힘이 지배하는 국제 사회에서 국민 경제의 성장과 안전, 2016년 부동산 전망.

bebe 방관자 2011/04/03 08:51:40 씨줄날줄로 엮여있는.. 정치, 경제, 사회, 문화 등 제반 영역에서 지역사회, 국가, 국제사회. 과거, 현재, 미래, 셀 수 없는 크고 작은 변수가 서로 물리고 얽혀 있는 전체에서 작은 하나의 영역인 경제, 그 경제 영역 중 작은 가지들인 주식, 부동산 시장 또한 수천, 수만의 변수들이 서로 얽히고 물려 돌아가는 데 어느 누가 감히 다소라도 예측할 수 있으랴? 척 보면 삼척인 경제 기초, 기본 사실관계조차 부분도 모르면서, 혹은 허위, 왜곡으로는? 넷 검색, 조회만으로 누구나 알 수 있는 부분, 기초 경제 상식, 경제원론조차 깜깜이 주제들이?댓글 하나 쓸 때마다 느려 터져 아주 답답하게 만드는 이곳이지만, 또한 조용하고 쓸쓸한 이곳이지만 조금이나마 흥행을 위해, 서울 등 수도권 부동산, 코스피 시장에 대해 객관적 3자 적 관찰로 좀 더 객관적인 전망, 예측을 위해. 아주 성기고 거칠게 미국 주식, 부동산시장에 대해 몇 예측, 전망해 봅시다.이 또한 무한 반복, 되풀이되는 것이지만...2020.07.09. 14:42답글쓰기 bebe 방관자 2011/04/03 09:38:26 다른 모든 나라, 정부, 기업, 국민 등 경제 주체도 마찬가지겠지만, 미국 정부, 국민들도 자국의 국가부도, 경제 총체적 혼란, 고통은 어떤 희생을 치루더라도 막으려 할 것이요.천재지변이야 어쩔 수 없겠지만 자국과 자국민에 부정적 영향을 미칠 어떠한 대외변수조차 어떠한 대가, 희생을 치루더라도 막으려 하는 것이 미국민들의 경제 의지일 것입니다.따라서 미운털 박힌, 주적인 중국의 경제 혼란, 난국조차 자국, 자국민에 해가 된다면 꺼려 할 것이고 막으려 할 것이요.적어도 상대적 자국의 국민경제 안정을 찾을 때까지는 말이요.국가별 자국 중심주의 속 지 20등으로 국제적으로 경제 협력은 선택 아닌 필수인 이유이기도 합니다.리먼 사태 후 2011년 1, 2분기까지, 작금의 우리 국민경제..코스피는 전 고점을 도달할 만큼, 그리고 인플레이션, 서민 물가고를 걱정하여 순차적 금리 인상할 정도로 상대적으로 형편이 풀려있는 우리 국민경제는 미국이 부러워할 지경.아직은 2% 부족하나, 인플레이션 우려로 금리 인상이 필요할 정도로 미국 등 자칭 선진국들에 비해 상대적으로 잘나가고 있는 우리의 국민경제는 미국 입장에서 보면 배신일 것이나 우리 국민의 경제하려는 의지의 표현일 뿐이니..미국에 손쉬운, 알아서 기는 우리 정부, 기업들이 아닌 동등하게 존엄한 국민의 경제하려는 의지..침묵의 시대 이전이라면, 우리 국민이 경제 의지가 살아있는 한 금리 인상 등 미국의 뜻에 대한 배신에 응징이 쉽지 않은 미국이지만, 몇 년, 혹은 십 년 후, 침묵의 시대로 모두가 침묵하게 된다면?암튼 다시 모두가 침묵에 잠길 때, 모두 노골적으로 근육 자랑, 혹은 티 안 내고, 흔적 없이 배신에 대해 응징할 수 있는 미국 임도 잊지 말아야 할 것이요. 미국, 미국민은 자국 국민경제 등 자국의 이익을 위해서는 어떠한 조치, 타국의 희생 강요도 감수할 것입니다.예상되는 그 예로,대내적으로 채무를 자산으로 바꿀 수 있고 막대한 금융, 실물 자산, 부 효과로 경제 선순환까지 가능 한 빚 돌려 막기, 버블 돌려 막기, 인플레뽕 등등까지 임계치까지 최대한 감수하려 할 것이요.대외적으로도 미국은 얼마 남지 않은 슈퍼 파워국의 지위를 활용하여 장기 제로금리, 달러 찍기에도 불구 타국, 세계에 기축통화 유지와 자국의 이익을 위해, 인플레 수출, 환율, 관세 간섭, 강요 등등 온갖 깡패짓, 민폐 짖을 망설임 없이 과감히 행동할 것이다.미국민, 미국정부의 경제 의지가 그러한데..위 언급 고장 난 시계도 하루 두 번 맞추는 데... 무능, 무지, 무기력한 역겨운 사대수구개독 정권 교체를 해야 하는데, 더 무지, 무능, 무기력에다 지적, 도덕적, 인격적 박약자 자칭 진보, 사기 개혁 진보 패거리들이 지난 몇 년간의 행각을 보아라.