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위 지적도에서 산174는 지적도상 맹지입니다 맹지일경우 주변토지에서 길을 내야합니다 아니면 토지 사용승낙서라도 받아야 토지의 가치가 상승뿐아니라 사용할수 있습니다 맹지일경우 또는 도로작업시 평수 계산하는 방식을 오늘은 공부해볼까 합니다 위 그림에서 A지점을 산174 진입로로 개설하는 부분으로 가정을 들겠습니다 현재 도로개설 토지의 면적은 가로가 24미터 세로가 4미터 라고 합시다 통상 일반지적도(1/1200)에서 1㎝는 12미터입니다 평수계산방식 평수=가로(m)×세로(m)×0.3025
위 그림대로 계산하면 24×4×0.3025=29.04 평입니다 29.04평에 대한 토지사용승낙서를 받으시면 됩니다 그리고 토지를 매수하신다면 29.04평 값만 계산하시면 됩니다 그리고 도로포장시 평수도 위 공식대로 하시어 포장시 포장두께 정도를 계산하시면 포장비용도 계산이 나옵니다 위 평수 계산방식은 토지를 공부하는데 매우 중요한 기초입니다 잘 참고하시어 토지공부에 도움이 되시길 바랍니다 2 지적도만 보면 큰일!
지적도를 볼줄 알아야 땅 살 자격이 주어진다고 생각한다. 지적도 지번 뒤에 '임' 혹은 '林' 자가 표기 되어 있다면 토림 즉, 토지임야를 말하는 것이다. 임야 번지가 아닌, 일반 번지를 가진 임야란 뜻이니라. 지적도에 표기된 '임' 이나 '林'은 지번이 아니다. 임야도엔 임야 외의 지적은 지적표시가 안 된다.
나침반을 이용해서 길 찾을 수 있다. 고전적인 방법이지만 내비게이션 통한 길 찾기보다 한결 큰 공부가 될 터이다. 나침반을 손위에 올려놓은 뒤 바늘의 위치를 본다. 흔들리지 않은 상태서 바늘이 가리키는 곳이 북쪽이다.
큰 목표물을 찾아야 길 찾기가 수월하다. 큰 도로, 큰 하천, 크고 작은 아파트, 각종 가건물 등이 필요하다.
거리측정이 필요하다. 6000분의1 임야도에서 1Cm는 60m, 지적도 120분의1은 도로와 목표물 거리가 10Cm라면 120m 떨어진 것을 의미한다.
허나, 지적도는 현물과 크게 다를 수 있다. 지적도만 보고도 공원 등 현장의 환경 규제를 알 수는 없으니 주의해야 한다. 바다가 보이는 땅 중 주의할 것은 해상국립공원. 낚시조차도 하지 못하는 곳이다. 내륙의 국립공원보다도 규제가 더 심한 경우도 있으니 지적도만 보면 큰일 치를 수 있느니라. 섬 특별법 버금 가는 규제의 사슬 속에 묶이지 않으려면 지적도에만 매달리면 안 되겠다. 지적도를 보며 '감'을 잡으면 안 된다. 지적도만 가지고 현장을 100% 분석하는 자세는 안 좋은 자세이다. 3
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대략적인 위치와 면적을 파악했다면 다음에 지적도 상단을 정북에 맞추고 이를 기준으로 해당 토지의 방위와 향을 확인한다. 이 과정에서 반드시 확인해야 할 점은 실제 상황이 공부상의 표시와 일치하는지를 여부다.
현재 우리가 사용하고 있는 지적도는 일제 시대에 만들어진 것으로 100년이 넘은 것이다. 때문에 지적도에는 멀쩡한 임야로 표기되어 있지만 현황은 하천이나 계곡일 경우가 있다. 세월이 흐르면서 물줄기가 바뀌어 발생한다.
때문에 해당 토지의 실제 경계가 지적도상의 경계선과 일치하는지 반드시 확인해야 한다. 또 현황 도로가 지적도상의 도로와 정확히 일치하는지에 대한 여부도 필수 확인사항이다. 만약 일치하지 않는다면 지적공사 등에 측량 의뢰해 이를 바로 잡아야 한다.
답사 때는 국립지리원에서 발급한 25000분의1 짜리 지도도 십분 활용한다. 따로 수첩을 들고 다닐 필요가 없다. 정보의 보고인 지도에 땅값, 소요시간, 시장 등 각종 편의시설, 도로상황 등 모든 걸 기록한다. 그러면 보다 감이 확실하게 잡힌다.
해당 지자체 들러 최종 확인해야
대상 토지가 대략 확인됐다면 주변 중개업소에 들러 땅값 등 현지 분위기를 살펴봐야 한다.
