스크랩 부동산 취득 시에는 이렇게 절세하자

[지향]

이절세와 야무진은 나름대로 세금에 대한 기초 지식을 쌓았다. 하지만 이제부터는 구체적으로 거래 단계별로 세금 내용을 검토해 보기로 했다. 그 첫 번째는 취득 단계의 세금이었다.

“절세 씨, 취득 관련 세금은 세율부터 공부하는 것이 좋겠어.”

“알았어. 그럼 지금부터 시작해 볼까? 자, 출~~바~~알!”

부동산 취득 관련 세율은 생각보다 복잡하다. 취득 유형별로 세율이 다르기 때문이다. 또 특정한 거래에 대해서는 비과세나 감면이 적용되는 점도 혼란스럽게 한다.

따라서 취득 관련 세금을 절약하기 위해서는 차분하게 과세 체계를 이해할 필요가 있다.

정확한 세율 체계를 이해하자

원래 부동산을 취득하게 되면 다음과 같이 거래 금액의 4.6%(농지는 3.4%)가 과세된다. 예를 들어 5억 원짜리 부동산을 구입한 경우라면 2,300만 원의 취득 관련 세금이 부과된다. 참고로 2011년 이후에 등록세율이 취득세율에 통합되었다. 따라서 더 이상 등록세율 용어는 볼 수 없게 되었다.

〈세율 체계〉
● 취득세 : 4%
● 농특세 : 0.2%(2%의 10%)
● 지방교육세 : 0.4%(2%의 20%)
● 계 : 4.6%

하지만 높은 취득세율이 부과되면 실수요자들의 어깨를 무겁게 한다.

그래서 최근 정부는 부동산 중 주택에 대한 취득세를 영구적으로 인하하였다. 적용 시점은 2013년 8월 28일 이후에 잔금을 지급하는 주택에 한한다. 한편 9억 원 초과 주택이나 다주택자들은 감면이 배제되어 4% 대에서 취득세가 부과되었다. 하지만 개정된 규정은 주택 수와 무관하게 1~3%에서 취득세를 부과한다.

구분	종전	현행	비고
6억 원 이하	2%	1%	세율 인하
6억~9억 원 이하	2%	2%	종전과 동일
9억 원 초과	4%	3%	세율 인하

참고로 위의 취득세에 대해서는 농어촌특별세(10%, 단, 국민주택은 비과세)와 지방교육세(20%)가 부가적으로 부과된다. 6억 원 이하 주택을 취득한 경우로서 전용면적 85㎡ 이하는 1.1%, 85㎡ 초과는 1.15%¹⁾가 적용된다.

각종 수수료도 아끼자

집을 구입하면 다음과 같은 필수적인 비용을 추가적으로 지출하게 된다. 따라서 집을 구입할 때 반드시 이와 같은 비용 크기를 예측하고 자금대책을 마련해야 한다. 본체 금액만 생각하고 이를 등한시하다간 나중에 자금계획이 뒤엉켜 어려움에 봉착할 수 있다. 세금 이외에 들어가는 비용들은 어떤 것이 있는지 알아보자.

거래 금액	수수료율(%)	한도
5,000만 원 미만	0.6	25만 원
5,000만 원~2억 원	0.5	80만 원
2~6억 원 미만	0.4	한도 없음
6억 원 이상 거래가액 일반주택을 제외한 중개 대상물	법정 중개 수수료율 0.2~0.9% 내에서 중개 의뢰인과 중개업자 간의 상호 계약에 따라 협의 결정

① 법정 중개 수수료
매매나 교환 등에 관한 법정 중개 수수료는 위와 같다.

공인중개사 등 전문 직종에서 일하고 있는 사람들은 현금영수증 미발급에 대한 과태료 부과에 주의해야 한다. 현금을 수수하는 고소득 전문직 등이 일정액(건당 30만 원, 2014년 7월 1일 이후는 10만 원으로 인하) 이상 거래 시 적격 증빙(신용카드·현금영수증, 세금계산서, 계산서)을 미발급하는 경우 ‘적격 증빙 미발급액의 50% 상당액’을 과태료로 부과하고 있기 때문이다.

