부동산 매매 계약 체결시 주의사항 3 - 당사자와 중개업자확인

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부동산 매매 계약 체결시 주의사항 3번째- 당사자와 중개업자확인

첫번째내용부터 보실 분들은 → http://blog.naver.com/lawfriend/120157294090

(1) 매매계약의 당사자 등

부동산 매매계약의 당사자에는 매도인과 매수인이 있는데, 각 당사자는 대리인을 선임할 수 있다. 매매계약 체결 시 당사자는 부동산 중개업자의 도움을 얻을 수 있다.

(2) 매매계약체결시 당사자와 관련하여 확인할 사항

㉠ 부동산 매매계약을 체결할 때 매수인은 매도인이 부동산의 소유권자인지를 살펴야 한다. 그리고 매수인 또는 매도인의 대리인과 매매계약을 체결한 경우 대리인이 대리권을 가지고 있는지 확인해야 한다.

㉡ 부동산 중개업자의 도움을 얻어 매매계약을 체결하는 경우 부동산 중개업자가 소속된 중개사무소가 등록된 중개사무소인지, 보증보험 또는 공제에 가입했는지를 확인하고 계약을 체결한다.

(3) 매매계약의 당사자

㉠ 매매계약을 체결하는 매도인과 매수인은 매매계약의 당사자이다.
매도인은 물건을 파는 사람을, 매수인은 물건을 사는 사람을 말한다.

㉡ 매수인은 특히 매도인이 실제 소유자인지를 정확하게 확인해야 한다.

▸ 매도인이 서류를 위조하여 다른 사람의 부동산을 자기 것인 양 매도하는 경우에는 권한없는 자의 처분행위

가 되므로 무효가 된다. 따라서 매매계약을 체결하고 등기까지 이루어졌다고 하더라도 매수인은 소유자가

될 수 없다.

￭ 매 도 인 의 신 분 확 인 방 법 ￭

1. 매도인의 주민등록증을 진위여부를 확인한다.
전화 ARS를 통한 확인 방법은 전화번호 1382를 누른다 → 전화안내에 따라 주민등록번호와 신분증발급일자를

입력한다. → “일치한다”라는 멘트는 신분증이 진짜라는 것을 의미하고 “일치하지 않는다”라는 안내멘트는 신분

증이 가짜라는 것이거나 진짜이지만 분실신고된 신분증이라는 것이다.
인터넷으로 확인하는 방법은 민원24 홈페이지에 접속한다. → 우측상단메뉴중에 확인서비스를 누른다. → 이곳의

안내에 따르면 주민등록증이나 인감증명서의 진위여부확인을 할 수 있다.

2. 문제는 사진만 교체한 진정한 신분증의 경우 위 방법을 통해 매도인이 가짜라는 것을 알 수 없다.

따라서 공인중개사는 나아가 매도인의 등기권리증을 확인해야 한다. 등기권리증상의 기재사항과 신분증의 기재사

항이 일치하는 지 여부를 확인해야 한다. 나아가 등기권리증을 분실한 경우에는 재산세납부고지서나 각종 공과금

고지서를 소지하고 나오도록 해야 한다. 기재사항(이름, 주소 등)과 신분증상의 이름과 일치하는 지를 확인해야

한다.
판례는 중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인

지의 여부를 부동산등기부와 주민등록증 등에 의하여 조사확인할 의무가 있고 등기권리증은 소유권이전등기단계

에서 뿐 아니라 그 이전의 거래에 있어서도 당사자 본인의 증명이나 처분권한의 유무의 확인 등을 위하여 중요한

자료가 되는 것이므로 중개업자로서는 매도의뢰인이 알지 못하는 사람인 경우 필요할 때에는 등기권리증의 소지

여부나 그 내용을 확인조사하여 보아야 할 주의의무가 있다(대법원 1993.5.11. 92다55350)고 하였다.

