김해 아파트 시세와 정보.. 부곡, 무계, 주촌, 진영.. 19-8-12일 업본..

[강투]

# 주택은 의식주의 필수재로 국민 재산의 "70%~80%(세입자 포함)"가 있는 "곳(인구 밀도가 높은 아시아)"이므로 수급 조절이 전제 개념이지만, 13년 수도권부터 현재 경남, 강원도까지 "공급 과잉(중간층 말살)"으로 "역전세(국민 싸움)" 후 급등 시장이 되고 있다. 고로 국민이 공급과 가격을 빠르게 알아 큰 손실에 대비하면 가처분 소득이 늘어나, 국가(국민의 총합)는 발전 취지~~  

# 자료 수정 중, "오기와 대지권" 댓글 부탁~  숙지 사항을 필독하고, 핸드폰 "홈 화면 추가"하면 1초 검색.. 가로 회전하면 하나의 단지가 화면에 셋팅된다.  다음, 네이버 접속량에 따라 둘을 "홈에 추가"해서 이용하면 1초 검색된다. 

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1. 아래 "고가"는 국토부 실거래 가격을 적용한다. 고가에서 "10%내외(구축)"~"15%내외(신축 건령에따라)"로 낮추면 "저가"가 되고, 5%~10%내외로 낮추면 "중간 가격"이 되고, 10~15년 이상 된 주택 및 아파트는 대형일수록 신축에서 가장 중요한 "분양시의 실내 장식" 가격이 소멸되고, 수리 정도에따라 1000만~1억을 가산하면 되고, 구축일수록 대지의 가격이 중요하므로 "방향과 층수"의 가격이 소멸된다..  $ 은행 신용도 : "KB또는 기타 고-저가 x 70%-1700만(최우선 방공제 : 기타 시-군) = 은행의 담보 대출 금액" 

2. 재건축 "5층 이하(2종 전용; 용적률 상한 150%)"의 아파트와 재건축 이익이 큰 90년 내외의 "고층(3종 일반 원칙; 용적률 상한 300%)" 아파트"는 "잉여 용적률과 대지 지분"이 중요하므로 "건물 평형"보다는 "대지 지분의 땅값"으로 3.3당 가격을 비교 분석한다. 또한 공급 면적은 오차가 많고 국민의 재산과 직결되므로, "전용 면적"으로 용적률을 산출한다. 

3. 같은 입지에서, 새주택은 전용 평수(3.3당가격 타당)와 주차장이 가격이지만, 90년 내외의 고층과 5층 이하는 잉여 용적률이 돈이다.  

4. 건령은 2019년 6월 ; 19-6, 1994년은 94..  ?형 : 2형~5형은 2~5실내형.. 지번, 번지 : 1단지 대동피렌체는 부곡동 1157-1번지..