세속 탐욕에 절어 있으면서 겉으로, 주둥이로는 도덕군자 행세하면서 나라, 국가빚 늘리기에 골몰,객관적 팩트, 상식조차 거꾸로의 뻘짓, 왜곡, 선전, 선동, 심지어 세계, 우리나라 경제가 망하길 소망, 기원하는 닥치고 폭락이들이 집권한다면 아르헨티나, 남유럽 PIGS 나라꼴은 그들 바램대로 수십 년으로 충분할 것이다.따라서 역전 지게꾼 연합이 제1 야당이었다면 압도적으로 정권이 교체되었겠지만, 사기 개혁, 진보 야당이 계속 존속하는 한 명박 이후의 차기 정권도 동급 최악인 사대수구개독이 될 수밖에 없을 것이다. 2020.07.09. 15:58답글쓰기 2016년 서울 지방 포함 부동산 시장 중장기 전망에 관한 선배님 흔적.2016.08.20. 15:31태양을 향해 마구 쏴중략...실물 투자에 있어서 좋은 물건을 손해 보고 파는 것만이 아니라, 대체 불가능한 입지에서 장기 지속적으로 발전 중인 지역의 자산을 서둘러 매각하는 것도 돈을 꼴게 되는 것이다.예를 들어, 압구정 현대, 한양, 개포, 반포, 잠실 주공, 한강 맨션 등등 1970,1980년대 중반만 해도 중소형 아파트 가격이 천만 원대에서 수천만원대에 불과하여, 당시에는 부산 등 낙후된 지방의 아파트값과 별로 차이가 없었던 서울 아파트들이었다.서울지방 외 다른 지방들의 집값은 40년간 그대로거나 많이 올라봤자 대여섯 배, 극소수는 수십 배 올랐을 뿐인데...누구나 상기한 아파트들 한 채를 팔지 않고 가만히 가지고만 있었어도 빨래 끝, 아니 노후준비는 끝일만큼 상기한 강남 등 지금 서울 요지 아파트들의 가격은 대다수가 백만, 이백만 달러다 이상으로, 불과 20~30년 만에 거의 백배 내외로 쳐 올랐다.심지어 수백 배로 오른 아파트도 있다.그러고도 강남 등 서울 요지 아파트들은 물론 용산구, 마포구, 성동구, 동작구 등등조차 더 목마르고 배고프다고 아우성 대고 있는듯하다.2016년 지금이야 서울지방의 집값 상승률은 전국 최고의 집값 상승률을 자랑하는 부산지방의 그것을 따라가기 쉽지 않아 보이지만...세상은 변하게 되어있고, 초고가임에도 불구하고, 장기간 서울지방 전월세 가격이 올라 서울 주택 초기 투자 비용이 많이 줄어든 데다, 서울 강남 등 서울 요지 주택들에 대한 전국적인 엄청난 잠재수요를 감안하면,그리고 중기를 넘어 장기적으로 지속될 강남 요지 지역 등 서울시의 주택 공급량의 부족 상태, 나아가 각종 주택재정비 이주 수요 등등까지 감안하면,서울 집값 상승률은 중장기적으로 부산 집값 상승률을 따라잡을지 모른다.아니, 빠르면 2년 후인 2018년, 늦어도 5년 후인 2021년 전후가 되면 서울의 집값은 지금보다 두 배 더 오를 만큼 크게 상승할 수도 있다.2000년대 초 강남 아파트가 열 배 올라 더 이상 오를 수 없다 확신하고 던진 연놈들은 오늘날까지 무쟈게 후회하고 있더라.2003년~2006년, 2~3억 하던 강남 중소형 아파트 가격이 순식간에 10~15억으로 올라 버렸고,4~5억 대의 중대형 아파트는 한순간에 20억 이상으로 휙 가버렸으니.따라서 여기, 저기서 서울 촌놈들이 현재 고점이다, 아니 더 오른다 등 말 많고 탈 많은 강남 4구 부동산은 물론이고,용산 한남 더 힐, 서빙고 신동아, 이촌 한강, 한가람 등등,성동구 옥수 래미안 리버젠, 이편한 세상 파크힐, 행당 한진 타운, 하왕십리 텐즈힐, 곧 입주할 하왕십리 센트라스 등등,마포구 아현 공덕 자이, 아현 래미안 푸르지오, 성산 시영 등등,동작구 상도 더 샵, 상도 래미안, 아직 입주가 많이 남아있는 흑석 아크로리버 하임 등등, 심지어, 노원구 상계 주공, 월계 주공, 월계 그랑빌 등등,논란 많은 1가구 1주택 장기 실수요자들의 집 한 채는 채 꼭 쥐고만 있어도 풍요로운 노후에 효자 노릇 할 것이다.돈이 너무 급한 년놈들이라도, 상기한 2021년, 하다못해 2018년까지는 쥐고 있어라. .세월, 시간이 증명시켜 주겠지? 