예를 들어 수수료를 100만 원 받았는데 이에 대해 현금영수증 같은 적격 영수증을 발급하지 않으면 50만 원의 과태료를 부과한다는 것이다. 이 제도에 대한 실효성 확보를 위해 2년간 한시적으로 위반 사실을 신고한 자에게 20% 포상금 지급(건당 300만 원, 연간 1,500만 원 한도)한다. 단, 직전 연도 수입 금액이 2,400만 원에 미달하면 이 제도를 적용받지 않는다.

② 등기 관련 수수료
등기 관련 수수료 항목은 다음과 같다.

● 법무사 보수액 : 보수료, 누진료, 일당교통비 등
● 공과금 : 취득세, 교육세, 증지대, 채권 할인비용, 제증명대 등

채권 할인 비용은 원래 집을 구입하면 주택법에 의해 국민 주택 채권을 구입해야 한다. 다만, 그 채권은 통상 5년간의 만기 동안 보관할 수도 있고 구입 즉시 금융기관을 통해 팔 수도 있다. 그런데 금융기관에 즉시 파는 경우에는 채권 할인 손실이 통상 구입 금액의 5% 내외에서 발생한다. 자세한 것은 은행 홈페이지에서 알아보자.

③ 소개료 및 명의 이전 소송 수수료
부동산 소개 수수료나 명의 이전과 관련된 소송 수수료는 계약 당사자 간에 정하면 그로써 족하다. 다만, 이러한 비용은 필요경비로 양도차익에서 공제를 받으므로 가급적 지급 근거와 송금 영수증을 구비해 두는 것이 좋다.

취득 시 영수증으로 절세를 하자

이렇게 집을 사고 나서 추후 양도를 한다고 하자. 그리고 이 주택이 비과세 혜택이 없는 경우 양도세는 양도가액에서 취득가액과 기타 필요경비를 차감해 세금을 계산한다. 이때 취득가액은 매매 계약서로 입증해야 하며, 기타 필요경비는 실제 영수증으로 입증해야 한다.

따라서 향후 양도세를 적게 내기 위해서는 매매 계약서를 제대로 작성하여 보관하고, 취득 시 들어간 돈(예 : 취득세 등의 세금, 중개사 수수료 등)에 대한 영수증을 제대로 보관해야 한다. 또 입주 시 들어간 발코니 확장 등에 지출한 금액에 대한 증빙(계약서+거래 영수증+송금 영수증)도 제대로 갖추어두는 것이 좋다. 참고로 개인이 주택 구입과 관련하여 발생하는 이자는 필요경비로 인정되지 않는다.

TIP 허위계약서 작성과 과태료 부과 등

허위계약서를 작성하면 취득세와 양도소득세 측면에서 당사자에게 불이익이 있다.

① 취득세 과태료 제재
- 주택 법령에 의한 주택 거래 신고 위반자에 대한 과태료 부과 기준은 종전 취득세의 1~5배를 1/2로 하향 조정하여 취득세의 0.5~2.5배로 한다.

- 공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법령에 의한 부동산 거래 거짓 신고 시 부과되는 과태료 금액도 종전 취득세의 1~3배에서 0.5~1.5배(농지도 동일)로 조정한다.

※ 허위 금액 10% 미만 : 0.5배(2%)
허위 금액 10~20% 미만 : 1배(4%)
허위 금액 20% 이상 : 1.5배(6%)

② 매수자의 비과세 및 감면 제한
허위계약서에 의해 매수한 후에 이를 비과세 조건 등을 갖춰 양도하더라도 비과세 등을 제한한다(2011. 7. 1).

(합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법 : 부동산편, 2014. 1. 5., 아라크네)