그런 다음 관할 시군구청에 찾아가 개발계획을 확인한다. 이는 지적도, 토지대장, 토지이용계획확인원 등을 떼서 들은 정보를 최종적으로 확인하는 절차다.
이때 반드시 체크해야 할 사항으로는 공법상의 이용 및 거래 규제, 민법상의 소유권 및 재산권 제한, 주변 토지 이용계획 등이다.
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등기부 등본 확인은 필수다.
등기부등본은 부동산의 표시를 나타내는 표제부, 소유권을 나타내는 갑구, 소유권이외의권리관계를 나타내는 을구의 3부분으로
구성되어 있습니다.
② 관할지방법원 등기과(소)를 직접 방문하여 등본을 발급 받을 수 있습니다.
등기인터넷서비스 중 등본발급은 법적효력이 있으나 등본열람은 법적효력이 없으므로 가능한 등본발급서비스를 이용하도록 합시다.
소재와 지번·구조·종류 및 면적 등을 알 수 있고 아파트, 다세대, 연립 등 집합건물은 한 동 전체에 대한 표제부와 전유부분
(개별세대)에 대한 표제부로 구성되어 있으며, 대지권이 있는 경우에는 그 대지권의 표시에 관한 대지권 등기여부를 확인하실
수 있습니다.
소유자 성명, 주소, 주민등록번호와 등기원인 및 그 년 월일을 알 수 있고 압류, 가처분, 가등기 사항을 알 수 있습니다.
[확인사항]
① 소유권이외의 압류, 가압류, 가등기, 가처분, 경매신청등기, 예고등기 등이 있는 경우 계약을 하지 않는 것이 좋습니다.
② 단독주택의 경우 토지 및 건물 등기부등본을 모두 확인하여 토지소유자와 건물소유자가 같은 사람 인지 여부를 확인합니다 .
근저당권, 전세권등의 설정내용과 그 년월일 및 채권(채무)자 등의 사항을 알 수 있으며 소유권 이외의 권리사항이 전혀
없거나 기재된 사항이 말소되어 현재 효력이 없을 때에 을구는 없습니다. 이 경우 등기부등본의 마지막장에는 발급연월일과
해당관청직인 및 인지대 납세필인이 없는 경우에는 고의로 소유권이외 권리사항을 숨길 목적이므로 주의하여야 합니다.
[확인사항]
① 임대차(전/월세)계약시 근저당설정금액(채권최고액)+ 임대가격의 비율이 아파트인 경우 시세의 80%, 기타 매물은 60%
이상인 경우 계약시 주의를 하여야 합니다.
② 임차권설정등기가 되어있는 집의 경우 전입신고와 확정일자를 갖추더라도 대항력 및 우선변제력이 생기지 않아 보호되지
않으므로 계약을 하지 않는 것이 좋습니다.
③ 가등기, 가처분, 예고등기가 설정된 집의 경우 미리 이러한 권리관계가 해결안되면 계약을 하지 마십시오.
전입신고(실제거주) 후 소유자가 바뀌어도 세입자의 지위나 권리에는 아무런 변동이 없는데 가등기, 가처분등에 의한
소유자의 변동은 전세계약 자체가 무효로 될 수 있음에 주의해야 합니다.
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지난 회에는 지적과 지적도, 지적재조사 사업 등에 관하여 개략적으로 살펴보았다. 금회에는 지적도 상에 표기되어 있는 지목에 대하여 공부해 본다. 지목이란 토지의 주된 사용목적에 따라 토지의 종류를 구분하여 표시하는 명칭이다. 지목은 토지등기부에 등기할 사항의 하나이다. 지목은 측량 · 수로조사 및 지적에 관한 법률 제67조에 의거하여 전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 광천지, 염전, 대, 공장용지, 학교용지, 주차장, 주유소용지, 창고용지, 도로, 철도용지, 제방, 하천, 구거, 유지, 양어장, 수도용지, 공원, 체육용지, 유원지, 종교용지, 사적지, 묘지, 잡종지로 구분하여 정한다.
지목을 설정할 때에는 ① 필지마다 하나의 지목을 설정하며, ② 1필지가 둘 이상의 지목 용도에 사용될 때에는 주된 사용목적에 따른 지목으로 설정한다. 도로, 철도용지, 하천, 제방, 구거, 수도용지 등의 지목이 중복되는 때에는, 등록시기의 선후 및 용도의 경중 등의 순에 따라 지목을 정한다. 이렇게 정해진 지목들에 대하여 자세히 살펴보자.
법률에서 정하고 있는 지목의 종류는 28종류이다. 지목은 지적공부 가운데 토지대장과 임야대장에는 정식명칭으로 기재되고, 지적도와 임야도에는 부호로 표시된다. 괄호안은 정식명칭을 줄인 부호이다.