참고로, 몇 년 전만 해도 평당 3천만 원대였던 중소형대의 반포 레미안, 반포자이의 아파트 가격은 2016년 지금 오천만 원대인데 몇 년 후 칠천만 원대 내외는 불가능할까?인근 아크로 리버파크 등 새 아파트들이 압구정 현대 등 헌 아파트와 더불어, 2003년, 2006년 때처럼 한순간 평당 7, 8, 9천만 원대, 전용면적을 기준으로 한다면 평당 1~1.5억 원대로 휙 가버리지 못한다는 법 있나?..돼지 살찌워 잡아 묵기에서 조세저항을 최소화하는 방안들 중, 돼지 덩치를 더 키우고 살을 더 찌우게 하는 것이 가장 기본이고 또 가장 효과적이다.누진세인 보유세는 실물 자산의 가격이 오를수록 누진적으로 더 많이 오르기에,고여있거나 넘쳐흐르는 돈으로, 빚 없이, 많은 누진세 등 직, 간접세를 많이 납부하고 싶어 발정 난 그들만의 리거, 그들만의 사적 자치, 자유시장경제질서 영역이니 강남 집값이 평당 1억이든 10억이든 무엇이 문제고 또 누구를 탓할 수 있으랴?유럽, 북미 등 자칭 선진국들 심지어 모나코, 홍콩, 싱가포르 등의 집값들은 한 채에 수백억, 수천억 짜리들도 존나게 많더라.심지어 토지, 대지 국유화에다, 개발 도상 저소득, 공산당 일당 독재의 사회주의 중국 심천, 북경, 홍콩 집값조차 평당 1억, 수억 하던 것도 있던데, 자칭 선진국은 물론 중국, 베트남 등 어느 나라 정부, 국민이 거품, 폭락 타령 등 폭락기 짓을 하더나....현재 전 국민의 소득은 별로 차이가 나지 않은데 서울, 특히 강남지방과 나머지 전국의 집값은 너무 차이가 난단 말이지.서울 촌놈들의 서울 바라기와 달리, 낙후된 지방은 집값이 싼 만큼 장기 투자효율이 더 높을 수 있겠지?따라서 낙후된 지방의 극소수 주택들도 언젠가는 강남 3구처럼 종부세를 많이 납부할 영광이 있을 것이다.또, 십 년, 어쩌면 십오 년, 이십 년 후, 강남의 압구정, 반포, 잠원, 잠실, 여의도, 흑석동 등 강남 한강변은 물론 이촌동, 한남동, 성수동 등 강북 한강변 재건축, 재개발 등이 완성되면 서울 요지 한강변의 집값은 어떻게 될까?그때가 되면 땅이 많아 가격대가 높은 단독주택들을 포함하여, 그 지역의 주택들은 과연 한 채당 매년 재산세, 종부세만 한해 억대, 수억 대를 납부할 수 있게 될 주택들이 많이 생겨날 수 있을 것이다.그리 오래지 않아 시장의 힘으로, 강남 4구만이 아니라, 용산구, 성동구, 마포구, 동작구, 영등포구, 광진구 등 한강변 지역들은 물론이고, 양천구 목동 재건축 등 내륙 지방을 포함하여, 서울 지방과 과천, 판교, 분당, 광교, 광명 등 경기 일부 지역들은 매년 한해 근로자 평균 연봉에 해당하는 보유세를 납부하게 주택들이 천지 삐까리로 늘어나게 될 것이다...홍콩, 싱가포르, 모나코 등 소국들조차 집값 수백억, 심지어 보유세 껌 값 와 우리나라 백대 재벌 집값 합산액 보다 많은 수천억도 늘려있는데 말이야.경제가 다 죽어간다는 유럽조차 몇 년간 집값 상승세가 가파른데 말이야.각종 양극화 심화로 소수가 가계부채 총액의 세배 가까운 금융자산을 보유하고 있는 우리나라의 현실에서,백억 대 이상의 피라미 자산가들이나 연봉 수억 대 이상의 고소득자들에겐 빚 없이 소유, 거주할 수 있는 평당 1~2억 대의 강남 집값은 버블이 아니고 가계 채무 증가의 위험도 없다....상기한 낙후된 지방의 극소수 주택들도 그리될 수 있을까?보다 구체적으로,빠르면 당해 지역 및 주변지역의 도시 및 주거환경개선만으로도 십여 년, 늦어도 이십 년 후이면 많은 누진세를 납부할 영광의 전국 주택 가격 상위 10%에 합류할 수 있는 경기 일부와 서울지방 외의 지방은 어디, 어디일까?빠르면 10여 년, 늦어도 20, 30년 후에는 상위 10%에 합류하게 될, 관광, 레저, 의료 등 창의적 최첨단 서비스산업뿐만 아니라 금융, 제조업 등의 산업까지 동반 성장하여, 그리고 당해 소지역의 도시 및 주거환경에 대한 밀집, 집중적인 개발을 통해 당해 지역의 인구증가와 당해 지역민들의 소득을 획기적으로 늘려줄 소지역은 또 어디일까?