▸ 참고로, 매매계약체결 시 매수하려는 부동산의 소유자로 등기된 자가 명의수탁자인 경우에는 추후 법적

분쟁의 소지가 있으므로 주의해야 한다.
부동산의 명의신탁은 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」에 따라 금지된다. 즉, 누구든지 부동산에

관한 물권을 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자의 명의로 등기해서는 안 되며, 명의신탁의 약정과 이에 따

라 행해진 등기에 의한 부동산 물권변동은 무효가 된다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」제3조,

「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」제4조).
따라서 매매계약 체결 시 매도인이 명의수탁자라는 것을 매수인이 안 경우에는 매도인과 매수인이 매매계

약을 체결하고 매수인 명의로 소유권이전등기가 이루어진 경우에도 매수인은 소유권을 취득여부에 대한

다툼이 생길 수 있다.
참고로 수탁자로부터 권리를 승계취득한 제3자는 권리양도인이 수탁자임을 알았는지 몰랐는지 여부를 불

문하고 유효하게 권리는 취득하고 신탁자는 수탁자에게 금전손해배상을 청구할 수 있다는 것이 판례이다.

￭ 유 용 한 정 보 ￭

<매도인을 직접 만나지 못하고 부동산중개인을 통해 계약을 했어요. 이 계약도 효력이 있나요?>

Q

주택을 매입하려는 A씨는 X부동산중개사무소를 통해 마음에 드는 집을 발견하고 계약을 하였는다. 그런데 매도인 B씨를 직접 보지 못하고 X부동산중개사무소의 중개인인 甲과 계약서를 작성하고 계약금도 부동산중개사무소 측으로 입금하였는다. 이러한 경우 당사자와 직접 하지 않은 계약도 효력이 있나요?

A
부동산매매와 같은 쌍무계약은 매도인 및 매수인에게만 계약의 효력을 발생시키는 채권관계로서 계약 상대방에게만 그 효력이 미치게 된다. 그러나 「민법」상의 대리규정을 따라 대리인이 그 권한 내에서 본인을 위한 것임을 표시한 의사표시는 직접 본인에게 대하여 효력이 생기게 된다. 따라서 중개인 甲이 매도인 B씨의 대리인으로서 정당하게 주택매매계약의 체결을 대리한 것이라면 위 계약은 유효한다(「민법」제114조).

(4) 대리인

㉠ 대리인이란

▸ 대리란, 타인이 본인의 이름으로 법률행위를 하거나 또는 의사를 받음으로써 그 법률효과가 직접 본인에

관하여 생기는 제도를 말한다. 대리제도에서 본인의 이름으로 법률행위를 하는 자를 대리인이라고 하며,

대리인에는 법률에 따라 정해지는 법정대리인과 당사자의 의사에 따라 선임되는 임의대리인이 있다.
매매계약 체결 과정에서 임의대리인은 매도인에 의해 선임될 수 있고, 매수인에 의해 선임될 수도 있으며,

양자 모두에 의해 선임될 수도 있다.
▸ 대리인이 행한 의사표시의 효과는 모두 직접 본인에게 귀속한다(「민법」 제114조).
예를 들어, 매수인이 대리인을 사용하여 매매계약을 체결한 경우, 매매계약에 따른 소유권이전등기청구권,

대금지급채무 등의 법적 권리·의무는 대리인이 아닌 매수인에게 귀속된다.

㉡ 대리인과의 매매계약체결

▸ 매매계약 당사자가 선임한 대리인과 매매계약을 체결할 때에는, 대리인에게 대리권이 있는지부터 확인해

야 한다.
▸ 이를 위해, 계약상대방은 대리인이 법정대리인인 경우에는 가족관계등록부등을 요구하고, 대리인이 위임

대리인인 경우에는 위임장과 인감증명서를 함께 요구하여 이를 확인해야 한다.
· 위임장에는 부동산의 소재지와 소유자 이름 및 연락처, 계약의 목적, 대리인 이름·주소 및 주민번호, 계약의 모든 사항을

위임한다는 취지가 기재되고 연월일이 기재된 후 위임인의 인감이 날인되어 있어야 한다. 구체적인 양식은 후술한다.
· 인감증명서는 위임장에 찍힌 위임인의 날인 및 매매계약서에 찍을 날인이 인감증명서의 날인과 동일해야 법적으로 문제

가 발생하지 않는다.

