[김재권 변호사의 부동산 읽기] 기간만료 후 지체없이 갱신청구 안하면 지상물매수청구 안돼

타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리로 민법상 '지상권(地上權)'이란 권리가 있다.(민법 279조) 지상권은 물권으로서 등기돼야 하지만, 등기 없이 성립하는 지상권인 '법정지상권'이란 것도 있다. 동일인 소유의 토지와 건물 중 어느 하나의 소유자가 바뀌면 법에 의해 당연히 인정되는 권리다.(민법 366조의 법정지상권, 관습법상 법정지상권 등) 그런데 지상권자에겐 지상물매수청구권(地上物買受請求權)이 인정된다. 지상권의 존속기간이 만료한 경우 건물, 수목 기타 지상시설이 현존하는 때에 지상권자는 계약갱신을 청구할 수 있고, 지상권설정자가 계약갱신을 원치 않을 때는 상당한 가액으로 해당 건물 기타 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.(민법 283조) 이는 건물 소유를 목적으로 하는 토지임차인에게도 인정되는 권리다. 매수청구를 하면 그 지상물은 시가로 매매계약이 체결되는 효과가 발생한다. 구체적인 매매대금은 법원에서 시가감정에 의해 정해진다. 지상권 존속기간에 대해서는 약정이 있으면 그에 따르고, 없는 경우 법으로 최단 존속기간이 정해져 있다. 콘크리트나 석재로 만들어진 견고한 건물은 30년, 기타 건물은 15년, 공작물은 5년, 수목은 30년이다. 지상권자가 지상물매수청구권을 행사하려면 기간만료 후 지체 없이 갱신청구를 했는데도 설정자가 갱신을 거부해야 하는 요건이 필요하다. 최근 대법원은 관습법상 법정지상권과 관련해 "지상권갱신청구권 행사는 지상권의 존속기간 만료 후 지체 없이 해야 하는데, 지상권 존속기간 만료 후 지체 없이 행사하지 않아 지상권갱신청구권이 소멸한 경우에는 지상권자의 적법한 갱신청구권의 행사와 지상권설정자의 갱신거절을 요건으로 한 지상물매수청구권은 발생하지 않는다"는 점을 분명히 밝혀 주목되고 있다.(2023년 4월27일 선고 2022다306642 판결) 즉, 관습법상 법정지상권과 관련해 "이 사건 토지와 건물이 소유자를 달리하게 된 1987년 8월4일부터 30년의 존속기간 만료로 소멸하였는데, 그 후 약 4년이 경과한 이 사건 소송절차 중 행사한 건물소유자의 갱신청구 내지 건물매수청구는 그 효력이 인정될 수 없다"며 법정지상권이 존속기간 만료로 소멸된 후 지체 없이 갱신청구를 하지 않은 법정지상권자의 지상권갱신청구권 내지 건물매수청구권 주장을 배척한 원심이 정당하다고 보았다.