스크랩 09년 용산부동산 재개발시장 대해부(방영자료)

[공일오비]

09년 용산부동산 재개발시장 대해부

자료: 씨피엠용산

2009. 3. 24

 http://cpmyongsan.com

09년 용산부동산 재개발시장 대해부

①용산국제업무지구

문1) 개요

위 치 : 한강로3가 40번지 일대

면 적 : 566,800㎡(서부이촌동 통합개발)

※ 용적율 : 서부이촌동지역(2,200세대 포함)을 포함하여 평균 608%이하, 랜드마크 : 350m 이상 620m 이하 (초고층이 필요하고 합당한 설계가 되면 620m이상도 고려할 수 있음), 한강변은 중.저층을 유도하여 한강으로 열린 경관 형성

2007. 8. 30 : 이주대책 기준일 공고

문2) 현재진행 상황과 계획

- 도시개발법의 토지수용 동의요건에 대해 지난 2007년 11월, 토지소유자 총수의 3분의2 이상에서 2분의1 이상으로 완화한 제21조 1항과 공청회를 생략하고 의견제출로 대신할 수 있도록 대통령에 위임한 조항에 대해 위헌소송이 제기된 상태

- 2009. 3월 17일 도시개발사업 구역지정 신청 무산, 개발을 반대하는 서부이촌동 일부 주민의 저지로 신청보류

- 2008. 10. 30 : 동의서 징수 및 구역지정신청 준비

2009. 3월 : 도시개발사업 구역지정 신청

2010. 4월 : 사업시행자 지정

2011. 3월 : 실시계획 인가

2012. 1월 ～ 2016. 12월 : 공사착공 및 준공

문3) 쟁점

- 서부이촌동 통합개발에 반대하는 주민을 설득하기 위한 대화가 절실한 상황, 보다 근본적인 개발이익에 대한 현실적 보상(안)을 마련하기 위한 사업진행자의 노력이 필요하며 사업자주도 개발에서 주민과의 타협을 통해 협의를 이끌어내는 협상력이 중요.

- 용산 역세권 개발사업 주체 ㈜용산역세권개발은 토지 매입대금 8조원 가운데 2차 중도금 8000억원을 납부기한일 3월 31일까지 사업부지 매각사인 코레일에 지급하지 못함. 용산역세권개발은 2차 중도금에 대한 연체이자를 매월 120억원(연리 17%)씩 내야 하는 등 금융비용 부담이 가중돼 사업상 차질이 불가피할 전망.

문4) 체크포인트

※ 현재 사업진행자 드림허브프로젝트 투자금융(주)에 따르면 용산국제업무지구에 포함된 지역은 이주대책기준일 이후 투자자는 무주택자에 한하여 특별분양권 대상, 동의서징수 관련 사업설명회 이후 투자자는 무주택자의 경우도 분양권 대상에서 제외, 중산아파트 및 시범아파트 등 시유지에 건립된 아파트 주민은 이주비 지급 대상에서 제외. 위 사항에 대하여 소송이 제기될 경우 법원 판결에 따라 결과가 달라질 수 있는 등 논란의 여지가 남아 있음.

②한남뉴타운(한남재정비촉진지구)

문1) 개요

위 치 : 한남, 보광, 이태원, 동빙고(한남 재정비촉진지구)

면 적 : 1,111,030㎡

개발방향 : 지형을 고려하고 주변 한강 및 남산경관 등에 어울리는 풍·수·경이 아름다운 열린 도시건설

규모: 1만3000가구 이상 공동주택 건립

문2) 현재진행 상황과 계획

2009. 3월 현재 주민공람 준비 중

2006. 10. 19 : 재정비촉진지구 지정 (서울시고시 제2006-357호)

2007. 05. 04 : 한남 재정비촉진계획 수립용역 착수

2007. 11. 15 : 총괄사업관리자 협약 체결(구 ↔ SH공사)

2008. 10. 16 : 주민설명회 개최

2008. 6. 16~12. 01 : 서울시 도시재정비위원회(소위원회) 자문(1~5차)

2009. 상반기 주민공람 후 용산구의회 의견청취 및 공청회 개최

2009. 하반기 서울시에 한남재정비촉진지구 계획 결정요청

문3) 쟁점

서울시 도시경관계획 마스터플랜(3.12)에 의해 한남동 일대를 경관중점관리구역으로 관리, 한강과 남산의 조망경관을 고려한 구릉지형 주거단지 개발에 따른 사업성 여부, 조합원들의 반발로 사업추진 동의율 저조할 경우 사업 장기화 내지는 불투명. 같은 용산구 내에서도 동부이촌동 렉스아파트 재건축은 56층 허용, 강남구 압구정동 재건축은 고층건립 허용 등 형평성 문제.

