재개발사업과 감정평가

[토지정보]

               재개발사업과 감정평가

자료원 : 부동산사업부

재개발사업에서 감정평가는 사업의 시행절차의 일부를 구성하면서 재개발사업의 수익성을 결정하는 중요한 부분이다.
이하에서는 주택재개발사업을 기준으로 그 시행절차와 감정평가의 관계를 알아보고, 재개발투자와 감정평가의 관계를 제시한다.

1. 재개발사업 시행절차와 감정평가

재개발 시행절차상 종전자산의 평가와 분양예정자산의 평가 등은 관련법령상 필수절차로 강제되어 있다.

관련법령

도시및주거환경정비법 제48조, 지가공시및토지등의평가에관한법률, 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률, 지방자치단체의 도시및주거환경정비조례 등을 기준으로 2인이상의 감정평가업자가 평가한 가격의 산술평균하여 산정한다.

가격시점

정비구역(재개발구역)의 종전자산 평가에 대한 가격시점은 재개발사업시행인가 고시일자를 기준하도록 법정되어 있다. (사업시행인가고시일 이후 기간이 경과될수록 실제 매매가격은 평가가격보다 높게 거래되고 있음.)

토지의 평가

관계법령에 따라 지정된 재개발구역안의 토지에 대한 평가는 재개발구역의 지정이 당해구역의 개발,정비를 위한 구체적인 사업의 시행을 필요로 하는 개별적인 계획제한사항으로서 그 공법상 제한을 받지 아니한 상태를 기준으로 한다.

토지에 관한 평가는 부동산공시법에 의한 표준지의 공시지가를 기준으로 하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계법령에 의한 당해토지의 이용계획, 당해 공공사업으로 인해 지가의 변동이 없는 지역의 지가변동률,

도매물가상승률, 기타 당해토지의 위치, 형상, 환경, 이용상황 등을 고려한 적정가격으로 평가한다.

즉 재개발구역의 지정은 개별적 계획제한사항으로서 이러한 제한을 받지 않는 재개발구역 밖의 표준지의 공시지가를 기준하게 된다.

건물의 평가

재개발구역내에 소재하는 건축물은 신축후 약30년 이상 경과된 목조 및 세멘블록조 기와지붕의 구조가 주류를 이루며, 평가액의 결정은 구조와 용재, 시공의 정도, 관리상태, 이용상황, 부대시설, 개보수의 정도 등 제현상을 참작하여 비용성의 사고에 기초한 원가법을 기준으로 감가수정은 내용년수를 표준으로 한 정액법등을 기준으로 관찰감가법을 병행하여 구한다.

도로의 평가

관계법령에 근거하여 공부상 지목에도 불구하고 현황평가한다.

2. 재개발사업 투자와 감정평가

조합원 종전자산 평가액의 순위에 따라 분양평형의 결정이 이루어지며 42평형의 분양대상은 종전자산 평가액이 국민주택(전용면적 25.7평)규모의 분양가(조합원 분양가)를 상회하면 종전자산 평가액 순위에 따라 42평형을 분양받을 수 있으며, 종전자산 평가액이 국민주택(전용면적 25.7평)규모의 분양가를 상회하지 못할 경우에는 평가금액에 관계없이 42평형 총 건립세대의 50%까지는 조합원이 분양받을 수 있으며 나머지 50%는 일반분양 대상이다.

따라서 종전자산의 평가액이 높게 나올 곳으로 예상되는 지분에 투자하여야 하며 반드시 현장조사를 거쳐야 할 것이다.

또한 권리가액을 구하는 중요한 요소 중 종전자산가격과 비례률 모두 평가액에 의해 결정되므로 이러한 점을 인식하고 있어야 할 것이다.

                             토지사랑  http://cafe.daum.net/tozisarang/

[행복하세용]

좋은정보 감사용

[비에프]

감사합니다.

[태성ccm]

감사감사^^

[보노보노얌]

감사합니다

[우방]

근데 42평대 분양자격에 관한것이 애매하고 근거가 어디에 있는지 궁금합니다 제가 알기는 서울시 조례에 의하면 국민주택초과는 2분의 1이하는 일반 분양을 할수 있다는 것만 아는데 종전자산평가가 국민주택(신축할 아파트 )가격이상과 이하 구분은 처음 들어 봅니다

[별초롱님]

정보 감사합니다^^*8

[파주원님]

감사합니다.

[화랑대]

감사합니다.

[야초]

정보 감사합니다.

[woo3662]

감사합니다

[중후]

초보라 이해는 힘들지만 좋은 공부가 되네요 감사합니다^^