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김해 아파트 시세와 정보.. 인근 A, 지번, 건령,, 행정동은 창원터널에서 부산쪽으로 정렬(북서->남동)
동	단지명	건령	세대	최고	용적률	세대수	공	전	주공	전용	매매 고가	전세 고가
	지번	주차	동수	층	/잉여	대지/?형	급	용	급평	평수	(층) 년 월	(층) 년 월
부	1단지 대동 피렌체	00,	594	25	209%	152	89	73	27.0	22.1	19.07.  12,500(2층)	19-3월  12,000(16층)
곡	1157-1	1.06	8	12		442, 2형	101	85	30.6	25.8	19.06.  16,000(4층)	19.03.  13,000(14층)
동	석봉대동 2단지.. 장유고, 월산초교 옆					계산)상단설명, 로얄급기준 UP=>			30평	기준	3.3당 550 만원
석						계산법)				기준		<= 대지로 나눔
봉	대동 피렌체	04,	492	25	211%	366	125	102	37.9	30.9	19.07.  22,000(10층)	19.06.  17,000(1층)
마	2차 1157-3, 3차 1157-6	1.47	7	15		126	155	127	47.0	38.5	19.06.  28,700(19층)	2019.04.  2억(17층)
을	2단지, 3단지 통합정리.. 장유고 옆					계산)상단설명, 로얄급기준 UP=>			37평	기준	3.3당 620 만원
						계산법)				기준		<= 대지로 나눔
부	석봉 5단지 대동1162-3	00,	850	25	211%	112	124	107	37.6	32.4	19.06.  18,000(10층)
곡	6단지 1162	1.88	16	14		378, 2형	140	122	42/  43	37/ 38	19.03.  22,700(4층)	19.01. 15,000(4층)
동	5단지, 6단지 통합정리..					270	163	145	49.4	43.9	19.05.  21,000(6층)	19.04.  15,000(6층)
						90	182	165	55.2	50.0	19.04.  35,000(12층)	2018.12.  2억(12층)
						계산)상단설명, 로얄급기준 UP=>			49평	기준	3.3당 570 만원
						계산법)				기준		<= 대지로 나눔
부	석봉  4단지 부영 1167,	04,	1818	20	211%		101	81	30.6	24.5	19.07.  13,600(13층)	19.08월  8,000(13층)
곡	7단지 1165-1	1	25	15		계산)상단설명, 로얄급기준 UP=>			30평	기준	3.3당 470 만원
동	4단지, 7단지 통합정리.. 장유고 옆					계산법)				기준		<= 대지로 나눔
부	석봉 8단지 부영	03,	660	18	211%		77	60	23.3	18.2	19.07.  1억(4층)	19.06.  1억(17층)
곡	1169,	0.65	9	13		계산)상단설명, 로얄급기준 UP=>			23평	기준	3.3당 450 만원
동						계산법)				기준		<= 대지로 나눔
부	월산 1단지 부영	02,	734	15	210%	복도	70	47	21.2	14.2	19.07.  7,000(8층)	19.06.  6,000(11층)
곡	801-2	0.8	7	12		계산)상단설명, 로얄급기준 UP=>			21평	기준	3.3당 350 만원
동	진례방향 진입 A					계산법)				기준		<= 대지로 나눔
월
산	월산 2단지 부영801-3	02,	964	19	211%		102	81	30.9	24.5	19.07.  12,000(11층)	19.06.  9,000(4층)
마	3단지 801-6	1	14	12		계산)상단설명, 로얄급기준 UP=>			30평	기준	3.3당 420 만원
을	2단지, 3단지 통합정리..					계산법)				기준		<= 대지로 나눔
부	월산 4단지 부영880-3	04,	1336	18	211%		101	81	30.6	24.5	19.07.  11,500(15층)	19.05.  11,000(15층)
곡	8단지 881-2	1	19	13		계산)상단설명, 로얄급기준 UP=>			30평	기준	3.3당 410 만원
동	4단지, 8단지 통합정리.. 장유체육공원,부곡초교옆					계산법)				기준		<= 대지로 나눔
부	월산 6단지 부영802-7	01,	1239	15	211%	1239	102	81	30/ 31	24.5	19.07.  12,700(9층)	19.07.  1억(6층)
곡	9차 806-1, 12차 806-3	1	19	12		계산)상단설명, 로얄급기준 UP=>			30평	기준	3.3당 430 만원
동	6단지, 9단지, 12단지 통합정리.. 월산 중학교 인근..					계산법)				기준		<= 대지로 나눔
부	월산 5단지 두산위브	04,	368	24	212%		106	85	32.1	25.8	19.06.  14,800(2층)	19.06.  11,000(22층)
곡	802-2,	1.1	5	15		계산)상단설명, 로얄급기준 UP=>			32평	기준	3.3당 500 만원
동						계산법)				기준		<= 대지로 나눔
부	월산 7단지 주공	04,	556	20	195%	346	80	60	24.2	18.2	19.06.  12,700(9층)	19.06.  8,000(17층)
곡	803-2,	0.87	7	18		144	99	75	30.0	22.7	19-6- 14,000(15층)	19.06.  11,000(5층)
동	19평형 2채 있음..					64	113	85	34.2	25.8	18-11- 15,000(7층)	18.12.  9,500(2층)
						계산)상단설명, 로얄급기준 UP=>			24평	기준	3.3당 550 만원
						계산법)				기준		<= 대지로 나눔
	임대 주공 11단지.. 14단지
부	월산 10단지 SK뷰	05,	159	23	209%	123, 2형	120	90	36.4	27.3
곡	806-9,	1.37	3	18		36	139	112	42.1	33.9
동						계산)상단설명, 로얄급기준 UP=>			36평	기준	3.3당 500 만원
						계산법)				기준		<= 대지로 나눔
부	월산 13단지 푸르지오	04,	494	20	210%	134	97	75	29.4	22.7	19.06.  17,300(8층)	19.01.  12,500(13층)
곡	806-6,	1	7	15		360	114	85	34.5	25.8	19.06.  2억(15층)	19.07.  11,000(14층)
