[입주자대표회의 사건]
아파트 오피스텔이 혼재한 주상복합 건물의 경우라도 주택법에 의한 입주자대표회의가 구성될 수 있다(중앙2014가합19320)
원고 입주자대표회의의 구성에 오피스텔 구분소유자들이 관여하고 구성원 중 오피스텔 구분소유자가 포함되어 있다고 하더라도, 그 구성이 위법하다거나 원고 입주자대표회의가 이 사건 아파트 오피스텔의 공용부분에 대한 적법한 관리권한이 없다고 볼 수는 없다(서울중앙지방법원 2014가합19320 판결).
사실관계 및 피고들의 본안전 항변
사실관계
가. 원고는 서울 종로구 A주상복합건물(이하 '이 사건 주상복합건물'이라고 한다) 중 오피스텔 124세대, 아파트 298세대(이하 '이 사건 아파트오피스텔'이라고 한다)를 관리하기 위하여 그 입주자들에 의하여 구성된 자치관리기구이다.
나. 피고 M은 2011. 7. 11.부터 2013. 9. 26. 까지 이 사건 아파트오피스텔 관리사무소장으로 근무했던 자이고, 피고 주식회사 효성(이하 '피고 회사'라고 한다)은 이 사건 주상복합건물의 시공사이다.
다. 이 사건 아파트오피스텔 제2기 입주자대표회의는 2010. 6. 19.부터 2012. 6. 18. 까지 2년간 운영되었는데, 그 구성원은 입주자대표회장인 피고 B, 감사인 피고 C, D, 총무이사인 피고 E와 각 동별 대표자들인 피고 F, G, I, H 등 총 8명이었다.
라. 이 사건 아파트오피스텔 제3기 입주자대표회의는 2012. 6. 19.부터 그 구성원들이 모두 사퇴한 2013. 10. 18. 까지 운영되었는데, 그 구성원은 입주자대표회장인 피고 B(2013. 8. 19. 사퇴), 감사인 피고C, D, 총무이사인 피고 L(2013. 3. 전출로 사퇴)과 각 동별 대표자들인 피고 F, J(피고 B사퇴 후 임시대표회장을 지냈다), I(피고 L사퇴 후 총무이사를 지냈다), K, E 등 총 9명이었다.
마. 이 사건 제3기 입주자대표회의 구성원들이 모두 사퇴한 이후 2013. 11. 29. 동별대표자 선거가 실시되어 N이 회장으로 선출되는 등 2013. 12. 2. 총 7명으로 구성된 제4기 입주자대표회의가 구성되었다. 그런데 위 입주자대표회의의 임기는 제3기 입주자대표회의의 잔여임기에 한정되므로 2014. 6. 19. 에 그 임기가 만료되었다는 일부 입주자들의 의견이 제시되자, 2014. 10. 23. 경 입주자대표회의 구성을 위한 동별대표자 선거가 실시되었고, 2014. 10. 29. 개최된 입주자대표회의에서 N이 재차 회장으로 선출되어 총 9명으로 구성된 제4기 입주자대표회의가 다시 구성되었다.
바. 한편, 2015. 2. 경 이 사건 아파트오피스텔 입주자대표회의는 N에 대한 해임결의를 하고, 그 후 회장 선거를 실시하여 O를 원고의 회장으로 선출하였다. N은 위 해임결의에 대하여 무효확인의 소(서울중앙지방법원 2015가합14919)를 제기하였고, 2015. 11. 12. 위 N에 대한 승소 판결이 내려진 상태이다.
피고들의 본안전 항변
가. 설령 피고들의 행위로 이 사건 원상복구공사 비용 상당의 손해가 발생하였다고 하더라도 그 손해배상청구권의 행사주체는 이 사건 아파트 오피스텔의 각 구분소유자들이지 원고가 아니므로, 원고의 이 사건 소 중 주위적 청구 부분은 원고 적격이 인정될 수 없어 부적법하다.
나. 이 사건 주상복합건물은 상가, 오피스텔, 아파트로 구성되어 있어 공동주택인 아파트와 업무시설인 오피스텔은 별개의 관리기구에 의하여 관리되어야 함에도, 원고는 오피스텔에 대한 관리권까지 주장하고 있을 뿐만 아니라, 입주자대표회의 구성에 오피스텔 구분소유자가 참여하였으므로, 원고의 구성이 위법하여 이 사건 중 주위적 청구 부분은 부적법하다.
법원판단
이행의 소에서 원고적격은 소송물인 이행청구권이 자신에게 있음을 주장하는 자에게 있는 것이고, 실제로 이행청구권이 존재하는지 여부는 본안심리를 거쳐서 판명되어야 할 사항이므로(대법원 1992. 6. 12. 선고 92다11848 판결 등 참조), 피고들의 위 본안전항변은 이유 없다.
한편, 피고 회사가 주장하는 바와 같이 주택법상 공동주택에 해당하지 않는 오피스텔의 구분소유자도 원고 입주자대표회의 구성에 관여하고 있으나, 주택법의 관련 규정들이 아파트와 오피스텔의 공동관리를 배제하고 있는 것은 아닌 점, 이 사건 주상복합건물 중 오피스텔은 실제 주거용으로 사용되고 있다고 보이는 점, 이 사건 관리규약에서 아파트와 오피스텔을 공동관리하도록 정하고 있는 잠 등에 비추어 보면, 원고의 구성에 오피스텔 구분소유자들이 관여하고 원고의 구성원 중 오피스텔 구분소유자가 포함되어 있다고 하더라도, 원고의 구성이 위법하다거나 원고가 이 사건 아파트 오피스텔의 공용부분에 대한 적법한 관리권한이 없다고 볼 수는 없다.
판례해설
주택법에서 의미하는 입주자대표회의는 주택법에서는 아파트 입주민으로 구성된 자치기구이다.
문제는 실무에서 “입주자대표회의”라는 명칭을 사용하고 있으나 해당 기구에 아파트 입주민, 오피스텔 세입자, 상가 구분소유자가 포함된 경우가 간혹 발생한다는 것이다. 이는 아파트, 오피스텔 그리고 상가가 혼재된 주상복합건물일 경우 발생할 수 있는 상황이다.
이 사건에서도 상대방은 원고 입주자대표회의에 관하여 원고의 구성이 아파트 입주민만으로 구성된 것이 아니라 오피스텔 구분소유자까지 참여한 기구이므로 그 구성이 위법하여 원고의 청구가 부적법하다고 주장한 것이다.
생각건대 주택법에서는 특별히 아파트에 관하여 규율하고 있을 뿐 상가나 오피스텔의 구분소유자는 제외된다는 규정이 없고, 해당 건물에서 아파트 외 상가나 오피스텔까지 함께 관리하는 관리기구를 만들었을 경우 이를 특별히 막을 필요는 없는 점, 오히려 하나의 건물에 하나의 자치기구만이 존재함으로서 혼란을 방지할 수 있는 점 등을 고려한다면 굳이 아파트 입주민만을 기준으로 입주자대표회의를 구성할 이유는 없고 이를 특별히 막을 필요가 없다고 보여진다.
다만 정확한 법리해석을 한다면 아파트 역시 집합건물이기 때문에 그와 같은 통합적인 자치기구를 구성하기 위하여는 집합건물법에 따른 관리단 집회를 개최하여 통합적인 자치기구를 만들고 이를 규율할 수 있는 규약이 전제되어야 할 것이나 대상판결에서는 피고의 대리인은 거기까지 주장하지 않은 것으로 보인다.
제공일 2016년 3월 1일 변호사 권형필