문4) 체크포인트

2월 임시국회에서 국회 본회의를 통과한 '도시재정비 촉진을 위한 특별법' 개정안이 3월 25일부터 시행, 재정비촉진지구(뉴타운)에서 20㎡ 이상 180㎡이하 주거용지를 매매할 경우 토지거래허가를 받지 않아도 가능. 기존에는 3년 거주요건, 취득자금증명, 무주택자의 경우만 허가 대상이었으나 위 조건과 관계없이 취득이 가능하다.

한남뉴타운지역 재개발 지분 거래는 다소 숨통이 트이겠으나 사업성 불투명 여부가 장기화 되거나 사업자체가 어려울 경우 지분가격 하락으로 이어질 가능성이 있음.

③기타 용산재개발 시장

문1) 개요

위 치 : 후암동재건축, 남영동특별구역, 한강로1가 삼각맨션특별구역, 전쟁기념관특별구역, 문배동특별구역, 효창4구역, 효창5구역, 한강로3가 40번지 도시환경정비사업, 한강로3가 아세아 아파트지구, 청파동주택재개발, 국제빌딩주변4구역, 국제빌딩주변3구역, 용산역전면3구역, 용산역전면2구역, 동자동4구역

총 면적 : 451,519㎡(13만6천 평)

개발방향 : 주택재건축, 주택재개발, 도시환경정비사업

문2) 쟁점

-국제빌딩주변4구역을 비롯한 용산역전면2구역, 용산역전면3구역 도시환경정비사업구역은 세입자 이주 등 보상과 관련하여 난항이 예상 됨.

-근린생활시설(지분쪼개기)을 주거용으로 용도 변경한 경우 조합원 대상여부

문3) 체크포인트

-후암동 주택재건축사업은 토지와 건물을 모두 소유한 경우만 입주권 대상에 해당.

-기타 지역 재개발은 주택재개발로서 토지만 소유하고 있는 경우 30㎡ 이상 90㎡ 미만의 경우는 무주택자 입주권 대상

-2008. 7. 30일 이후 단독주택 또는 비주거용건축물을 공동주택으로 신축한 경우 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 하며 구역지정 고시일로부터 분양신청기간 만료일까지 소유자 세대원 전원이 무주택일 경우만 분양대상자.

※다만, 해당 공동주택의 주거전용면적이 당해 정비사업으로 건립되는 분양용 공동주택의 최소 주거전용면적 이상인 경우에는 분양대상에 해당.

-근린생활시설을 주거용으로 불법 개조한 경우 이행강제금을 연2회, 형사고발 대상

구역명칭	위치	면적	추진단계
남영동특별구역	남영동 79번지 일대	52,000m²	개발행위제한구역 구역지정 준비
한강로삼각맨션특별 구역	한강로1가 231-22 일대	20,860m²	상동
전쟁기념관특별구역	한강로1가 19 일대	7,908m²	지구단위계획재정비
문배동 특별구역	문배동 30-10 일대	31,220m²	도시건축공동위통과 장기전세포함300
효창4구역	효창동 117-1 일대	9,901m²	사업시행인가
효창5구역	효창동 13 일대	22,933m²	조합설립인가
효창6구역	효창동 3 일대	13,000m²	구역지정준비
한강로3가 40번지 도시환경검토구역	한강로3가 40-191	66,113m²	도시환경정비사업 검토구역
청파동주택재개발	청파동2가 106 일대	26,973m²	조합설립 추진준비
국제빌딩주변4구역	한강로3가 63 일대	28,576m²	이주 및 철거
국제빌딩주변3구역	한강로2가 189 일대	12,138m²	상 동
용산역3구역	한강로2가 342 일대	11,975m²	관리처분계획인가
용산역2구역	한강로2가 402 일대	8,700m²	상 동
동자동4구역	동자동 37-17 일대	18,735m²	상 동
후암동 주택재건축	후암동 142-4 일대	51,000m²	추진위원회 승인
서계원효 도시재정비촉진지구는 보류  씨피엠용산  http://cpmyongsan.com

※위 재개발구역에서 한남뉴타운, 용산국제업무지구는 별도 자료첨부, 한강르네상스, 용산민족공원, 용산링크, 남산르네상스 등은 재개발에서 제외

- 조합 및 시행사 등에 따라 약간의 차이가 있을 수 있음.

CPM용산 김학열 (hihans@naver.com)
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