그렇게 장기, 지속적으로 발전하게 될 지역의 주택들은 서둘러 팔아야 할까 아님 계속 가만히 가지고 있어야 할까?거듭 되풀이하여 재강조했고, 또 앞으로도 계속 재강조될 것이지만, 그 대표적인 지역 중 하나는 시범 케이스 소지역 중 하나인 대연동과 남천동의 재건축 재개발 지역이다.또 다른 하나는 그 지역을 중심으로, 그 지역과 시너지 효과를 낼 동구 북항재개발 1단계 및 영도구, 감만동, 우암동을 포함한 북항 재개발 2, 3단계 지역이다.북항 재개발 지역에는 당근 문현동 금융 단지를 포함한 문현동 지역도 북항재개발 지역에 포함되고 문현금융단지,동천 인근의 일부 부산진구, 동구 일부지 여력들이 포함된다.전자는 광안비치, 용호만의 도심 해변 지역, 삼익 시리즈를 중심으로 2만여 가구의 6~7성 호텔급 고품격 주거 단지가 집중적으로 개발되어, 도시 및 주거환경이 상전벽해 될, 핵심 중 핵심 시범 케이스 소지역 중 하나인 도심 해변가 아파트들과 상업, 문화시설들이다. 5,6월 시범 케이스 소지역에 관한 과제 수행 결과 삼익비치, 삼익 빌라, 삼익 타워, 뉴 비치, 대연 비치 등 남천, 대연, 용호 해변가 아파트들의 거래량과 가격이 폭증 하였더라.그 지역의 아파트들은 몇 달 만에 수천만 원에서 수억 원 올랐던데, 최근 삼익비치의 재건축 조합설립 인가로 인해 계속 더 오르고 있더라.그 수천, 수억은 몇 년간 점진적으로 올라가야 정상인데...매사 과유불급이고, 지나치면 체하게 되어있다.따라서, 단기 급등한 상태에서의 신규진입은 엄금이다....2016년 현재, 부동산 시장이 전국에서 최고로 활성화된 시범 케이스 지방 부산도 간단히 살펴본다.앞으로, 20~30년만 지나도 지방 경제는 물론 도시 및 주거환경이 천지가 개벽할 정도로 발전할 부산인데,나아가 현재 부산 부동산 시장은 전국 최고로 활성화되어 있는데도 불구하고, 서울 촌놈들은 부산 부동산 시장에 아예 관심조차 없는 듯하다.반면에, 최근 모니터링된 각종 자료들을 살펴보니,일부 제고장 못 잡아먹어 안달 난, 지방 언론, 교수, 전문가 등등을 포함한 부산 촌놈들 중 지적, 도덕적, 인격적 하류층 극소수들만이 부산 물량 폭탄으로 부산 부동산 시장은 조만간 폭락은 불가피 등등의 타령으로 날밤을 까고 있더라.심지어, 시범 케이스 소지역 중 하나인 대연동 아파트조차 "미분양 용호동 W를 포함하여 8천 가구 입주물량 폭탄 경축 대연동과 용호동 아파트 가격은 2018년경 폭락" "2020년에도 비과세 매물로 다시 한번 더 폭락 예정" 등등 부산, 부산 특정 지역에 증오의 이빨을 드러내며 부산 부동산 시장은 물론 부산 발전까지 저해하려 용을 쓰고 있는 부산 촌년놈들도 부지기수더라.나아가 그들 하류 인생들 중에서도 최하류층들은 닥치고, 오로지 해운대 우동, 중동, 혹은 수영구 남천동, 광안동,더 듣보 동래구 사직동, 명륜동 아파트만 쵝오, 나머지 부산 아파트들은 쓰레기, 왕 거품, 폭락 타령으로 최하류 인생임을 스스로 자랑 못해 안달복달하더라.남구 대연동의 집값이 오르면 상기한 우동, 남천동 집값이 더 오른다는 기초 사실과 그 반대 사실조차도 모르는 주제에 말이야.대연동 등 부산 남구에 투자한 소시민들은 상기한 최하류 인생들의 몽니 선전, 선동에 하등 걱정할 필요가 없다.북항 재개발 3단계, 아니 북항 재개발 1, 2 단계가 완성될 2030년 무렵 대연동의 지역 경제와 도시 및 주거환경의 비약적 발전도 완성될 것이니,대연동의 집값은 향후 10년, 20년, 심지어 북항 3단계 완성과 더불어 30년 후에도 계속 상승하게 될 것이니 집 한 채 꽉 쥐고만 있어도 풍요로운 노후 준비는 끝이다.달리 시범 케이스 소지역이랴?