동						계산)상단설명, 로얄급기준 UP=>			34-> 33평	기준	3.3당 610 만원
						계산법)				기준		<= 대지로 나눔
무	삼정그린코아	21-1,	360	38		72	84	60	25.5	18.2		분양 24,250 만
계	무계 5B 8-2L	1.27	3			288, 3형	116	85	35-> 33	25.8		분양 33,000 만
동	오피스텔 1동 있음.. 전용 25평 기준 3.3당 1100만원..					오텔, 54	165	85	계약 50평	25.8		분양 27,500 만
						계산)상단설명, 로얄급기준 UP=>			33평	기준	매물없음? 미분양 과다?	분양 3.3당 1,000 만원
무	서희스타힐스	20-6,	380	20	220%	129, 2형	78	59	23.6	17.9		분양 21,300 만
계	무계 194-1	1	5	16		176, 2형	93	71	28.2	21.5		분양 25,500 만
동	지역조합 분양, 조합원 평당가는 3.3당 700만원 외 기타비 3천~4천만..					75	109	84	33.0	25.5		분양 31,400 만
						계산)상단설명, 로얄급기준 UP=>			33평	기준	0~ 마피 4000 만	분양 3.3당  950 만
무	e편한세상	18-12,	512	25	219%	68	82	60	24.8	18.2	19.04.  22,479(14)	18-12월 14,000(8층)
계	무계동 213-3	1.1	7	14		49	86	63	26.1	19.1	19.05.  21,800(6층)	19.05.  12,000(2층)
동						181	98	74	29.7	22.4	19.07.  25,400(9층)	19.02.  15,000(17)
						214	111	85	33.6	25.8	19.06.  29,000(14)	17,000(9층) 19-2월
						계산)상단설명, 로얄급기준 UP=>			33평	기준	3.3당 920 만원
무	장유 더샾	07,	242	15	202%	2형	113	85	34.2	25.8	19.05.  17,500(12층)	2019.06.  1억(4층)
계	288-2	1.04	5	8		계산)상단설명, 로얄급기준 UP=>			34-> 33평	기준	3.3당 550 만원
동						계산법)				기준		<= 대지로 나눔
무	석봉 1단지 대동	00,	998	23	211%	계단, 2형	74	60	22/  23	18.2	19.07.  11,000(12층)	19.07.  8,000(8층)
계	156-5	1.03	12	15		계산)상단설명, 로얄급기준 UP=>			22평	기준	3.3당 520 만원
동						계산법)				기준		<= 대지로 나눔
무	석봉 9단지 부영	02,	1578	20	210%	복도	68	47	20.6	14.2	19.08.  1억(5층)	19.07.  9,000(6층)
계	156-1	0.8	11	14		계산)상단설명, 로얄급기준 UP=>			20평	기준	3.3당 520 만원
동						계산법)				기준		<= 대지로 나눔
내	서희스타힐스	16	990	21	219%	323, 2형	81	59	24.5	17.9	19.08.  15,000(3층)	19.07.  9,000(8층)
덕	775	1.06	13	15		321	89	65	27.0	19.7	19.06.  16,000(16층)	19.06.  14,000(13층)
동						346	100	74	30.3	22.4	19.07.  18,800(8층)	19.07.  1억(17층)
						계산)상단설명, 로얄급기준 UP=>			24평	기준	3.3당 700 만원
주	센텀 큐시티	18-5,	1518	25		694, 3형	85	60	25.8	18.2	2억~23,000 만	13,000
촌	선지로 85	1.15	16	18		394	93	67	28.2	20.3	24,000~26,000	14,000
면						234, 2형	103	72	31.2	21.8	25,000~28,000	15,000
						196	111	85	33.6	25.8	26,000~3억	16,000
						계산)상단설명, 로얄급기준 UP=>			33평	기준	3.3당 850 만원
주	센텀 두산위브	19-2,	3435	30		450, 3형	81	60	24.5	18.2		분양 22,000 만
촌	주촌면 28B 1L	1.18	32	20		1563, 2형	100	75	30.3	22.7		분양 27,200 만
면						1150, 4형	113	85	34.2	25.8		분양 3억
						165	139	106	42.1	32.1		분양 4억원
						계산)상단설명, 로얄급기준 UP=>			34-> 33평	기준	마피 3000만 ~	분양 3.3당 약 910 만
						계산법)				기준		<= 대지로 나눔
주	두산위브 더제니스	19-12,	851	29		57	87	67	26.4	20.3	19.06.  25,320(27층)	분양 25,400 만
촌	선지리 587-9	1.2	9	23		286, 2형	100	77	30.3	23.3	19.03.  28,370(22)	분양 28.200 만
면						508	109	85	33.0	25.8	19.07.  30,270(22)	분양 3억
						계산)상단설명, 로얄급기준 UP=>			33평	기준	마피 1000만 ~	분양 3.3당 약 910 만
						계산법)				기준		<= 대지로 나눔
진	중흥 S클래스 3단지		1176	25	임대		111	85	33.6	25.8	1억700 월54	1억6900
영	1705		17	21							1000만 월45
	임대 중흥S클래스 3단지 : 25번 국도 진영 교차로 인근..  1176세대 33평형만 17개동 있음..
진	휴먼빌 1710	16	497	12		144	90	68	27.3	20.6	19.05.  17,500(2층)	2019.04.  1억(9층)
영		1.2	12			353, 2형	113	85	34.2	25.8	2018.07.  2억(9층)	2019.06.  1억(6층)
읍						계산)상단설명, 로얄급기준 UP=>			34-> 33평	기준	3.3당 610 만원
						계산법)				기준		<= 대지로 나눔
진	중흥 S클래스	06,	2010	20	198%	1380, 1단지	81	60	24.5	18.2	19.07.  12,200(16층)	19.07.  8,500(11층)
