^ 앵카송님 글을 살펴보세요.
게다가 신도시 분양가가 상상을 초월하는 규모라면, 그때 가서 청수지구 아파트를 다시
쳐다봤자 어차피 로얄동/로얄층은 이미 남의 손에 넘어간 다음일 것입니다. 아시다시피
현대의 아파트 시세는 비단 특정 아파트라 해서 등락이 좌우되는 것만은 아닙니다. 같은
아파트 단지내에서도 적어도 조망권/일조권/단지배치/소음문제 등등으로 인해 적어도
10~20%, 즉 30평 규모에서는 3천만원에서 6천만원까지도 그 시세차이가 형성됩니다.
특히 요즘처럼 미분양이 천지에 깔렸다고 마냥 좋아하시만들 하실 일은 아닌 게, 정작
미분양된 아파트 모델하우스에서 로얄동/로얄층이 과연 남아있기나 한지도 한번쯤은
정확하게 짚어보고 판단하셔야 한다는 얘기죠. 예를 들어, 25층짜리 타워형 아파트인
경우라면 적어도 15층 이상이어야 기존 판상형 아파트의 지상1/2층이라는 얘기이며,
실제로 일정 정도의 조망권/일조권 등을 안심하고 보장받을 수 있겠다는 얘기입니다.
아직 초고층 아파트들을 자주 접해보지 못한 천안/아산 지역인 경우, 특히 더 중요한
고려사항일 법한데 실제로 대전광역시 등의 신규 입주 아파트들을 보자면 오전 내내
햇살 한번을 받지 못하는 동이 있으며 적어도 15층 이상은 되어야 햇살이 들더군요.
아무튼, 가장 현명한 정보는 결국 시장이 제공해주는 정보일 테므로 각자들 현재의
시장상황에 대한 정보를 확보하는 일에 절대 게을러서는 안될 것입니다. 또 한가지,
어차피 일반적으로 예상되는 분양가 수준에 대해 스스로 한번쯤은 본인의 재정상태
그리고 현실적으로는 무리를 좀 하게 되더라도 과연 몇년 정도를 대출이자 상환기간
등으로 설정하고 임하고 계신지에 대해서 생각해보는 시간을 갖으시길 바랍니다.
단지 투자가치가 가장 높다는 이유 하나만으로, 부담스런 분양가를 어떻게 대출로
좀 버텨내면 되겠지 하는 생각으로 신도시만 쳐다보고 계신 분이 혹시라도 계시면,
거꾸로 훨씬 저렴하다 할만한 청수지구 신규 아파트들에 대해 세밀한 관심을 갖고
기존의 투자마인드에서 향후의 주류가 될 주거마인드로 생각을 돌려보심도 어쩌면
괜찮지 않겠느냐라는 일종의 짧은 생각 감히 긴 글로다가 이리 전해보고자 합니다.
(게다가, 올해 천안에 분양될 물량들 중 그만한 지역도 사실 거의 없기 때문입니다.)
모든 회원분들께 가장 바라는 바는, 본인이 몇년후에 "그래, 그때 내가 잘했지"하는
후일담을 듣고픈 까닭이기도 합니다. 주말이네요. 넉넉하고 행복한 주말 되시고요.^^