보다 구체적으로,2030년이 되면 대연 자이, 캐슬, 푸르지오, 뷰 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 구역 재개발과 대연 비치, 오양 양지, 대연 반도 등 대연 2, 3, 4 재건축, 그리고 인근 감만 1구역, 우암 2, 3구역, 용호 3구역, 문현 3구역 등 대단지 재개발과 함께 대도시 도심 내 분당급 신도시로 도시 및 주거환경이 천지개벽하게 될 대연동 지역의 부동산 시장과 아파트 가격은 장기적으로 전국 최고의 상승률을 보이게 될 것이다.서울과 비유하자면, 삼익 비치, 삼익 타워 등 남천동 도심 해변과 더불어 대연 비치 등 대연동 도심 해변 지역은 서울 강남구 압구정동, 서초구 반포동, 혹은 용산구 이촌동으로 비유될 수 있을 것이고, 대단지 대연 2, 3, 8 구역 재개발 단지를 중심으로 한 대연동 내륙 지역은 서울 강남 도곡동, 대치동으로 비유될 것이기 때문이다. 따라서 최하류 인생들의 입주물량 폭탄, 비과세 물량 폭탄으로 대연동 아파트 폭락 타령과 달리,대연동은 장기, 초장기적으로 서울을 포함하여 전국 최고의 투자처이기에,2~5년 후, 2018년경 입주할 예정인 대연 캐슬 레전드, 대연 뷰 힐스, 대연 푸르지오 파크, 대연 자이, 용호동 W의 가격은 지금보다 2~3배 더 상승하게 될 것이다.설령, 과잉 입주물량 등을 이유로 부산 부동산 시장이 몇 년 쉬어 가더라도 상기한 대연동 내륙 지역 입주 예정 아파트들 가격과 용호동 W 가격은 나 홀로, 최소 50% 이상 상승하게 될 것이다.다시 한 번 더 강조하지만, 대연동 내륙 지역 집값은 2030년경 북항 재개발 1, 2단계의 완성과 더불어, 현재 부산에서 낙후, 달동네 지역의 대명사로, 부산에서 가장 낙후된 남구 우암, 감만 지역을 포함한 부산 동구 등 원도심 아파트 가격을 부산 상위 30%, 2040년경 부산 상위 10% 이내로 이끄는 데 선봉이 될 정도로, 나아가 충청, 전라 등 낙후된 전국 부동산시장의 활력을 크게 자극할 정도로 장기, 초장기적으로도 계속 상승하게 될 것이다. 상기한 모든 것들은 시간, 세월이 스스로 증명시켜 줄 것이니,시범 케이스 소지역인 대연동, 남천동 지역 부동산에 투자한 1가구 1주택자 소시민들은 꽉 쥐고 부동산 시장에 신경 끄고 현실에 충실하면 된다. 중략..물은 아래로 향해 흘러야 하듯 돈은 경제적, 사회적 약자로 향해 흘러가야 하는데, 그 물길을 거슬러, 상대적으로 부유하고 영리한 누군가가 몇 달 만에 수천만 원에서 수억을 벌었더라.장기 아닌 단기적을, 누군가 수억, 수천만 원을 벌었다는 말은 상대적으로 가난하고 어리석은 누군가는 수천만, 수억을 꼴았다는 말과 같다.시범 케이스 소지역에서 최근 몇 달간 가만히만 있었어도 수천만 원, 수억 원을 잃지 않았었을 단기투자자들의 비탄과 자책, 통곡 소리가 여기저기서 요란하더라.그러나 다시 재진입할 기회는 언제든 올 수 있으니, 그리 자책할 필요가 없다.장기적으로 오르락 내리락하는 것이 재건축 등 각종 주택재정비 주택들이니.당해 시범 케이스 소지역은 단기 몇 년이 아닌 최소 십 년 이상 장기적으로 바라보고 투자할 지역이기 때문이다.지금 당장은, 시범 케이스 소지 역내 각 사업장들의 아파트들 집값이 단기에 그리 올라 놓고도 부족하여 매물이 급격하게 사라질 만큼 계속 배고프다 하고 있지만,각종 금융비용과 추가 분담금 등이 현실화되면 다 제자리를 찾았다가 다시 상승하게 될 것이기 때문이다.보다 구체적으로, 삼익비치 등 당해 시범 케이스 소지역 아파트들이 본격으로 크게 상승하는 시점은 아무리 높은 비용과 분담금 등이라도 넉넉히 지불할 수 있는 고소득, 고 자산가 실수요층들에 의해 매물이 잠길 때이다.그 시기는 아무도 모르지만, 부산은 워낙 초고가 주택에 대한 수요층이 서울에 비해 척박한지라 매물이 잠기기까지 앞으로 5년, 심지어 10년이 걸릴 수도 있다.아직까지는 주로 지려 천박, 소시민들과 단기 투자자들이 많은 삼익 비치, 삼익 타워 조합과 조합원들, 특히 그 정도가 더욱 현저한 대연 비치는 매물이 잠기기 전까지 더 오래 기다려야 할 것이기에 바쁠 것 없다.