※ 인감증명제도는, 행정관청에서 인감신고자가 현재 사용하는 인감이 신고된 인감임을 증명해 주는 제도로

서(대법원 2001. 7. 10. 선고 2000두2136 판결), 재산권의 처분이나 채무 부담행위를 하는 때에 본인의 의

사를 확인하기 위한 방법으로 사용되고 있다.
※ 인감증명을 받으려는 자는 미리 그 주소를 관할하는 증명청에 인감을 신고함으로써 그 증명을 받을 수 있

다(「인감증명법」제3조제1항).
※ 부부는 상대방 명의의 부동산 매매를 위임장 없이 대리할 수 없다.
일상가사대리권이란, 부부가 일상의 가사에 대해 가지는 대리권을 말한다.

(「민법」 제827조,「민법」 제832조)
일상가사의 범위는 부부공동체의 생활구조, 정도 그 부부의 생활장소인 지역사회의 사회통념에 따라 결정

된다(대법원 1999. 3. 9. 선고 98다46877 판결).
따라서, 가족의 의식주에 관한 사무는 일상가사의 범위에 포함되어 배우자가 타방 배우자를 대리할 수 있으

나, 타방 명의의 부동산의 매각은 일상가사대리의 범위 안에 포함되지 않는다. 즉, 상대방 명의의 부동산의

매각에는 본인 명의의 위임장이 있어야 한다.

(5) 부동산 중개업자

① 부동산 중개업자란

㉠ 부동산 중개업자란, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」에 따라 중개사무소의 개설등

록을 한 자를 말한다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제2조제4호).
부동산 중개업자는 매매계약의 당사자는 아니지만, 매도인이나 매수인과 부동산 중개계약을 통해 부동산

거래에 개입할 수 있다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제30조).

㉡ 부동산 중개업자의 도움을 얻어 매매계약을 체결하는 경우 부동산 중개업자가 소속된 중개사무소가 등록

된 중개사무소인지, 보증보험 또는 공제에 가입했는지를 확인하고 계약을 체결한다.
등록된 중개사무소인지의 여부는 해당 중개사무소 안에 게시되어 있는 중개사무소등록증, 공인중개사자격

증 등으로 확인하면 된다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제17조, 「공인중개사

의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙」 제10조).
보증보험 또는 공제에 가입했는지의 여부는 중개사무소에 게시된 보증의 설정 증명서류를 확인하면 알 수

있다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙」 제10조).

② 중개업자의 의무

중개업자는 중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인

사항 그 밖의 사항에 대해 중개의뢰인에게 설명해야 하며, 거래계약서 사본의 보존의무, 허위계약서 작성 금

지의무, 중개대상물확인·설명서의 교부·보존 의무를 부담한다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관

한 법률」 제29조, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제25조, 「공인중개사의 업무 및

부동산 거래신고에 관한 법률」 제30조).

③ 부동산 중개업자의 손해배상책임

㉠ 부동산 중개업자는 중개행위를 함에 있어 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때

에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제30조제1항)

㉡ 부동산 중개업자는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게

재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래

신고에 관한 법률」 제30조제2항).
예를 들어 부동산중개인은 부동산을 처분하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지 조사·확인해야할 의무

를 지며, 설사 진정한 권리자와 동일인인지 조사·확인하였더라도 매도의뢰인이 모르는 사람인 경우에는 등

기권리증 소지여부나 그 내용을 조사·확인할 의무를 진다. 따라서 부동산 중개업자가 이러한 부동산 중개

업자의 의무를 소홀히 하여 부동산 매수인에게 손해를 입힌 때에는 부동산 중개인은 그 손해에 대해서 배

상을 해야 한다(대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결).

[출처] 부동산 매매 계약 체결시 주의사항 3 - 당사자와 중개업자확인|작성자 두남자