영	1차1611-3, 2차 1611	1	27	15	207%	124	94	74	28.5	22.4	19.07.  14,800(7층)	19.07.  1억(9층)
읍	1단지, 2단지 통합정리..  금병초교, 진영중학교와 같은 블록..					506, 2형	109	85	33.0	25.8	19.06.  16,500(11층)	19.05.  12,000(6층)
						계산)상단설명, 로얄급기준 UP=>			24평	기준	3.3당 530 만원
						계산법)				기준		<= 대지로 나눔
진	코아루	07,	953	20	211%	89	96	73	29.1	22.1	19.07.  14,400(8층)	19.07.  12,000(11층)
영	1611-2,	1.17	10	15		640	116	85	34/ 35	25.8	19.06.  19,800(10층)	19.07.  11,000(12층)
읍						224	154	121	46.7	36.7	2019.07.  27,000(17층)	19.04.  16,000(14층)
						계산)상단설명, 로얄급기준 UP=>			35-> 33평	기준	3.3당 610 만원
						계산법)				기준		<= 대지로 나눔
진	진영자이	07,	977	20	207%	116	103	76	31.2	23.0	19.06.  16,300(11층)	19.05.  9,000(11층)
영	1610	1.05	14	15		811, 5형	116	85	35/ 36	25.8	19.06.  2억(2층)	19.06.  11,000(7층)
읍						계산)상단설명, 로얄급기준 UP=>			35-> 33평	기준	3.3당 630 만원
						계산법)				기준		<= 대지로 나눔
진	이진 캐스빌	17-5,	992	30		306, 2형	94	71	28.5	21.5	19.06.  21,000(14)	19.07.  13,000(10)
영	진영리 1691	1.14	14	15		686, 3형	113	85	34.2	25.8	19.05.  23,700(17)	19-7월  13,500(16)
읍						계산)상단설명, 로얄급기준 UP=>			34-> 33평	기준	3.3당 730 만원
						계산법)				기준		<= 대지로 나눔
진	중흥S클래스에코시티	19-3,	1521	29		200	104	80	31.5	24.2		분양 23,500 만
영	진영리 1690	1.4	19	15		1057, 2형	110	85	33.3	25.8		분양 26,500 만
읍						180	129	100	39.1	30.3		분양 31,500 만
						84	143	110	43.3	33.3		분양 34,500 만
						계산)상단설명, 로얄급기준 UP=>			33평	기준	마피 3000만 ~	분양 3.3당 약 800 만
						계산법)				기준		<= 대지로 나눔
진	한림풀에버	18-6,	587	27	209%	126	80	60	24.2	18.2	19.04.  17,900(13)	19.07.  11,000(8층)
영	1단지1884, 2단지1885	1	9	15		320	99	74	30.0	22.4	19.06.  18,900(9층)	19.07.  12,000(12)
읍	1, 2단지 통합 정리					141	112	85	33.9	25.8	19.07.  22,550(19)	19.06.  12,000(1층)
						계산)상단설명, 로얄급기준 UP=>			33평	기준	3.3당 700 만
						계산법)				기준		<= 대지로 나눔
진	신우희가로	16	299	23	213%	86	94	68	28.0	20.0
영	1883	1.1	7	10		213	103	74	31.0	22.0
읍						계산)상단설명, 로얄급기준 UP=>			31평	기준	3.3당 550 만
						계산법)				기준		<= 대지로 나눔
진	협성팔레스	01,	465	15	246%	30	60	44	18.2	13.3
영	진영리 598-3	1	5	15		285	76	60	23.0	18.2
읍						120	92	74	27.9	22.4
						30	105	84	31.8	25.5
						계산)상단설명, 로얄급기준 UP=>			23평	기준	3.3당 360 만
						계산법)				기준		<= 대지로 나눔
진	동문 굿모닝힐	15	589	18	170%	158	82	60	24평	18.0
영	1차 1881, 2차 1882	1.1	8	12		431, 2형	95	73	28.0	22.0
읍	진영리.. 1차, 2차 통합정리					계산)상단설명, 로얄급기준 UP=>			28평	기준	3.3당 630 만
						계산법)				기준		<= 대지로 나눔
진	굿프라임 시티 (오)	18-4,	350	10	325%	42	42	20	12.7	6.1
영	여래리969-1	1	1		오피스텔	308	49	24	계약 14.8	전용 7.4	9,000 만원	300/25만 ~ 500/40만
						계산)상단설명, 로얄급기준 UP=>			전용 7평	기준	3.3당 1285 만원
진	임대 LH센텀큐브	17-12,	595	21	10년	118	100	74	30.3	22.4	4,700만 월47만	최대 9,500만 월23만
영	김해대로 461		8	11	임대	477	114	84	34-> 33평	25.5	5,800만 월52만	최대12000, 월20만
진	임대 휴먼시아 6단지	17-5,	1696	28	30년	616	41	26	12.4	7.9	800만 월15만	최대 2600만 월6만
영	여래리973		9	21	임대	728	52	33	15.8	10.0	1000만 월18만	최대 3200만 월8만
읍						352, 복도	72	47	21평	14.2	2400만 월29만	최대 5600만 월14만
											각 100세대	2-15일 모집 중
진	휴먼시아1단지	10,	962		임대	602	58	39	18.0	12.0	1300 월12만
영	김해대로 462	10				360	76	51	23.0	15.0	2200 월13만	최대3500 월7만
진	임대 LH천년나무	17-12,	480	19	임대	128		16		4.8
영	김해대로 463		3	16		250		26		7.9
읍						68		36		10.9
						34		44		13.3
진	금호어울림	19-?	373	30			89	70	27.0	21.2
영	신용리 587-1		5	22			100	74	30.3	22.4
읍	임대? 지역조합분양?						109	84	33.0	25.5
						계산)상단설명, 로얄급기준 UP=>			29평	기준