그러나, 앞으로 부산 부동산 경기가 침체하지만 않는다면,그 소지역 아파트 군의 다발적, 혹은 주기적인 시공사 선정, 사업시행 인가, 관리처분 인가, 일반분양 등의 쇼는 중기적으로 계속 반복될 것이니 부산 부동산이 침체에 빠지지 않는 한 조금이라도 더 오를 수는 있겠지.또한 장기적으로도 최소 몇 배는 오를 것이기에 단기 수십%는 껌 값 예 불과할 뿐이다.따라서 재진입하지 않은 한 장기적으로는 당해 소지역의 도시 및 주거환경 발전과 관광, 레저, 쇼핑, 휴양 등 서비스산업과 일자리, 시민 소득 등은 계속 늘어갈 테니, 단기에 급등해 버린다면, 지금의 단기 투자자들과 재진입 하지 않은 장기 실수요자들의 통곡과 비탄 소리는 계속, 더욱 높아질 수밖에 없겠지?그리 오래 되풀이하여 쉽게 가르치고 강조했어도, 단기적으로 몇 년 전 개포, 반포 재건축, 시범 케이스 소지역인 대연동 재개발 등등에서 달랑 집 한 채 팔고 판 집값이 떨어지길 기다리며 물길을 거슬러 오르려 하는 데자뷔 현상이 이번 도심 해변 지역, 남천, 대연동 시범 케이스 지역에서 재현되었더란 말이지.요즘은 많아야 수십 마리들만 특정 지역, 특정 아파트에 대해 깔짝거리고 있는 수준이지만...2000년대 초중반 마린시티의 개발은 지지부진하고 센텀 파크는 전용 25평, 33평이 평당 600만 원대의 분양가에도 불구하고 미분양, 잉끼가 별로 없었을 정도로 해운대 등 부산 부동산 시장이 중기적으로 침체되었을 때 해운대, 부산을 비하 저주하고 서울을 찬양하던 개찌질,개티즌들 수십만 마리나 몇 년간 날밤 까며 그리 설쳐 대었었다.부산 부동산 시장이 죽을 쑤고 있던 2007,2008년경 대우마리나 형제들과 센텀파크들의 아파트 가격이 단기에 3억 대 중, 후반의 가격대로 두 배 가까이 폭등하자 돌연 폭등으로 표변하였던 그들 수만 마리들 중 일부를 포함하여 또 다른 수만 마리들이 오로지 해운대 아파트만 만세 등의 선전 선동질로 날밤을 까며 온 넷 세상에서 광분했었었지.오늘날에는 남천동, 명륜동 등등까지 수천 마리가 똥, 된장도 구별 못한 채 설쳐대고 있을 뿐이다.수십만, 수만 마리도 아무 영양가 없고 까불다가 쌍코피 터졌는데 말이야...그럼, 수만 마리들이 까불었던 그 이후 해운대 부동산 시장은 어찌 되었을까?그 연놈들이 날밤 까며 아무리 성골 강남 아파트에 버금가는, 조만간 진골이 될 수밖에 없는 육두품 해운대 부동산이라 선전 선동질 해 대었어도 해운대 센텀파크와 대우, 경남 마리나 형제들 집값은 그들의 희망, 선전 선동질과 반대로 최근에 급등하기까지 중장기적으로 잠잠했었다.산만디까지 동시다발적으로 올랐던 부산 부동산 1차 상승기, 폭등기에도 오히려 중장기 간 홀로 손가락 빨며 침체의 고통을 겪었었단 말이다.보다 구체적으로,다른 부산 도심 요지의 아파트들에 추월당하기까지 했던 우동 마리나 형제들, 특히 재송동 센텀파크 아파트 가격은 최근 1,2년 전 전용면적 25평이 3억 대에서 최근 4,5억대로 우동 대우 마리나 형제들을 따라 급등하기 전까지 햇수로 7여 년간 잠잠했었다.최근에는 좌동, 중동의 일부 아파트들까지 마리나 마리나 형제들을 따라 오르고 20년 된 신시가지까지 따라 껄떡대고 있지? 왜? 어찌하여?이유는 단순하다.다른 지역 보다 덜 올랐기 때문이고, 어쩌면 관성의 법칙만으로 센텀 파크, 대우 마리나 형제들, 해운대 신시가지 집값은 지금 보다 더 올라 오버슈팅 되었다가 정상가에 수렴할 수도 있겠다.2010년대에 들어 그들 개찌질,개티즌,개투꾼들 대다수는 교화, 개선되었었고. 지금은 누구도 신경 쓰지 않을 만큼 수십, 수백 마리들만 간간이 설쳐대고 있지만,부산 부동산 재침 체기인 2012년부터 2014년 상반기까지 그 연놈들 일부인 수백, 수천 마리들은 여전히 해운대 만세, 해운대 부동산을 제외한 남천 삼익, 대신 삼익, 온천 럭키, 대연 혁신, 광안 쌍용 등 부산 부동산 전반을 비하하고 저주하느라 바빴다. 그 결과는 어찌 되었나?궁금한 연놈들은 성기에 언급한 아파트의 실거래가를 확인해 보도록.