1. 전(전)
물을 상시적으로 이용하지 아니하고 곡물·원예작물(과수류를 제외한다)·약초·뽕나무·닥나무·묘목·관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지와 식용을 목적으로 죽순을 재배하는 토지는"전"으로 한다.
2. 답(답)
물을 상시적으로 직접 이용하여 벼·연·미나리·왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토지는 "답"으로 한다.
3. 과수원(과)
사과, 배, 밤, 호도, 귤나무 등 과수류를 집단적으로 재배하는(자생이 아님) 토지와 이에 접속된 저장고 등 부속시설물의 부지는 "과수원"으로 한다. 다만, 주거용 건축물의 부지는 "대"로 한다.
4. 목장용지(목)
다음 각목의 토지는 "목장용지"로 한다. 다만, 주거용 건축물의 부지는 "대"로 한다.
가. 축산업 및 낙농업을 하기 위하여 초지를 조성한 토지
나. 축산법 제2조제1호의 규정에 의한 가축을 사육하는 축사 등의 부지
다. 가목 및 나목의 토지와 접속된 부속시설물의 부지
5. 임야(임)
산림 및 원야(原野)를 이루고 있는 수림지·죽림지·암석지·자갈땅·모래땅·습지·황무지 등의 토지는 "임야"로 한다.
6. 광천지(광)
지하에서 온수·약수·석유류 등이 용출되는 용출구 및 그 유지(維持)에 사용되는 부지는 "광천지"로 한다. 다만, 온수, 약수, 석유류 등을 일정한 장소로 운송하는 송수관, 송유관 및 저장시설의 부지를 제외한다.
7. 염전(염)
바닷물을 끌어들여 소금을 채취하기 위하여 조성된 토지와 이에 접속된 제염장 등 부속시설물의 부지는 "염전"으로 한다. 다만, 천일제염방식에 의하지 아니하고 동력에 의하여 바닷물을 끌어들여 소금을 제조하는 공장시설물의 부지를 제외한다.
8. 대지(대)
다음 각목의 토지는 "대"로 한다.
가. 영구적 건축물중 주거·사무실·점포와 박물관·극장·미술관 등 문화시설과 이에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지
나. 국토의계획및이용에관한법률 등 관계법령에 의한 택지조성공사가 준공된 토지
9. 공장용지(장)
다음 각목의 토지는 "공장용지"로 한다.
가. 제조업을 하고 있는 공장시설물의 부지
나. 공장배치 및 공장설립에 관한 법률 등 관계법령에 의한 공장부지조성공사가 준공된 토지
다. 가목 및 나목의 토지와 같은 구역안에 있는 의료시설 등 부속시설물의 부지
10. 학교용지 (학)
일정한 구역내의 학교의 교사와 이에 접속된 체육장등 부속시설물의 부지는 "학교용지"로 한다.
11. 주차장(차)
자동차 등의 주차에 필요한 독립적인 시설을 갖춘 부지와 주차전용 건축물 및 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "주차장"으로 한다. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 시설의 부지를 제외한다.
가. 주차장법 제2조제1호 가목 및 다목의 규정에 의한 노상주차장 및 부설주차장(주차장법 제19조제4항의 규정에 의하여 시설물의 부지인근에 설치된 부설주차장을 제외한다).
나. 자동차 등의 판매목적으로 설치된 물류장 및 야외전시장
12. 주유소용지(주)
다음 각목의 토지는 "주유소용지"로 한다. 다만, 자동차·선박·기차 등의 제작 또는 정비공장안에 설치된 급유·송유시설 등의 부지를 제외한다.
가. 석유·석유제품 또는 액화석유가스 등의 판매를 위하여 일정한 설비를 갖춘 시설물의 부지
나. 저유소 및 원유저장소의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지
13. 창고용지 (창)
물건 등을 보관 또는 저장하기 위하여 독립적으로 설치된 보관시설물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "창고용지"로 한다(주거용 건출물,과수원,공장,학교 등 다른용도의 부지안에 설치된 창고는 주지목추종주의 원칙에 따라 각각의 지목에 따른다).
14. 도로(도)
다음 각목의 토지는 "도로"로 한다. 다만, 아파트·공장 등 단일용도의 일정한 단지안에 설치된 통로 등을 제외한다.
가. 일반공중의 교통운수를 위하여 보행 또는 차량운행에 필요한 일정한 설비 또는 형태를 갖추어 이용되는 토지
나. 도로법 등 관계법령에 의하여 도로로 개설된 토지
다. 고속도로안의 휴게소 부지
라. 2필지 이상에 진입하는 통로로 이용되는 토지
15. 철도용지(철)
교통운수를 위하여 일정한 궤도 등의 설비와 형태를 갖추어 이용되는 토지와 이에 접속된 역사, 차고, 발전시설 및 공작창 등 부속시설물의 부지는 "철도용지"로 한다.