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$. 같은 입지에서, 새 아파트는 전용 평수와 주차장이 중요하고, 90년 내외의 고층 아파트와 5층 이하는 잉여 용적률이 돈이다. 

1. 용적률로 대지분 계산.. 예로 창원의 개나리 1차의 "전용면적 13평형 = 대지 지분 ? X 용적율 143%" => 대지지분 ? = 9평..  "잉여 용적률 = 3종의 권리 용적율 300%-개나리 143% = 157%"..  => 중요성은 저층과 고층의 비교 땅값.. 3종 일반(권리 용적률 300%)과 2종 전용(권리~150%) => 고층의 땅값은 저층보다 약 2배내로 비싸다.  예로 1종 일반(200%)과 1종 전용(100%) 즉 빌라와 단독주택 비교..  새 것은 큰 의미없고, 재건축 저층과 18년까지 5년간 서울 아파트 2배 상승한 90년 내외식 고층 아파트만 의미 있음.. 투자 연구실 참고.  $ 창원의 잉여 용적율의 가격 계산.. 150%; 3.3당 약 1200만 = 1%; ?... ?는 8만원×개나리 잉여 용적율 157× 9평(개나리1차 전용13평) = 1억1304만원.. 이렇게 서울 올랐다! => 90년대 고층 재건축 이익..   개나리 1차 단순 "땅값" 계산법 : 약 2000만원(저층의 2배 땅값) x 9평 = 2억 1600만원 