도시, 도심 내에서도, 일자리 등 소득, 인구가 많이 증가될 새로운 두목들에게 두목의 지위를 넘겨 주어야 할 해운대는 다른 도심의 자치구들에 비해 현재 개발이 거의 완료된 상태이기에, 앞으로는 당해 지역민의 소득 및 인구증가가 크게 둔화될 수밖에 없을 것이다. 특히, 용적률이 매우 높은 초고층 주상복합인 까닭에 지금의 열 살에서 스무 살, 서른, 마흔, 쉰 살로 마냥 늙어갈 수밖에 없는,지금은 작은 동네 부산에서 두목 행세하고 있는 해운대 센텀, 마린시티 등의 도시 및 주거환경과 기반 시설이 서울 강남에 크게 뒤처지지 않기에, 그 집값은 한동안 많이 오르게 되겠지만, 그리 오래지 않아 부전역, 부전 복합 환승센터와 시민공원을 중심으로 한 촉진 3, 2-1 구역 등 센텀, 마린 시티 못지않게 도심 내 소규모 신도시로 거듭나게 될 부산진구 등과 넘버 2 경쟁을 해야 할 것이다.마찬가지로 온천 2, 4, 거제 2, 복산 1구역 재개발 등 해운대보다는 도시 및 주거환경 개선이 활발한 동래구, 연제구, 금정구는 해운대구, 부산진구와 도시, 주거환경 및 집값에서 치열한 넘버 2, 3 다툼을 벌이게 되겠지? 그럼, 십 년, 이십 년 후 부울경 메갈로 시티의 중심부로서 제법 큰 동네로 변할 부산에서의 두목들은 어디일까?개발면적이나 투하될 각종 국가, 공적, 사적 자본만 고려해 보면. 마린시티, 센텀시티, 중동 엘시티를 포함해도 해운대는 플라이급에 불과할 뿐이다.플라이급 해운대 보다 개발 지역 지역 범위나 투하될 각종 자원과 자본이 몇 배인 밴텀급은 2010년대 중반부터 시작하여 빠르면 10년, 늦어도 15년 후인 2030년이면 천지가 개벽할 정도로 도시 및 주거환경이 업그레이드될 지역들이다. 시범 케이스 소지역인 남천동과 대연동을 중심으로 광안, 민락부터 용호만 이기대까지의 도심 해변 지역 말이다.슈퍼 헤비급인 서울과 플라이급인 해운대가 주로 혼자 잘 묵고 잘 살기로 전국 지방은 물론 주변지역의 개발과 발전에 긍정적인 동심원적 파급효과를 거의 미치지 않았다면,시범 케이스 소지역인 밴텀급은 서울, 해운대의 행태들과 정반대로 낙후된 인근 원도심은 물론 낙후된 전국 지방의 발전과 부동산 시장 활성화에 큰 파급 효과를 미치게 될 것이다.그럼 미들급은 어디?상기한 밴텀급과 더불어 북항 재개발 1, 2, 3 단계 지역과 그 주변 부산 원도심 지역이다.몇 년 전인 2013년 전후만 해도, 모두 대연 3구역, 8구역 재개발은 불가능, 감만, 우암, 좌천, 범일, 수정, 초량, 봉래, 청학, 동삼 지역의 재개발은 원천적으로 불가능하다 했다.그런데 지금은? 시범 케이스 소지역인 대연동과 남천동의 도시 및 주거환경개선은 후술할 미들급 북항 재개발과 함께 너무 낙후되고 소외되어 자체, 독자 발전이 원천적으로 불가능한, 동구, 중구, 영도구, 서구, 감만, 우암동 등 남구의 일부, 전포동, 범천동 등 부산진구의 일부를 포함한 부산 원도심의 개발과 발전을 심하게 촉진하고 자극하고 있는 중이시다.나아가 시범 케이스 소지역은 앞서 언급한 것처럼 혼자 잘 묵고 잘 살기의 서울, 해운대 등과 달리,비록 직간접적일지언정 북구, 사하구, 사상구 등 소외된 서 부산권, 덜 소외된 연제구, 동래구, 금정구, 개발이 거의 완료된 해운대구 등까지의 개발과 발전을 촉진하고 있는 중이기도 하지.시범 케이스기에, 당해 지역은 더욱 범위를 넓혀 경남, 호남, 충청, 경북, 대구, 강원 등의 낙후된 전국 지방 부동산 시장은 물론 각 지방과 각 지역들의 개발과 발전에 간접적으로라도, 다소라도 기여하게 될 것이다.미들급은 해운대 플라이급에 비해 개발, 발전 면적이나 투입될 국가, 공기업, 지방정부 자본, 민간 자본 등 자원 면에서 수십 배가 될,2010년대 중반부터 시작하여, 지금부터 25년 후인 2040년경에 완성하게 될,시범 케이스 소지역인 남천동과 대연동, 그리고 북항 재개발 1,2, 3 단계와 부산역, 부산 도심철도 재개발 지역을 중심으로 한 원도심과 남구, 수영구, 부산진구 일부 지역으로, 장차 부울경 통합으로 동남권을 헤비급으로 변신을 촉진하게 될 것이다.