16. 제방(제)
조수, 자연유수, 모래, 바람 등을 막기 위하여 설치된 방조제, 방수제, 방사제, 방파제 등의 부지는 "제방"으로 한다.
17. 하천(하)
자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지는 "하천"으로 한다.
18. 구거(구)
용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로·둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지는 "구거"로 한다.
19. 유지(유)
물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐·저수지·소류지·호수·연못 등의 토지와 연·왕골 등이 자생하는 배수가 잘되지 아니하는 토지는 "유지"로 한다.
20. 양어장(양)
육상에 인공으로 조성된 수산생물의 번식 또는 양식을 위한 시설을 갖춘 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "양어장"으로 한다.
21. 수도용지(수)
물을 정수하여 공급하기 위한 취수, 저수, 도수(導水), 정수, 송수 및 배수시설의 부지 및 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "수도용지"로 한다.
22. 공원(공)
일반공중의 보건, 휴양 및 정서생활에 이용하기 위한 시설을 갖춘 토지로서 국토의계획및이용에관한법률에 의하여 공원 또는 녹지로 결정·고시된 토지는 "공원"으로 한다(자연공원법상의 공원-국립공원, 도립공원, 군립공원은 "공원"으로 보지 않는다).
23. 체육용지(체)
국민의 건강증진 등을 위한 체육활동에 적합한 시설과 형태를 갖춘 종합운동장·실내체육관, 야구장, 골프장, 스키장, 승마장, 경륜장 등 체육시설의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "체육용지"로 한다. 다만, 체육시설로서의 영속성과 독립성이 미흡한 정구장, 골프연습장, 실내수영장 및 체육도장, 유수(流水)를 이용한 요트장 및 카누장, 산림안의 야영장 등의 토지를 제외한다.
24. 유원지(원)
일반공중의 위락, 휴양 등에 적합한 시설물을 종합적으로 갖춘 수영장(실내수영장은 대지), 유선장, 낚시터, 어린이놀이터, 동물원, 식물원, 민속촌, 경마장 등의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "유원지"로 한다. 다만, 이들 시설과의 거리 등으로 보아 독립적인 것으로 인정되는 숙식시설 및 유기장의 부지와 하천, 구거 또는 유지(공유(公有)의 것에 한한다)로 분류되는 것을 제외한다.
25. 종교용지(종)
일반공중의 종교의식을 위하여 예배, 법요, 설교, 제사 등을 하기 위한 교회, 사찰, 향교 등 건축물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "종교용지"로 한다.
26. 사적지(사)
문화재로 지정된 역사적인 유적, 고적, 기념물 등을 보존하기 위하여 구획된 토지는 "사적지"로 한다. 단, 유적, 고적, 기념물 등이 학교용지, 공원, 종교용지 등의 구역안에 있는 경우는 제외한다.
27. 묘지(묘)
사람의 시체나 유골이 매장된 토지, 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 의한 묘지공원으로 결정·고시된 토지및장사등에관한법률 제2조 제8호의 규정에 의한 납골시설과 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "묘지"로 한다. 다만, 묘지의 관리를 위한 건축물의 부지는 "대"로 한다(상여집은 잡종지이다).
28. 잡종지(잡)
다음 각목의 토지는 "잡종지"로 한다. 다만, 원상회복을 조건으로 돌을 캐내는 곳 또는 흙을 파내는 곳으로 허가된 토지를 제외한다.
가. 갈대밭, 실외에 물건을 쌓아두는 곳, 돌을 캐내는 곳, 흙을 파내는 곳, 야외시장, 비행장, 공동우물
나. 영구적 건축물중 변전소, 송신소, 수신소, 송유시설, 도축장, 자동차운전학원, 쓰레기 및 오물처리장 등의 부지
다. 다른 지목에 속하지 아니하는 토지
본인과 관련 있는 토지의 지적도를 확인하도록 하자. 지적도에 약어로 표시된 지목을 확인하고 법률에서 정하고 있는 용도와 현재의 용도를 비교해보자. 해당 토지는 최선의 상태로 이용되고 있는가? 그렇지 않다면 최선의 활용을 위한 어떤 대안이 존재하는가? 이러한 고민의 시작이야 말로 지적도를 통해 알 수 있는 부동산 지식을 온전히 자신의 것으로 만들어 줄 수 있을 것이다.
<자문> 백민석 세명대학교 부동산학과 교수 [매경닷컴 연기홍기자]
출처: 아림의동 원문보기 글쓴이: 아림의동