2. 2종 전용지역 땅값 산출 : 2종 전용 5층 이하 아파트는 1999년부터 이슈였다. 하지만 부동산업소, 네이버, 케이비 등 정보지에 20년이 지난 현재까지도 정확한 "용적률"과 "대지 지분" 자료가 없다.  문제가 많다. 필요한 정보 부재가 거품-폭락, 공급 폭탄, 기타 사기?를 만든다.  창원 2종 전용지역인 가음동 한림 풀에버 "신축",  구 5층이하 아파트 가음동 더샆, 센텀, 풀에버, 용호 더샆, 아이파크, 대원 꿈에그린 등 약 7000세대 재건축시 건설사 등이 조합원인 소유자에게 평가한 땅값은 3.3당 1000만원~1200만원이었다. (입지, 옵션 등을 고려 합산함.)  

즉 창원의 2종 전용지역 "법적 권리 용적율 150%"의 위 땅값을 쉽게 3.3당 약 1000만원으로 가정시, 창원 도심의 저층 아파트는 건물과 상관없이 "자기의 대지", 예로 10평 지분은 1억, 15평은 1억 5000만원, 20평 지분은 2억, 25평 지분은 2억 5000만원이다.

땅 15평 소유자가 재건축시 30평형을 3.3당 1200만원에 조합원으로 분양을 받으면 3억6000만원은 건설사및 조합에 지불할 돈이고, 받을 금액은1억5000만원이므로, 2억1000만원(36000만-15000만)을 지불하면 된다. 기타 평수 받으면 가감하면 된다.

결 : 현재의 5층 이하의 가격도 그렇게 평가하면 된다. 비싸게 사서 비싸게 매도할 분은 버티면 되고 고평가도 "화페 가치 하락률"로 시간이 가면 그 가격에 팔릴 것이다. 따라서 거래가 많지 않은 저층 아파트의 "급매의 가격"을 "현재의 시세"라 할 수도 없고 "고평가로 기재"된 부동산 시세 사이트의 가격을 현 시세다? 아니다?라  할 수 없다. 단지 참고할 자료일 뿐이다. 즉 2종 전용 용적률 150%가 권리인 대지 지분 20평은 4~5년 전, 창원 중심부는 3.3당 1000만원~1200만원으로 평가하였다. 따라서 현재의 경기에서 그 이상 평가할 수도 없는 것이다. 다만 5층 이하는 창원의 경우 평균 1억이상 하락했기 때문에 급매 위주로 실거래 가격이 형성될 수 밖에 없는 것이다. 

3. "전용 면적"으로 용적률을 적용한다 : 용적률의 학문적 정의하는 달리?(해석 가능), "공무원 중 담당 실무 결정권자 및 허가권자(독점 자본만 결탁한 자?)"가 우기더라도, 과거에 주공의 경우 "전용으로 분양"했고, 계단 등 을 서어비스 면적으로 보면 되기 때문이다. 건폐률에서의 오차는 "용적률(전용은 국민에게 이익되는 것)"과 "건폐률(상린관계)"의 정의를 달리하면 되기 때문이다. 또한 공급자의 평수 꼼수? 분양과 용적률로 간단하게 "대지 지분"을 계산할 수 있기 때문이다. => 전용 면적 분양을 법제화해야 도량형이 통일되고 국민적 이익이 되고 불필요한 갈등을 해소할 수 있다.