앞서 언급한, 북항재개발과 문 현금 융단 지를 중심으로 전통적 도심, 부도심인 남포동, 서면 상권 및 남구, 부산진구 일부를 포함한 부산의 원도심 지역들의 발전을 촉진하게 될 것임은 두말하면 잔소리다.나아가 그 미들급은 동부산 관광 단지 등 해운대, 기장의 관광, 레저, 휴양 산업 발전, 무엇보다도 낙후되어 있는 사하, 사상, 북구, 강서구 등의 서부산의 물류, 첨단산업, 친환경, 생태관광산업 발전뿐만 아니라 부산의 낙후, 외곽 지역의 도시 및 주거환경 개선과 발전을 더욱 크게 자극하고 촉진하게 될 것이다.덩치가 훨씬 큰 미들급이기에, 밴텀급인 시범 케이스 소지역보다 경남, 호남, 충청, 대경, 강원, 제주 등 낙후된 전국 지방의 발전과 동반성장에 더욱 많이 기여하게 되겠지?더 덩치가 큰 헤비급은?부산, 울산, 경상남도, 부울경 메갈로 시티다.국가 기간산업, 물류산업은 물론, 첨단산업, 관광 등 서비스산업 등에서도 세계적 경쟁력을 갖춰나갈 부울경 광역 헤비급은 국민경제의 지속 가능한 안정적 성장에도 기여하면서 당해 지역민들의 일자리 증가, 장사 잘 되기 등을 통해 소득과 자산까지 크게 증가시켜 줄 것이다.나아가 당해 지역 각종 산업은 발전은 국민경제의 건강하고 지속적인 성장과 발전, 국가, 지방재정 건전성 등에도 크게 기여할 수 있을 것이다.미들급 보다 덩치가 크기에, 호남, 강원, 경북 등 주변 소외지역의 발전과 동반성장에 더 많이 기여할 수 있을 것은 두말하면 잔소리다......재건축이든 재개발이든 건설회사의 재무구조나 사업 속도의 차이에 따라 사업 총비용이 많이 차이 날 수 있다.사업 주체가 조합, 조합원들이니, 추정 분담금의 산출을 위해 글쓴이들뿐만 아니라 조합원, 재개발, 재건축 투자자들은 표준 건축비 뿐만 아니라 각종 공용 시설 비용, 법정 녹지 등등의 비용들, 특히 매몰비용이나 어쩌면 배 보다 배꼽이 클 수 있는 피에프 이자, 무이자 이주비 지급 등 각종 금융비용들까지 보다 세세하고 정확하게, 부다 구체적으로 파악해야 불측의 투자 손실위험을 줄일 수 있을 것이다.삼익비치, 대연 비치, 삼익 타워의 추정 분담금에 대해 말들이 많은데, 오류가 가장 많은 삼익 타워의 추정 분담금에 관한 객관적인 팩트 하나만 더 추가한다.모두 정확한 사실, 자료만을 참고해야 할 것이다.이하, 2014년 11월 삼익 타워의 조합설립 안내서 및 개략적인 사업시행 계획안에 따른 자료다.장차 사업시행, 관리처분 단계에서 동수, 분양 평형대, 일반분양가 등등이 변할 수 있으니 단순 참고 자료로 만 활용해야 할 것이다.이번 부산 부동산 2차 상승으로 인해, 아래에 기술할, 2017~2018년 전후 일반 분양을 예상하고 2014년도에 작성한 종전자산평가나 일반분양가는 많이 높아질 것으로 예상한다.만약 삼익 타워의 일반 분양이 2020년 이후로 늦어진다면, 일반 분양가는 평당 2천만 원 이상으로 더욱 많이 높아질 것으로 예상된다.분담금도 많이 늘어나게 되겠지?2014년도 조합설립 안내서에 따른다면,삼익 타워는 추정 종전 자산평가를 평당 850,900만, 950만, 1000만 네 가지로, 비례율도 105,104,102,100의 네 가지로 시뮬레이션 했었다.예상 일반 분양가격은 평당 1600,1650,1700만 원 세 가지로 추정하였었다.이 자료에 따른 개략적인 추정 분담금은?전용면적 13평인 16평이 전용면적 18평 23평으로의 추정 분담금은 1억 5천만 원대고 전용 25평, 33평으로의 추정 분단 금은 대략 2억 9천만 원대다. 전용면적 24평인 30평이 전용 18평 23평으로의 분담금은 대략 3천만 원대고 전용 25평 33평으로의 추정 분담금은 1억 5천에서 1억 6천백만 원이다. 입지 등에서 삼익 타워와 차이가 나지 않은 대연 비치도 종전자산평가, 일반분양가는 비슷할 것이다.일반분양이 조금 더 많아 추정 분담금은 쪼금 더 적을 수는 있겠지만 말이다.